万科魅力之城项目营销策划报告(PPT 72页)

本报告是严格保密的。9/11/2022A本体认知区位n宗地位于大连甘井子区前革镇堡村n距大连周水子机场3公里n距城市中心商业区15.5公里n距西安路城市副中心区10公里n距金州25公里n东南侧紧临泡崖居住区泡崖居住区大连最大最大的成熟居住区，拥有高认知度，规模350350万平米万平米，现有人口1515万人万人n机场南侧紧邻“机场新区机场新区”，大连规划中新的城市副中心城市副中心，甘井子区政府即将入驻，规划建设大量城市生活配套n区域目前尚无已开发项目尚无已开发项目城市中心城市中心商业区商业区泡崖居住区泡崖居住区15.5 Km15.5 Km西安路城市西安路城市副中心区副中心区3 Km3 Km机场新区机场新区大连周水子机场大连周水子机场10 Km10 Km金州金州南关岭南关岭25 Km25 Km城市边缘，相对陌生，城市边缘，相对陌生，紧邻大规模成熟居住区紧邻大规模成熟居住区与未来城市副中心与未来城市副中心本报告是严格保密的。9/11/2022A本体认知交通地铁终点站地铁终点站前革前革n规划中的地铁2号线终点站前革站前革站在本项目南侧3分钟步行范围内n地铁规划建成时间20152015年年快速公共交通联系快速公共交通联系本报告是严格保密的。9/11/2022A本体认知四至和配套农田农田规划路规划路张前路张前路自然山体自然山体采石场采石场姚砬路姚砬路宗地宗地地块外现有商业地块外现有商业地块内现有小学地块内现有小学泡崖居住区泡崖居住区北侧规划路北侧规划路北侧现状北侧现状地块内现状地块内现状万科项目万科项目用地用地地块四至：地块四至：n北侧紧邻农田n南临10万平米政府新农村三新工程地块n西部30万平米待开发用地n东临张前路（规划宽度30米）配套设施：配套设施：n步行尺度步行尺度配套：小学一所、幼儿园一所、低档商业n区域性配套：大型超市、综合性医院、餐饮、娱乐等生活配套设施主要依托泡崖居住区泡崖居住区，车行车行1515分钟分钟步行尺度步行尺度生活配套较少，区域性配套可满足基础生活需求生活配套较少，区域性配套可满足基础生活需求本报告是严格保密的。9/11/2022A大规模，中等密度，中小户型精装产品大规模，中等密度，中小户型精装产品本体认知本体界定城市边缘，相对陌生，城市边缘，相对陌生，紧邻大规模成熟居住区紧邻大规模成熟居住区与未来城市副中心与未来城市副中心快速公共交通联系快速公共交通联系步行尺度步行尺度生活配套较少，区域性配套可满足基础生活需求生活配套较少，区域性配套可满足基础生活需求快速联系下的城市边缘大规模居住物业快速联系下的城市边缘大规模居住物业本报告是严格保密的。B08年目标的理解本项目销售目标超越目前市场正常水平本项目销售目标超越目前市场正常水平本报告是严格保密的。问题：问题：相对陌生区域，无强势质素，相对陌生区域，无强势质素，如何实现超越市场水平的目标如何实现超越市场水平的目标本报告是严格保密的。思考：我们有什么思考：我们有什么以发展的眼光，审视本区域的价值与机会以发展的眼光，审视本区域的价值与机会本报告是严格保密的。C区域价值属性判断城市核心板块城市核心板块东部南部风景板块东部南部风景板块西南科教板块西南科教板块星海板块星海板块西山板块西山板块西安路板块西安路板块机场新区板块机场新区板块泉水板块泉水板块华南板块华南板块机场后机场后前革板块前革板块15.5 Km15.5 Km2 2点关键因素：点关键因素：A.A.城市尺度：城市尺度：距离城市中心距离较远B.B.市场空白：市场空白：区域目前几乎没有房地产项目开发城市边缘新区城市边缘新区区域属性：区域属性：居住氛围不成熟居住氛围不成熟本报告是严格保密的。C区域价值发展方向判定传统市中心传统市中心“按照“西拓北进西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。”