地铁物业知识梳理

所谓地铁物业其实是以地铁站为中心，半径不超过500米的范围内的建筑物，才称为地铁物业；地铁上盖物业，则是指楼盘就在地铁站上面或者紧挨地铁站出口，才叫地铁上盖物业。不过现在很多楼盘都标榜自己是地铁物业、地铁交通，其实可能要走个十几二十分钟，甚至有的楼盘距地铁站两三公里，这些应该叫做地铁沿线物业，可能更准确一些。“地铁物业”很多时候都成了开发商销售的噱头，只有身临其境去体现和感受是否有地铁带来的更便捷的生活、更增值的财富，才能做出更理性的判断。 地铁物业升值潜力无限 地铁生活还带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济”,从而带旺一个区，增加物业升值空间。专家预测，在今后两三年内，郑州地铁物业年平均增值幅度应在20%左右。 据相关数据显示，广州初建地铁的时候，地铁沿线物业升值15%~25%,地铁开通后，沿线物业再次升值15%~25%.深圳地铁一号线的开工建设，地铁沿线的物业从6000元直接飙升到8000元~10000元，直到现在的15000元~20000元，三年的时间涨幅超过300%,租金涨幅高达2~5倍。 地铁物业对于地铁网络发达的一线城市，有较高的投资收益和价值预期。深圳商业地产的发展一直走在前列，从最简单的出售到产权式商铺到专业细分市场，以稳健的经营手段，成为地铁物业的佼佼者。 深圳福田区的时代广场，紧邻地铁1号线，紧邻地铁皇岗站，可谓是一块商业宝地，升值潜力无可比拟。 从时代广场财富投资报告显示，1992年，东门商铺是3000元/平方米，10年后，东门凭借每日50万人次的地铁人流量，商铺上升到15万元/平方米，10年间的升值高达500%,2007年深圳地铁皇岗站与香港西铁强强联手，将更大地激活皇岗商圈巨大的商业活力。 从深圳到广州，从北京到上海再到香港，这些一线城市地铁沿线的商圈升值潜力近在咫尺。 据了解，香港地铁商铺物业旗下的四大地铁商场，即德福广场、青衣城、杏花新城和绿杨坊，总面积达17万平方米。四大地铁商场都是区域内有代表性的商圈，商铺价值最高。据2002年年报显示，它们的商业物业发展利润为37.55亿港元，这一年香港地铁旗下的四大购物商场出租率达到100%,地铁站上建的商铺卖到每平方米100万元的天价。 从数据中客观分析，这种沿线商圈周围基本上属于产权式的独立商业，类似这种产权式成熟商铺目前相对缺少，也是更有保障性的。产权式意味着独立分割出售，产权明晰，由自己经营，也可以委托给发展商经营。 目前，郑州中原国际小商品城一期项目就是这样操作的。其实就是产权式商铺，自己可以独立经营。唯一不同的是，国际小商品城的地理位置没有地铁沿线经过，升值潜在的空间相对于地铁沿线的商铺相差甚远，从投资效益上讲，更得不到有利的保障。 从全国地铁沿线楼盘升值的数据来看，不论是地铁沿线的住宅楼还是房地产商业项目，其涨幅和升值潜力的空间都相当大。 由此，可以联想一下郑州正在筹建的地铁，随着郑州地铁工程即将启动，期待地铁沿线的商圈物业升值空间正如东升旭日，商机涌动。 随着城市交通的紧张加剧，人们开始呼唤更加符合现代化城市出行要求的交通工具，地铁的的顺势而建显得顺应民意。随之，又引发了对地铁经济的新一轮探讨。我所关心的是，既然把地铁楼盘高调喊出来了，如何处理地铁经济效益和社会效益的统一？ 讨论地铁经济效益和社会效益的统一性，主要体现在地铁项目本身，也体现在政府对地铁的规划和宏观决策中。讨论这个问题，要分别站在地铁经营和政府投资的立场上，才能解决其问题的本质。 