投资测算培训系列课第二讲 静态测算之规划、收入、成本分析目目录录CONTENTS目目录录一、静态投资测算概要二、规划设计指标分析三、收入分析 四、成本分析 五、小结1.1 静态投资测算概念厘定静态指不考虑货币时间价值，按同一时点计算即在不考虑货币时间价值前提下，通过假设开发法估算开发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估项目获利能力的过程一般多用于机会研究阶段的匡算、初步可行性研究阶段的概算；对于开发周期短、以出售型房地 产为主的项目比较适用一、静一、静态态投投资测资测算概要算概要一、静一、静态态投投资测资测算概要算概要1.2 投资测算（静态/动态）基本原理前期费用基础设施费 开发间接费土地成本建安工程费配套设施费不可预见费三大期三大期间费间费用用财务费用管理费用营销费用收入收入支出支出销售收入租赁收入税费返还收益收益=收入收入项项目目总总投投资资税税费费 净净利利润润=三大税三大税增值税及附加 土地增值税 企业所得税一、静一、静态态投投资测资测算概要算概要序号序号项项目目一一租售租售总总收入收入1销售物业2自持/经营物业二二项项目目总总投投资资1土地成本2前期费用3建安工程费4基础设施费5配套设施费6开发间接费7不可预见费8管理费用9营销费用10财务费用三三税税费费1增值税及附加2土地增值税3企业所得税四四项项目效益分析目效益分析1税前利润2净利润3销售净利润率4静态投资回收期1.3 静态投资测算基本步骤静态测算的目的是编制项目某一时间点的损益表（利润表）一、静一、静态态投投资测资测算概要算概要静态测算基本步骤4、给出 损益表及 衍生表2、估算 销售收入3、估算项目成本1、明确 项目规划 设计指标2.1 规划设计的基本原理房地产建筑规划要做的工作很多，而投资人员需要自己有能力和专业分析项目的基本规划指标。
一般输入条件：用地红线、容积率、建筑密度、绿化率、限高等二、二、规规划划设计设计指指标标分析分析规划布局建筑选型景观 规划配套规划道路规划住宅 户型总建筑面积地下面积地上面积=+=地上计容面积+地上不计容 面积住宅（产品类型）设备层非住宅架空层自持物业避难层配套设施地下面积非人防地下室人防地下室地下储藏室2.2 规划设计的基本限制条件用地面积/用地红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界 线和面积的地形平面图它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围 内施工建房容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比，附属建筑物也计算在内建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比限高：指根据特定条件要求，对建筑高度进行限定航空限高）二、二、规规划划设计设计指指标标分析分析2.3 匡算规划设计指标明确建筑形态和容积率关系二、二、规规划划设计设计指指标标分析分析容积率指标与相对应的产品形态容积率指标0.50.50.70.71.01.01.51.52.02.0对应的产品形态独栋/双拼别墅联排别墅叠拼多层住宅小高层高层层数3层以内3层以内3-4层4-7层8-11层12层以上容容积积率率=地上总建筑面积用地面积容积率指标中的用地面积，一般是指净面积，即可建设 用地面积。