建设“大大连”规划纲要西拓西拓北北进进信号信号1 1：本区域在：本区域在“西拓北进西拓北进”大的城市规划发展方向上大的城市规划发展方向上本报告是严格保密的。C区域价值发展方向判定城市中心城市中心商业区商业区西安路城市西安路城市副中心区副中心区机场新区机场新区大连周水子机场大连周水子机场n占地面积：14.22平方公里n规划总居住人口13万n商务区商务区：行政中心、商务、文化、体育、医疗等，兼有酒店、会展及商品服务配套设施功能 n产业区产业区：规划以教育科研、电子商务、信息产业、高新技术研发和加工等高科技含量的新型产业为主n居住区居住区：拟建设成中高档次、环境幽雅、配套齐全的现代化新型生态社区 n生态旅游区生态旅游区 信号信号2 2：机场新区将成为未来大连西北部的机场新区将成为未来大连西北部的“青泥洼桥青泥洼桥”1.“1.“西拓北进西拓北进”城市发展战略下的区域升级城市发展战略下的区域升级2.2.大连西北部的城市中心大连西北部的城市中心3.3.完善城市功能的提供者完善城市功能的提供者机场新区机场新区城市副中心的深层意义城市副中心的深层意义本报告是严格保密的。C区域价值发展方向判定城市中心城市中心商业区商业区西安路城市西安路城市副中心区副中心区南关岭南关岭火车站火车站大连周水子机场大连周水子机场信号信号3 3：南关岭将成为未来大连北部的交通心脏南关岭将成为未来大连北部的交通心脏前革前革n2007年7月，南关岭火车站南关岭火车站定址，2008年开工n地铁地铁1 1号线号线北向终点站设在南关岭火车站n地铁地铁2 2号线号线西向终点站在前革站信号信号4 4：前革区域已规划进入前革区域已规划进入“无缝连接无缝连接”网络网络本报告是严格保密的。C区域价值发展方向判定信号信号1 1：本区域在：本区域在“西拓北进西拓北进”大的城市规划发展方向上大的城市规划发展方向上信号信号2 2：机场新区将成为未来大连西北部的机场新区将成为未来大连西北部的“青泥洼桥青泥洼桥”信号信号3 3：南关岭将成为未来大连北部的交通心脏南关岭将成为未来大连北部的交通心脏信号信号4 4：前革区域已规划进入前革区域已规划进入“无缝连接无缝连接”网络网络大连大连“一路向北一路向北”，前革区域成为城市外扩必然发展方向前革区域成为城市外扩必然发展方向本报告是严格保密的。C区域价值时间节点判定启示：大连政府通过土地供应启示：大连政府通过土地供应+交通改善引导外围区域开发交通改善引导外围区域开发城市中心城市中心商业区商业区西安路城市西安路城市副中心区副中心区西山区域西山区域旅顺中路旅顺中路20052005年年6 6月，万科携手月，万科携手6 6家开家开发商，获得发商，获得37.237.2万平米土地万平米土地20052005年年1010月，旅顺中路拓宽改造完成月，旅顺中路拓宽改造完成20062006年，西山区域市场面市，逐步升温年，西山区域市场面市，逐步升温机场新区机场新区城市中心城市中心商业区商业区西安路城市西安路城市副中心区副中心区西部大通道西部大通道20042004年初，亿达集团获得年初，亿达集团获得“第五郡第五郡”土地，土地，土地市场放量开始土地市场放量开始20062006年年1212月，西部大通道建成通车月，西部大通道建成通车20072007年，机场新区高调亮相，倍受关注年，机场新区高调亮相，倍受关注本报告是严格保密的。C区域价值时间节点判定前革区域发展正当时，必将成为前革区域发展正当时，必将成为20082008年热点年热点20082008年初，万科联合其他开发商获得前年初，万科联合其他开发商获得前革项目土地，区域后续土地放量继续革项目土地，区域后续土地放量继续20082008年年1 1月月1818日，连接此区域与西安路日，连接此区域与西安路商圈的城市快速公交线路（商圈的城市快速公交线路（BRTBRT）通车）通车？BRTBRT快速公交快速公交前革区域前革区域城市中心城市中心商业区商业区西安路城市西安路城市副中心区副中心区本报告是严格保密的。