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1、如何构建卓越的全面预算管理系统如何构建卓越的全面预算管理系统内训企业内训企业教授教授主办机构主办机构吉林广泽地产曹海良老师易居地产培训机构培训时间2011年11月4日观自在菩萨行深般若波罗密多心经时照见五蕴皆空度一切苦厄舍利子色不异空空不异色色即是空空即是色受想行识亦复如是舍利子是诸法空相不生不灭不垢不净不增不减是故空中无色无受想行识无眼耳鼻舌身意无色声香味触法无眼界乃至无意识界无无明亦无无明尽乃至无老死亦无老死尽无苦集灭道无智亦无得以无所得故菩提萨垂依般若波罗密多故心无挂碍无挂碍故无有恐怖远离颠倒梦想究竟涅盘三世诸佛依般若波罗密多故得阿耨多罗三藐三菩提故知般若波罗密多是大神咒是大明咒是无上咒
2、是无等等咒能除一切苦真实不虚故说般若波罗密多咒即说咒曰羯谛羯谛波罗羯谛波罗僧羯谛菩提娑婆诃.曹海良曹海良一个企业的知己一个企业的知己一个企业的知己一个企业的知己学习方法与信息吸收n 学习方法学习方法 三个月后信息吸收量三个月后信息吸收量n读读书书10%n听听课课30%n参与操作参与操作60%n经理练习，研讨经理练习，研讨90%n有多少个三角形？有多少个三角形？议题一议题一微利时代微利时代中国房地产中国房地产公司公司全面预算管理变化趋势全面预算管理变化趋势管理之道：易经的智慧易者：一易者：一也也易者：容易易者：容易也也易者：变易也易者：变易也目标、环境、全面预算管理房地产行业市房地产行业市场供需
3、环境变场供需环境变化化全面预算管理全面预算管理能力能力企业持续成长企业持续成长目标的追求目标的追求房地产市场经济的特性房地产市场经济的特性A、供需法则、供需法则需求：需求：供给：供给：B、自由竞争法则、自由竞争法则现有城镇居民要求改善住房条件或者城市家庭子女长大后成家对于住宅的需求；大量农民涌进城市，我国城市化水平将会保持长期的高速发展，每年新增城市人口2000万左右；城镇旧住宅拆迁带来对新房的需求；中国每年1.2%的高人口出生率，每年增加1600万人口；市场需求空间刚性自刚性自住需求住需求中国房地产中国房地产市场需求影市场需求影响因素响因素人口出人口出生需求生需求城市化产城市化产生需求生需求
4、旧城改旧城改造需求造需求中国房地产产业的未来判断中国房地产产业的未来判断房地产市场需求的层次低收入需求层面低收入需求层面普通商品房普通商品房需求层面需求层面高端需高端需求求房地产供需市场空间研究房地产市场需求的层次低收入需求层面低收入需求层面普通商品房普通商品房需求层面需求层面高端高端需求需求改善型需求阶层型需求炫富型需求占20市场空间通过物业税调控房地产供需市场空间研究房地产市场需求的层次低收入需求层面普通商品房普通商品房需求层面需求层面高端需求首次置业需求首次置业需求市民阶层需求市民阶层需求投资型需求投资型需求资助型需求资助型需求占占6060市场空间市场空间9090平米以下产品平米以下产品
5、完全化市场竞争调控完全化市场竞争调控房地产供需市场空间研究房地产市场需求的层次低收入需求层低收入需求层面面普通商品房普通商品房需求层面需求层面高端需求保障型需求保障型需求低收入阶层的稳定低收入阶层的稳定减少市场刚性需求减少市场刚性需求占占2020市场空间市场空间6060平米以下产品平米以下产品政府投资调控，短期不政府投资调控，短期不能满足能满足国家政策现状和未来发展趋势长期改革调整供需结构开征物业税绿色建筑产业化住宅加大保障型住房 短期调控限贷令：打击投资和投机开发贷款控制：开发商降价打击囤地土地增值税清算房地产产业健康持续发展供需法则中国房地产企业生存的环境 信息时代带来的高速变化信息时代带
