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1、第五章第五章 房地产产权与制度房地产产权与制度5.1 5.1 产权理论产权理论5.2 5.2 土地产权土地产权5.3 5.3 房地产产权房地产产权5.4 5.4 土地制度土地制度5.55.5 住房制度住房制度假设突然规定：市场上所有的粮食可以不要钱，随意拿。你会怎么办：1你是消费者；2你是商人；3你是生产者。假设没有产权：5.1 5.1 产权理论产权理论5.1.1产权的含义5.1.2产权的特性和功能5.1.3产权的演变房地产产权与住房制度4一、产权一、产权 所所谓谓产产权权就就是是指指对对于于某某种种物物品品包包括括所所有有权权、使使用用权权、抵抵押押权权等等权权利利在在内内的的，受法律保护的
2、，排他性的权利束。受法律保护的，排他性的权利束。产权不是一个权利，而是一束权利，一般包括所有权、占有权、使用权、收益权、转让权等。资产的不同属性，可以分解和界定为不同权利。起源：起源：资源稀缺资源稀缺和和外部性外部性的存在的存在功功能能：通通过过建建立立产产权权制制度度，让让人人们们知知道道如如何何获获得得资资源源，以以及及在在什什么么样的权利范围内可以选择资源和使用资源样的权利范围内可以选择资源和使用资源5.1.1 产权的含义二、产权、物权、财产权二、产权、物权、财产权 1、现代产权远远超出了传统的物权，包括对一切可以给人们带来利益和价值的资产的权利。知识产权、无形资产产权、肖像、名誉等都属
3、于广义的产权。2、财产权是指通常可以以金钱衡量其价值的利益为内容的民事权利，如物权、债权等。3、物权是指权利人在法律规定的范围内按照自己的意志支配自有物或者依照授权支配他人的物，直接享受物的效益的排他性财产权，其中物是人们可支配和利用的物质财富。5.1.1产权的含义三、产权与交易产权制约市场交易产权制约市场交易 产权界定是交易的前提 交易本质上是产权的交易 权利的价值规定了商品的价值交易是产权价值实现的机制交易是产权价值实现的机制 市场交易是实现产权价值的条件 市场竞争是优化产权安排的动力(招拍挂）5.1.1产权的含义 产权的一般特性和要求：主要有排他性、可分割性、可让渡性和明晰性和社会性。排
4、他性、可分割性、可让渡性和明晰性也是相对的。不同产权这些特性的表现程度和方式与不一样。5.1.2 产权的特性（一）排他性 产权界定的基本目的和要求，就是要区分人们之间的权利，就是要确定排他性。产权的排他性是指排除“所有者”以外其他人对资产的权利，说明产权的独占性和垄断性。“风能进、雨能进、风能进、雨能进、国王不能进国王不能进”，产，产权不可侵犯性！权不可侵犯性！5.1.2 产权的特性（二）可分割性产权的可分割性，是指对特定财产的各项权利可以分属于不同主体的性质。产权的可分解性可以在不同层次上体现出来。产权的可分割性对产权的有效使用具有重要的意义，是产权优化配置的前提，是专业化、比较优势实现的条
5、件 分割的相对性，分割受交易成本制约。共有产权不具有可分割性。5.1.2 产权的特性（三）可让渡性可让渡性是指产权从一个主体转移到其他主体的特性。产权的让渡对资源的有效配置和利用具有极为重要的意义。张五常：“产权的可转让性确保了使用是最有价值的”私有产权的可让渡性有时可能会受到限制，从而出现“所有权的残缺”。5.1.2 产权的特性（四）明晰性明晰性是产权的基本要求，是指不同产权或不同主体的产权，其边界应尽量明确，相互的权责利清楚。交易成本约束（交易成本或交易费用，是指在产权交易过程中，寻求买卖双方谈判、签订合同、履行合同等方面的费用。）5.1.2 产权的特性（五）产权的社会性（五）产权的社会性