计算平均层数二、二、规规划划设计设计指指标标分析分析平均平均层层数数=地上总建筑面积（用地面积 x 容积率）楼层平均面积和（用地面积 x 建筑密度）=容容积积率率建筑密度建筑密度平均层数=容积率建筑密度x日照间距系数x楼层修正系数修正修正容积率拆分不平衡使用容积率（拉高拍低，高低配）可以有效提高产品溢价及项目总货值二、二、规规划划设计设计指指标标分析分析六层住宅六层住宅容积率拆分前六层住宅三层联排六层住宅小高层住宅容积率拆分后常用的容积率拆分方式：新版城市居住区规划设计标准后对高低配限制更加严格，住宅用地容 积率不超过3.1，限高不超过80米二、二、规规划划设计设计指指标标分析分析项目容积率可能的产品形式常规均好性做法适当进行指标拆分产品类型层数常见产品组合类型层数拆分方式1拆分方式2拆分方式30.4独栋2/2.5/3-0.40.5双拼2.5/3独栋+联排双拼+联排类独栋230.60.8联排2.5/3双拼+联排双拼+叠拼合院/类独栋240.81.0叠拼45联排+叠拼联排+洋房合院/类独栋2.551.01.2洋房/叠拼56联排+洋房联排+小高层叠拼+洋房2.5111.31.7洋房/类洋房69联排+小高层 洋房+小高层 叠拼+小高层2.5111.82.0小高层1011.5联排+小高层 叠拼+小高层 洋房+小高层2.5152.12.5高层1218小高层+高层洋房+高层-6182.63.0高层1827小高层+高层洋房+高层-11/333.03.5高层2733小高层+高层-15/333.5高层30-常见经验结论：1.5的容积率可以全部排布11层的小高层2.5的容积率可以全部排布17层的高层2.0的容积率可以排布一半17层的高层+一半11层的小高层比如以容积率2.0，密度最大值20%，绿地率最小35%，住宅限高54米，人均用地面积最大值 17/人为例？二、二、规规划划设计设计指指标标分析分析地下面积的计算地下面积最主要的是地下车位的面积，匡算面积并且明白需要布置几层地下室（直接影响到成本）是 基本知识，地下车库单车位面积可以按照33-40/个保守估计。
二、二、规规划划设计设计指指标标分析分析常见的车位配比高端业态（别墅、洋房）1.5个车位/100中端业态（多层、小高层）1个车位/100低端业态（小户型）0.8个车位/100商业1个车位/100酒店0.8个车位/100写字楼0.7个车位/100注：1、车位配比情况一定要查各地的规范；2、车位包括地上和地下车位；3、注意人防 车位和非人防车位的配比，影响货值3.1 销售物业可售物业销售收入=各物业销售面积各物各物业业销销售售均均价价各物业销售率市场比较法：根据市场比较法的替代原理，选择与估价对象处于同一供需圈内的物业作为比较案例，经过交易情况、交易日期、区域因素及个别因素诸项修正，得出估价对象的比准价格适用于具有交易性的物业，价格受外部环境影响波动较大三、收入分析三、收入分析案例1案例2案例3案例4本案权重8530931088908720与本案契合度 比较系数 契合度 比较系数 契合度 比较系数 契合度 比较系数景观50%0.800.401.500.751.100.550.900.451外部环境30%1.300.391.200.360.700.210.750.231户型20%0.600.120.700.141.000.201.250.251配套10%1.500.150.800.080.850.090.850.091100%1.061.331.051.01参考价格9041.812382.39290.058807.2权重比准价25%35%25%15%10238平均比准价9880商业和住宅售价的经验结论：住宅：首层如果有花园或者赠送地下室，价值是标准层的1.5-2倍；商业：城市核心：商业首层价格/住宅首层价格=3:1城市近郊：商业首层价格/住宅首层价格=2:1城市远郊：商业首层价格/住宅首层价格=1.52：1三、收入分析三、收入分析住宅售价和土地楼板价的对应关系研究经验结论：在理想条件下，来测算住宅售价和土地楼板价的对应关系，如果把销售净利润12%，IRR不低于20%作为指标来评判。
