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1、外高桥外高桥A1-1、A1-2项目可行性研究报告项目可行性研究报告上海管理总部发展部上海管理总部发展部20192019年年7 7月月第1页，共77页。目录第一部分第一部分 公告简介及项目背景公告简介及项目背景第二部分第二部分 项目区位项目区位第三部分第三部分 项目基本情况项目基本情况第四部分第四部分 区域规划区域规划第五部分第五部分 周边产业概况周边产业概况第六部分第六部分 房地产市场分析房地产市场分析第七部分第七部分 市场定位市场定位第八部分第八部分 开发设想与计划开发设想与计划第九部分第九部分 经济测算与分析经济测算与分析第十部分第十部分 项目操作建议项目操作建议第2页，共77页。一、公告
2、简介和项目背景一、公告简介和项目背景第3页，共77页。公告简介 2019年6月18日，上海房地产交易中心发布公告，宣布受国有建设用地使用权人（外高桥集团）委托，挂牌出让上海市浦东新区东沟楔形绿地南块居住区A11、A12地块国有建设用地使用权。地块公告号地块名称四至范围土地用途土地总面积(公顷)转让面积（公顷)规划指标要求容积率建筑密度住宅比例2019转00101上海市浦东新区东沟楔形绿地南块居住区A11、A12地块A1-1地块：东至规划经一路、南至A1-2地块、西至张杨北路东侧绿化带，北至规划纬二路；A1-2地块：东至规划经一路、南至莲心河及A1-3规划幼儿园地块、西至张杨北路东侧绿化带、北至
3、A1-1地块（以土地定界实测为准）居住用地10.012399.70739A11不大于1.6；A12不大于1.7不大于25100 此次公告是上海今年以来第一幅纯住宅用地推出市场，规划总建筑面积为158603.53平方米，土地挂牌底价为119000万元，折合楼面地价7503元/平方米。该地块属于二级市场土地，通过一级土地交易平台出让。第4页，共77页。项目背景外高桥（集团）有限公司外高桥（集团）有限公司森兰森兰外高桥外高桥外高桥保税区开发股份有限外高桥保税区开发股份有限公司公司u该地块是“森兰外高桥”项目整理推出的首幅地块。u“森兰外高桥”项目即为上海城市总体规划确定的中心城 8片楔形绿地中的东沟
4、楔形绿地，整个项目5.74平方公里土地产权已经在外高桥保税区开发股份有限公司名下，上海浦东新区国资委全资控股的外高桥（集团）有限公司拥有该公司56%股权。目前，该项目的控制性详细规划已经获批，并完成90%的居民拆迁，60%的工厂企业已签订拆迁协议。u为了尽快实施东沟楔型绿地的开发，外高桥保税区开发股份有限公司率先启动“森兰外高桥”项目居住区的建设，考虑到自身资金及开发实力有限，该公司除保留部分土地自行开发外，其他土地拟引入有实力的开发商进行转让。公告所推地块是整个区域内第一块对外转让地块。u我司自2019年起一直与外高桥保税区开发股份有限公司就该地块保持密切接触.,最初按定向转让方式商谈，后外
5、高桥公司因政策风险等原因改为委托上海房地产交易中心进行公开挂牌出让。上海浦东新区国资委上海浦东新区国资委第5页，共77页。二、项目区位二、项目区位第6页，共77页。总体环境五角场五角场 6km陆家嘴陆家嘴 15km人民人民 广场广场 25km 长兴岛长兴岛崇明岛崇明岛浦东国际机场浦东国际机场 40km虹桥国际机场虹桥国际机场 45kmA20A30外环线外环线项目所在地项目所在地上海长江隧道上海长江隧道上海长江大桥上海长江大桥n从项目在上海的位置来看，地块位于中外环线之间，其所处区域是上海连接崇明三岛并通往江苏的重要交通枢纽，地理位置十分重要。n地块距离市中心人民广场约25公里，距虹桥机场约45
