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1、最新资料推荐 天鸿地产连云港房地产发展战略研究目 录最新精品资料整理推荐，更新于二二一年一月二十一日2021年1月21日星期四20:54:44第一部分：连云港城市发展方向研究7一、连云港城市发展现状分析71.1城市区位分析71.2城市地理分析81.3行政区划分析91.4对外交通分析101.5城市经济分析12二、连云港城市发展潜力研究142.1港口优势分析142.2能源优势分析152.3土地资源优势分析162.4政策优势分析17三、连云港城市规划研究203.1规划核心“战略东进、拥抱大海”203.2三大城市定位分析213.3连云港城市总体规划修编（2006-2030）243.4连云港控制性详细规
2、划及分区规划研究27第二部分：连云港城市化进程与人口研究44一、连云港城市化进程分析441.1城市化率441.2城市化进程中的制约因素451.3城市化措施48二、连云港的人口发展分析502.1总人口及城镇人口502.2城市面积及市区人口512.3人口变化趋势预测532.4连云港市区近期（2010年）人口总数预测55第三部分：连云港的房地产市场研究59一、连云港房地产整体市场分析591.1城市房地产开发概况591.2商品住宅市场601.3商业市场731.4办公楼市场801.5 酒店业市场901.6 酒店式公寓市场94二、竞争房地产企业研究982.1本地典型开发商992.2“苏系”典型开发商103
3、2.3“闽系”典型开发商121三、连云港各功能区房地产市场1253.1连云墟沟1253.2开发区1353.3新海地区143第四部分、连云港房地产发展战略建议155一、连云港的现实城市格局155二、连云港的策略性机会155三、结语157前言连云港是1984年国家首批开放的14个沿海港口城市之一，但是他的发展却明显落后于其他同等级地区，目前在全国房地产热火朝天的大势下，低房价，却拥有丰富资源的连云港是否具有投资价值？未来潜力？为了研究连云港城市的发展轨迹，发掘他未来的潜力空间，易居中国研究机构与天鸿地产利用长达半年的时间，屡次进入连云港进行实地考察，踏勘各类相关物业及土地，并在多次调查、数据整理、
4、分析交流过程中，逐步得出以下结论：一、 连云港城市发展方向研究1. 城市发展现状分析目前，从整体当前发展格局看，连云港城市具备了得天独厚的自然和区位资源，并拥有港口、能源、土地及政策扶持等优势。但由于历史原因，连云港城市内部的发展分成三个相对独立部分，城市空间“哑铃”状布局制约城市化进程，从城市空间利用的角度看，在这其中如果能够有综合性的开发，并将三个片区整合在一起，城市将产生巨大提升能量。2.城市发展方向分析研究发现，连云港城市未来发展将以新浦老城区为核心向东拓展，规划的新行政中心周边将是近期开发最具潜力区域，连岛开发将跳脱城市概念，而连接新浦与连云的沿线将是远期大规模开发最具潜力区域。各规
5、划区域开发潜力评估：区域规划总用地（K）区域优势近期潜力远期潜力滨海商务核心区9.83山海景观、连云区商贸聚集区44连岛海滨旅游度假区7.63江苏第一大岛、山海景观3.54东哨西墅6.3连云区政府、山海景观34中云20.55经济开发区、前、中、后云台山33.5猴嘴8花果山大道、沿海铁路客运站点33.5嘉泰15.3规划都市型产业基地2.53东河新城3.965新浦区政府、大学园区34新浦新区6.755市政府、政治文化、科技艺术中心44凤凰新城8南城镇政府、凤凰山公园、城市“南大门”34孔望山新城5.2059海州区政府、山水景观33.5蔷薇河片区2.523城市“西大门”、蔷薇河2.53解放东路片区6
6、.01新浦中心城区东延伸、大浦河33.5备注：0代表“不好”；4代表“很好”二、 连云港城市化进程与人口研究研究发现，目前连云港市区人口较少 ，未来人口增长有赖连云港经济的发展。城市化率低，城镇总人口175.7万人，在江苏省排名倒数第二；现有市区人口70.96万，人口总量少；进入城市化进程的高速发展期，预计2010年市区人口将达到131.08万人。未来人口增长有赖连云港经济的发展三、 连云港的房地产市场研究1. 连云港房地产整体市场分析连云港房产开发主要以住宅为主，其他物业比重较小，物业品质升级空间较大！物业类型现状特征住宅在现有和已经形成的房地产开发中，多以中小规模住宅项目为主，部分区域虽形
7、成聚集，但因商业等配套设施的不足最终不能真正形成规模。商业连云港的新浦区、海州区、连云区三大中心区目前均处于各自为政打造本区域商业中心为主要发展目标阶段，且现有商业配套无法满足日益增长的消费需求。办公分布较散，市场份额低，未来在滨海商务核心区规划聚集。酒店星级酒店（四星级以上，含四星）比重小，商务客为主，旅游客为辅。酒店式公寓开发处于初级阶段，港城目前尚未出现真正意义上的高级服务公寓 2. 竞争房地产企业研究竞争房地产企业以江苏本地企业为主，中小开发商居多，主要开发住宅物业，基本无城市综合体的开发经验。由于目前连云港开发企业的资金规模不大，开发能力一般，导致了市场上的房地产产品在硬件、软件上仍
