项目代建治理总体方案 -房地产-2022

第一部分项目代建治理总体方案 第一章项目概况 第一节前言 十分感谢山东莘州置业有限公司给予我司参与2020-95号地块及2020-98号地块建设工程代建的机会，我司在认真阅读两个地块的规划设计条件后，根据项目体量编制了代建策划方案。 第二节项目概况 1、2020-95号地块占地面积约18040.62平方米，容积率不大于2.4且不小于1.8，地上计容面积约43297平方米，地下建筑面积约15000平方米。2020-98号地块占地面积约23971.7平方米，容积率不大于2.4且不小于1.8，地上计容面积约57532平方米，地下建筑面积约19000平方米。本次代建工程为两块地同时开发，总建筑面积约152000㎡，包括全部建筑的土建及安装、室外给排水、给暖、通讯、有线电视、天然气、高低压用电、小区双电源设施，围墙、道路硬化、绿化、大门等。 4、项目估算投资：总投资约为72960万元。 5、代建内容：项目代建（承担建设单位的所有工作）和工程施工，包括项目前、中、后期手续办理及过程管理、方案报批、设计工作、三通一平、房屋建筑、安装及附属工程等施工，至项目经验收合格后交付使用，并按有关规定承担保修责任。 6、建设期限：施工工期计划自2020年12月至2023年12月（计划工期36个月），自项目土地证办理至项目交付。 第三节 项目管理模式 本工程的实施采取“代建制”的模式，由我司代表山东莘州置业有限公司负责项目建设全过程组织管理工作，在项目建设期内贵司授权项目我司在代建合同约定的权利义务范围内行使项目建设的代建管理权。 项目“代建制”的模式 1、由贵司指定我司为项目代建单位承担项目建设代建任务。我司在贵司的授权下，为项目提供建设全过程管理服务，使该项目严格按照批准的建设规模、标准、投资和工期建成，并在验收合格后，移交使用方使用。 2、由贵司与我司签订《项目代建合同》，明确双方权利和义务。 3、我司负责代替贵司进行项目建设工作的组织实施，包括的内容有：项目建设期间的前期报建工作、项目招标的各项招标工作、工程建设时期统筹管理、保修期的建设管理服务工作。重要工作包括前期代表贵司申报各项报建审查报批手续；在项目实施时期，代表贵司进行招标管理（含编制工程量清单）、设计管理、采购管理、施工管理、工程监理和竣工验收等工作，并对工程项目进行质量、进度、费用、合同、信息、安全等方面的统筹管理和操纵，直到办理竣工验收手续，资产确定权和保修期期满等工程项目建设全过程的所有管理服务工作。 4、公司应依照已批准的建设规模和总投资，以及相应的设计规范等条件，提出对项目建设方案、建设标准和使用功能的具体要求，协助我司办理工程前期报建等工作，协调落实有关外部建设条件，负责监督项目管理工程的质量，参与工程验收。 5、建设项目的资金拨付管理，项目建设所需工程进度款经我司、贵司核定后按规定拨付。建设资金应按比例、工程进度及时、足额拨付到位：若不能及时、足额拨付到位，阻碍工程进度，由有关单位承担相应责任。 6、我司严格按《合同法》规定行使和履行《项目代建合同》规定的全部权利义务，负责工程建设的各项管理工作，切实保障工程质量、工程进度和施工安全、严格操纵工程造价，确保工程项目如期开工，按期交付使用并满足贵司的建设要求。 第二章 项目治理组织结构与岗位责任 第一节、组织结构 假如把一个建设项目的项目管理作为一个系统,则其目标决定了项目管理的组织,而项目管理的组织是项目管理的目标能否实现的决定性因素。 依照本项目运作实际情况结合我司项目运作经验，经充分调研，项目管理分三级管理：集团工程管理、分公司项目管理和现场项目部组成，分公司总经理为项目总负责人。 第二节、岗位职责 （一）项目总负责人岗位职责 1、依照项目策划，组织编写并审定项目勘察与设计任务书，内容力求详尽，体现策划意图，贯彻成本操纵概念；组织并参与设计方案评审，提出修改意见，完善设计方案；组织施工图设计全过程，确保技术上可行，经济上合理。 