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1、XX市老年公寓建设工程项目可行性研究报告*有限公司目 录前 言1一、项目基本情况21、项目名称22、项目建设性质23、项目承办单位24、建设地点25、研究工作依据26、研究工作范围37、建设规模及内容38、项目建设进度49、项目招投标方案410、环境保护411、投资估算与资金筹措投资估算412、项目综合评价与建议5二、项目背景和建设必要性51、社会背景52、项目提出的背景83、项目建设的可行性114、国家对新建老年公寓的有关优惠政策12三、建设场地及建设条件131、建设条件13四、建设规模与建设内容171、建设规模172、建设内容17五、工程技术方案181、项目组成182、建设模式与设计理念1
2、93、总平面规划原则194、建筑设计规范205、功能设计216、建筑设计227、建筑结构设计29六、水电工程311、给排水312、供电323、电系统设计334、燃气、热力规划设计34七、环境保护371、现状372、设计依据373、建设期环保措施374、运营期环保措施38八、消防安全、劳动保护及安全卫生381、消防382、劳动保护与安全卫生39九、劳动组织与人员组成40十、投资估算与资金筹措401、投资估算范围402、投资估算额与相关数据取定403、编制依据414、建设资金筹措41十一、工程招标与施工方案421、招标初步方案、招标范围及组织形式422、工程进度安排43十二、经济与社会效益评价44
3、1、经济评价概述442、 项目折旧443、经济效益444、建设资金来源455、经济效益分析456、社会效益分析457、结论45前 言我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，发达国家近百年才出现的人口老龄状态，我国50多年便进入了。这源于改革开放以来人口出生率的下降、经济条件的提高和健康条件的改善等因素。据统计，近60年来，我国平均寿命比建国前增长了近30岁。而目前家庭抚养晚辈与赡养老人的状况，却存在着极大的反差：6个大人围着一个小孩转，赡养老人却力不从心。这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是因为老年人有多方面的需要。为社会服务几十年，到老年被社会边缘化，深居家中、缺乏交流群体，老后生活无乐
4、，岂不心寒？据统计，全国有1000万70岁以上高龄老人需要照顾。人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种1:2:4的倒金字塔式，即两个中年人负担4个老人和1个小孩，这不仅在经济上、尤其是在精力上都会力不从心。因此，条件好、花费少的老年公寓将受到人们的普遍欢迎。随着经济收入的增加，思想观念的更新，心灵慰藉的渴望以及对生活质量的更高追求，也将使越来越多的老年人愿意入住老年公寓。养老从家庭走向社会，将成为一种趋向，不可避免地向我们走来。目前，为老年人服务的机构已逐步发展，在发达城市，有老年公寓、老年住宅，护理院、老年病医院等；乡镇则大多为一般条件的敬老院、养老院，而在中小城镇，不同档
5、次的老年公寓，越来越受到广大老年朋友的青睐，其市场发展前景广阔。老年公寓，是既能体现老年人居住养老，又能享受到社会化服务的新型老年住宅，是由政府机构或社会力量按照市场原则举办和管理，面向有一定经济负担能力的普通 老人提供居住服务的社会养老机构。加快老年公寓建设的意义已远不只是满足老年人的生活需求，更重要的是对于减轻年青一代家庭成员的精神压力，构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于深入贯彻落实科学发展观， 推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。一、项目基本情况1、项目名称项目名称：焦作市老年公寓2、项目建设性质项目建设性质：新建3、项目承办单位项目承办单位：焦作*有限公司4、建设
6、地点拟建项目位于西部工业集聚区春晓路北段，北临太行山，西临春晓路，南邻焦作*有限公司，占地面积约300亩。5、研究工作依据（1）有关政策文件 有关政策文件 1）中华人民共和国老年人权益保障法； 2）国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知(国办发200019号)； 3）国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知(国办发20066号)；4）财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有 关税收政策问题的通知(财税200097号)； 5）河南省老年人保护条例； 6）河南省老龄事业发展“十二五”规划；7）河南省人民政府关于加快发展养老服务
7、业的意见（豫政办2006105号）； 8）河南省省民政厅等部门关于加快发展社会福利事业的通知(豫民福199819号) （2）有关标准规范 有关标准规范 9）老年人住宅设计规范；10）城市居住区规划设计规范； 11）城市居住区公共服务设施设置规定； 12）方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范；13）住宅设计规范；14）住宅建筑设计标准； 15）建筑工程交通设计及停车场设置标准； 16）城市道路绿化规划及设计规范； 17）建筑设计防火规范； 18）民用建筑节能管理规定；19）建筑给水排水设计规范；6、研究工作范围根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景