8、具备较大的提升空间。开发企业名称在港主要项目本地连云港东盛房地产龙门山庄（住宅）、东盛世纪花园（住宅）、名都商务会馆（办公）“苏系”南京青和投资集团久和国际新城（住宅）中惠集团中惠-瀚海国际（住宅）苏州中茵集团中茵名都（住宅）“闽系”凯捷利集团东方之珠（住宅）福港房地产东方纽约城（住宅）四、 连云港房地产发展战略建议1）连云港的现实城市布局剖析连云港的新浦区、海州区、连云区相对分散。三大中心区目前均处于各自为政打造本区域商业中心为主要发展目标的阶段。连云港城市中心区内缺乏足够吸引城市整体消费力的核心商业、办公、娱乐、住宅综合型“城市枢纽”。目前，从整体发展格局看，连云港城市具备了得天独厚的自然
9、和区位资源。在现有和已经形成的房地产开发中，多以中小规模住宅项目为主，部分区域虽形成聚集，但因商业等配套设施的不足最终不能真正形成规模。新城目前导入的产业主要以生产制造和居住为主，其中核心的服务配套商业也明显不足。连云港城市发展规划前景及政府各项政策扶植利好，房地产住宅市场开发目前处于快速发展期，但由于发展模式的制约，导致办公、商业以各自区域中心发展，缺乏足够吸引全市消费力的城市综合体多功能组团；所以针对整个城市框架内缺乏足够吸引城市整体消费力的核心商业、办公、娱乐、住宅综合型“城市枢纽”，应集中力量开发一个核心城市综合体。2）连云港的策略性机会分析n 产品选择策略机会分析以谨慎乐观的姿态打造
10、具备新城市综合体核心功能组团将是在当前城市发展现状下的远瞻性举措。连云港城市综合体需定位于服务和集合国际海港城市的综合商业、商务功能，并能有效的弥补当前连云港产业的缺失和不足。在这一总体定位原则下，城市综合体又可细分定位为完善市政、国际商服、优质配套、高端居住四个方面。n 区域选择策略机会分析针对目前连云港市重点开发板块的土地、房产市场现状、未来的发展潜力，结合连云港“哑铃状”的城市格局，我们认为，在未来区域选择中应持谨慎乐观的态度，大部分新兴区域中短期内仍难根本解决人口导入及集聚的问题。从长期发展看，连结新浦及连云区沿线将是具战略眼光、投资价值的区域。五、小结我们认为，一个大型综合项目是由空
11、间形态、治理机制与文化准则所建构而成的。为了深入理解这一多元化的综合体，需要我们对项目的功能设置、经济基础、产业 结构等方面进行深入、系统考察研究，由此才能对项目的空间布局与发展目标找到扎实的支撑依据，并使其在城市功能完善、产业结构优化、生态环境优化等方面实现跨越发展。连云港作为沿海港口开放城市，对其综合体核心功能组团的打造，将是未来城市发展进程中不可或缺的重要举措。以城市复兴为目的的城市综合体，将扮演联结连云港目前分散式发展的三大中心区的城市纽带作用。历史经验表明，对于以开发新城市综合体核心功能组团作为城市复兴建设的大型投资项目，必须由具有责任感及相当开发经验且具备旅游、教育、娱乐多种资源整
12、合能力的地产运营企业全力打造并非是由单一开发建设的房地产开发商所能肩负的城市再造工程。中国无数新区成功开发经验更加表明，城市综合体开发作为连云港市发展过程中一个城市运营及提升项目，除了对开发商综合开发能力有着高标准的要求，更需要政府在产业政策方面的大力扶持，政府提供的各项优惠政策对于项目的顺利开展将会起到决定性的助推作用。这是由于开发这样大型城市综合体，需要通过各类城市配套设施网点，如名校、名医等进入，提供优惠政策、税收返还等一系列措施才能实现产业导入；此外，城市综合体需要大量人口支撑产业的聚集开发及消费能力。先期集聚人口往往以公务员、教师、工业园企业高管人员为主，只有通过政府提供这类人员买房
13、优惠政策，以提高人口导入的力度才能达到有效人口导入的发展目标。产业、人口导入的同时，这样的大型城市复兴项目更需要通过政府的各项政策倾斜实现对于企业的扶持：例如对于利于生态发展或具有带动作用的核心产业，作为招商引资项目给予优惠政策；对于同政府合作的开发企业在土地上应给予相应的优惠，如土地价格和支持可持续开发的土地价款支付；政府前期也需加大基础设施投入，国际性环境工程投入；生态、节能项目投入和补贴；在土地获取上，政府尽可能采用灵活政策、支持开发企业的集中开发等。只有在政府一系列的优惠、倾斜性政策支持下，在具备综合开发实力的地产商的倾力打造下，一个具备国际性海滨城市复合功能的大型组团的诞生将弥补连云
14、港市大型城市综合体的空缺，在港城快速城市化的道路上发挥最大的推动作用，成为连云港市的城市品牌，从而加强其城市的综合竞争力！第一部分：连云港城市发展方向研究一、连云港城市发展现状分析1.1城市区位分析在中国的型经济布局中，上面的一横是沿海经济带，左边的一撇是陇海兰新产业带，右边的一竖是长江经济带，共有两个重要交汇点，一个是上海，一个是连云港。是中国东部沿海地带唯一的近海腹地还没有得到充分开发的黄金地区，是江苏省实施沿东陇海线产业带与沿海经济带开发战略的叠加区，是带动沿海和苏北振兴的龙头。南通连云港位于中国中部沿海，江苏省北部，南连长三角，北接胶东环渤海，东引日韩，西带冀南徽北。新亚欧大陆桥的起点始于连云港，使连云港处于沿海开发带与沿东陇海线产业带的交点，区位优势明显。1.2城市地理分析连云港因面向连岛、背倚云台山、环抱港口而得名，城市依山傍海，山海相拥，港城一体，横亘绵延200平方公里的国家级云台山风景名胜区贯穿市区，形成了独具特色的旅游景观和城市园林风光。连岛后云台山中云
