某地产销售推广策略方案(powerpoint 61页)

中油兆丰大厦营销推广策略报告谨呈：郑州中油置业有限公司谨呈：郑州中油置业有限公司写在报告前的话写在报告前的话:这份营销推广报告，是基于之前的市场调研报告的研究成果和项目定位报告这份营销推广报告，是基于之前的市场调研报告的研究成果和项目定位报告中关于本案的产品性质和档次定位的基础之上，对于本案如何推出市场、如何在中关于本案的产品性质和档次定位的基础之上，对于本案如何推出市场、如何在激烈的市场竞争中树立本案的特色形象并占据一席之地、如何实现利益最大化的激烈的市场竞争中树立本案的特色形象并占据一席之地、如何实现利益最大化的同时建立企业和项目品牌的主要营销推广手法和策略。同时建立企业和项目品牌的主要营销推广手法和策略。报告提纲报告提纲营销推广思路梳理营销推广阶段划分成功推广思路借鉴PART 1PART 2PART 3PART 1成功推广思路借鉴成功推广思路借鉴CASE 1深圳雅兰酒店深圳雅兰酒店营销成功关键点：创新的活动事件营销创新的活动事件营销时尚泳装秀时尚泳装秀国际帆船赛国际帆船赛沙滩排球赛沙滩排球赛“平安足球俱乐部定点酒店”策划通过雅兰集团的影响大客户之间的互访。带来了丰富的香港及外国投资客户。雅兰酒店名气得到提升，保证了后续经营状况良好。营销成功关键点：实力体现营销实力体现营销给予客户充分信心保障CASE 2深圳丹枫白露酒店深圳丹枫白露酒店国内著名酒店管理公司开元国际管理顾问签约仪式客人五天免费试住活动劳斯莱斯接送客户看房活动营销成功关键点：投资客户心理营销投资客户心理营销将投资概念深入人心针对有效投资客户有的放矢。CASE 3深圳海景大酒店深圳海景大酒店股市版报纸广告连载一周，描述投资前景投资模型沙滩发布会财经名人演讲东门、华强北商业旺地店铺推广活动营销推广思路梳理营销推广思路梳理PART 2市场市场 透析透析 7090 7090政策，在政策，在20072007年年20082008年的时候，带来的是小面积产品的激烈竞年的时候，带来的是小面积产品的激烈竞 争，产品日趋争，产品日趋同质化同质化。CBDCBD规划日趋完善，商务氛围日益成熟，会展业进入蓬勃发展阶段规划日趋完善，商务氛围日益成熟，会展业进入蓬勃发展阶段 建业建业置地广场、格拉姆中心、宝龙城市广场、曼哈顿广场相继推出高档置地广场、格拉姆中心、宝龙城市广场、曼哈顿广场相继推出高档 次的酒店公寓型产品，价格突破次的酒店公寓型产品，价格突破55005500元元/平米平米 土地交易价格持续创造历史新高，商品房交易土地交易价格持续创造历史新高，商品房交易价格持续上扬价格持续上扬 产品产品 鉴赏鉴赏 座拥CBD西入口门户 卓越的区位价值卓越的区位价值商务型星级酒店+极品奢华公寓 卓越的产品价值卓越的产品价值专业的酒店管理公司 卓越的服务价值卓越的服务价值8%，15年，开发商连带担保 卓越的投资价值卓越的投资价值中油置业，全球500强战略伙伴 卓越的品牌价值卓越的品牌价值中油置业中油置业20072007年度年度恢宏钜献恢宏钜献客群客群 扫描扫描 首付10万及一下人群首付10万至15万人群首付15万至20万人群首付20万以上人群随着首付款的不断增加，客群将逐渐缩小！随着首付款的不断增加，客群将逐渐缩小！better best another新型的产品，需要新的方向本案市场出路之一差异化路线占据市场空白白银白银黄金黄金铂金铂金本案市场出路之二营造极致形象占据金字塔尖皇冠上最璀璨的宝石皇冠上最璀璨的宝石中油中油兆丰兆丰卓越的产品需卓越的产品需要要卓越的高度卓越的高度一个实力派的新锐开发商正在借助郑州房地产的飞速发展的春风实现企业的发展五朵金花正在逐一绽放，集体辉耀郑东的局面也许仅仅是一个开始关于中油置业企业的思考：品品 牌牌 双双 赢赢名名 利利 双双 收收产权式酒店项目营销推广关键：面对的都是精明的投资客户持久战围、追堵、截 歼灭战投资信心是关键建立难，失去易循序渐进耐心说教快、准、狠 暴风骤雨营销推广思路集合营销推广思路集合指导思想：美特斯邦威“不走寻常路”凯迪拉克“敢为天下先”营销推广思路集合营销推广思路集合面市就必须引爆市场，不能预热市场高调入市，0-7”完成0200km/s的加速度！