2022年福建省房地产估价师之估价原理与方法自测模拟测试题库(附带答案)

《房地产估价师之估价原理与方法》题库 一 , 单选题 (共100题，每题1分，选项中，只有一个符合题意) 1、( )是随着时间的推移而减少的； A.原始价值 B.账面价值 C.市场价值 D.投资价值 【答案】 B 2、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括( )。 A.估价目的、估价原则、估价对象 B.估价目的、估价原则、估价时点 C.估价原则、估价对象、估价时点 D.估价目的、估价对象、估价时点 【答案】 D 3、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%，房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（ ）元/m2。 A.1700 B.2000 C.2100 D.2400 【答案】 C 4、下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（ ）。 A.控制土地供应量 B.增加城镇居民可支配收入 C.增加房地产保有环节税收 D.提高城市化水平 【答案】 C 5、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（ ）上把握房地产价格的“数量”。 A.货币支付 B.价值 C.现象 D.本质 【答案】 C 6、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（　） A.房地产价值分配业务 B.房地产价值减损评估业务 C.房地产投资价值评估 D.相关经济损失评估业务 【答案】 C 7、下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（ ）。 A.居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年 B.居住用地为50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年 C.居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年 D.居住用地为70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年 【答案】 C 8、男子肾气衰，发堕齿槁是 A.四七 B.三七 C.三八 D.五八 【答案】 D 9、威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（ ）。 A.单位面积土地上农产品的产量 B.市场上每单位农产品的价格 C.生产每单位农产品的成本 D.向市场运输每单位农产品的成本 【答案】 A 10、( )，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。 A.2003年1月1日 B.2004年1月1日 C.2004年12月1日 D.2003年12月1日 【答案】 D 11、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（ ）。 A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.会计折旧 【答案】 C 12、某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（　）元/m2。 A.25930 B.32980 C.30980 D.29980 【答案】 A 13、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指( )。 A.使用价值 B.交换价值 C.理论价值 D.评估价值 【答案】 B 14、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（ ）。 A.空置率偏小 B.运营费用偏大 C.收益期限偏短 D.报酬率偏高 【答案】 A 15、替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离（ ）在同等条件下的正常价格。 A.同一城市房地产 B.同样用途房地产 C.相同房地产 D.类似房地产 【答案】 D 16、到达目内眦的经脉有 A.阳跷脉 B.膀胱经 C.肝经 D.阴跷脉 【答案】 A 17、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（ ）。 A.对住宅本身进行投资改良 B.由于人口增长对住宅的需求增加 C.因通货膨胀导致住宅价格上升 D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高 【答案】 B 18、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ ）。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.替代原则 D.公平原则 【答案】 C 19、关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（ ）。 A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见 C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果 D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致 【答案】 D 20、判断误差大小或者准确性，实际中是将（　）进行比较。 A.评估价值与真实价值 B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果 C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果 D.真实价值与其他估价师的重新估价结果 【答案】 B 21、由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（ ）的特性。 A.不可移动 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限制 【答案】 D 22、直接成本利润率＝（ ）/（土地成本＋建设成本）。 A.销售收入 B.投资收益 C.土地利润 D.开发利润 【答案】 D 23、下列对房地产估价对象的说法，错误的是（ ）。 A.房地产估价对象是指房地产等财产或相关权益 B.房地产估价的对象有房屋、构筑物、土地等 C.估价报告书中说明的估价对象限定了其用途 D.已开始开发建设而尚未竣工的房地产也属于房地产估价的对象 【答案】 C 24、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（　）万元。 A.2400 B.2410 C.2490 D.2500 【答案】 A 25、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（ ）的特性。 A.不可移性 B.独一无二 C.相互影响 D.用途多样 【答案】 C 26、“治痰先治气”是的( )具体应用。 A.气能行津 B.气能生津 C.津能生气 D.气能摄津 【答案】 A 27、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%） A.11.80 B.16.07 C.23.57 D.31.07 【答案】 D 28、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。 A.自然折旧 B.物质折旧 C.功能折旧 D.经济折旧 【答案】 C 29、某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（ ）。 A.78.40% B.82.00% C.82.70% D.85.60% 【答案】 B 30、“……筋骨坚，发长极，身体盛壮……”是指 A.男子.四八 B.男子，五八 C.女子，三七 D.女子，四七 【答案】 D 31、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。其共同之处不包含（ ）。 A.都是价格，用货币来表示 B.都有波动，受供求因素的影响 C.都是按质论价 D.形成的时间都较长 【答案】 D 32、估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，则后续建设期为（ ）个月。 A.36 B.24 C.16 D.12 【答案】 D 33、用成本法估价房地产时，房屋现值为（ ）。 A.房屋重置成本－房屋年折旧额 B.房屋重置成本×房屋成新度 C.房屋重置成本－年折旧额×耐用年限 D.房屋重置成本－年折旧额×尚可使用年限 【答案】 B 34、下列经脉属于奇经八脉的是 A.督脉 B.任脉 C.带脉 D.阴维脉 【答案】 A 35、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。 A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格 B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格 C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格 D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价 【答案】 C 36、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )。 A.76% B.80% C.81% D.84% 【答案】 C 37、房地产估价职业道德是指房地产估价师和房地产估价机构在从事房地产估价这种职业时，应遵循的（ ）规范。 A.法律 B.道德和行业行为 C.行业 D.房地产业行为 【答案】 B 38、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（　）元/平方米。 A.1840 B.2840 C.2966 D.3000 【答案】 D 39、大面积烧伤后，形瘦骨立，大肉尽脱，毛发枯槁，手足震颤，肌肉瞤动，舌光红无苔或少苔，是指 A.亡阴 B.亡阳 C.脱液 D.伤津 【答案】 C 40、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（ ）。 A.环境因素 B.自身因素 C.视觉因素 D.人口因素 【答案】 B 41、根据昼夜对人体病理的影响，病情甚是在 A.夜 B.昼 C.夕 D.旦 【答案】 A 42、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始（ ）。 A.提高 B.下降 C.不变 D.无法确定 【答案】 B 43、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。 A.价值时点 B.收集该可比实例时 C.进行房地产状况修正时 D.成交价格所反映 【答案】 D 44、可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。 A.0.060 B.0.940 C.1.060 D.1.064 【答案】 D 45、“