XX虎门1号项目销售代理投标报告课件

12007.02007.02007.02007.02项目分析和策略项目分析和策略我们的目标我们的目标报告思路报告思路产品规划建议产品规划建议项目定位项目定位营销执行方案营销执行方案客户定位客户定位市场分析市场分析广告推广及品牌整合广告推广及品牌整合3项目目标项目目标东莞明星楼盘东莞明星楼盘将虎门地王转化为将虎门地王转化为虎门楼王虎门楼王实现利润最大化实现利润最大化企业目标企业目标树立瑞丰品牌树立瑞丰品牌引领虎门豪宅市场引领虎门豪宅市场项目总体目标项目总体目标通过打造项目品牌通过打造项目品牌,导入企业品牌导入企业品牌;实现产品品牌、企业品牌双丰收实现产品品牌、企业品牌双丰收 。4日期日期销售率销售率蓄客期开盘期热销期强销期销售率35%尾盘期销售率60%销售率80%销售率98%认购开盘期1个月认购暂以暂以0707年年1010月为具备预售条件制定月为具备预售条件制定蓄客期3个月热销期3个月强销期4个月尾盘期4个月销售目标销售目标销售目标销售目标5一、实现住宅目标销售均价：一、实现住宅目标销售均价：7000 7000元元/以上。以上。二、实现销售总额：二、实现销售总额：7.87.8亿元（含商业）亿元（含商业）三、实现利润目标：三、实现利润目标：2.152.15亿元（含商业）亿元（含商业）利润目标利润目标利润目标利润目标6尊地地产尊地地产尊地地产尊地地产项目分析和策略项目分析和策略我们的目标我们的目标产品规划建议产品规划建议项目定位项目定位营销执行方案营销执行方案客户定位客户定位市场分析市场分析广告推广及品牌整合广告推广及品牌整合市场分析市场分析报告思路报告思路7宏观市场分析宏观市场分析n 雄踞珠江东岸，为珠三角地区的几何中心；雄踞珠江东岸，为珠三角地区的几何中心；n 珠江三角洲城镇群协调发展规划确定为七个珠江三角洲城镇群协调发展规划确定为七个 副中心之一。副中心之一。虎虎门门8经济发展特征经济发展特征n 发挥地理位置优势，大力发展发挥地理位置优势，大力发展“圆心经济圆心经济”；n 优化产业结构，增强经济实力优化产业结构，增强经济实力 ，产业的比例为，产业的比例为1.81.8：52.252.2：46 46；n 全国的服装批销中心全国的服装批销中心 ；n“三带联动、全面加速三带联动、全面加速”提升制造业板块。提升制造业板块。91 1、城市规划、城市规划城镇规划建设城镇规划建设n“一环、两轴、三河、五岸、八横四纵、七大板块”的全新发展格局；n投资超百亿元的城市重点工程加快推进，现代化海滨港口商城呼之欲出。2 2、城市交通、城市交通n水路，珠江主航道傍镇而流、虎门港，直航穗、深、港、澳，连通五大洋；n陆路，广深高速；虎门大桥；临近常平火车站，京九大动脉；107、S358国道；常虎高速；珠三角城市快速轨道交通；n航空，北连广州国际机场，东靠惠州机场，南邻深圳宝安机场和机场，西近珠海机场和澳门国际机场。10宏观市场总结宏观市场总结区域优势区域优势珠三角的几何中心，辐射范围宽广；珠三角的几何中心，辐射范围宽广；经济发展经济发展全国千强镇，房地产的引擎动力；全国千强镇，房地产的引擎动力；城市规划城市规划战略规划，现代化的海滨港口商城；战略规划，现代化的海滨港口商城；房房 地地 产产供需两旺，住宅型物业是未来发展重点。供需两旺，住宅型物业是未来发展重点。城市交通城市交通四通八达，连接五大洋，助跑房地产红四通八达，连接五大洋，助跑房地产红 火发展；火发展；11尊地地产界定竞争的三种模式尊地地产界定竞争的三种模式模式模式竞争本质竞争本质竞争对手界定竞争对手界定客户群相同客户群相同提供同质的产品和服务；全面竞争。海岸国际、盛世豪庭。产品总价区产品总价区间接近间接近主要竞争对手反映了购买力水平接近的客户群体的总体需求，但可能没有考虑产品档次和面积需求。丰泰华园山庄、丰泰裕田花园。产品单价区产品单价区间接近间接近局部竞争反映了某一类客户群体价值观的共同偏好，但是可能忽略产品定位和环境等因素。东方国际星座。