入市即是引爆市场环环相扣，持续加温高调事件炒作，密集媒体攻略，紧握市场话语权全民的关注，大量吸纳目标消费人群单刀直入，直奔主题持续释放产品核心卖点，洗脑式教育紧握高诚意目标人群，迅速完成酒店产品销售延续形象及关注度迅速完成酒店产品的销售工作，累积公寓客户定向，定点圈定公寓型产品消费人群营销推广营销推广策略策略集合集合事件炒作策略事件炒作策略媒体组合攻略媒体组合攻略价格调控策略价格调控策略卖场包装策略卖场包装策略渠道营销策略渠道营销策略体验营销策略体验营销策略合理推售策略合理推售策略合理入市策略合理入市策略营销推广阶段划分营销推广阶段划分PART 3营销推广阶段划分营销推广阶段划分关键问题关键问题销售目标的合理制定？Q2Q2入市时机的合理建议？Q1 Q1 销售阶段的划分及时间安排？Q3 Q3 选择合理入市时机选择合理入市时机营销目标产品情况市场规律213选择入市时机三大要素选择入市时机三大要素1、市场规律：本地市场年供应与销售自然分成3-5月，8-10月两个旺季 20062006年年1-101-10月份郑州商品房新增投放量月份郑州商品房新增投放量20062006年年1-101-10月商品房各月销售情况月商品房各月销售情况 07年年4月月07年年9月月过年过年08年年4月月08年年9月月过年过年过年过年可畜势点可畜势点可热销点可热销点重新畜势重新畜势可热销点可热销点年关淡季年关是传统淡季，如项目被年关截断，将面临年后重新热市、重年关是传统淡季，如项目被年关截断，将面临年后重新热市、重新营销造势，浪费资源，影响销售。新营销造势，浪费资源，影响销售。可畜势点可畜势点2、产品情况：具有产权式酒店与公寓两种产品，既要分开阶段推广 推售，又要考虑时机上的合理衔接套套322套套数数 量量公公 寓寓产权式酒店产权式酒店类类 型型产品形态差异化不大，容产品形态差异化不大，容易形成互相竞争，需要分易形成互相竞争，需要分成两个周期推广、推售成两个周期推广、推售说明说明07年年4月月07年年9月月过年过年过年过年可热销点可热销点可热销点可热销点产权式酒店产品销售85%-90%公寓产品销售蓄势与蓄客蓄势与蓄客3、销售合理目标本案营销推广阶段划分关键词密密 集集紧紧 凑凑高高 效效营销推广阶段划分及阶段销售目标4月月9月月过年过年过年过年4月月21日开盘日开盘3月月市场炒作蓄势蓄客7月月27日日项目热销07年年市场炒作蓄势蓄客9月月22日开盘日开盘08年年1月月项目热销产权式酒店营销铺排公寓营销铺排销售销售90%销售销售85%12月月阶段一形象导入形象导入+筹客期筹客期（2 2月底月底4 4月初）月初）阶段推广主题：阶段推广主题：CBDCBD之巅，谁与争锋？之巅，谁与争锋？一间会赚钱的星级酒店一间会赚钱的星级酒店主要目的：主要目的：树立项目高端的形象，明确项目酒店功能树立项目高端的形象，明确项目酒店功能营销目标：营销目标：利用中油会平台，吸纳会员，累积酒店产品客户利用中油会平台，吸纳会员，累积酒店产品客户主要手法：主要手法：持续事件炒作，密集媒体轰炸，高调入市，迅速树立项目高端特色形象持续事件炒作，密集媒体轰炸，高调入市，迅速树立项目高端特色形象营销推广结点营销推广结点(形象导入形象导入+筹集客户筹集客户)2007)2007年年2 2月底月底4 