6、来的高速变化 (定时出击的强大压力)产品、技术、观念的更新 成本快速增加（成本快速增加（土地政策、金融政策土地政策、金融政策）国际化竞争的日益激烈国际化竞争的日益激烈 顾客期望的飞速提高顾客期望的飞速提高 更高素质与期望的员工更高素质与期望的员工案例：房地产成本的构成案例：房地产成本的构成案例：房地产成本的构成案例：房地产成本的构成uu由直接成本和间接成本由直接成本和间接成本由直接成本和间接成本由直接成本和间接成本uu(1)(1)直接成本直接成本直接成本直接成本:uu土土土土地地地地费费费费用用用用、前前前前期期期期工工工工程程程程费费费费用用用用、房房房房屋屋屋屋开开开开 发费用等发费用等发
7、费用等发费用等(2)(2)间接成本间接成本间接成本间接成本:管管管管理理理理费费费费、销销销销售售售售费费费费用用用用、财财财财务务务务费费费费用用用用、其其其其他他他他费费费费用用用用、不不不不可可可可预预预预见费和税费见费和税费见费和税费见费和税费案例：某开发项目成本构成案例：某开发项目成本构成案例：某开发项目成本构成案例：某开发项目成本构成(协议地价协议地价协议地价协议地价)序号序号成本内容成本内容金额金额(万元万元)占费用比例占费用比例一一土地成本土地成本336915.52二二前期工程费用前期工程费用7723.56三三基础设施费基础设施费5502.53四四建安工程费建安工程费16242
8、74.83五五配套设施费配套设施费1290.6六六开发费开发费6423.0七七合计合计21704100某开发项目成本构成某开发项目成本构成(拍卖地价拍卖地价)序号序号成本内容成本内容金额金额(万元万元)占费用比例占费用比例一一土地成本土地成本1400043.30二二前期工程费用前期工程费用7722.38三三基础设施费基础设施费5501.7四四建安工程费建安工程费1624250.23五五配套设施费配套设施费1290.4六六开发费开发费6422.0七七合计合计32335100房地产“航海”的启示n暗礁是存在的,只是水位高低不同而已$房地产企业赚取的主要是土地增值利润利润地产增值利润房产增值利润高利
9、润掩盖了粗放式管理的不足企业发展中不会遇到“暗礁”暗礁是企业获利和资金运作的综合经营风险过去过去行业利润率在迅速下降企业成本快速增加（土地成本、建设开发成本、人力资源成本、资金成本）宏观调控力度加大：国六条、土地增值税等房地产行业职业化人才严重供应不足企业社会责任加大物权法的深化和对业主维权的倾斜现在现在过去的水位；象征行业利润率现在的水位：目前行业利润率房地产企业粗放式管理的暗礁房地产企业粗放式管理的暗礁房地产企业粗放式管理的暗礁房地产企业粗放式管理的暗礁房地产企业进入高风险时代行业进入快速集中期地产企业在内外双重压力中成长精益化管理，预算化管理的需求快速增加结论结论房地产企业经营的质变趋势
10、混乱混乱事后事后被动被动神奇神奇局部局部系统系统事中、事前事中、事前主动主动腐朽腐朽全面全面企业成长企业成长领袖成熟领袖成熟竞争加剧竞争加剧客户至上客户至上从优秀到卓越议题二微利时代赢利控制解决之道 -构建房地产公司全面预算系统一、全面预算管理的发展现状n预算管理的产生与发展一、全面预算管理的发展现状美国企业运用预算管理情况调查表行业公司比重商业银行各种金融、财务结构各种服务机构医疗机构人寿保险公司大型生产制造企业中型生产制造企业批发商与零售商交通运输企业公共事业公司其他9893100100961009897949683一、全面预算管理的发展现状中国企业实行预算管理情况调查表全面预算管理的内容
11、 采掘业 制造业 建筑业 流通业 其他行业 总体比例利润预算生产成本预算管理费用预算财务费用预算销售量预算资本性支出预算存货预算应收账款预算现金预算应付账款预算10010010082556473555545100891008989786767392810067100100673367330100-8974744747472132715786291443029093599679675950483628房地产企业全面预算管理的发展现状n耗时的耗时的n不具有战略性不具有战略性n不具有现实意义不具有现实意义n没有增加企业价值没有增加企业价值n不具有灵活性不具有灵活性n强化指令与控制强化指令与控制n不支
