《项目定位分析--课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《项目定位分析--课件（102页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、项目概念性定位项目概念性定位这是我梦中的家园这是我梦中的家园我希望它不仅仅是出现在梦里我希望它不仅仅是出现在梦里春天来了满园的桃红柳绿春天来了满园的桃红柳绿夏天的时候夏天的时候门前有潺潺的小溪门前有潺潺的小溪秋天到了秋天到了地上铺满了金黄的叶儿地上铺满了金黄的叶儿冬天的时候冬天的时候墙角有红梅矗立墙角有红梅矗立我的旁边我的旁边住着友善而聪慧的邻居住着友善而聪慧的邻居孩子们在草地上快乐地嬉戏孩子们在草地上快乐地嬉戏退休的父母退休的父母已爬上了登山的小径已爬上了登山的小径温暖的屋里坐着我和我的妻温暖的屋里坐着我和我的妻当我忧伤的时候让安静的湖水整理我的思绪当我忧伤的时候让安静的湖水整理我的思绪当我
2、烦闷的时候我对着青山深深地呼吸当我烦闷的时候我对着青山深深地呼吸这是我梦中的家园这是我梦中的家园我希望它不仅仅是出现在梦里我希望它不仅仅是出现在梦里这是我梦中的家园这是我梦中的家园我希望它不仅仅是出现在梦里我希望它不仅仅是出现在梦里春天来了满园的桃红柳绿春天来了满园的桃红柳绿夏天的时候夏天的时候门前有潺潺的小溪门前有潺潺的小溪秋天到了秋天到了地上铺满了金黄的叶儿地上铺满了金黄的叶儿冬天的时候冬天的时候墙角有红梅矗立墙角有红梅矗立我的旁边我的旁边住着友善而聪慧的邻居住着友善而聪慧的邻居孩子们在草地上快乐地嬉戏孩子们在草地上快乐地嬉戏退休的父母退休的父母已爬上了登山的小径已爬上了登山的小径温暖的屋
3、里坐着我和我的妻温暖的屋里坐着我和我的妻当我忧伤的时候让安静的湖水整理我的思绪当我忧伤的时候让安静的湖水整理我的思绪当我烦闷的时候我对着青山深深地呼吸当我烦闷的时候我对着青山深深地呼吸这是我梦中的家园这是我梦中的家园我希望它不仅仅是出现在梦里我希望它不仅仅是出现在梦里2人无法选择自然的故乡，但可以选择心灵的故乡！哈佛建筑学院硕士 贝聿铭The human is unable to choose the natural hometown,The human is unable to choose the natural hometown,The human is unable to choose
4、 the natural hometown,The human is unable to choose the natural hometown,But the human may choose the mind the hometown!But the human may choose the mind the hometown!But the human may choose the mind the hometown!But the human may choose the mind the hometown!对于本项目，我们希望打破常规，通过理性的数据分析和感性的认知理解，透析项目的内
5、涵，从中挖掘出超越地块本身的价值，这不是一个纯粹的策划提案，这是一次对居住理念和生活模式的深度体验，基于这种体验，呈现一个理想中的生活居所，让“家”重新回归。4土地的气质土地的气质区域的潜质区域的潜质项目的价值项目的价值形象体系形象体系产品体系产品体系客户体系客户体系项目的定位项目的定位1三眼法则：第一眼，看地块；第二眼，看片区，第三眼，再看地块；三眼法则：第一眼，看地块；第二眼，看片区，第三眼，再看地块；基地VS片区base vsbase vs area area6那天天气比较冷那天天气比较冷,但当我们来到这片土地时，呈现在我们眼前的是但当我们来到这片土地时，呈现在我们眼前的是,郁郁郁葱葱的