4月初月初工程关键配合工程关键配合销售策略销售策略事件炒作方向事件炒作方向营销推广主题营销推广主题主要媒体运用策略主要媒体运用策略营销推广主要策略营销推广主要策略营销推广目标营销推广目标工工作作项项目目树立项目高端的形象，明确项目酒店功能树立项目高端的形象，明确项目酒店功能事件炒作策略，高调入市策略，事件炒作策略，高调入市策略，软文炒作，户外广告，报媒重磅，网络，广播，站牌，车体软文炒作，户外广告，报媒重磅，网络，广播，站牌，车体CBD之颠，谁与争锋之颠，谁与争锋/一间会挣钱的星级酒店一间会挣钱的星级酒店明星代言及酒店管理公司明星代言及酒店管理公司盛大签约仪式盛大签约仪式百万年薪招聘服务专员计划百万年薪招聘服务专员计划百万投保极品红酒空运计划百万投保极品红酒空运计划利用中油会平台，吸纳会员，累积酒店产品客户利用中油会平台，吸纳会员，累积酒店产品客户临时接待中心对外开放，工地现场包装到位，售楼处和样板临时接待中心对外开放，工地现场包装到位，售楼处和样板层启动装修层启动装修营销推广渠道补充营销推广渠道补充导火线，产品即将面世导火线，产品即将面世高调炒作项目，提升项目形象高调炒作项目，提升项目形象持续提升和完善项目高端形象持续提升和完善项目高端形象油站宣传点的封杀高端客户群，职业自行车队派单扩大影响力油站宣传点的封杀高端客户群，职业自行车队派单扩大影响力“明星代言明星代言”陈道明，一个成功男人的典型形陈道明，一个成功男人的典型形象，一个有着独特个人魅力的刚象，一个有着独特个人魅力的刚毅形象。毅形象。1.明星效应，迅速提升项目的知明星效应，迅速提升项目的知名度和形象高度。名度和形象高度。2.明星效应，知名度带来的就是明星效应，知名度带来的就是市场关注度。市场关注度。3.明星效应，知名度关注度的提明星效应，知名度关注度的提升带来的是消费人群的趋附。升带来的是消费人群的趋附。第一波攻势第一波攻势2007年年3月初，月初，中油置业中油置业香港联邦国际酒店管理公司香港联邦国际酒店管理公司盛大签约仪式盛大签约仪式1.郑州酒店行业发展论坛峰会2.峰会过程中中油置业高调的与香港联邦酒店管理公司签约，宣告中油置业2007年度钜献中油兆丰酒店项目即将面世。3.同时中油置业与酒店管理公司针对酒店15年的经营签订来连带担保合约，以媒体的舆论增强市场信心；4.启动百万年薪招聘计划，锻造国际水准的服务团队第一波攻势第一波攻势2007年年3月上旬，月上旬，签约仪式之后，产品入市预热，市场教育启动。签约仪式之后，产品入市预热，市场教育启动。密集的软文炒作密集的软文炒作 中油置业携手香港联邦酒店打造郑州中油置业携手香港联邦酒店打造郑州中油置业携手香港联邦酒店打造郑州中油置业携手香港联邦酒店打造郑州CBDCBD超星级酒店、极品公寓项目超星级酒店、极品公寓项目超星级酒店、极品公寓项目超星级酒店、极品公寓项目 投资新方向投资新方向投资新方向投资新方向,财富新动力财富新动力财富新动力财富新动力密集性的户外广告洗脑式传播密集性的户外广告洗脑式传播 项目启动时在郑州各主要交通要口以2-3块长期户外+10余块短期户外的组合形式覆盖，让项目的鲜明形象洗脑式的深入民心。以中油会入会为由，启动目标消费人群的筹集工作以中油会入会为由，启动目标消费人群的筹集工作 第二波攻势第二波攻势2007年年3月中旬月中旬4月初月初项目正式形象报纸广告出街项目正式形象报纸广告出街CBD之巅，谁与争锋？之巅，谁与争锋？一间会赚钱的星级酒店一间会赚钱的星级酒店媒体：媒体：大河报、东方今报、经济视点报、河南商报、公交站牌、公交车身、大河报、东方今报、经济视点报、河南商报、公交站牌、公交车身、房地产网、电台广播、楼宇液晶电视房地产网、电台广播、楼宇液晶电视第三波攻势第三波攻势事件配合：事件配合：百万年薪全球聘请高级酒店管理服务专员百万年薪全球聘请高级酒店管理服务专员（如国际酒店管理人员、红酒品鉴师、雪茄品鉴师、调酒专员、国宴厨师、国际私人管家等）的信息，并可安排中油置业就本次举措举办一个小型新闻发布会。另外更可邀请万豪或希尔顿等国际知名酒店的管理人员作为本次招聘的顾问。事件目的事件目的扩大项目知名度，提升项目高端品质形象，树立并加强目标客户投资信心第三波攻势第三波攻势事件攻略事件攻略百万投保，空运五百年珍藏红酒百万投保，空运五百年珍藏红酒通过媒体高调宣传兆丰中油大酒店花重金从法国波尔图或者意大利的托斯卡纳空运两桶珍藏500年的极品红酒。（为项目正式启动VI