2、依照项目策划，编制并审定项目全景开发计划，制订项目阶段性开发目标，依照各岗位责任，细分目标到部门到人；组织编写并审定各种工程、设备及材料的招标和合同文本，组织招标投标活动的进行，组织谈判，顺利签订合同。 3、依照设计文件及项目开发全景计划，组织编写并审定施工总组织设计，对技术方案、总平面布置、总进度计划、施工用水电容量、施工机具布置等进行切实可行、行之有效的总体设计，并在施工过程中严格操纵。 4、依照设计文件及项目开发全景计划，组织编写并审定项目投资估算、投资打算、成本操纵指标体系，组织编制并审定项目运作全过程成本监控方案，监督实施并评估其成效。 5、依照项目开发全景计划及当地建设管理规定，制定报建计划，提出报建要求，协调设计出图，管理报建进度与成本。 6、监控现场管理，严格流程管理、技术管理、材料质量管理、施工质量管理、经济签证管理、资料管理、进度管理及成本管理，督促检查并评估结果。 7、全面组织协调工作，协调各单位、各部门、各标段、各工种、各专业关系，保证工程施工的顺利进行；组织各级验收与交楼，保证项目开发的圆满完成。 （二）现场项目经理岗位职责 1、切实执行公司开发建设计划，尽全力确保实现预期目标。 2、严格执行与各单位签订的合同条款。 3、编制项目施工总组织设计，从施工用水、电、场地、进度、质量、投资、安全等方面进行全面系统考虑并加以实施。 4、组织好开工前的各项预备工作，做好与政府、主管部门关系协调工作。 5、组织设计施工及有关单位进行施工图纸会审和技术交底。 6、参与审核施工方的施工组织设计，并加以督促落实。 7、检查工程质量，严把隐蔽验收关，严把设计变更和经济签证关，督促工地施工安全文明治理。 8、督促施工进度，为施工进度顺利进行创造条件，收集各类统计报表。 9、组织参与有关工程的工作会议。 10、核查工程拨款，依照进度、质量等实际情况执行合同条款。 11、复核材料、成品、半成品、设备质量证件出厂证明，监督送检，确保材料设备的进场合格。 12、办理、参加各单项工程的竣工验收及分部评定工作。 13、协调处理好周边关系、政府关系、各分包单位、各专业、各工种间的关系； 14、衔接并配合物业交接工作，做好相关售后维修与服务工作。 （三）技术负责人岗位职责 1、在总经理的领导下，分管项目的有关技术治理工作。 2、参与投资项目策划，抓好总图规划，方案布置，户型设计，组织初步设计及评审，配合报建、审批工作。 3、按审批要求组织施工图设计和审查工作。深入设计现场，监控设计质量，使设计优化合理、安全、经济、最大限度地减少投资，降低工程成本。 4、组织编写施工组织设计，审查各施工单位的施工组织设计及施工方案，并督促在施工过程中严格按其执行；认真阅读图纸、组织设计技术交底，图纸会审工作，审查图纸会审纪要。 5、参与对投标单位及投标人员的资质考察和确认，参与对工程设备和材料的考察和认证。 6、深入施工现场对关键部位和工序进行定时和不定时的检查与抽查，确保结构安全和使用功能；组织工程质量检查，地基基础、主体和工程竣工验收、资料整理归档工作；组织衔接和及时处理施工过程中的质量技术问题；配合抓好工程进度，安全和成本控制，以及各施工单位的工作协调工作。 （四）开发部经理岗位职责 1、贯彻执行国家、XX市有关规划设计的规章制度，组织制定公司有关前期工作规章制度，经批准后，贯彻执行。2、监督控制领取建设工程规划许可证前全部与政府相关部门包括土管局、发改委、建委、人防、规划局等的各种手续工作及时间安排。3、监督与土地方协调工作及拆迁手续的办理。4、制定工程前期工作计划并组织实施。5、审核工程前期各项费用支出，并对前期工作质量负责。6、组织工程前期人员完成所规定的工作，协调与其他部门之间的工作。 （五）财务部经理岗位职责 1、领导公司财务工作，根据公司发展战略和业务进展情况，制定财务发展规划和发展策略。 