C区域价值时间节点判定启示：大连政府通过土地供应启示：大连政府通过土地供应+交通改善引导外围区域开发交通改善引导外围区域开发万科前革项目土地万科前革项目土地城市快速公交通车城市快速公交通车前革区域发展正当时，必将成为近期热点前革区域发展正当时，必将成为近期热点+本报告是严格保密的。C区域价值挖掘2 2个层次，个层次，4 4个因素个因素BRTBRT快速公交快速公交泡崖居住区泡崖居住区机场新区机场新区机场后前革区域机场后前革区域当前兑现当前兑现未来实现未来实现本报告是严格保密的。C区域价值挖掘近期价值BRTBRT快速公交快速公交前革区域前革区域城市中心城市中心商业区商业区西安路城市西安路城市副中心区副中心区泡崖居住区泡崖居住区城市工作、城市资源与本区域快速切城市工作、城市资源与本区域快速切换的生活方式换的生活方式BRTBRT快速公交快速公交成熟生活配套提供者成熟生活配套提供者泡崖居住区泡崖居住区快速城市联系下的成熟配套快速城市联系下的成熟配套居住区居住区本报告是严格保密的。C区域价值挖掘远期价值前革区域前革区域城市中心城市中心商业区商业区西安路城市西安路城市副中心区副中心区城市副中心，未来西北大连的城市副中心，未来西北大连的“市中市中心心”，城市综合功能与完善配套的，城市综合功能与完善配套的“辐射核辐射核”机场新区机场新区“城市中心城市中心”辐射下的纯粹居住区辐射下的纯粹居住区机场后前革区域机场后前革区域城市中心背后的纯粹居住区城市中心背后的纯粹居住区机场新区机场新区本报告是严格保密的。C区域价值挖掘BRTBRT快速公交快速公交泡崖居住区泡崖居住区机场新区机场新区机场后前革区域机场后前革区域近期价值：近期价值：快速城市联系下的成熟配套居住区快速城市联系下的成熟配套居住区远期价值：远期价值：城市中心背后的纯粹居住区城市中心背后的纯粹居住区大连大连 新城崛起新城崛起区域核心价值区域核心价值本报告是严格保密的。C1.1.现状现状边缘新区，居住氛围不成熟边缘新区，居住氛围不成熟2.2.发展发展城市外扩必然方向，近期热点城市外扩必然方向，近期热点3.3.价值价值大连大连 新城崛起新城崛起我们有什么本报告是严格保密的。思考：别人有什么思考：别人有什么城市外溢下的市场板块特征城市外溢下的市场板块特征本报告是严格保密的。D城市外溢板块研究中心区中心区中心区中心区东海区东海区东海区东海区南部风景区南部风景区南部风景区南部风景区星海区星海区星海区星海区西山板块西山板块机场新区板块机场新区板块华南板块华南板块泉水板块泉水板块西南科西南科教板块教板块前革板块前革板块本报告是严格保密的。D城市外溢板块研究西南科教板块城市核心区西南科教板块7.5km7.5km中山路西南路连山街南沙街/五一路依次为西安路、中山路、高尔基路、利北路规划：规划：n投资2000万元建设动漫、生物医药产业两个公共技术平台；n积极搭建海外软件开发平台；n筹建园区国际孵化器；n将大学科技园面积扩大10万平方米。道路通达性：道路通达性：n城市核心区距离高新区板块的直线距离大约为7.5公里；n城市核心区到高新区板块路网发达，板块内主要的道路包括南沙街、西南路、连山街、中山路等，城市主要干道西安路、中山路等均与板块内道路连通；n道路通畅，可以保证车行时间在20分钟以内。公交系统：公交系统：n开往高新方向的公交线路近期由条线路增开至条；n板块内七贤岭开通有免费的小公交方便产业基地内的工作人员区内办公。本报告是严格保密的。D城市外溢板块研究西南科教板块价格平台价格平台75007500元元/平米，高校和产业聚集，人文气质浓厚平米，高校和产业聚集，人文气质浓厚本报告是严格保密的。D城市外溢板块研究西山板块道路通达性：道路通达性：n西山板块距离城市核心区直线距离约7公里；n旅顺中路、红旗路、黄河路把市中心和西山板块连接起来，西部大通道已经通车，道路通畅、路况好；n车行时间在20分钟左右。城市核心区7km7km黄河路红旗路西部大通道旅顺中路西山水库西山西山西山板块公交系统：公交系统：