地铁客流量、经济效益的大小主要依附于地铁的社会效益，反之，就会带来相反的效果。根据地铁发车的频率，每3分钟一列，地铁的经济效益就大，频率非常高；如果，发车的频率改成每8分钟一列，就给乘客带来不便捷，地铁的经济效益就小。 以上这种正向效比关系都是以地铁客流达到、超过定量标准为前提的。当地铁客流小于定量标准，一列地铁仅乘坐100人或50人，当单趟运营成本不够时，地铁的经营效益与社会效益就呈现为反向的效比关系；当地铁发车间隔超过1小时，便会丧失公共交通的功能，其社会效益便失去意义。 其实，一座城市是否有地铁的匹配，其判断标准，不是凭城市的地位、性质或居民的迫切愿望来衡量，而是这座城市能否让出行人口满足地铁的客流标准。当一座城市符合这个标准时，大容量快速的地铁交通便可减轻地面的交通压力，缩短居民出行时间，产生巨大的社会效益。这些社会效益就会转化为经济效益，以此增加该城市的财政收入，弥补地铁的合理盈亏，实现地铁投资效益的最大化。当客流量严重不足时，既不能减轻地面交通压力，又不能给居民的出行带来便捷，还产生不了多大的经济效益。这样，城市财政不会因此增收，反而要年年承担巨额亏损。 地铁投资、经营效益最大化，都共同服务、依存于地铁社会效益的最大化。而地铁基本客流量，就是实现地铁社会效益与经济效益统一的基本条件，不可以有半点虚假。随着城市交通的紧张加剧，人们开始呼唤更加符合现代化城市出行要求的交通工具，地铁的的顺势而建显得顺应民意。随之，又引发了对地铁经济的新一轮探讨。我所关心的是，既然把地铁楼盘高调喊出来了，如何处理地铁经济效益和社会效益的统一？ 讨论地铁经济效益和社会效益的统一性，主要体现在地铁项目本身，也体现在政府对地铁的规划和宏观决策中。讨论这个问题，要分别站在地铁经营和政府投资的立场上，才能解决其问题的本质。 地铁客流量、经济效益的大小主要依附于地铁的社会效益，反之，就会带来相反的效果。根据地铁发车的频率，每3分钟一列，地铁的经济效益就大，频率非常高；如果，发车的频率改成每8分钟一列，就给乘客带来不便捷，地铁的经济效益就小。 以上这种正向效比关系都是以地铁客流达到、超过定量标准为前提的。当地铁客流小于定量标准，一列地铁仅乘坐100人或50人，当单趟运营成本不够时，地铁的经营效益与社会效益就呈现为反向的效比关系；当地铁发车间隔超过1小时，便会丧失公共交通的功能，其社会效益便失去意义。 其实，一座城市是否有地铁的匹配，其判断标准，不是凭城市的地位、性质或居民的迫切愿望来衡量，而是这座城市能否让出行人口满足地铁的客流标准。当一座城市符合这个标准时，大容量快速的地铁交通便可减轻地面的交通压力，缩短居民出行时间，产生巨大的社会效益。这些社会效益就会转化为经济效益，以此增加该城市的财政收入，弥补地铁的合理盈亏，实现地铁投资效益的最大化。当客流量严重不足时，既不能减轻地面交通压力，又不能给居民的出行带来便捷，还产生不了多大的经济效益。这样，城市财政不会因此增收，反而要年年承担巨额亏损。 地铁投资、经营效益最大化，都共同服务、依存于地铁社会效益的最大化。而地铁基本客流量，就是实现地铁社会效益与经济效益统一的基本条件，不可以有半点虚假. 业界人士认为，每个城市地铁开通之际，沿线地产物业总要升值，估计至少在15%左右。据有关数据统计，在已经开通地铁的纽约、伦敦、东京、香港、上海、广州、北京等城市，地铁沿线物业都不同程度地升值，纽约、伦敦、香港、东京等城市成熟的地铁物业价格平均高于同片区30%以上。