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1、最近，国税发2004137号文件规定契税由征收机关直接征收，契税已成为地方税收的重要税种。那么，在契税的缴纳过程中，有没有筹划的空间呢？答案是肯定的。下面举例说明。例一：甲将自有普通住宅以40 万元的价格出售给乙，然后以 120 万元的价格向丙购买了一幢别墅。（该地区规定契税的适用税率为4，下同）那么甲应缴纳契税120 4 4.8（万元）。财税 1999210号文件规定：“个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。”因此，乙应缴纳契税 404 50 0.8（万元）筹划方案：甲可先将自有普通住宅与丙的别墅进行交换，并支付补价80 万元，然后由丙将普通住宅以40 万元的价格出售给乙。中华人民共和国契税
2、暂行条例及其实施细则规定，房屋交换，契税的计税依据为所交换房屋价格的差额，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免征契税。因此，按此方案实施后：甲应缴纳契税804 3.2（万元）乙应缴纳契税404 50 0.8（万元）可见，按此方案实施，乙和丙的契税负担没有增加，而甲可以少负担契税1.6 万元（4.83.2）。需要说明的是，财税200316号文件规定：“从 2003 年 1 月 1 日起，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”因此，按上述方案实施不会增加营业税负担。此外，此
3、方案也不会增加个人所得税和其他税收负担，如果准备改善住房条件，应当考虑这一方案。例二：陈某与他人共同投资兴办一家有限责任公司，陈某将价值100 万元的自有房产投资于该公司。以自有房产投资于有限责任公司，其房屋产权发生了转移，因此承受房产的有限责任公司应缴纳契税：1004 4（万元）筹划方案：陈某可先成立一家个人独资企业，并将自有房产投入个人独资企业，然后对个人独资企业进行公司制改造，成立有限责任公司。个人以自有房产投入本人独资经营的企业，产权所有人和使用人未发生变化，不需办理房产变更手续，因此不需要缴纳契税。财税2003184号 文件规定：“非公司制企业，按照中华人民共和国公司法的规定，整体改
4、建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。”因此，按此方案实施，有限责任公司可少负担契税4 万元。例三：A 公司依照有关法律、法规的规定实施关闭，B 公司以200 万元的价格购买了A公司的房产，A公司将 200 万元用于偿还所欠的C公司债务。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 6 页 -B公司应缴纳契税：2004 8（万元）筹划方案：B 公司可以先用200 万元购买 C 公司债权，成为 A 公司的债权人，然后接受 A公司以房产抵偿债务。财税2003184号文件规定：“企
5、业依照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人（包括关闭、破产企业职工）承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税”。因此，按此方案实施，B 公司可少负担契税8 万元。需要注意的是，合同法规定，法律法规规定或当事人约定债权不得转让的债权，以及根据合同性质不得转让的债权不能进行债权转让。债权人转让债权应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。B公司在实施上述方案时，应当注意以上限制性规定。例四：D 公司向某国有独资公司购买一幢办公楼，支付价款500 万元。D公司应缴纳契税：5004 20（万元）筹划方案：D公司可以要求国有独资公司以该办公楼作为投资，共同组建新公司E公司
6、，并保证国有独资公司在E公司中所占股份超过50，然后由 D公司吸收合并E 公司，最后国有独资企业以500 万元的价格将股权转让给D 公司。财税 2003184号文件规定：“非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税；两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。”可见，按此方案实施，D公司可少负担契税20 万元。需要说明的是，此方案实际操作虽然较为复杂，但是国有独资公司
7、将转让办公楼改为先入股再转让股权，可免征销售不动产营业税和土地增值税等相关税收，买卖双方应当对比测算筹划成本和收益，如果收益大于成本，可按上述筹划方案实施案例分析：整体购买不动产的契税筹划单位和个人购买纯房屋或承受土地使用权，由购买人或受让人缴纳契税本无可厚非，但在实践中，单位和个人在支付购买房屋或承受土地使用权的价款中，并非完全是房屋与土地使用权的价款，其支付的价款还包含了与房屋相关的附属设备、独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物。而购买人的习惯性做法是：将所购买的房地产整体“打包”，也就是只签订一个总成交价格。如此以来，税务机关也就理所当然地按照合同成交价格全额征收契税。对支付价款
8、中包含有房屋、土地使用权之外其他财产的，如何进行纳税筹划？首先应正确理解“房屋”及“土地”的定义。契税是对受让土地使用权和房屋所有权行为征收的一种税。其 计税依据为土地使用权和房屋所有权的成交价格。所谓“房屋”是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风挡雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，包括：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电信、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起
