房地产估价师之估价原理与方法题库【考点梳理】

房地产估价师之估价原理与方法题库【考点梳理】 第一部分 单选题(50题) 1、五行学说可以用于指导疾病的诊断，确定五脏的病变部位。如面见赤色，口味苦，脉洪，为 A.肾水凌心 B.肝病犯脾 C.肝病 D.心病 【答案】： D 2、报酬率的求取方法中，可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的是（ ）。 A.投资报酬率排序插入法 B.累加法 C.市场提取法 D.对比法 【答案】： C 3、相火有“生生不息”功能提出者是 A.刘完素 B.朱震亨 C.张景岳 D.张锡纯 【答案】： B 4、 胃脘冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤者，证属 A.表热里寒 B.上热下寒 C.表寒里热 D.上寒下热 【答案】： D 5、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（ ）。 A.典型投资者所要求的社会一般报酬率 B.典型投资者所要求的社会最高报酬率 C.特定投资者所要求的最低报酬率 D.特定投资者所要求的最高报酬率 【答案】： C 6、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。 A.2006年5月30日 B.现在 C.重新估价的作业日期 D.要求重新估价的委托方指定的日期 【答案】： A 7、某可比实例的成交价格为24000元/m2，建筑面积100m2，首期付款120万元，其余半年后支付80万元，1年后支付40万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（　） 元/m2。 A.22909.12 B.23264.06 C.23441.35 D.23086.69 【答案】： B 8、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m2，其中主体工程900元/m2，安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（ ）元/m2。 A.486.52 B.521.74 C.559.50 D.1398.76 【答案】： C 9、在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（ ）的测算结果。 A.收益法 B.成本法 C.比较法 D.假设开发法 【答案】： C 10、某一房地产的（ ）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。 A.使用价值 B.交换价值 C.市场价值 D.投资价值 【答案】： D 11、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（　）。 A.专利权 B.专有技术 C.商标权 D.房地产 【答案】： D 12、欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往（ ）。 A.偏高 B.正常 C.偏低 D.不正常 【答案】： C 13、用成本法估价房地产时，房屋现值为（ ）。 A.房屋重置成本－房屋年折旧额 B.房屋重置成本×房屋成新度 C.房屋重置成本－年折旧额×耐用年限 D.房屋重置成本－年折旧额×尚可使用年限 【答案】： B 14、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。 A.公开市场价值 B.谨慎价值 C.快速变现值 D.投资价值 【答案】： B 15、 头痛、项强、鼻塞、咽痒、咳嗽的病邪是 A.热 B.寒 C.风 D.火 【答案】： C 16、当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，称为（ ）。 A.房地产的需求价格 B.房地产的供给价格 C.房地产的均衡价格 D.房地产的市场价格 【答案】： C 17、有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（ ）。 A.上涨 B.下降 C.很难说 D.没有影响 【答案】： A 18、土地价值不包含地上( )的价值。 A.装修工程 B.物业 C.建筑物 D.物产 【答案】： C 19、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的 A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分 B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液” C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法 D.小肠之气的运动，将粪便传送至大肠末端，并经肛门有节制地排出体外 【答案】： D 20、邪热内盛，深伏于里，阳气被遏，郁闭于内，不能外达于肢体，属于 A.阴盛格阳 B.真寒假热 C.阳盛格阴 D.阴阳亡失 【答案】： C 21、“……肝气衰，筋不能动，天癸竭，精少，肾脏衰，形体皆极……”是指 A.四八 B.五八 C.六八 D.七八 【答案】： D 22、 下列哪项不会因气不摄血导致 A.咯血 B.吐血 C.衄血 D.发斑 【答案】： D 23、下面不属于造成功能折旧的因素是（　）。 A.建筑设计缺陷 B.人们消费观念的改变 C.建筑技术进步 D.环境污染 【答案】： D 24、在建工程一般不适用于（ ）估价。 A.成本法 B.市场法 C.收益法 D.假设开发法 【答案】： B 25、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（ ）。 A.空置率偏小 B.运营费用偏大 C.收益期限偏短 D.报酬率偏高 【答案】： A 26、（　）是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离 【答案】： A 27、某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（ ）万元。 A.2720 B.2800 C.2920 D.3000 【答案】： C 28、直接成本利润率＝（ ）/（土地成本＋建设成本）。 A.销售收入 B.投资收益 C.土地利润 D.开发利润 【答案】： D 29、某宗房地产2013年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2013年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2013年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日为100）。该宗房地产2013年10月1日的价格为（ ）元/m2。 A.2402.22 B.2302.22 C.2202.22 D.2102.22 【答案】： B 30、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于( )。 A.房地产的各项权利 B.受到其他房地产权利限制的房地产权利 C.受到其他各种限制的房地产权利 D.房地产的额外利益收益 【答案】： C 31、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（　）年。 A.29 B.39 C.40 D.45 【答案】： B 32、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。 A.62500 B.62000 C.61000 D.61500 【答案】： A 33、下列房地产中，变现能力相对较强的是（ ）。 A.用途专业的房地产 B.价值较大的房地产 C.独立使用的房地产 D.不可分割的房地产 【答案】： C 34、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%） A.11.80 B.16.07 C.23.57 D.31.07 【答案】： D 35、下列哪句原文不是阴阳相互转化的体现 A.“升已而降，降者谓天；降已而升，升者谓地” B.“重阴必阳，重阳必阴” C.“寒生热，热生寒，此阴阳之变也” D.“夏至四十五日，阳气微上，阴气微下” 【答案】： D 36、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。 A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00 【答案】： C 37、某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为( )万元。 A.50 B.79.43 C.78.87 D.77.75 【答案】： D 38、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开。 A.利润 B.利息 C.收入 D.收益 【答案】： A 39、生产关系对生产力的反作用表现在 A.生产关系决定生产力的性质 B.生产关系决定生产力的发展 C.生产关系决定生产力的根本方向 D.生产关系可以加速或延缓生产力的发展 【答案】： D 40、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售