6、小草展现出勃勃生机郁葱葱的小草展现出勃勃生机,成排的鸭子在湖中嬉戏玩耍成排的鸭子在湖中嬉戏玩耍,长期生长期生活在都市森林中的我们许久不曾邂逅的绿野风光和青草味道活在都市森林中的我们许久不曾邂逅的绿野风光和青草味道,顿觉身顿觉身上的每个毛孔开始舒畅的呼吸上的每个毛孔开始舒畅的呼吸,同时同时,三盛同事的热情介绍更加感染了三盛同事的热情介绍更加感染了我们我们我们似乎感觉到，这里将是一片不寻常的土地，将会发生我们似乎感觉到，这里将是一片不寻常的土地，将会发生令世人侧目的奇迹令世人侧目的奇迹从土地的气质的作为切入点从土地的气质的作为切入点地形：河道将用地分成南北两地块，南北地块总用地面积为204595平
7、方米。河道面积22108.7平方米。地势：基地现状地势平坦，低于南面国道大概3-5米之多，南向临路一侧需抬高地块与之平齐。基地研究基地研究北地块北地块南地块南地块地势地势地形地形8朝向：整个地块的朝向无可挑剔，可完全实现南北朝向；后期规划中若不可避免需要东西朝向则有景观加以弥补。景观：得天独厚的南香湖景观资源，湖面大而宽，最窄处20米，最宽处80米。可以观旗山山景。项目地块研究项目地块研究湖景湖景山景山景与其他观景项目资源比较的优势与其他观景项目资源比较的优势福州其他景观项目仅仅是借景。或观山，或望水。而本项目却是完全私有得天独厚的天福州其他景观项目仅仅是借景。或观山，或望水。而本项目却是完全
8、私有得天独厚的天然湖资源，以及旗山资源。可谓依山伴水，有天有地。然湖资源，以及旗山资源。可谓依山伴水，有天有地。长滩美墅长滩美墅 （观江景，背靠鼓山）（观江景，背靠鼓山）名城港湾名城港湾 （观江景，背靠鼓山）（观江景，背靠鼓山）融汇山水融汇山水 （观乌龙江景）（观乌龙江景）公园道一号公园道一号 （观江景，靠金山公园）（观江景，靠金山公园）中天金海岸中天金海岸 （观江景，靠金山公园）（观江景，靠金山公园）泰禾红树林泰禾红树林 （背靠金山）（背靠金山）润华山庄润华山庄 （背靠高盖山）（背靠高盖山）大洋鹭洲大洋鹭洲 （靠乌龙江）（靠乌龙江）博仕后缘墅博仕后缘墅 （背靠旗山）（背靠旗山）居住主题公园居
9、住主题公园 （观水景）（观水景）三盛南香湖三盛南香湖 （私有湖，伴旗山）（私有湖，伴旗山）就景观来看，本地块具备建筑优质的居住品质的楼盘的条件就景观来看，本地块具备建筑优质的居住品质的楼盘的条件“天生丽质天生丽质”，可以，可以充分在规划设计中利用，拥有水而亲水。充分在规划设计中利用，拥有水而亲水。项目地块研究项目地块研究山山湖湖10交通：项目紧邻南屿东西向主干道梅梁路，连接十里明珠堤及十八湾公路通往市区。地块西侧为117县道，本项目将来交通将会比较便捷。基地研究基地研究项项目目位位置置生活配套：严重缺乏，未来主要依赖于项目本身以及周边项目提供生活配套，所以本项目在规划中需要进行重点考虑。11一
10、一.南屿新城分析南屿新城分析南屿新城在大学城南端316-324国道连接线南侧和西侧，总建设用地为15.8平方公里，发展人口规模13万，其中在校生45万人。南南屿屿镇镇南屿新城分析南屿新城分析我们的地块处在一个新区，并与周边的环境和规划息息相关，未来片我们的地块处在一个新区，并与周边的环境和规划息息相关，未来片区发展将直接影响项目的价值，片区价值的高度将直接决定项目的高区发展将直接影响项目的价值，片区价值的高度将直接决定项目的高度，所以，我们需要重新审视南屿片区。度，所以，我们需要重新审视南屿片区。重新定义南屿片区重新定义南屿片区这是一个这是一个高品质的人文居住新城片区高品质的人文居住新城片区
11、！1.1.南屿新城要住南屿新城要住1313万人万人.2.2.学校、配套生活区、研发区、综合开发区、安置区以及绿地景观系统学校、配套生活区、研发区、综合开发区、安置区以及绿地景观系统.3.3.商业配套将是多功能的商业中心商业配套将是多功能的商业中心.4.4.八座大桥为新城区交通八座大桥为新城区交通“加速加速”.5.5.快速交通干道连接大学城快速交通干道连接大学城.南屿新城在大学城南端南屿新城在大学城南端316-324316-324国道连接线南侧和西侧，总建设用地为国道连接线南侧和西侧，总建设用地为15.815.8平方公里，发展人口平方公里，发展人口规模规模1313万，其中在校生万，其中在校生4