9、；电灯网、照明线从进线盒连接管算起。另外，根据财税 2004 126 号规定，承受的与房屋相关的附属设施（具体包括停车位、名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 6 页 -汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的行为，应当按照契税法律、法规的规定征收契税；但与房屋相关的附属设施不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。由此可见，独立于房屋之外的建筑物、构筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精 池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑、各种油气罐、栈桥、堤坝、挡土墙、蓄水池和囤仓等，不属于“房屋”范畴，相应支付的独立房屋之
10、外的建筑物、构筑物，不属契税的征税范围。而所谓“土地”，应当仅是指土地使用权的价值，对土地上的附着物不属于“土地”范畴。所以对支付土地上的附着物的价款也不属于契税的征税范围。正基于此，对单位和个人在支付独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物价款时，应当从总成交价格中进行剥离。具体做法是：合同分开签订，房屋、土地作为一个合同签订，其他非房屋、土地作另一个合同。销售发票也由转让方分别开具。在成交价格的确定上，整体打包转让的，按照房屋、土地、房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物价款分别评估，按房屋、土地评估价占整个评估价格比例确定实际成交价格。如总成交价格为500万元，总评估价为300 万元
11、，土地、房屋的评估价格为200 万元。由此确定土地、房屋的成交价格为：500200/300=333.33万元。假定契税税率为4%，则计算应缴契税：333.33 4%=13.33 万元，而如果只前一个总的成交合同，则应缴纳契税：5004%=20万元。两者相比，显然分开签订合同可以大大降低税收成本。房产出售的契税筹划案例房产出售的契税筹划案例纳税筹划方案中，契税方面问题是通过投资达到同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，达到免征契税的目的，而实际上投资企业获得了被投资企业的股权，不属于无偿划转，不可能免征契税的目的。案例：甲公司是一内资有限责任公司，经营酒店业务并且每年盈利；乙公司
12、也是一内资有限责任公司，欲购买甲公司拥有的一栋房产，准备将来也用于经营酒店业务。为简化起见假设：该栋房产净值（即全部净资产）价为2000 万元，其中地价为300 万元。甲乙双方交易价（即公允价）为 2500 万元，土地增值税的重置成本价为2000 万元并且成新度折扣率80%；甲公司有两个自然人股东A 和 B，乙公司有两个自然人股东C和 D.纳税筹划前，甲公司直接将该房产以2500 万元的价格出售并过户给乙公司。此种交易形式较直接而且所需时间短，但是交易双方的税负最高。甲公司承担的税负有（不考虑房产税、印花税）：营业税、城建税及教育费附加：25000.05（17%3%）137.5（万元）；土地增
13、值税：（25002037.5）30%138.75（万元），其中扣除金额：200080%300137.5 2037.5（万元），增值率：（25002037.5）2037.5 100%23%；企业所得税：（500137.5 138.75）33%73.84（万元）。乙公司承担的税负有，契税：25004%100（万元）。甲公司和乙公司合计应纳税：137.5 138.75 73.84 100450.09（万元）。纳税筹划方案：采用资本运作方式进行（姑且称为第三种交易方式），可以获得更好的结果。这种交易须分两步走。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 6 页 -交易第一步：甲公司以
14、该房产（评估价格为2500 万元）进行投资，成立一个新的全资丙公司，也从事酒店经营业务，注册资本1000 万元，其中甲公司房产以700 万元出资（该房产只作价700 万元，因为考虑到新公司法关于货币现金出资比例的最低要求是30%）。自然人股东 A 和 B先以私人名义以现金借款给甲公司，而后甲公司再用借来的300 万元现金出资给丙公司（这种方式股东A和 B将不涉及个人所得税），丙公司成立后办理该房产从甲至丙的过户手续。交易第一步的税负分析（不考虑房产税、印花税）1.甲公司须承担（1）营业税和土地增值税：甲公司用非货币形式资产（房产）投资于全资子公司丙，不需缴纳营业税和土地增值税。政策依据：国家税
15、务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字 1995048号）规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税 2002191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。（2）企业所得税：甲公司以房产对外投资产生的投资收益，应纳税所得额为500 万元。经税务机关批准，可以在不超过5 个纳税年度内平均分摊，这样可以延迟交纳企业所得税。政策依据：国家税务总局关于企业股权投
16、资业务若干所得税问题的通知（国税发2000118号）规定，（一）企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。（二）上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5 个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。2.丙公司须承担契税：由于甲公司与丙公司是母公司与全资子公司的关系，所以该栋房产从甲公司过户到丙公司名下，丙公司不需缴纳契税。政策依据：财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2003184号）第七条规定，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。同时，根据财政部、国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知（财税200641号）规定，184 号文件的执行期限已延长到 2008 年 12 月 31 日。另外，根据国家