2、根据公司的总体发展战略目标，指导财务部各分管人员制定公司各方面财务管理制度，从而明确财务部整体长期发展目标。 3、指导财务部确定年度工作重点和年度工作目标，使部门近期工作重点突出，符合公司发展要求。 4、在部门具体工作实施中把握方向，指导重大、核心及疑难问题，保证财务工作顺利开展。 5、在分管的业务范围内，就重大问题与相关政府部门、金融税务部门联络与交涉。 6、支持、宣传、强化和捍卫公司的价值观和经营理念，对公司的总体发展提供有价值的建设性意见，推动公司的全面健康发展 7、参与公司重大决策，就财务等方面的问题提供支持和意见，保证公司发展、运营的合法性和利润。 （六）预决算部经理岗位职责 1、贯彻国家、地区有关定额、预算、价格、合同等方面的规定，制定公司相应规章制度，经批准后，组织实施并监督执行，以控制投资。 2、审核公司范围内工程招标标的，并对公司范围内所有工程合同备案。 3、组织召开公司预算专业工作会议，负责各级预算人员的培训工作。 4、协调与市招标办、审查处、合同处、市造价管理处等主管部门的工作关系。 5、编制计划和统计报表，包括工程招投标、中标主要情况，工程结算价、结算日期及工程预算各项取费调价，各类工程单方造价等。 6、对本项目成本工作的管理组织工作。 7、负责监督项目成本预算、计算用工量。 （七）土建、水、电专业管理工程师岗位职责 1、服从项目经理的安排，尽职尽责、认真、勤奋、细致地做好本职工作；同时支持并配合其他相关专业人员的工作。 2、熟悉图纸，参与图纸会审，尽快发现设计图中存在的问题，积极向设计人员咨询并提出建设性意见。 3、对工程进度、质量、投资、安全负具体监管责任，对各项目的质量、进度、投资、安全要有预见性并提出书面意见。根据现场进度，组织好各专业单位进场，协调解决现场的各项具体问题。 4、熟悉有关建筑规范、标准和强制性条文，准确掌握施工合同的规定和要求，自始至终严格要求各协作单位按合同、按图纸及国家、地方有关规范组织施工，对不按上述要求施工者，应果断采取措施，包括口头警告，并监督其实施返工和实施停工整顿，确保工程施工质量，严禁降低标准，姑息迁就。 5、对现场施工负全部责任，及时向上级领导反馈现场施工情况；参与有关工程质量、技术、安全等专题会议；组织并参与隐蔽工程、分部工程、分项工程验收，并签署意见。如遇现场紧急情况应立即采取必要的防患措施，同时第一时间上报上级领导。 6、对工程进度款的拨付从工程进度、质量、安全上签署意见，对于因设计变更、技术核定等引起的经济签证有初步签字权。 7、积极配合质监站工作人员的工作，协助质监员及监理人员处理相关质量问题。 8、参与主管工程项目的验收工作。 （八）、造价工程师岗位职责 1、熟练掌握和合理理解施工图纸、定额内容及相关取费文件精神。 2、及时准确、合理地编制土建专业工程的预算及其标底。 3、参与编制或审查安装工程预结算工作，结算资料应条理清楚，内容明确。 4、复核和审查施工单位预算人员所报送的预、结算资料。 5、客观认真地审查工程经济签证单和合理确定计价方式和单价；对现场工程师不合理的签证有权按实际情况核减。 6、结合工程现场实际情况，及时核对与施工图有偏差的内容并仔细与现场工程师沟通，做到变更数据的来源准确、明白。 7、积极主动的参与调查或收集有关主要材料的市场价格信息。 8、配合相关部门的材料和发包工程合同的签订，提供相关的预、结算资料。 9、及时掌握、分析和反馈建筑材料价格的市场动态。 10、参与工程开工前的图纸会审并提出影响工程造价的相关问题 11、深入工地，了解工程变更情况，参与项目竣工验收。 （九）资料员岗位职责 1、认真学习并掌握建设行政主管部门、档案部门对房地产开发项目技术资料管理的有关法规。 2、参加项目部组织召开的各种会议，做好会议纪要，根据需要进行整理，形成文件并存档。 3、及时将项目开发过程中的各种往来文