6、公里，距浦东国际机场约45公里，交通可及性强。地块距离上海城市副中心杨浦五角场商圈仅6公里，处于其商业辐射范围内。(以上公里数为车程距离)通往江苏启东通往江苏启东中环线中环线内环线内环线第7页，共77页。区域环境浦东国际机场浦东国际机场张江高科技园区张江高科技园区世博会场址世博会场址金桥出口加工区金桥出口加工区外高桥保税区外高桥保税区陆家嘴金融区陆家嘴金融区上海港上海港n从项目在浦东地区的位置来看，地块位于浦东北部海港新城的核心区域，距黄浦江不到2公里，经外环可直通两大空中枢纽浦东机场和虹桥机场。n浦东地区的外高桥保税区、外高桥港区、浦东沿江产业带及金桥功能区等著名产业园区，为项目所在的外高桥
7、地区提供了强大的产业支撑。n海港、空港和即将贯通的沪崇苏隧桥，成就了外高桥地区连接上海与长江三角洲，乃至世界的门户地位。第8页，共77页。区位概况外高桥保税区外高桥保税区金桥出口加工区金桥出口加工区轨道交通轨道交通12号线号线轨道交通轨道交通6号线号线高桥镇高桥镇高行镇高行镇高东镇高东镇翔殷路隧道翔殷路隧道中环线中环线外环线外环线上海港上海港通往沪崇苏隧桥通往沪崇苏隧桥通往五角场通往五角场n从项目在外高桥地区的位置来看，地块位处于浦东高行镇镇域，其北面的五洲大道连接翔殷路隧道（通往五角场）和沪崇苏隧桥（通往长兴、崇明岛），是上海东北部最主要的交通枢纽线，地块的地理区位优势明显。n地块紧邻轨道交
8、通6号线五州大道站，6号线连接外高桥、陆家嘴和三林地区，是浦东重要的公共交通线路，地块出行条件十分便捷。n地块处在规划中的外高桥新市镇的核心区域。第9页，共77页。三、项目基本情况三、项目基本情况第10页，共77页。地块四至A1-1地块：东至规划经一路，南至A1-2地块，西至张杨北路东侧绿化带，北至规划纬二路；A1-2地块：东至规划经一路，南至莲心河及A1-3规划幼儿园地块，西至张杨北路东侧绿化带，北至A1-1地块地块北侧纬二路与五洲大道之间有300米的绿化带；地块西侧与张杨北路之间有70米的绿化带（高压走廊），有两路110KV高压线，计划埋地，但实施时间目前无法确定；地块北侧纬二路与东侧经一
9、路计划2009年底建成，由外高桥公司负责实施；地块南侧为莲心河，河南面的东煦路目前仍未完成拆迁，建成时间不确定。绿化带绿化带（高压走廊）（高压走廊）莲心河莲心河幼儿园用地幼儿园用地规划纬二路规划纬二路规划经一路规划经一路6号线五州大道站号线五州大道站张杨北路张杨北路第11页，共77页。地块现状n 地块内房屋已拆迁完毕，地势平坦，内为荒草及树木。地块西北侧的地块西北侧的6 6号线五洲大道站号线五洲大道站地块北侧的五洲大道地块北侧的五洲大道地块现状地块现状地块西侧的张杨北路地块西侧的张杨北路第12页，共77页。规划指标n地块房屋套型建筑面积90平方米以下住宅建筑面积占总建筑面积的比例不小于70%。
10、n地块内配建机动车停车位不得少于0.6辆/户。n地块集中绿地率不小于10%。地块编号地块编号用地性质用地性质用地面积用地面积（M2）容积率容积率建筑面积（建筑面积（M2）建筑密度建筑密度建筑限高建筑限高（M）绿地率绿地率转让年限转让年限A1-1三类居住用地642211.6102753.625%6035%70年A1-2三类居住用地32852.91.755849.9325%6035%70年第13页，共77页。周边公建配套设施农工商超市农工商超市新侨医院新侨医院外高桥保税区中学外高桥保税区中学邮局邮局在建社区商业街在建社区商业街M6线东靖路站线东靖路站M6线五洲大道站线五洲大道站在建商业综合项目在建
11、商业综合项目高行镇市民中心高行镇市民中心外高桥保税区小学外高桥保税区小学n板块内生活配套建设已逐渐得到完善，但距项目所在地块仍有一定距离。第14页，共77页。四、区域规划四、区域规划第15页，共77页。外高桥功能区 本项目地块所属区域本项目地块所属区域外高桥功能区外高桥功能区n外高桥功能区是浦东新区六大功能区域之一，总占地面积约100平方公里。凭借着外高桥港区和保税区形成了国际贸易、现代物流和出口加工三大支柱产业，是上海重要的物流基地。n外高桥功能区产业基础雄厚，生态资源丰厚，经济发展优势明显。经济增长、人口集聚急需各类配套设施支撑。第16页，共77页。外高桥新市镇 本项目地块行政上属于外高桥
