2022年湖南省房地产估价师之估价原理与方法高分通关试题库(含答案)

《房地产估价师之估价原理与方法》题库 一 , 单选题 (共100题，每题1分，选项中，只有一个符合题意) 1、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。 A.甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙两宗土地任选其一 【答案】 D 2、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（ ）。 A.所在区域的消费者观念发生了变化 B.国家调整了房地产的税费政策 C.国际与国内均出现了通货膨胀 D.对可比实例进行了装修改造 【答案】 D 3、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（ ）。 A.上升 B.下降 C.保持相对稳定 D.先上升后下降 【答案】 A 4、头胀头痛、甚则呕血、昏厥，属于 A.怒则气上 B.惊则气乱 C.悲则气消 D.恐则气下 【答案】 A 5、 “决渎之官，水道出焉”指的是 A.肾 B.膀胱 C.三焦 D.小肠 【答案】 C 6、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（ ）。 A.环境因素 B.自身因素 C.视觉因素 D.人口因素 【答案】 B 7、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ）。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分房地产历史价格资料 C.房地产在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 【答案】 A 8、下列不属于估价委托人的义务的是（ ）。 A.根据自己的需要提出估价结果 B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料 C.协助估价师搜集估价所必要的资料 D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责 【答案】 A 9、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（ ）。 A.逐渐降低 B.逐渐升高 C.可视为基本不变 D.为零 【答案】 C 10、在某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常负担下的价格的6%和3%，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担。则该宗房地产的正常负担下的价格为（ ）元/m2。 A.2660 B.2425 C.2294 D.2427 【答案】 D 11、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（　）元/m2。 A.-100 B.-50 C.50 D.100 【答案】 B 12、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（ ）的限制。 A.房地产地役权 B.房地产权利及其行使租赁权 C.房地产使用管制 D.相邻关系 【答案】 D 13、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（　）元/平方米。 A.1840 B.2840 C.2966 D.3000 【答案】 D 14、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（ ）。 A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区 B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外 C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区 D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区 【答案】 D 15、采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式：可比实例在成交日期时的价格×价值时点的定基价格指数÷（ ）＝可比实例在价值时点的价格。 A.某个固定日期的定基价格指数 B.成交日期的定基价格指数 C.当年年底定基价格指数 D.当年年初定基价格指数 【答案】 B 16、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（　）。 A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.设备折旧 【答案】 A 17、报酬率的表达式为（　）。 A.投资回报／所投入的资金 B.投资回收／所投入的资本 C.（投资回报＋投资回收）／所投入的资金 D.（投资回收－投资回报）／所投入的资本 【答案】 A 18、在建工程一般不适用于（ ）估价。 A.成本法 B.市场法 C.收益法 D.假设开发法 【答案】 B 19、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元。 A.1200 B.1150 C.1100 D.1050 【答案】 D 20、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（ ）元/m2。 A.8157.60 B.8158.91 C.8163.57 D.8164.88 【答案】 D 21、（ ）是以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳利用。 A.权益原理 B.收益递增递减原理 C.适合原理 D.均衡原理 【答案】 D 22、商品住宅可同时采用市场法、收益法和（ ）估计，以相互验证，但不相互替代。 A.成本法 B.假设开发法 C.长期趋势法 D.路线价法 【答案】 A 23、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（ ）。 A.异质性 B.排他性 C.替代性 D.互补性 【答案】 C 24、一份完整的估价报告通常由（ ）组成。 A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件 B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号 C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期 D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期 【答案】 A 25、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。 A.766 B.791 C.913 D.1046 【答案】 B 26、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的（ ）的款额后，抵押权人方可优先受偿。 A.税金 B.拍卖费用 C.土地使用权出让金 D.土地使用成本 【答案】 C 27、“大骨气劳，短肌，心气抑”是由于 A.味过于酸 B.味过于苦 C.味过于咸 D.味过于辛 【答案】 C 28、某旧住宅的重置成本为40万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为3万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为6万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为4万元。该旧住宅的折旧总额是（ ）万元。 A.9 B.13 C.10 D.7 【答案】 B 29、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于 A.足阳明气不足 B.足阳明气盛 C.少阴气血衰极 D.太阴终者 【答案】 B 30、相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（ ）。 A.易受限制 B.独一无二 C.相互影响 D.不可移动 【答案】 C 31、对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（ ）对商品的需求。 A.减少 B.不变 C.增加 D.无法确定 【答案】 C 32、某宗房地产2007年10月的净收益为150万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，2010年10月转售时的价格比2007年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。该类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产目前的收益价格为( )万元。 A.5221 B.3767 C.3041 D.3500 【答案】 C 33、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。 A.某标准厂房 B.某体育场馆 C.某待出让土地 D.某写字楼 【答案】 B 34、将一办公楼的旧电梯更换为功能先进的新电梯，需要2万元的拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元。该旧办公楼的重建成本为2050万元，旧电梯的重置成本为50万元，已提折旧40万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（ ）。 A.2011 B.2021 C.29 D.2030 【答案】 B 35、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（ ）万元。 A.939.56 B.947.80 C.952.51 D.986.84 【答案】 C 36、面色 白，脘腹冷痛，喜静、下利清谷、脉微细的病机是 A.阴偏胜 B.亡阳 C.阳偏衰 D.阴阳互损 【答案】 C 37、某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（ ）。 A.15.96% B.17.05% C.23.44% D.25.86% 【答案】 B 38、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（　）为基准来确定。 A.成交价格 B.账面价格 C.正常价格 D.期望价格 【答案】 C 39、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（ ）万元。 A.939.56 B.947.80 C.952.51 D.986.84 【答案】 C 40、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（ ）。 A.路线价法 B.市场法 C.假设开发法 D