土地增值税、土地使用税、耕地占用税政策解读课件

2022年10月5日 土地增值税、土土地增值税、土土地增值税、土土地增值税、土地使用税、耕地地使用税、耕地地使用税、耕地地使用税、耕地占用税政策解读占用税政策解读占用税政策解读占用税政策解读某乡镇经有关部门批准，进行新农村建设试点，成立专门某乡镇经有关部门批准，进行新农村建设试点，成立专门机构，集中利用农民申请的宅基地，以专门机构的名义，统机构，集中利用农民申请的宅基地，以专门机构的名义，统一立项规划建设农民新村，按建设成本价格向农民收取购房一立项规划建设农民新村，按建设成本价格向农民收取购房款并开具发票，比照房地产开发流程进行综合验收，办理款并开具发票，比照房地产开发流程进行综合验收，办理房屋所有权证房屋所有权证和和集体土地使用证集体土地使用证，20172017年年7 7月，当地月，当地税务机关发出税务事项通知，要求该专门机构申报缴纳税务机关发出税务事项通知，要求该专门机构申报缴纳增值增值税税和和土地增值税土地增值税；要求农民个人缴纳；要求农民个人缴纳契税契税。请判断税务机关的行政行为是否正确？请判断税务机关的行政行为是否正确？【案例】【案例】【案例】【案例】土地增值税政策税率纳税人转让国有国有土地使用土地使用权、地上的地上的建筑物建筑物及其及其附附着物着物单位位个人个人四四级超率超率累累进税率税率征税范围第一节第一节 土地增值税土地增值税土地增值税政策税收优惠税额计算计税依据增增值额=收入收入-扣除扣除项目金目金额应纳税税额=增增值额*税率税率-扣扣除除项目金目金额*速算扣除系数速算扣除系数建造普建造普通住宅通住宅出售出售国家依国家依法征用、法征用、收回收回个人个人转让及交及交换住房住房合作建合作建房分房房分房自用自用转让旧旧房作房作为公租房公租房土地增值税政策纳税地点纳税期限征管方式预征征+清算清算按次、按月、按按次、按月、按规定定房地房地产所在地所在地细则规定：细则规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以税的，可以预征预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行算后再进行清算清算，多退少补。，多退少补。一、土地增值税预征规定财税财税200620062121号：号：各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。补。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据对未按预征规定期限预缴税款的，应根据税收征管法税收征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金的次日起，加收滞纳金。一、土地增值税预征规定国税发国税发201020105353号号四川省地方税务局四川省地方税务局 四川省财四川省财政厅关于土地增值税征管问题的公告政厅关于土地增值税征管问题的公告（20102010年第年第1 1号）号）：对保障性住房暂不预征土地增值税。对保障性住房暂不预征土地增值税。普通住宅预征率为普通住宅预征率为 1%1%1.5%1.5%。非普通住宅预征率为非普通住宅预征率为1.51.52.52.5。商用房预征率为商用房预征率为2.52.53.53.5。各市、州税务局应结合本地实际，在上述幅度内确定当各市、州税务局应结合本地实际，在上述幅度内确定当地预征率。地预征率。一、土地增值税预征规定税务总局税务总局20162016年第年第7070号号公告：公告：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产，房地产开发企业开发企业采取预收款方式采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，销售自行开发的房地产项目的，可可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据土地增值税预征的计征依据=预收款预收款-应预缴增值税税款应预缴增值税税款应预缴土地增值税应预缴土地增值税=计征依据计征依据*土地增值税预征率土地增值税预征率一、土地增值税预征规定 某房地产开发企业为增值税一般纳税人，当地非普通住宅土地增值某房地产开发企业为增值税一般纳税人，当地非普通住宅土地增值税预征率税预征率2%2%。A A项目：增值税实行一般计税方法，项目：增值税实行一般计税方法，20182018年年5 5月非普通住宅取得月非普通住宅取得预售预售收入收入1100011000万元；万元；B B项目：增值税实行简易计税方法，项目：增值税实行简易计税方法，20182018年年5 5月非普通住宅取得月非普通住宅取得预售预售收入收入10501050万元；万元；企业自行计算预缴土地增值税：企业自行计算预缴土地增值税：A A项目：应项目：应预缴土预缴土增税增税=预收款预收款（1+1+适用税率）适用税率）土增税预征率土增税预征率 =11=110 000 00（1+10%1+10%）2%=2002%=200万元万元 B B项目：应项目：应预缴土预缴土增税增税=预收款预收款（1+1+征收率）征收率）土增税预征率土增税预征率 =1050=1050（1+5%1+5%）2%=202%=20万元万元【案例】【案例】【案例】【案例】税务机关审核：税务机关审核：1 1、A A项目项目（一般计税方法）：（一般计税方法）：（1 1）应应预缴预缴增值增值税税=11=110 00000（1+11+10 0%）3%=3003%=300万元万元 （2 2）土地增值税预征的计征依据土地增值税预征的计征依据=11000-300=10700=11000-300=10700万元万元 （3 3）应预征土地增值税）应预征土地增值税=10700=10700 2%=2142%=214万元万元2 2、B B项目项目（简易计税方法）：（简易计税方法）：（1 1）应应预缴预缴增值增值税税=1050=1050（1+5%1+5%）3%=303%=30万元万元 （2 2）土地增值税预征的计征依据土地增值税预征的计征依据=1050-30=1020=1050-30=1020万元万元 （3 3）应预征土地增值税）应预征土地增值税=1020=1020 2%=20.42%=20.4万元万元条例条例及细则及细则：转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入（入、实物收入和其他收入（+视同销售收入）。视同销售收入）。二、转让房地产收入额的确定国税函国税函20102010220220号：发票号：发票财税字财税字199519954848号：代收费号：代收费国税发国税发20062006187187号：视同销售号：视同销售财税财税201620164343号号：增值税：增值税总局总局20162016年第年第7070号号公告：营改增前后公告：营改增前后二、转让房地产收入额的确定转让新建房地产开发项目转让新建房地产开发项目转让土地使用权转让土地使用权转让未完工开发产品转让未完工开发产品转让旧房及建筑物转让旧房及建筑物转让清算后剩余房产转让清算后剩余房产三、转让房地产扣除项目金额的确定国税发国税发200920099191号：号：纳税人纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。纳税人应纳税人应如实申报如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。申报的真实性、准确性和完整性。四、土地增值税清算的主体和责任国税发国税发200920099191号：号：主管税务机关主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。依法征收土地增值税。五、土地增值税的审核主体国税发国税发2002006 6187187号、国税发号、国税发200920099191号：号：六、土地增值税清算条件清算条件清算条件应清算清算房地产开发项目房地产开发项目全部竣工全部竣工、完成销售、完成销售整体转让未竣工决算房地产开发项目整体转让未竣工决算房地产开发项目直接转让土地使用权直接转让土地使用权可清算可清算已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在整个项目可售建筑面积的比例在85%85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%85%，但，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用剩余的可售建筑面积已经出租或自用直取得销售（预售）许可证直取得销售（预售）许可证满三年满三年仍未销售仍未销售完毕完毕纳申请纳申请注销税务登记但未办理土地增值税清注销税务登记但未办理土地增值税清算算手续的手续的国税发国税发2002006 6187187号：号：土地增值税以土地增值税以国家有关部门审批国家有关部门审批的房地产开发项目为单的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。算。四川规定：以城市规划行政主管部门颁发的四川规定：以城市规划行政主管部门颁发的建设工程规建设工程规划许可证划许可证所确认的房地产开发项目为清算单位。所确认的房地产开发项目为清算单位。房屋类型的划分：房屋类型的划分：普通住宅、非普通住宅、非住宅普通住宅、非普通住宅、非住宅七、土地增值税清算单位细则：占地面积法、建筑面积法、税务机关确认的方法细则：占地面积法、建筑面积法、税务机关确认的方法省局省局20152015年年5 5号公告：号公告：不同清算项目：不同清算项目：土地成本：占地面积法；土地成本：占地面积法；其他共同成本费用：建筑面积法；其他共同成本费用：建筑面积法；同一清算项目不同类型房地产：建筑面积法。同一清算项目不同类型房地产：建筑面积法。八、共同成本费用的分摊国税发国税发202010105353号：号：核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现中出现“以核定为主、一核了之以核定为主、一核了之”、“求快图省求快图省”的做法。的做法。九、核定征收方式清算土地增值税国税发国税发20062006187187号：号：依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；手续，经税务机关责