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1、Code of this report|1 开发商土地自持专题研究报告 中原集团大陆区二级市场战略中心 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前 Cop，本报yright Ce告的任ntaline Gro何部分up,2012 都不可被擅自引用、复制和传播。Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010 导语导语 在“房子是用来住的,不是用来炒的”定位下，本轮调控需求端、供给端同时发力，除了限价、限购、限贷等常见措施外，“自持”和“租赁市场”成为亮点，热点城市纷纷尝试。这是新的机会还是暗藏风险？开发商该如何破局？我们又该作何反应
2、？Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010 目 录 CONTENTS 2 土地自持热点城市及开发商 土地自持的运营模式探讨 3 1 土地自持的背景 Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010 土地自持的背景 01 Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010 政策政策 供给供给端端调控调控 市场市场 开发商开发商 土地拍卖出现“自持”，依然挡不住开发商拿地热情土地拍卖出现“自持”，依然挡不住开发商拿地热情 购租
3、并举购租并举 土地紧缺土地紧缺 楼市火爆楼市火爆 租赁租赁需求需求旺盛旺盛 谋发展谋发展 谋转型谋转型 Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010 土拍出现限自持和竞自持土地，要求只租不售，土拍出现限自持和竞自持土地，要求只租不售，鼓励开发商发展租赁市场鼓励开发商发展租赁市场 土拍从严，“自持”成常见竞拍模式 政府鼓励购租并丼，大力发展租赁市场 政策 Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010 土拍从严，“自持”成常见竞拍模式 土地出让从最开始的价高者得，到后来的设臵最高
4、限价，达到最高限价后熔断，但这种做法却阻断了土地、商品房的流通。目前，各大热点城市相继开始了“限地价、限房价、竞配建、竞保障房、竞自持、摇号”等几种选择混搭的模式，多维度制衡，抑制出现“地王”引发市场恐慌。竞价竞价 限价限价 限限&竞组合拳竞组合拳 价高者得 限地价 限房价 限价、竞配建、竞保障房、竞自持竞自持、摇号 资金限制，现房销售 地地王频出，倒逼土地拍卖王频出，倒逼土地拍卖从严从严 Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010 城市城市 近期常用近期常用土拍方式土拍方式 北京 限地价+竞配建+竞自持+竞方案 上海 规定自持比例
5、 广州 限地价+竞配建+竞自持+摇号 无锡 限地价+摇号 郑州 限房价竞地价，限地价竞房价 武汉 限地价+评方案 福州 限地价+竞配建 成都 限地价+摇号 珠海 限地价+竞配建+竞自持+竞方案 厦门 限地价（现房销售）苏州 限地价（现房销售）天津 限地价+竞自持 南京 限地价+竞保障房 杭州 竞地价、竞配建、竞自持、竞养老 佛山 限地价+竞配建+竞自持+摇号 土拍从严，“自持”成常见竞拍模式 热点城市现土拍新政“自持”热点城市现土拍新政“自持”楼市调控热点城市土地拍卖从严，限地价、竞配建成标配，升级版土拍新政“自持”由上海、北京开始逐渐推广到全国主要城市。Code of this report
6、|9 Copyright Centaline Group,2010 土拍从严，“自持”成常见竞拍模式 造成开发商土地自持的两种土拍模式造成开发商土地自持的两种土拍模式 限自持限自持 土地拍卖时，将配建、自持等作为土地的附加条件 竞自持竞自持 如：上海宝山区罗泾镇区地块，土地面积6.28万，建筑面积10万，其中15%面积须持有70年。土地拍卖时，自持作为竞拍筹码，通常与竞价、竞配建等手段联合使用。如：广州开发区长岭居地块，竞地价竞配建竞自持摇号。Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010 国务院国务院：关于加快培育和发展住房租赁市场
7、的若干意见关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见2016.52016.5 购租并丼，加快培育和发展住房租赁市场 培育培育市场供应市场供应主体主体 鼓励鼓励住房租赁住房租赁消费消费 支持租赁住房建设支持租赁住房建设 加大政策支持力度加大政策支持力度 发展住房租赁企业 鼓励鼓励房企开展房企开展住房租赁住房租赁业务业务 规范住房租赁中介机构 支持和规范个人出租住房 完善住房租赁支持政策 明确各方权利义务 鼓励新建租赁住房鼓励新建租赁住房 允许改建房屋用于租赁 税收优惠、金融支持 完善供地方式完善供地方式 Code of this report|11 Copyright Centaline Grou
8、p,2010 住住建部建部：关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知2017.42017.4 保证住宅用地供应平稳有序保证住宅用地供应平稳有序 建立健全购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场。将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有采用多种方式增加租赁住房用地有效供应效供应。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。增加增加租赁住房有效租赁住房有效供应供应 消化周期消化周期 供地措施供地措施
