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1、_归纳总结汇总_ - - - - - - - - - 深圳大型综合商业中心讨论具有革命性转折意义的社会经济改革令深圳从一个南方边境小镇迈向了世 界； 20 多年的磨砺与探究,滨海小渔村蜕变成了一个初具规模的区域性国际化 大都市,成为世界级工贸要地,深圳胜利地制造了令世人瞩目的“ 深圳速度” ；相伴经济的飞腾, 深圳商业也同样取得了日新月异的进展；从旧时乡村墟市 到新兴城市商贸市场, 到商业物流中心,再到风情步行商业街区和现代购物中心；从罗湖的一区独大到与福田华强北、中心区和南山后海等商业中心的多圈鼎立；从集市杂货零售、批发到超级市场、百货商店,到大型专业卖场、品牌专业店、大型购物中心； 商业的
2、纵深进展引领深圳商业进入到多层次、立体化的新的竞争 格局；目前,深圳已建设形成和正在形成的商圈有东门商圈、人民南商圈、宝安 南商圈、华强北商圈、中心区商圈、后海商圈、南头商圈、蛇口商圈、宝安中心 城商圈、龙岗中心城商圈等十个主力商业圈群；一、商业地产宏观概况（一）、一级市场1、土地供应增长,商服用地所占比例回升深圳市近些年的土地供应呈逐年上升趋势,2022 年受国家宏观调控影响出现回落后从 2022 年又开头回升；下图中2022 年数据为方案数值,跟2022 年的数据相比增幅很大；单 位：30002022万平 方1000米0202220222022202220222022总计101215171
3、625106415552829图 1 深圳市历年土地供应情形_精品资料_ - - - - - - -第 1 页,共 29 页_归纳总结汇总_ - - - - - - - - - 注：数据来源于深圳房地产年鉴 2022其中商服用地占土地总供应的比例在2022 年达到最高峰 8.6%之后,从 2022年逐步开头回落,回落的幅度很大；2022 年的方案数据比2022 年有所增加,商服用地的比例有抬头的趋势；10 8 6 4 2商服用地 %02022202220222022202220220.5140.4828.6163.4410.911.068图 2 深圳市历年商服用地占土地总供应情形注：数据来源于
4、深圳房地产年鉴 20222、商业用地地价指数近年来稳步上升深圳市经济特区商业用地地价指数从1997 年到 1998 年降幅较大,之后一直调整连续到 2022 年,之后该指数开头了逐年的稳步上升；经济特区的四个区 之间的指数差别比较大,地价指数最高的为福田区和罗湖区,最低的为盐田区；2022 年福田区的指数高出盐田区 35%；300 2001000199719981999202220222022202220222022罗湖区184178.6 180.2181179.9178.9180180.1 180.9福田区201.8 193.1 193.4188185.6184.1 181.4 182.1
5、183.1南山区152.1 150.3 150.4142141.9141.6 142.1 143.3 144.6盐田区148.8 136.2 139.9135133.7134.1 133.9 134.7 135.2图 3 深圳经济特区历年商业用地地价指数_精品资料_ 注：数据来源于深圳房地产年鉴2022第 2 页,共 29 页- - - - - - -_归纳总结汇总_ - - - - - - - - - （二）、二级市场1、供应情形1-1 、商业用房施工面积增长加快深圳市商业用房施工面积从1998 年到 1999 年突然增长,然后经受了3 年的平稳进展期之后,在2022 年、2022 年又两次
6、实现了快速的增长；整体来看,深圳市的商业用房的施工面积增长较快；该施工面积中新开工的面积就是逐年稳步增长,趋势较为平缓；400 350 300 250 200 150 100 50 01996199719981999202220222022202220222022施工面积新开工图 4 深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积注：数据来源于深圳房地产年鉴 2022以下是深圳市各个区历年的商业用房施工面积与新开工面积的情形（单位：万平方米）；其中罗湖区的整体趋势是向下的,其施工面积削减较快,但是该区的施工面积中的新开工面积就仍旧保持着增长的趋势；其余各区整体上就是振荡着逐步走高,施工面积与新开工面积
7、都保持着增长的趋势；表 1 深圳市历年商业用房施工面积与新开工面积（按区域分）_精品资料_ 年度罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区第 3 页,共 29 页施工新开施工新开施工新开施工新开施工新开施工新开1996 面积工面积工面积工面积工面积工面积工86.95 40.22 24.6 30.5 11.51 1997 62.89 61.58 18.7 1.53 1.01 26.51 15.49 1998 57.86 5.74 42.27 11.37 28.81 4.18 20.75 10.01 28.84 7.17 1999 66.93 6.81 69.45 24.45 41.35 7.75 8.