6、社会性包括：所有权社会性、使用权社会性、受益权社会性等产权的社会性与现代社会化生产力相适应产权的明晰性和社会性是现代产权两大最基本的特征和要求，明晰性是产权倾向于私有化，社会性又是产权倾向于公有化。找到二者之间的协调，是现代产权安排最为重要的。5.1.2 产权的特性案例：公地的悲剧 近年来，我国不少牧区出现过度放牧而导致草场无法维持正常的再生，以致牧民的生活受到极大的影响。为什么牧民会做出这样的选择？（鄂尔多斯羊绒衫与西北草地沙化）如果一个牧场由100户牧民共同拥有，假定最佳放牧数量为每户50头牛。当其中一户牧民将放牧的数量增加到55头牛时，将会导致资源的过度使用。但这户牧民得到了所增加放牧5
7、头牛的全部收益，而其受到的损失仅仅为全部损失的1/100。因此，这必然刺激大家增加放牧的数量。当所有人都这样做时，社会资源就处于低效配置状态。上述问题就是经济学中所谓“公地的悲剧”的一种典型。公共物品是一种特殊的与外部性相关的物品，公共资源都面临着过度使用的结局。明晰产权对外部效应及公地悲剧是一重要解决途径。小结：1.产权是解决社会问题的基础，2.产权功能只有在竞争市场中才能真正发挥，竞争促使产权配置优化。5.1.3 产权的演变 演变的性质，公共产权向私有产权的转变，私有产权向混合产权，社会产权的转变。如土地产权、知识产权等，基本上遵循以上规律。演变的趋势：明晰化、社会化、流转性，个别化与社会
8、化都越来越突出 演变的原因：利益的变化、权力的变化、意识的变化 现代产权制度的基本特征归属清晰：所有权界定明确权责明确：使用权利和责任属于谁、多大责任、权利与责任的对称。保护严格：不受侵犯。法律、道德保护流转顺畅：市场和非市场方式转让5.2 土地产权及其权能构成1 1、土地产权制度与土地产权的概念、土地产权制度与土地产权的概念2 2、土地产权的特点、土地产权的特点3 3、土地产权的构成、土地产权的构成土地土地产权产权指存在于土地之中的排他性完全指存在于土地之中的排他性完全权利权利,是有关是有关土地土地财产的一切权利财产的一切权利的总和的总和。权利束权利束包括包括土地土地所有所有权权、使用权、租
9、赁权、抵押、使用权、租赁权、抵押权权、继承权、地役权等、继承权、地役权等必须法必须法律确认律确认指一个国家土地产权体系构成及其指一个国家土地产权体系构成及其实施方式的制度规定，是土地制度实施方式的制度规定，是土地制度的重要组成部分。的重要组成部分。土地产权制度土地产权制度土地土地产产权的基权的基本特性本特性（1 1）具有排他性；）具有排他性；（2 2）土地产权客体必须具备可占用性）土地产权客体必须具备可占用性和价值性；和价值性；（3 3）合法性）合法性；（4 4）土地产权的相对性）土地产权的相对性。土地所有权土地所有权地上权地上权永佃权永佃权地役权地役权土地发展权土地发展权土地使用权（广义）土
10、地使用权（广义）土地抵押权土地抵押权土地使用权（侠义）土地使用权（侠义）土地租赁权土地租赁权土地产权体系构成土地产权体系构成土土地地产产权权用用益益物物权权担保物权担保物权他他物物权权自物权自物权物权物权（一）土地所有权（一）土地所有权1 1、定定义义：土土地地所所有有权权是是指指土土地地所所有有者者在在法法律律规规定定的的范范围围内内自自由由使使用用和和处处理其土地的权利。理其土地的权利。两方面：两方面：法律意义上法律意义上的土地所有权和的土地所有权和经济意义上经济意义上的土地所有权。的土地所有权。2、土地所有权四项基本权能土地土地占有权占有权：指对土地的实际指对土地的实际占有占有、控制的权
11、利、控制的权利 ；土地使用权土地使用权：按土地性能和用途进行事实上的利用和使用；：按土地性能和用途进行事实上的利用和使用；土土地地收收益益权权：指指从从土土地地上上获获得得收收益益的的权权利利，土土地地收收益益权权是是一一项项独独立立的的权能权能；土土地地处处置置权权：指指在在法法律律允允许许的的范范围围内内对对土土地地进进行行处处置置的的权权利利。它它决决定定土地的归属，是土地所有权的核心土地的归属，是土地所有权的核心土地所有权土地所有权土土地地占占有有权权土土地地使使用用权权土土地地收收益益权权土土地地处处分分权权前提前提核心核心标志标志土地使用权土地使用权：指依法对土地使用的指依法对土地