8、与必要性、可行性、 建设场地与条件、内容与规模、工程技术方案、投资估算与 资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究工程技术方案与投资估算等，为有关部门和项目单位提 供可靠的论证和评价依据。7、建设规模及内容建设规模：项目建成后，可提供1500个床位，入住老人1500人。建设内容：本项目主要是老年公寓及医疗保健、健身娱乐、购物中心、活动中心等配套设施的建设。拟建项目总建筑面积100000，其中老年公寓建筑面积56784（其中：14层标准版式公寓4栋，每户建筑面积40，合计444户888张床位、建筑面积24640，8层家庭式公寓4栋，每户建筑面积70平方米，合计252户504张床位
9、、建筑面积18144，低层高端公寓14栋56户，每户建筑面积250，共计112张床位、建筑面积14000），附属生活超市、餐厅等商业建筑面积15000，医疗保健、健身娱乐等公建配套设施建筑面积28216。8、项目建设进度本项目分为三期建设，一期建设工期2年，2013年开工，至2014年12月底竣工；二期工程建设工期18个月，2015年6月开工，2016年底竣工；三期建设工期18个月，2017年4月开工，2018年10月底竣工，总工期合计5年。9、项目招投标方案为切实搞好项目建设，确保工程质量，该项目面向社会进行公开招标。10、环境保护项目所在区自然环境良好。本项目为非工业项目，不产 生工业污染
10、，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水， 项目建设治理措施设计合理、配套齐全，符合环保要求。11、投资估算与资金筹措投资估算项目总投资 20000 万元。 一期建设投入资金 10000万元，主要建设内容为基础设施建设、水电设施、场地建设、道路硬化、社区绿化、包括700张床位的公寓楼建设和配套的生活、医疗、管理设施建设等。 二期建设投资规模5000万元，主要建设内容为400张床位的高层公寓楼建设；三期建设投资规模5000万元，主要建设内容为剩余400张床位的公寓楼的建设。资金筹措：企业自筹5000万、银行贷款8500万元，社会捐助2000万；申请国家扶持补助4500万元。12、项目综合评价与建
11、议焦作市老年公寓项目建成后，可有效提高焦作市老年公寓条件，功能设施更加齐全，服务范围进一步延伸，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。该项目建设是必要的和可行的，建议同意立项。二、
12、项目背景和建设必要性1、社会背景（1）市情概况焦作市，位于河南省西北部，辖5个市辖区、4个县、2个县级市，即：解放区、山阳区、中站区、马村区、新区、修武县、武陟县、温县、博爱县、沁阳市、孟州市。全市共有45个街道、36个镇、22个乡。 焦作市面积4072平方千米，人口353万（2011年）。2009年全年焦作GDP1116亿元，人均GDP32640元，位居全国第68位，河南省第2位。2010年焦作市GDP达到1309亿元，位居全国第86位，河南省第3位。拥有云台山、神农山、青天河3个5A级景区，数量位居全国（含港、澳地区）地级市第一，圆融无碍禅寺、嘉应观2个4A景区，韩愈陵园、CCTV焦作影视
13、城、群英湖、蒙牛工业旅游园3个3A景区，朱载堉纪念馆1个2A景区。全市共有旅行社111家，旅游星级饭店32家。2011年，全市接待游客约2281.3万人次，旅游综合收入达到171.9亿元，在地区生产总值中所占的比重由1999年的不足1%跃升为11.7%，比全国、全省分别高6.9和1.4个百分点。被河南省政府确定为建设中原经济区经济转型示范市。2012年，成为世界旅游城市联合会观察员城市。（2）历史文化怀川大地孕育了灿烂辉煌的历史文化，名山秀水陶冶了世代英才豪杰，焦作地下文明积淀层层叠叠，地上文化布落洋洋洒洒。焦作山水是人文化的山水，焦作人文是山水化的人文，山人一体，不可分割。这里是人类始祖的发
14、源地，有盘古开天地、华夏祖先伏羲女娲成婚、女娲补天、轩辕黄帝祈天破蚩尤、大禹治水等神话传说。原始社会末期，位于黄河流域中游的怀川文明就吸引着四方百族，成为华夏民族发祥地的中心地带。这里是商汤革命的起始地；是武王伐纣的前沿根据地；是后汉光武中兴的大本营；是“正始玄风”的策源地和以八封为灵魂的太极文化的产生地；是水利文化、度假村文化之根所在；是中国46姓和日本的坂上、大藏、原田三姓之根脉地。神农祭天处、尝百草处、药王孙思邈活动遗迹等，显示着古代农业和医药的起源。出土众多的陶瓷文物及当阳峪陶瓷遗址，显示着怀川是发达的陶瓷文化之根；由大禹首次颁发的夏小正是中国的历法之根，发源于陈家沟的太极拳、月山寺的
15、八级拳和净影寺的猿拳，证明怀川是中华武术之根，这里还是道教中心和佛教圣地。这里是诸多大师泰斗的故里。孔子、李白、白居易、韩愈等各类数不清的历史名人曾在此或游历、或隐逸、或葬归于此。魏晋时的“竹林七贤”曾在修武百家岩隐居游览，影响颇大。焦作地处黄河中下游北畔，农业开发历史悠久，具有精耕细作的优良传统。早在七八千年前，这里就有人种植粟等粮食作物。从焦作地区发掘的新石器文化遗址中，除发现有大量的石铲、石斧、石镰、蚌刀等生产工具外，还有水井、房屋等原始农业生产迹象。春秋战国时期，当地的农业已十分发达。焦作古代的手工业也十分发达。以采矿、冶炼、制陶、编织和工艺美术为主。战国时期已有了煤炭开采业，至明清时期具有了相当的开采规模，延续至今，使焦作有“煤城”之称。从考古发掘的文物看，春秋时期这里已开始青铜器制作，东汉时山阳已成为全
