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1、n n房地产投资信托（房地产投资信托（房地产投资信托（房地产投资信托（REITsREITsREITsREITs）基本概念）基本概念）基本概念）基本概念n nREITsREITsREITsREITs的国际比较：美国模式的国际比较：美国模式的国际比较：美国模式的国际比较：美国模式 vs vs vs vs 亚洲模式亚洲模式亚洲模式亚洲模式n n中国发展中国发展中国发展中国发展REITsREITsREITsREITs之路（之路（之路（之路（REITsREITsREITsREITs案例）案例）案例）案例）n n中国发展中国发展中国发展中国发展REITsREITsREITsREITs的的的的SWOTSWO
2、TSWOTSWOT报告思路报告思路报告期许报告期许n n不知道 知 道 n n知 道 了 解n n了 解 深 思一、房地产投资信托（REITs）的基本概念（一）什么是（一）什么是（一）什么是（一）什么是REITsREITsREITsREITs？n nREITREIT是英文是英文是英文是英文“Real Estate Investment Trust”“Real Estate Investment Trust”的缩写，国内理论界的缩写，国内理论界的缩写，国内理论界的缩写，国内理论界和房地产界一般译为和房地产界一般译为和房地产界一般译为和房地产界一般译为“房地产投资信托房地产投资信托房地产投资信托房
3、地产投资信托”或或或或“房地产信托投资基金房地产信托投资基金房地产信托投资基金房地产信托投资基金”，其复数形式为，其复数形式为，其复数形式为，其复数形式为REITsREITs。n n美国房地产投资信托基金行业协会美国房地产投资信托基金行业协会美国房地产投资信托基金行业协会美国房地产投资信托基金行业协会(NAREIT)(NAREIT)(NAREIT)(NAREIT)把把把把REITsREITsREITsREITs定义为一类定义为一类定义为一类定义为一类公司，这类公司从事房地产买卖、开发、管理等经营活动，公司公司，这类公司从事房地产买卖、开发、管理等经营活动，公司公司，这类公司从事房地产买卖、开发
4、、管理等经营活动，公司公司，这类公司从事房地产买卖、开发、管理等经营活动，公司将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给股东股东股东股东。（公司型。（公司型。（公司型。（公司型REITsREITsREITsREITs的概念）的概念）的概念）的概念）n n对于投资者来说，对于投资者来说，对于投资者来说，对于投资者来说，REITsREITs也理解为一种金融工具，也理解为一种金融工具，也理解为一种金融工具，也理解为一种金
5、融工具，是一种专门投是一种专门投是一种专门投是一种专门投资于房地产业的证券化产业投资基金，通过发行股票（受益凭证）资于房地产业的证券化产业投资基金，通过发行股票（受益凭证）资于房地产业的证券化产业投资基金，通过发行股票（受益凭证）资于房地产业的证券化产业投资基金，通过发行股票（受益凭证），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有资，选择不同地区、不同类型的房地
6、产项目进行投资组合，在有资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将投资不动产所产生的收入以派息的方式效降低风险的同时通过将投资不动产所产生的收入以派息的方式效降低风险的同时通过将投资不动产所产生的收入以派息的方式效降低风险的同时通过将投资不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。思思 考：考：REITsREITs与普通的上市房地产公
7、司有何不同？与普通的上市房地产公司有何不同？与普通的上市房地产公司有何不同？与普通的上市房地产公司有何不同？n n经营范围经营范围经营范围经营范围n n设立条件设立条件设立条件设立条件美国美国REITs设立的基本条件设立的基本条件n nREITsREITs的结构要求：的结构要求：的结构要求：的结构要求：（1 1 1 1）REITsREITsREITsREITs是一个由董事会或由受托人管理的公司、信是一个由董事会或由受托人管理的公司、信是一个由董事会或由受托人管理的公司、信是一个由董事会或由受托人管理的公司、信托基金或者协会；托基金或者协会；托基金或者协会；托基金或者协会；（2 2 2 2）其所
8、有权益是由可以转让的）其所有权益是由可以转让的）其所有权益是由可以转让的）其所有权益是由可以转让的股票、产权证书或受股票、产权证书或受股票、产权证书或受股票、产权证书或受益凭证益凭证益凭证益凭证来体现的；来体现的；来体现的；来体现的；（3 3 3 3）是美国国内注册的独立核算法人实体；）是美国国内注册的独立核算法人实体；）是美国国内注册的独立核算法人实体；）是美国国内注册的独立核算法人实体；（4 4 4 4）不能是任何形式的金融机构不能是任何形式的金融机构不能是任何形式的金融机构不能是任何形式的金融机构（如银行、互助储蓄（如银行、互助储蓄（如银行、互助储蓄（如银行、互助储蓄银行、合作银行、国内