上海、广州、香港等地的地铁沿线商铺出租率为100%。因此，在西安地铁2号线即将开通之际，沿线楼盘均价普遍上扬也在情理之中。业内人士预计，随着地铁2号线的开通临近，沿线商业、餐娱等经济形态也将得到发展，并逐步成型。 　　地铁物业抢手 　　沾点边就将升值 　　地铁不仅仅是城市交通工具，更是一些人的生活工具，还有可能是生存工具。对于城市来讲，与地铁紧密相关的地产经济、商业经济潜力巨大。正因为如此，沿地铁2号线抢购楼盘的购房者越来越多，地铁还未开通，置业已先行。 　　一位准备置业的田姓购房者认为：“地铁蕴藏了诸多掘金机会，沿地铁线置业准没错。”据记者了解，随着西安地铁2号线即将开通和地铁物业热的兴起，持这种想法的人逐渐增加。那么，只要是地铁物业就一定能升值吗？地铁沿线的楼盘都是宜居住、宜投资的优质楼盘吗？ 　　针对即将开通的地铁2号线，以及正在建设的地铁1号、3号线，业内人士认为，并非所有的地铁物业都具有较强的升值潜力，也并非所有的地铁物业都能畅销。购房者面对“地铁物业满天飞”的现状，应该保持冷静和理性的态度。 　　记者也从有关报道中了解到，在很多地铁已开通的城市，因地铁物业不同，其升值空间及升值潜力也不同。不是售价高的物业升值就小，也不是售价低的物业升值空间就大。地铁物业的升值潜力，跟区域环境、物业品质、楼盘体量及配套、开发商品牌等诸多因素有关。区域不一样，升值有大小；品质不一样，潜力空间也不同。 　　潜力空间有别 　　买房要有两手准备 　　地铁房各有优劣，只有高品质、大品牌的综合物业及高档社区，才是最具实力的“潜力股”。沿地铁置业，不挑选而“一股脑”购买，难免会花错钱、买错楼。 　　业内人士认为，地铁带给城市更多商气、人气，沿地铁买房，首先要看区域，哪个区域人气旺，不管是现在旺，还是将来旺，都是投资置业的首选。因此，在置业前，要认真分析区域的升值潜力。比如，北城经开区随着行政中心北迁，未来潜力更大；南城长安区，已经纳入主城区建设，长宁新区未来潜力无限等。地铁建成之后，必将拉近区域与城市的距离，带动沿线房价上涨。 　　其次，要看沿线楼盘的品质及配套等，品质高、配套全、品牌好的升值空间大，宜居、宜投资。比如城南小寨、南门，人气比北城人气旺，楼价也高，拥有一个成熟的配套环境，适合自住及办公。 　　业内人士分析，根据西安地铁建设计划，未来还将开通地铁1号、3号以及4号、5号、6号、7号线等，因此，购房者沿地铁置业时，一定要分清潜力空间及居住要求，至少拿出两套置业方案。一套为购买现在的地铁楼盘，购买后即能立刻享受地铁开通后带来的便利及人气、商气等；一套为购买将来的地铁楼盘，购买后虽然不能立刻享受地铁带来的便利及人气、商气，但现在价格较低，未来升值空间较大。 　　记者 张军 　　小链接 　　本报月底将推出“沿着地铁去买房”特刊 　　伴随着地铁2号线即将开通，本报将联合西安地铁办推出《地铁时代――西安地铁开通纪念特刊》。在纪念特刊中，楼势周刊将重点推出“沿着地铁去买房――2011西安最具价值地铁房代表作权威推荐”活动。本次活动将对西安地铁交通的中期建设和长期远景规划、地铁效应、西安地铁楼盘代表作，做一个详细全面的盘点，让西安“地铁房”的概念得到全面强化。活动期间，本报还将邀请广大购房者搭上看房直通车，组织专场看房团活动，带领广大购房者横扫西安楼市知名地铁交通楼盘，亲身感受各个品质楼盘的经典样板。并在看房过程中，为广大购房者提供专业的地铁楼盘讲解、最及时的地铁投资解答，和大家分享选家的感受，也希望广大购房者跟随地铁交通专场看房团找到自己满意的家。