12、持新的业务模式不支持新的业务模式n基于基于“拍脑门的决策拍脑门的决策”n加剧本位主义加剧本位主义n侧重成本削减侧重成本削减共性的问题一、全面预算管理的发展现状n全面预算管理中存在的主要问题n全面预算与企业战略的对接n只停留在预算编制阶段n预算不够全面n预算调整n上下对立n年末狂欢高管层对全面预算的共识n全面预算管理的最终目的是确保各项经营目标的顺利实现n为企业成本、费用控制提供依据n保证实现董事会提出的年度财务目标n全面预算管理是目标管理的重要支持工具n有效控制市场高变化的手段n。二、全面预算管理的内涵n预算不是会计师为会计目的而准备的会计工具。预算不是会计师为会计目的而准备的会计工具。n预算
13、是帮助管理者进行计划和控制的工具，旨在尽预算是帮助管理者进行计划和控制的工具，旨在尽早发现经营和财务等方面的问题，并及时采取措施早发现经营和财务等方面的问题，并及时采取措施避免或纠正问题，最终确保企业战略目标的实现。避免或纠正问题，最终确保企业战略目标的实现。二、全面预算管理的内涵n全面预算管理的功能之一：计划n就是迫使管理者思想超前，即对市场的可能变化情况作出预测和准备，认真考虑完成目标的方法，使企业目标和政策与企业资源有效对接。二、全面预算管理的内涵n全面预算管理功能之二：控制n全面预算确定了明确的目标，从而为控制提供了明确的依据n通过预算执行过程的反馈，可以了解执行过程中存在的问题及原因
14、，进行过程控制二、全面预算管理的内涵n预算管理功能之三：沟通和协调n预算编制，是上下、左右沟通、协调的过程和结果n预算的执行需要公司各部门充分配合，加强对企业整体目标的认识。二、全面预算管理的内涵n预算管理功能之四：激励与约束n预算与薪酬制度的对接n经理是千里马，全面预算系统是伯乐n奖罚分明，强化企业业绩管理文化预算管理预算管理全面预算管理是集规划、控制、考评于一体的系统化管理全面预算全面预算会计反映会计反映监督监督内部控制内部控制全面预算项目全面预算项目全程预算控制全程预算控制全员预算规则全员预算规则没有业务没有预算没有业务没有预算没有预算没有业务没有预算没有业务客观反映及时反馈客观反映及时
15、反馈业务制度化业务制度化流程规范化流程规范化权责明确化权责明确化 等于 “经营目标”“制度规则”“经营责任”“奖惩依据”全面预算不等于“财务预算”议题三议题三如何构建全面预算管理如何构建全面预算管理 -战略上的预算指标设计战略上的预算指标设计地产集团公司综合性管理平台地产集团公司综合性管理平台职位说明书职位评估系统经理人绩效考核系统岗位工资系统绩效工资系统经理人素质开发与提升平台（招聘录用、培训、职业生涯管理）员工表彰系统、留才计划房地产公司愿景、战略规划公司组织设计、岗位设、预算责任单位设公司财年经营计划系统责任单位综合性目标规划系统目标管理和全面预算管理系统各责任中心预算指标规划非财务指标
16、规划责任单位综合性目标绩效执行系统全面预算执行系统非财务指标执行系统责任单位综合性绩效考核系统经营决算系统经营管理考核责任单位经营报告系统预算执行报告经营管理报告支出审批系统财务授权系统月度数据更新预算调整系统内部审计系统地产集团全面预算管理系统职位说明书职位说明书职位评估职位评估预算指标与科预算指标与科目编制系统目编制系统预算执行与预算执行与控制控制系统系统岗位工资系岗位工资系支付支付预算业绩奖金预算业绩奖金人力资源开发（招聘录用、培训、职业生涯管理）人力资源开发（招聘录用、培训、职业生涯管理）长期留才计划长期留才计划公司战略规划公司战略规划公司组织设计、预算责任单位公司组织设计、预算责任单位预算指标考预算指标考核核系统系统结算业绩激结算业绩激励励系统系统全 面预 算管 理系统全面预算管理系统的循环企业战略企业战略薪酬计划薪酬计划预算目标预算目标预算编制预算编制预算执行预算执行预算考评预算考评全面预算管理六个核心内容（一）全面预算管理的原则与目标（一）全面预算管理的原则与目标（二）（二）预算目标与预算科目的确定预算目标与预算科目的确定（三）（三）预算的编制预算的编制（四）（四）预算的