12项目地址项目地址：虎门镇太沙路段占地面积占地面积：2.7万总建面积总建面积：13万建筑类别建筑类别：高层物业类别物业类别：洋房容容 积积 率率：3.51绿绿 化化 率率：45.7总总 户户 数数：440户住宅均价住宅均价：5000元/户型情况户型情况：以四房、五房为主推广主题推广主题：生态豪宅海岸国际海岸国际竞争项目分析竞争项目分析13项目地址项目地址：虎门镇人民北路占地面积占地面积：3万总建面积总建面积：8万建筑类别建筑类别：小高层、高层物业类别物业类别：高尚洋房容容 积积 率：率：2.6绿绿 化化 率率：45总总 户户 数数：436户住宅均价住宅均价：5000元/户型情况户型情况：复式、跃式、平层推广主题推广主题：别墅级的豪宅府邸盛世豪庭盛世豪庭2 2期期竞争项目分析竞争项目分析14项目地址项目地址：虎门镇连升路白马湖畔占地面积占地面积：66.7万总建面积总建面积：60万建筑类别建筑类别：小高层、多层物业类别物业类别：别墅、洋房容容 积积 率率：0.9绿绿 化化 率率：40总总 户户 数数：8500户住宅均价住宅均价：别墅，8000元/；洋房48005000元/户型户型：别墅、联排、复式、平层推广主题推广主题：亲山近水，一站式生活丰泰华园山庄丰泰华园山庄竞争项目分析竞争项目分析15项目地址项目地址：虎门107国道树田路段 占地面积占地面积：23.5万总建面积总建面积：26万建筑类别建筑类别：小高层、多层物业类别物业类别：别墅、洋房容容 积积 率率：1.1绿绿 化化 率率：45.8总总 户户 数数：洋房均价洋房均价：45004700元/户型情况户型情况：以三房、四房为主推广主题推广主题：体育健康社区丰泰裕田花园丰泰裕田花园竞争项目分析竞争项目分析16项目地址项目地址：虎门镇黄河服装城西占地面积占地面积：1.2万总建面积总建面积：18万 住宅6.5万 商业11.5万建筑类别建筑类别：商业、高层物业类别物业类别：商业、洋房容容 积积 率率：15总总 户户 数数：570户住宅均价住宅均价：4800元/户型情况户型情况：二房、三房推广主题推广主题：阳光运动休闲、商务东方国际东方国际星座星座竞争项目分析竞争项目分析17竞争楼盘市场分析竞争楼盘市场分析本项目本项目海岸国际海岸国际丰泰丰泰华园山庄华园山庄丰泰丰泰裕田花园裕田花园东方东方国际星座国际星座盛世豪庭盛世豪庭名门盛宴名门盛宴主力客户主力客户企业主管理高层原住民企业中高层原住民企业主原住民公务员港台客企业主原住民公务员港台客个体工商户经营业主企业主原住民公务员港台客企业中高层原住民白领平均总价平均总价（万元）（万元）未知55100551106012060100701306070平均单价平均单价（元（元/）未知500055004900520050005200510055004800560035003600商业及其商业及其配套配套有少量商业有一层社区商业有内部商业街、星级酒店作为配套有四层商业裙楼无商业,纯住宅有三层商业裙楼18竞争小结竞争小结n 商业项目的开发程度大于住宅项目的开发；商业项目的开发程度大于住宅项目的开发；n 酒店物业发达，档次参差不齐；酒店物业发达，档次参差不齐；n 住宅销售均价住宅销售均价45004500元元/50005000元元/；n 住宅物业户型设计落后；住宅物业户型设计落后；n 销售开发体量大，销售周期长；销售开发体量大，销售周期长；n 物业管理和服务一般，档次低；物业管理和服务一般，档次低；n 客户需求丰富，对产品的综合素质要求越来越高；客户需求丰富，对产品的综合素质要求越来越高；n 客户群变化大，层次丰富，白领、私企的中高层管客户群变化大，层次丰富，白领、私企的中高层管 理人员、外来经商人士理人员、外来经商人士 等开始在虎门购房安家的趋等开始在虎门购房安家的趋 势明显增强；势明显增强；n 房地产开发商的营销水平较低，专业的营销策划代房地产开发商的营销水平较低，专业的营销策划代 理公司参与的项目营销水平明显高于自销项目。理公司参与的项目营销水平明显高于自销项目。