9、建筑与信托协会，以及其它储蓄机银行、合作银行、国内建筑与信托协会，以及其它储蓄机银行、合作银行、国内建筑与信托协会，以及其它储蓄机银行、合作银行、国内建筑与信托协会，以及其它储蓄机构）或保险公司；构）或保险公司；构）或保险公司；构）或保险公司；（5 5 5 5）必须）必须）必须）必须由由由由100100100100名以上股东名以上股东名以上股东名以上股东（包括个人股东和法人股东）（包括个人股东和法人股东）（包括个人股东和法人股东）（包括个人股东和法人股东）组成；组成；组成；组成；资料来源资料来源资料来源资料来源：美国国内税收法第：美国国内税收法第：美国国内税收法第：美国国内税收法第856-86
10、0856-860856-860856-860章章章章n nREITsREITs的资产要求：的资产要求：的资产要求：的资产要求：总资产的总资产的总资产的总资产的75%75%以上以上以上以上是由房地产资产（包括房地产权是由房地产资产（包括房地产权是由房地产资产（包括房地产权是由房地产资产（包括房地产权益、房地产抵押权益、在其他益、房地产抵押权益、在其他益、房地产抵押权益、在其他益、房地产抵押权益、在其他REITsREITs中的股份、土地及中的股份、土地及中的股份、土地及中的股份、土地及附着物的权益等）、现金（包括应收现金帐目）或政府附着物的权益等）、现金（包括应收现金帐目）或政府附着物的权益等）、
11、现金（包括应收现金帐目）或政府附着物的权益等）、现金（包括应收现金帐目）或政府债券组成；债券组成；债券组成；债券组成；n nREITsREITs的利润来源要求：的利润来源要求：的利润来源要求：的利润来源要求：在每一缴税年度在每一缴税年度在每一缴税年度在每一缴税年度REITsREITs的利润所得，其总利润的的利润所得，其总利润的的利润所得，其总利润的的利润所得，其总利润的75%75%以上是来自被动性的且与房地产有密切关系以上是来自被动性的且与房地产有密切关系以上是来自被动性的且与房地产有密切关系以上是来自被动性的且与房地产有密切关系的租金、房的租金、房的租金、房的租金、房地产抵押投资的利息或投资
12、其它地产抵押投资的利息或投资其它地产抵押投资的利息或投资其它地产抵押投资的利息或投资其它REITsREITs所得的分配收益；所得的分配收益；所得的分配收益；所得的分配收益；n nREITsREITs的利润分配要求：的利润分配要求：的利润分配要求：的利润分配要求：95%95%以上的可税利润以上的可税利润以上的可税利润以上的可税利润(taxable income)(taxable income)（扣除资本所得（扣除资本所得（扣除资本所得（扣除资本所得后）应分配给股东。后）应分配给股东。后）应分配给股东。后）应分配给股东。合格的合格的合格的合格的REITsREITs享受免税待遇，且享受免税待遇，且享
13、受免税待遇，且享受免税待遇，且95%95%的利润都要分配，这是的利润都要分配，这是的利润都要分配，这是的利润都要分配，这是REITsREITs最具吸引力的特点。最具吸引力的特点。最具吸引力的特点。最具吸引力的特点。资料来源资料来源资料来源资料来源：美国国内税收法第：美国国内税收法第：美国国内税收法第：美国国内税收法第856-860856-860856-860856-860章章章章（二）房地产投资信托基金相关概念比较（二）房地产投资信托基金相关概念比较n n（房地产）信托计划（房地产）信托计划（房地产）信托计划（房地产）信托计划 信托信托信托信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托
14、人，由受托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。或者处分的行为。或者处分的行为。或者处分的行为。n n（房地产）产业投资基金（房地产）产业投资基金（房地产）产业投资基金（房地产）
15、产业投资基金 产业投资基金是一大类概念，国外通常称为产业投资基金是一大类概念，国外通常称为产业投资基金是一大类概念，国外通常称为产业投资基金是一大类概念，国外通常称为风险投资基金风险投资基金风险投资基金风险投资基金（Venture Venture Venture Venture CapitalCapitalCapitalCapital）和）和）和）和私募股权投资基金私募股权投资基金私募股权投资基金私募股权投资基金(PE)(PE)(PE)(PE)，一般是指向具有高增长潜力的，一般是指向具有高增长潜力的，一般是指向具有高增长潜力的，一般是指向具有高增长潜力的未上市企未上市企未上市企未上市企业业业业
16、进行股权或准股权投资，并参与被投资企业的经营管理，以期所投资企业进行股权或准股权投资，并参与被投资企业的经营管理，以期所投资企业进行股权或准股权投资，并参与被投资企业的经营管理，以期所投资企业进行股权或准股权投资，并参与被投资企业的经营管理，以期所投资企业发育成熟后通过发育成熟后通过发育成熟后通过发育成熟后通过股权转让股权转让股权转让股权转让实现资本增值。实现资本增值。实现资本增值。实现资本增值。n n房地产证券化房地产证券化房地产证券化房地产证券化 证券化包括资产证券化和融资证券化两类：证券化包括资产证券化和融资证券化两类：证券化包括资产证券化和融资证券化两类：证券化包括资产证券化和融资证券化两类：资产证券化资产证券化资产证券化资产证券化是指将缺乏流动性，但能够产生可预见现是指将缺乏流动性，但能够产生可预见现是指将缺乏流动性，但能够产生可预见现是指将缺乏流动性，但能够产生可预见现金流量的资产转化为在金融市场上可以出售和流通的证券。金流量的资产转化为在金融市场上可以出售和流通的证券。金流量的资产转化为在金融市场上可以出售和流通的证券。金流量的资产转化为在金融市场上可以出售和流通的证券。