12、45 5万人。在规划时根据南屿新城的地理位置和地理条件，规划形成三万人。在规划时根据南屿新城的地理位置和地理条件，规划形成三片功能区，即一是环绕虎秀山山体公园形成校园及配套生活区；二是围绕岭兜山建成的创业研片功能区，即一是环绕虎秀山山体公园形成校园及配套生活区；二是围绕岭兜山建成的创业研发区；三是在福厦高速第二通道以东至大樟溪区域形成一个江滨高尚居住区。发区；三是在福厦高速第二通道以东至大樟溪区域形成一个江滨高尚居住区。（官方称谓：南屿新城）（官方称谓：南屿新城）1.1.未来发展规划未来发展规划思考一：这是一个思考一：这是一个“新岸区新岸区”！2.2.南屿与福州城市规划发展的关系南屿与福州城市
13、规划发展的关系福州拓出发展空间，南进西拓将是重点。随着金山开发临近尾声，福州城区用地比较紧张，大规模用地无法规划，因此福州一定要“跳出去”。今后5年福州将再建南屿和南通2个新的文教城区。作为福州今后的新城区，南屿和南通将定位为：依托上街大学城，发展成为福州市重要的文化教育基地文化教育基地，人口规模为30万人，这是继上街大学城之后的又一福州文教区。该片区将来会是该片区将来会是-福州未来高品质的福州未来高品质的 人文居住新城片区人文居住新城片区 南进西拓南进西拓15我们提出我们提出“乌龙江新岸乌龙江新岸”！1.1.乌龙江北岸金山中高端居住片区需要进一步延伸乌龙江北岸金山中高端居住片区需要进一步延伸
14、3.3.南屿新城是规划高品质的人文居住新城片区南屿新城是规划高品质的人文居住新城片区 2.2.闽侯南屿属地概念需要削弱闽侯南屿属地概念需要削弱4.4.可以媲美乌龙江北岸、南江滨可以媲美乌龙江北岸、南江滨新岸区拥有乌龙江南岸、大学城、湖景、旗山山脉，新岸区拥有乌龙江南岸、大学城、湖景、旗山山脉，未来开发用地面积未来开发用地面积超过三千亩，从区域发展态势看，本片区对社区规划和基础建设将逐渐超过三千亩，从区域发展态势看，本片区对社区规划和基础建设将逐渐完善，必将成为金山片区之后新岸居住区。完善，必将成为金山片区之后新岸居住区。我们的项目处在乌龙江新岸！我们的项目处在乌龙江新岸！172 处在怎样的竞争
15、环境中处在怎样的竞争环境中市场环境Market enviormentn福州地产全线飘红，豪宅市场尤甚福州地产全线飘红，豪宅市场尤甚n大面积土地供应主要集中在仓山大面积土地供应主要集中在仓山;n政府对囤积土地的督促开发政府对囤积土地的督促开发;n政策对市场的影响平稳过渡，开发商信心增强。政策对市场的影响平稳过渡，开发商信心增强。福州南面整体市场出现拐点，中高端住宅将呈现趋势，集中表现为金山、南江滨福州南面整体市场出现拐点，中高端住宅将呈现趋势，集中表现为金山、南江滨等片区。等片区。u经济持续稳定的发展提供了客观条件；经济持续稳定的发展提供了客观条件；u新增人口带来庞大消费群；新增人口带来庞大消费
16、群；u局部市场（二环内）进入了换房期（局部市场（二环内）进入了换房期（3-53-5年）；年）；u自住为主，刚性需求依然较强。自住为主，刚性需求依然较强。u南北江滨的建设，跨乌龙江各桥开通南北江滨的建设，跨乌龙江各桥开通市场环境分析市场环境分析思考二：大势决定大市，思考二：大势决定大市，“新岸新岸”机遇与挑战并存！机遇与挑战并存！19第一圈层为二环第一圈层为二环以内，主要是以以内，主要是以小规模高层住宅小规模高层住宅为主。为主。第二圈层：三环第二圈层：三环路以内，江景、路以内，江景、公园景观的高层公园景观的高层住宅和洋房、双住宅和洋房、双拼、叠拼相结合。拼、叠拼相结合。第三圈层：三环第三圈层：三环以外，主要集中以外，主要集中在乌龙江新岸的在乌龙江新岸的别墅、亚别墅和别墅、亚别墅和高层混合项目。高层混合项目。机遇机遇新新岸岸区区第一圈层第二圈层第三圈层多层住宅多层住宅小高层住宅小高层住宅高层公寓高层公寓商住楼商住楼多层洋房多层洋房小高层住宅小高层住宅高层住宅高层住宅少量独栋别墅少量独栋别墅联排、叠拼联排、叠拼多层住宅多层住宅小高层住宅小高层住宅高层公寓高层公寓独栋别墅独栋别墅联排、叠拼联排