9、6个月以下 显著增加供地，加快供地节奏 12-6个月 增加供地 36-18个月 减少供地 36个月以上 停止供地 因城施策，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持竞自持面积等，严防“地王”严防“地王”。竞自持，防地王；增加租赁住房用地 Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010 产权类住房产权类住房 100100 租赁类住房租赁类住房 5050 数据来源：北京市20172021年及2017年度住宅用地供应计划 北京北京2017201720212021年住宅供应计划年住宅供
10、应计划 （单位：万套）单位：万套）北京北京：今后5年，北京将保障150万套住房建设需求。其中，租赁住房占租赁住房占比比1/31/3。商品住房商品住房 4545 租赁住房租赁住房 7070 保障性住房保障性住房 5555 数据来源：上海市住房发展“十三五”规划 上海“十三五”期间住宅供应计划上海“十三五”期间住宅供应计划 （单位：万套）单位：万套）上海上海：“十三五”期间预计新增供应各类住房约170 万套。其中，租赁租赁住房占比超住房占比超40%40%。热点城市增加租赁住房供应 Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010 开发商仍看
11、好楼市，开发商仍看好楼市，拿地拿地热情不减热情不减 住宅用地愈发稀缺 房价高企，成交火爆 租赁市场潜力大 市场 Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010 随着城市开发的深入，住宅用地的供应越来越少。据国土资源部数据，自2014年起全国住宅用地供应持续减少，2016住宅用地供应接近近十年最低水平。8.0 6.2 8.2 11.5 12.7 11.5 14.2 10.4 8.3 7.3 -40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%0.04.08.012.016.02007年 2008年 2009年 2010年 20
12、11年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 住宅供应量 增长率 20072007年年20162016年国有年国有建设用建设用地住宅供应量地住宅供应量 （单位：万公顷（单位：万公顷）数据来源：2006年2016年中国国土资源公报 住宅用地资源愈发稀缺 Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010 特别是以北京为代表的一线城市，在有限的土地供应下，保障性安居工程的完善消耗越来越多的用地，导致商品住宅用地供应日渐稀缺。数据来源：北京市20112017年度国有建设用地供应计划 北京北京2013201720132017
13、年住宅用地供应计划年住宅用地供应计划 （单位：公顷）（单位：公顷）住宅用地资源愈发稀缺 1220 850 850 1000 750 850 650 1330 850 800 650 450 350 550 0500100015002000250030002011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 商品住宅用地 保障性安居工程用地 Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010-1.89%24.69%5.97%5.67%8.73%7.75%1.41%9.11%11.28%5.64%-10.00%0
14、.00%10.00%20.00%30.00%40.00%02000400060008000100002008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年M1-6 全国住宅商品房销售均价（元/平方米）同比增速 房价持续房价持续上涨。上涨。近十年来全国住宅商品房销售均价呈稳定快速增长之势，2017年16月销售均价达7609元/，较2016年销售均价增长5.64%。数据来源：统计局年度数据，2016年、2017年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况 20082008年年-20172017年全国住宅商品房销售均价及增速年全国住宅商品房
15、销售均价及增速 强压下，房价仍居高丌下，且上涨势头未尽 Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010 房价持续房价持续上涨。上涨。2017年6月70个大中城市中绝大部分城市的商品住宅销售价格环比5月呈上涨之势，最高涨幅2.4%。数据来源：统计局2017年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况 强压下，房价仍居高丌下，且上涨势头未尽 20172017年年6 6月月7070个大中个大中城市商品城市商品住宅价格指数住宅价格指数环比变化环比变化 新建商品新建商品住宅住宅 最高涨幅2.4%最低降幅 0.8%6060 6 6 4 4 二手房住
16、宅二手房住宅 最高涨幅1.6%最低降幅 1.1%6060 9 9 1 1 Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010 房价持续房价持续上涨。上涨。2017年6月70个大中城市的新建商品住宅销售价格较去年同期均有所上涨，最高涨幅达22.9%；二手房住宅有66个大中城市较去年同期上涨，最高涨幅达24.6%。数据来源：统计局2017年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况 强压下，房价仍居高丌下，且上涨势头未尽 20172017年年6 6月月7070个大中个大中城市商品城市商品住宅价格住宅价格指数指数同同比比变化变化 新建商品新建商品住宅住宅 最高涨幅22.9%最低降幅 0 7070 0 0 0 0 二手房住宅二手房住宅 最高涨幅24.6%最低降幅 1.0%6666 3 3 1 1 Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010 房地产市场成交火爆。房地产市场成交火爆。2008年后全国住宅商品房销售面积都在8亿平方米以上，且基本成正增长，2013年起，突破10亿平方米