12、使用的权利权利不及地下不及地下土地所有者土地所有者非所有权人非所有权人从所有权中分离出来从所有权中分离出来的使用权的使用权地下文物发掘地下文物发掘权、矿山开采权、矿山开采权权（二）土地使用权（二）土地使用权1 1、概念、概念行使行使2 2、取得方式：无偿、有偿（出让、转让）、取得方式：无偿、有偿（出让、转让）3 3、土土地地使使用用权权的的设设定定期期限限：依依据据用用途途不不同同而而有有不不同的年限。同的年限。（二）土地使用权（二）土地使用权（三）土地租赁权（三）土地租赁权通通过过契契约约从从土土地地所所有有权权人人或或土土地地使使用用权权人人处处获获得得的的土土地地占占有有权权、狭狭义义的
13、的土土地地使使用用权权和和部部分分收收益权。与土地使用权相比少了一项处分权。益权。与土地使用权相比少了一项处分权。土地转租、农村土地转包土地转租、农村土地转包（四）永佃权（四）永佃权 永永佃佃权权是是由由永永佃佃权权人人向向土土地地所所有有者者支支付付租租金金，为为耕耕作作和和放放牧牧的的需需要要长长期期或或永永久久使使用用土土地地，并并获获得得相应收益的权利。相应收益的权利。永佃权实质上是土地用益权，是他物权的一种。永佃权实质上是土地用益权，是他物权的一种。（五）地上权（五）地上权 地地上上权权是是指指以以支支付付租租金金为为代代价价，在在他他人人土土地地上上设设定定建建筑筑房房屋屋、种植竹
14、木等项权利。地上权是一种用益物权。种植竹木等项权利。地上权是一种用益物权。地地上上权权人人的的权权利利一一般般包包括括：对对其其建建筑筑物物及及竹竹木木有有占占有有、使使用用、收收益益和和部部分分处处分分权权能能，可可以以设设定定地地役役权权，还还可可以以让让与与他他人人或或作为抵押权的标的物。作为抵押权的标的物。地地上上权权人人的的义义务务是是：享享受受土土地地的的便便利利须须尽尽善善良良管管理理人人的的责责任任；向向土土地地所所有有人人支支付付租租金金；负负担担地地上上建建筑筑物物的的修修缮缮、管管理理费费用用及缴纳赋税等。及缴纳赋税等。（六）土地抵押权（六）土地抵押权1 1、概概念念：土
15、土地地受受押押人人对对于于土土地地抵抵押押人人不不转转移移占占有有并并继继续续使使用用收收益益而而提提供供担担保保的的土土地地，在在债债务务不不能能履履行行时时可可将将土土地地的的拍拍卖卖价价款款作作为为受受清清偿偿的的担担保保物权。物权。2 2、性质、性质：优先清偿性；附属性；不可分性优先清偿性；附属性；不可分性3 3、土地使用权抵押在实际工作中存在的问题、土地使用权抵押在实际工作中存在的问题（1 1）、抵押人的问题）、抵押人的问题 房屋所有权与土地使用权分离抵押房屋所有权与土地使用权分离抵押 同同一一宗宗土土地地使使用用权权或或同同一一宗宗土土地地使使用用权权及及其其地地上上建建筑筑物物所
16、所有有权权重重复复抵抵押押、多多头头抵抵押押 欺骗抵押。欺骗抵押。（2 2）、抵押权人的问题）、抵押权人的问题无意识申办担保物权无意识申办担保物权;抵抵押押权权人人不不申申请请地地价价评评估估及及其其确确认认，或或者者要要求求不不予予评评估估、确确认认，或或者者不不按按地地价价评评估估、确认的结果控制抵押贷款的额度。、确认的结果控制抵押贷款的额度。抵押期限届满，抵押人既不依法处分土地使用权，又不申请抵押权的续登。抵押期限届满，抵押人既不依法处分土地使用权，又不申请抵押权的续登。地役权概念：指指为为了了使使用用、经经营营自自己己土土地地（需需地地役役）的的方方便便而而使使用用他他人人土土地地（供供地地役役）的的权权利利。其其特特征征表表现现为为：地地役役权权可可以以有有偿偿也也可可以无偿，由当事人双方协商确定。是为需役地的方便和利益而设立的。以无偿，由当事人双方协商确定。是为需役地的方便和利益而设立的。（七）地役权（七）地役权地役权的类型 1 1、利用供役地：如通行、排水、汲水、管线通过等。、利用供役地：如通行、排水、汲水、管线通过等。2 2、从从供供役役地地取取得得天天然然孳孳息息：如