楼板价3000元/平，对应售价10000元/平售价（楼板价-3000）1.5+10000元/平三、收入分析三、收入分析车位销售车位销售比例问题，一二三线城市差别较大合规性问题，一般车位真正的合法销售，要等到大产权证以后谨慎配置车位（地上车位，机械车位，迷你车位），因为可能亏损做成储物间销售等三、收入分析三、收入分析三、收入分析三、收入分析NOI(年营运净收入)Value（估值）=Cap Rate（综合资本化率）NOI=年租金总收入-运营成本-相关税金（增值税及其附加+房产税）Cap Rate受多种因素影响，如利率因素，项目未来的租金增值率，投资市场供需平衡关系，目前 上海市场商办物业的cap rate一般在4%左右，主要视资产所处区位、物业运营情况上下浮动3.2 自持/经营物业收益法：是预测估价对象的未来收益，然后用报酬率或资本化率将其转换为价值，是从未来的角度 评估房地产的价格适用用酒店、公寓、写字楼等投资性经营或自持物业资产证券化时主要的评估方法静静态资产态资产估估值值法（法（资资本化法）本化法）市盈率法：是收益法的一种运用方式，估算简单易操作三、收入分析三、收入分析关关键键参数参数租金租金/倍数倍数估估值值租金日租金（毛租金）2.0元/天估值倍数15倍10,950元/20倍14,600元/25倍18,250元/30倍21,900元/还有没有其他方法？或者思考方式？4.1 成本分析的基本原理成本分析本质上是产品分析，根据不同的客户需求设计不同的产品，根据不同的产品匹配不同的配 置，不同的配置对应不同的成本，成本只是产品方案的量化反应。
投资人员、客户研究人员、设计人员、成本人员首先要研究清楚自己公司的产品线(举例)四、成本分析四、成本分析价价值值板板块块一一线线二二线线三三线线四四线线高价值1类1类1类1类中高价值2类2类2类2类中价值3类3类3类3类潜力价值4类4类4类4类细分产品线后，每个产品线有自己的目标成本，这点投资口要多和成本、设计同事交圈不同的产品线成本在不同的区域、城市公司也会有一定差异比如建面单方毛坯全成本（除土地成本）参考举例四、成本分析四、成本分析产产品品线线一一线线二二线线三三线线四四线线1类38003700360035002类35003400330032003类32003100300029004类29002800270026004.2 与设计同事的成本沟通设计产品方案直接影响了成本，同设计不断的沟通细化方案是提高土地溢价的关键可售比=可售面积/总建筑面积地下室单车位面积=地下车库建筑面积/地下总车位数得房率=套内面积/套型建筑面积以上指标都属于综合性指标控制，指标之间具备相互关联的关系四、成本分析四、成本分析4.3 与成本同事的土地现场情况沟通在产品线明确的情况下，影响成本的主要有二类因素工程基础选型（根据勘测报告决定采用何种 基础类型，影响成本约100元/）；土地现场情况。
四、成本分析四、成本分析目标地块项目红线四至一定要走完制高点适当工具应用行走路线四、成本分析四、成本分析沟壑、池塘等，地块周边 水系发达，水质情况如何；地块临近水系被洪水淹没 的可能性，江河湖泊水位 线是否明确地表及周地表及周边边 八八项项注意注意地块内的未拆迁附着物，如民宅、工厂等，明确数 量、规模等可能对拆迁及 项目开发进度有影响的因 素地块临近或未来规划有高架 桥、轻轨、铁路、机场等产 生噪音影响的交通设备设施，以及高压线、变电站、电视 塔、气象塔、通讯信号塔、电力实验室、核设施等影响拆迁、建筑红线、退 距及设计、施工的文物或 文保单位对项目风水及消费心理产 生影响的建筑物，如：宗 教场所（教堂、寺庙、道 场等）、劳教场所（监狱、看守所、枪决场所）及丧 葬场所（灵堂、坟场、火 葬场）等地块高差、地表不平、浮 土多少影响生活环境品质的不利 场所，如化粪池、污水处 理厂、排烟囱、垃圾处理 场、养猪场、污染企业、化工厂、重金属污染、电 子厂、加油站、易燃易爆 物存储点等处于军事管理区范围内，存在对项目开发经营有重 大影响的限制性条件四、成本分析四、成本分析地块是否是通过填海、湖、河等水系填出来 的土地。
地块内或周边地下是 否存在溶洞、地下水 超采、地裂缝、深回 填、深淤泥或其他不 利的地质情况地块土壤的土质是否 存在重金属、化工厂 等污染地下地下四四项项注意注意地块及红线周边地下 是否存在市政管网（如天燃气管道、输油 管。