房地产估价师之估价原理与方法题库大全【基础题】

房地产估价师之估价原理与方法题库大全【基础题】 第一部分 单选题(50题) 1、阴维脉与任脉在相会于 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.两眼下部的中央 【答案】： C 2、“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”是在下列哪项观念指导下的治疗原则 A.整体观念 B.辨证论治 C.知常达变 D.阴平阳秘 【答案】： A 3、一般物品的价格是（ ）的外在表现。 A.劳动 B.价值 C.利息 D.地租 【答案】： B 4、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元／m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（　）万元。 A.10.2万元 B.11.0万元 C.11.3万元 D.11.5万元 【答案】： C 5、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常负担下的价格为（ ）万元。 A.27.6 B.28.2 C.29.0 D.29.9 【答案】： B 6、已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（ ）。 A.2.5% B.3.0% C.5.06% D.8.0% 【答案】： C 7、在某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常负担下的价格的6%和3%，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担。则该宗房地产的正常负担下的价格为（ ）元/m2。 A.2660 B.2425 C.2294 D.2427 【答案】： D 8、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（　）。 A.70.00% B.83.33% C.84.00% D.86.67% 【答案】： B 9、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ ）。 A.固定价格指数 B.定基价格指数 C.长期价格指数 D.环比价格指数 【答案】： B 10、关于假设开发法的说法，错误的是（ ）。 A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取 B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算 C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值 D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值 【答案】： D 11、壮水之主，以制阳光的治法是 A.泻其阳盛，治热以寒 B.滋阴以制阳 C.损其阴盛，治寒以热 D.扶阳以制阴 【答案】： B 12、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（　）之间的关系。 A.价格 B.供给量 C.开发成本 D.开发价值 【答案】： A 13、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数为6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（ ）%。 A.6.0 B.6.9 C.8.8 D.9.0 【答案】： B 14、某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为（　）万元。 A.6280 B.6365.92 C.6419.73 D.6817.14 【答案】： C 15、由于土地具有（ ）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。 A.独一无二 B.不可移动 C.价值高大 D.数量有限 【答案】： A 16、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（ ）。 A.通过自己开发耕地取得 B.通过征收集体土地取得 C.通过征收国有土地上的房屋取得 D.通过市场购置取得 【答案】： A 17、（ ）有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查，有助于解决之后可能发生的估价争议，有助于估价机构和估价师展现估价业绩。 A.交付估价报告 B.保存估价资料 C.确定估价结果 D.选定估价方法计算 【答案】： B 18、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。 A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用 B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率 C.甲土地的价值高于乙土地的价值 D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长 【答案】： A 19、某一房地产的（ ）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。 A.使用价值 B.交换价值 C.市场价值 D.投资价值 【答案】： D 20、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（ ）进行估价。 A.市场法 B.收益法 C.假设开发法 D.成本法 【答案】： D 21、房地产权益以（ ）为基础。 A.房地产权利以外因素的限制情况 B.其他房地产权利的限制情况 C.额外的利益或好处 D.房地产权利 【答案】： D 22、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（ ）。 A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2% B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2% C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04% D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04% 【答案】： D 23、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元/m2。 A.2385 B.2393 C.2955 D.2964 【答案】： A 24、成本利润率的计算公式是( )。 A.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用) B.开发利润÷(土地取得成本+开发成本) C.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+投资费用) D.开发利润÷开发完成后的房地产价值 【答案】： A 25、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（ ）。 A.对住宅本身进行投资改良 B.由于人口增长对住宅的需求增加 C.因通货膨胀导致住宅价格上升 D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高 【答案】： B 26、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（ ）万元。 A.12 B.25 C.27 D.40 【答案】： B 27、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、 76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在 2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为 ( )元/m2。 A.2121 B.2200 C.1819 D.2242 【答案】： B 28、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（ ）元。 A.5000 B.12574 C.12650 D.13911 【答案】： B 29、荀子在《劝学篇》中说：“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海。”这里强调的是 A.质变和量变相互渗透 B.量变是质变的前提 C.质变体现量变的结果 D.质变为新的量变开辟道路 【答案】： B 30、价值时点通常的表示方法是（ ）。 A.时、分、秒 B.公历年、月、日 C.阴历年、月、日 D.进行估价时的时间 【答案】： B 31、一块前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（ ）m。 A.22 B.28 C.38 D.50 【答案】： B 32、在估价相关国际组织中，FIG是指（ ）。 A.世界估价组织协会 B.国际估价标准委员会 C.国际测量师联合会 D.美国估价学会 【答案】： C 33、征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（ ）。 A.征地管理费 B.耕地占用税 C.安置补助费 D.耕地开垦费 【答案】： C 34、将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是（ ）。 A.成本法 B.价差法 C.修复成本法 D.损失资本化法 【答案】： C 35、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。 A.公开市场价值 B.谨慎价值 C.快速变现值 D.投资价值 【答案】： B 36、可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。 A.0.060 B.0.940 C.1.060 D.1.064 【答案】： D 37、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（ ）。 A.平均发展速度法 B.平均增减量法 C.数学曲线拟合法 D.中位数法 【答案】： C 38、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签