8、7 0.95 24.79 5.8 34.23 10.92 2022 52.91 5.04 62.6 18.71 44.46 15.29 3.42 1.61 31.57 14.81 35.34 13.36 2022 38.04 10.57 80.12 17.4 41.55 13.62 2.14 0.37 28.29 13.08 50.29 14.48 2022 53.44 22.61 63.64 23.02 44.27 18.08 3.54 2.99 38.15 7.63 48.43 30.52 - - - - - - -_归纳总结汇总_ - - - - - - - - - 2022 45.37
9、 14.75 83.88 15.35 45.24 21.53 4.91 2.56 46.7 17.36 65.87 30.88 2022 60.86 18.33 86.03 9.68 72.14 32.05 8.61 4.68 75.81 33.54 75.7 24.96 2022 56.37 6.73 75.16 28.61 59.54 27.14 8.63 6.13 92.1 39.72 78.55 18.81 注：数据来源于深圳房地产年鉴2022从商业用房占商品房的比例来看,如下图所示,商业用房施工面积所占商品房施工面积的比例从1997 年开头到 2022 年是逐年降低的,从2022 年
10、开头该比例逐步回升；其中商业用房新开工面积所占商品房新开工面积的比例就是逐年振荡着上升,其增长趋势较为明显；14 12 10 8 6 4 2 01996199719981999202220222022202220222022施工面积新开工图 5 深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积占商品房的比例深圳市各个区的详细情形如下表所示（单位：注：数据来源于深圳房地产年鉴2022%）：表 2 深圳市历年商业用房施工面积与新开工面积占商品房的比例（按区域分）_精品资料_ 年度罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区施工新开施工新开施工新开施工新开施工新开施工新开1996 面积工面积工面积工面积工面积工面积工
11、14.18 9.96 9.68 25.50 11.00 1997 14.44 13.83 8.73 16.21 7.92 1998 13.84 6.67 8.54 6.93 8.70 4.27 4.14 5.67 12.56 15.43 14.40 12.05 1999 14.77 7.57 9.50 8.17 9.75 5.13 28.44 24.55 11.72 6.88 11.70 9.34 2022 13.31 5.20 7.77 8.19 10.40 9.12 9.52 10.52 14.46 14.77 11.88 10.34 2022 10.51 13.54 9.69 7.07
12、7.24 5.16 8.58 4.39 10.01 8.67 12.82 10.55 2022 11.56 16.31 8.09 8.89 6.93 7.39 5.44 6.17 11.62 8.46 12.38 18.64 2022 11.42 11.55 10.17 7.10 6.43 8.92 11.42 11.64 11.06 8.10 18.98 22.66 2022 13.00 17.13 11.02 6.41 9.82 15.15 11.44 14.08 12.00 11.18 17.63 11.21 2022 16.89 27.13 11.26 13.74 11.59 13.18 11.22 16.14 10.64 12.41 13.05 7.31 注：数据来源于深圳房地产年鉴2022第 4 页,共 29 页- - - - - - -_归纳总结汇总_ - - - - - - - - - 1-2 、商业用房竣工面积增长较多从 1996 年开头,深圳市商业用房竣工面积整体上出现振荡向上的形状,增长速度较快,从其占商品房竣工面积的比例来看, 就较为平缓,从 1996 年至 2022年,其比例是略微下降的,从120 100 806