19项目分析和策略项目分析和策略我们的目标我们的目标产品规划建议产品规划建议项目定位项目定位营销执行方案营销执行方案客户定位客户定位市场分析市场分析广告推广及品牌整合广告推广及品牌整合项目分析和策略项目分析和策略报告思路报告思路20项目的基本情况项目的基本情况占地面积：占地面积：占地面积：占地面积：34842 m34842 m2 2总建面积：总建面积：总建面积：总建面积：109958 m109958 m2 2首期占地面积首期占地面积首期占地面积首期占地面积:10232 10232 首期住宅面积首期住宅面积首期住宅面积首期住宅面积:31177 31177 商业总面积商业总面积商业总面积商业总面积:约约2 2万万 容容容容 积积积积 率：率：率：率：2.562.56建筑密度：建筑密度：建筑密度：建筑密度：27%27%绿绿绿绿 地地地地 率率率率:35%35%21项目的区域位置项目的区域位置镇镇政政府府酒酒吧吧街街北方市场长德长德路路培英中路培英中路博文路博文路龙泉酒店龙泉酒店虎门中学虎门中学金洲金洲幼儿幼儿园园虎门公园虎门公园连升路梁屋北路梁屋北路金洲路金洲路梁梁屋屋山山边边路路本案本案 行政中心区金捷路金捷路广广深深高高速速 高尚商住区22项目的环境现状项目的环境现状南南西西北北东东地块现状地块现状23区位价值区位价值片区超前的战略规划,未来发展潜力巨大；地段价值地段价值虎门中心,地理位置绝对中央；品牌价值品牌价值瑞丰集团为本项目带来的品牌价值；产品价值产品价值开发商、策划与设计单位强强联合,打造 适度超前的高品质、高附加值产品。项目项目总结总结分析分析24项目项目SWOTSWOT分析分析优势（优势（S S）劣势（劣势（W W）机会（机会（O O）威胁（威胁（T T）1、周边环境资源非常齐备，有五星级酒店、学校幼儿园、公园等；2、交通路网完善，出行便利，远离闹事区比较安静；3、开发商的品牌实力和经验。1、项目前期拿地成本很高；2、周边商业氛围不够浓厚；3、南面有梁屋村的村屋影响。1、虎门经济发展的趋势；2、镇区房地产繁荣的加速；3、中小户型存在市场需求缺口，户型创新滞后。1、房地产政策的不确定因素；2、高端的楼盘尚未完全消化，存在一定的竞争。25项目项目SWOTSWOT策略策略发挥优势，抢占机会（发挥优势，抢占机会（SO)SO)利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势(WO)(WO)发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁(ST)(ST)减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁(WT)(WT)1 1、利用现有的环境资源，吸引、利用现有的环境资源，吸引市场关注度；市场关注度；2 2、利用地理优势，体现地块最、利用地理优势，体现地块最大价值；大价值；3 3、利用开发经验的优势，捕捉、利用开发经验的优势，捕捉市场空白的机会点。市场空白的机会点。1 1、抓住连升路繁荣的机会，、抓住连升路繁荣的机会，提高项目商业价值，弱化土提高项目商业价值，弱化土地成本的不利因素；地成本的不利因素；2 2、开发新产品提高楼盘价值，、开发新产品提高楼盘价值，跳出村屋景观的干扰。跳出村屋景观的干扰。1 1、把握政策走向，整合资源降、把握政策走向，整合资源降低开发风险；低开发风险；2 2、产品优势互补，、产品优势互补，转化威胁转化威胁立足市场。立足市场。1 1、利用整合推广、创新营销、利用整合推广、创新营销避免威胁，突围市场；避免威胁，突围市场；2 2、利用科学规划和前期策划，、利用科学规划和前期策划，有效的规避风险。有效的规避风险。26需要解决的问题需要解决的问题1、如何提供客户需求的产品？、如何提供客户需求的产品？2、如何实现产品利润的最大化？、如何实现产品利润的最大化？3、如何利用品牌整合资源实现企业扩张，提、如何利用品牌整合资源实现企业扩张，提 升项目影响力？升项目影响力？4、如何、如何把土地价把土地价3.06亿元的亿元的“虎门地王虎门地王”转