2022年陕西省房地产估价师之估价原理与方法模考测试题库（精品）

《房地产估价师之估价原理与方法》题库 一 , 单选题 (每题1分，选项中，只有一个符合题意) 1、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。 A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权 【答案】 D 2、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（ ）元/m2。 A.3673.20 B.3673.68 C.3790.43 D.3792.93 【答案】 B 3、越接近（ ）的发展速度对估价更为重要。 A.客观情况 B.市场供求 C.价值时点 D.现在 【答案】 C 4、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的 A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分 B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液” C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法 D.小肠之气的运动，将粪便传送至大肠末端，并经肛门有节制地排出体外 【答案】 D 5、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（ ）。 A.对住宅本身进行投资改良 B.由于人口增长对住宅的需求增加 C.因通货膨胀导致住宅价格上升 D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高 【答案】 B 6、生产资料是由 A.劳动者和劳动对象构成的 B.劳动对象和劳动资料构成的 C.劳动者和劳动资料构成的 D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的 【答案】 B 7、寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（ ）方面依次筛选。 A.法律上是否允许、技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化 B.技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许 C.财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能 D.法律上是否允许、财务上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能 【答案】 A 8、下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。 A.朝向 B.保温 C.隔音 D.户型 【答案】 A 9、偏阴者的人易发展演化成的病理体质是 A.阳亢 B.阳虚 C.阴虚 D.痰湿 【答案】 B 10、（ ）有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查，有助于解决之后可能发生的估价争议，有助于估价机构和估价师展现估价业绩。 A.交付估价报告 B.保存估价资料 C.确定估价结果 D.选定估价方法计算 【答案】 B 11、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（ ）。 A.成本法 B.长期趋势法 C.收益法 D.假设开发法 【答案】 C 12、手三阴经均走出于 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.腋下 【答案】 D 13、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用（ ）时的汇率。 A.成交日期 B.估价时点 C.估价作业日期 D.估价委托日 【答案】 A 14、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（　）万元。 A.280 B.285 C.290 D.295 【答案】 A 15、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。 A.2.0% B.2.24% C.2.5% D.4.33% 【答案】 A 16、关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法，正确的是（ ）。 A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算 B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算 C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算 D.应按它们在价值时点的正常水平来估算 【答案】 D 17、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于 A.足阳明气不足 B.足阳明气盛 C.少阴气血衰极 D.太阴终者 【答案】 B 18、“从治”又称 A.正治 B.反治 C.缓则治本 D.急则治标 【答案】 B 19、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。 A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法 B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余 【答案】 C 20、商品住宅可同时采用市场法、收益法和（ ）估计，以相互验证，但不相互替代。 A.成本法 B.假设开发法 C.长期趋势法 D.路线价法 【答案】 A 21、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km2。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%，该土地的投资利息为（ ）元/m2。 A.50.02 B.103.22 C.109.63 D.114.82 【答案】 B 22、影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）。 A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层 【答案】 D 23、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（ ）。 A.完全相同 B.差距较大 C.没有可比性 D.相近 【答案】 D 24、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（ ）。 A.有租约限制下的价值 B.共有房地产的价值 C.无租约限制下的价值 D.承租人权益的价值 【答案】 D 25、补中益气汤最好在什么时间服 A.早上 B.晚上 C.气候寒冷慎用寒药 D.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温 【答案】 A 26、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（ ）。 A.估价报告使用人 B.估价对象权利人 C.估价利害关系人 D.估价委托人 【答案】 C 27、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（ ）。 A.单位比较法 B.分部分项法 C.造价分析法 D.指数调整法 【答案】 C 28、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是（ ）。 A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定 D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 【答案】 B 29、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为( )。 A.-1.33 B.-0.66 C.0.66 D.1.53 【答案】 D 30、面色 白，脘腹冷痛，喜静、下利清谷、脉微细的病机是 A.阴偏胜 B.亡阳 C.阳偏衰 D.阴阳互损 【答案】 C 31、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。 A.93.75 B.115 C.293.75 D.315 【答案】 D 32、某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为( )万元。 A.600 B.900 C.1500 D.1800 【答案】 C 33、女子筋骨坚，发长极，身体盛壮是 A.四七 B.三七 C.三八 D.五八 【答案】 A 34、成本法是求取估价对象（ ）的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 A.在估价时点时 B.在交易时 C.在签订转让协议时 D.在建造完成时 【答案】 A 35、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回土地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（ ）。 A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.5% 【答案】 C 36、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（ ）万元。 A.67.60 B.811.24 C.1622.48 D.2433.72 【答案】 D 37、能约束骨骼，有利于关节的屈伸运动的是 A.孙络 B.别络 C.经别 D.经筋 【答案】 D 38、最高最佳利用原则要求评估价格应是在（ ）方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。 A.合法使用 B.合法产权 C.合法处分 D.合法收益 【答案】 A 39、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（ ）。 A.上升 B.下降 C.不变 D.无法确定 【答案】 A 40、收益法的本质是以房地产的（ ）为导向求取估价对象的价值。 A.市场交易价格 B.预期收益能力 C.开发建设成本 D.未来收益大小 【答案】 B 41、关于房地产互补品的说法，正确的是（ ）。 A.商业用房与工业用房是互补品 B.新建商品房与存量房是互补品 C.经济适用住房与普通商品住房是互补品 D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品 【答案】 D 42、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。 A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大 C.流动性大和价值量大 D.不可移动和用途多样 【答案】 B 43、假设开发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括（ ）。 A.测算房地产开发中可能的最高费用 B.测算房地产开发项目的实际利润 C.测算房地产开发项目的预期利润 D.测算待开发房地产的最高价格 【答案】 B 44、《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的要求，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的（ ）。 A.规范估价行为 B.防范估价风险 C.保障估价质量 D.实地查勘 【答案】 D 45、“惊则气乱”，则 A.精神萎靡，气短乏力 B.心无所倚.神无所归.虑无所定 C.精神不集中，甚则失神狂乱 D.心