12、功能区域管委会下辖的高本项目地块行政上属于外高桥功能区域管委会下辖的高行镇，位于规划中的外高桥新市镇范围内。行镇，位于规划中的外高桥新市镇范围内。n浦东新区共规划有四个新市镇，外高桥新市镇就是其中之一，其位于浦东新区的最北面，包括高桥、高行、高东三镇的部分区域，总占地面积约14.05平方公里，规划人口15.9万n外高桥新市镇紧邻外高桥保税区和金桥出口加工区，是浦东新区唯一一个位于外环线以内、属于中心城区的新市镇，拥有得天独厚的区位优势。n作为上海的北大门，外高桥新市镇通过沪崇苏大通道成为上海与崇明、江苏、山东相连的枢纽。浦东国际机场浦东国际机场张江高科技园区张江高科技园区世博会场址世博会场址金
13、桥出口加工区金桥出口加工区外高桥保税区外高桥保税区陆家嘴金融区陆家嘴金融区人民广场人民广场五角场五角场第17页，共77页。外高桥新市镇控制性详细规划n2019年5月30日，新区政府批准外高桥新市镇控制性详细规划。规划中，整个新市镇区域将构建整个新市镇区域将构建“一心、两轴、一心、两轴、八片八片”的格局。的格局。“一心”是指新市镇的中心，即洲海路、张杨北路交叉口附近及张杨北路东侧楔形绿地内的公共中心，包括行政办公、商务商业活动、文化娱乐、社会教育等多种功能；“两轴”中的洲海路轴线定位为商务发展轴线，是新市镇未来的产业脊梁，而定位为生活轴线的张杨北路，穿越和连接了自南向北几个居住区以及新市镇公共中
14、心；“八片”则包括高桥集镇C区、原高行经济园区、新市镇中心居住片区以及东沟楔形绿地等。整个外高桥新市镇的开发建设工作，将整个外高桥新市镇的开发建设工作，将在在20192019年初现雏形，到年初现雏形，到20202020年基本建成。年基本建成。第18页，共77页。森兰外高桥上海城市总体规划确定的中心城8片楔形绿地中的东沟楔形绿地是外高桥新市镇的重点建设项目,其控制性详细规划已经获批。该项目定名为“森兰外高桥”，根据规划，“森兰外高桥”将是一座集生态环境、人文环境、商务环境于一体的国际化新型超生态港城。“森兰外高桥”总占地面积为5.74平方公里，以五洲大道为界分为商业区商业区和居住区居住区两个组团
15、。商业区商业区：占地面积273万平方米，其中建设用地面积约38万平方米，规划建筑面积52万平方米，设置时尚主题商业、五星级生态酒店与服务式公寓，总部办公基地和中西荟萃的环湖餐饮娱乐。此外商业区内还设有74万平方米的绿化园林,32万平方米的人工湖以及140万平方米的体育公园。居住区居住区：占地面积256万平方米，其中建设用地面积约130万平方米，规划建筑面积为100万平方米，以低密度公寓和别墅为主，居住区内还拥有生态湿地和水景，以及国际学校和餐饮、医疗及教育资源。商业区商业区居住区居住区第19页，共77页。森兰外高桥居住区规划300m400mn居住区要建设成为集居住、休闲、生态为一体的，具有综合
16、功能的，高起点、高水平、高标准、高品质，优美时尚的国际生态型居住社区，进一步改善地区经济、人文、社会与环境，形成浦东新一轮开发开放的亮点和浦东新区北部地区的重要景观区域。n居住区总占地面积约256万平方米，建设用地约130万平方米，建筑面积约100万平方米，此外在东侧和北侧还规划了124万平方米的生态岛、生态湿地和城市公园。第20页，共77页。森兰外高桥居住区开发强度n划沿张杨北路一侧靠近轻轨线为开发强度较高的地块，向东、向南逐渐递减，靠近东侧生态公园为多低层的中低密度开发地块。n地块所在区域为高密度区，地块所在区域为高密度区，容积率为1.8-2.0，住宅层数为1218 层，公共建筑为6 层左右。通过较高密度的综合开发使此区域围绕轨道车站形成一个重要的节点和公共活动场所。第21页，共77页。森兰外高桥居住区公共设施规划 居住区与北部地区公共服务中心的距离约为2 公里，规划考虑地区中心可以承担部分居住区级服务设施的内容，如文化体育场馆、行政管理等。在居住区中配合现代化国际社区的功能定位设置了小区级公建配套设施，社区服务设施结合小区级商业中心集中布置。预计上述设施在三年内将逐步建成完善。第
