《民法学第五讲-财产所有权制度》由会员分享，可在线阅读，更多相关《民法学第五讲-财产所有权制度（80页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产房地产E网网民法学民法学第五讲第五讲财产所有权制度财产所有权制度中央党校政法教研部教授中央党校政法教研部教授李雅云李雅云物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网（一）财产所有权概念（一）财产所有权概念 是所有权人依法对自己的财产享是所有权人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权有的占有、使用、收益和处分的权利。利。一、财产所有权一、财产所有权物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网财产所有权财产所有权 意味着人对物最充分、最意味着人对物最充分、最完全的支配，是最完整的物权完全的支配，是最完整的物权形式。形式。财产所有权制度构成
2、了民财产所有权制度构成了民事法律制度的基石。事法律制度的基石。物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网（二）二）财产所有权的取得财产所有权的取得 1.1.原始取得原始取得 生产、先占、添附、部分善意取生产、先占、添附、部分善意取得、得、发现埋藏物和隐藏物、发现埋藏物和隐藏物、拾得遗失物、拾得遗失物、国有化和没收国有化和没收 物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网2.2.所有权继受取得所有权继受取得因买卖、赠与、互易等法律行为因买卖、赠与、互易等法律行为 而取得所有权；而取得所有权；因法律行为以外的事实而取得所因法律行为以外的事实而取得所 有
3、权，如继承、遗赠等。有权，如继承、遗赠等。因其他合法原因取得所有权。因其他合法原因取得所有权。物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网l物业经理人物业经理人物业管理智库-http:/ 两个或两个以上的民事主体两个或两个以上的民事主体 基于某种共同关系基于某种共同关系 而对某项财产而对某项财产 不分份额地不分份额地 共同享有权利和承担义务共同享有权利和承担义务。夫妻财产共有、家庭财产共有夫妻财产共有、家庭财产共有物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网共同共有人共同共有人的权利义务的权利义务 1.1.共同共有人对共有财产享有平等的共同共有人对共
4、有财产享有平等的占有、使用权、共享收益。共有财产的占有、使用权、共享收益。共有财产的处分必须征得全体共有人的同意。处分必须征得全体共有人的同意。2.2.共有关系存续期间，部分共有人擅共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的行为，一般认定无效。自处分共有财产的行为，一般认定无效。但第三人善意、有偿该取得财产的，但第三人善意、有偿该取得财产的，应维护第三人的合法权益。应维护第三人的合法权益。物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网2.2.按份共有按份共有是指是指 两个或两个以上的共有人两个或两个以上的共有人 按照各自的份额按照各自的份额 分别分别 对共有财产享有权利
5、和承担对共有财产享有权利和承担 义务的义务的 一种共有关系。一种共有关系。物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网按份共有人的权利义务按份共有人的权利义务 1.1.按份共有人按照约定的份额分别按份共有人按照约定的份额分别对共有财产对共有财产 享有占有、使用、收益、享有占有、使用、收益、处分权；处分权；2.2.任何共有人未经其他共有人同意，任何共有人未经其他共有人同意，不得擅自占有和使用共有财产；不得擅自占有和使用共有财产；3.3.共有人有权要求将自己的份额转共有人有权要求将自己的份额转让。其他让。其他 共有人在同等条件下有优先共有人在同等条件下有优先购买权。购买权。房
6、地产房地产E网网物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网二、国家财产的归属和利用二、国家财产的归属和利用国家财产分为：经营性财产 非经营性财产物权法主要规定非经营性财产的归属与利用，对经营性财产作原则性规定：物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网第第55条条国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。第第56条条国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网第第57条条履行国有财产管理、监
7、督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网国有非经营性财产：1、国家所有，国家使用的财产（行政性财产）包括国家 机关办公设施（如人民大会堂）；军事设施、武器、装备等；2、国家所有，公众使用的财产（公益性财产）包括道路、机场、车站、码头、公立公园、公立博物馆、图书馆、
8、公立学校、公立医院等。3、自然资源（资源型财产）矿藏、土地、山脉、水流、海域等。物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网1。关于国家财产的归属第45条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。也可以是地方政府物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网物权法第46-52条：矿藏、水流、海域、城市的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源法律规定属于国家所有的野生动植物资源无线电频谱资源、文物、国防资产属于国家所有。但法律规定属于集体所有的除外。物业经理人物业经理人-物业
9、管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网2。关于国家财产的利用主要体现在国家设立用益物权，如，土地使用权、海域使用权、采矿权、取水权、捕捞权等自然资源的利用权。这些权利是通过政府行使行政许可、审批、规划等权力获得的，学说上称之为“准物权”或者“特许物权”。与行政法、特别法交叉物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网政府在政府在“审批审批”资源利用权时，资源利用权时，不能够仅仅作为行政许可权看待，不能够仅仅作为行政
10、许可权看待，而应当尊重其用益物权的属性。而应当尊重其用益物权的属性。用益物权的属性：排他性、对世用益物权的属性：排他性、对世性和优先于所有权的属性，这远性和优先于所有权的属性，这远远比被行政许可而得来的权利更远比被行政许可而得来的权利更牢固。牢固。物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网第第119条条 国家实行自然资源有偿使国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。用制度，但法律另有规定的除外。第第120条：用益物权人行使权利，条：用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。利用资源的规定。所有权人不得干所
11、有权人不得干涉用益物权人行使权利。涉用益物权人行使权利。物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网第121条：因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物用益物权人有权依照本法第四十二条、权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿第四十四条的规定获得相应补偿。物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网第163条：土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益未经用益物权人同意，土地所有权人不得物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。设立地役权。所有权受限制，用益物权更大物业经
12、理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网第第116条：条：天然孳息，由所有权天然孳息，由所有权人取得；人取得；既有所有权人又有用益既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。定不明确的，按照交易习惯取得。物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网用益物权的扩张：用益物权大于所有权物权的类型越多，标志着对物的利用和流转越充分，物的价
13、值越最大化。越需要政府公信力和秩序稳定。一块地，有取水权、矿权、地上地下空间权、房屋、林木等物权。物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网资源利用权是用益物权第122条：依法取得的海域使用权受法律保护。第123条：“依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。”不仅仅是行政许可权、审批权物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网空间利用权第136条：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产
14、房地产E网网地役权地役权第156条：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。第157条：设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网建设用地使用权建设用地使用权土地承包经营权土地承包经营权宅基地使用权宅基地使用权物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-三、相邻关系（相邻权）三、相邻关系（相邻权）第84条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第85条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定
15、；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。房地产房地产E网网物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-物权法第第71、72条条n n相邻关系相邻关系业主对其建筑物专有部分业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益（所有权、不得损害其他业主的合法权益（所有权、相邻权等物权。）相邻权等物权。）n n如商住两用房如商住两用房 物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-商住两用房：商住两用房：第第77条条相邻关系相邻关系业主不得违反法律、法规以及管业
16、主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的理规约外，应当经有利害关系的业主同意。（不告不理，不举不业主同意。（不告不理，不举不究）究）物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网北京市顺义区枯柳树、回民营、岗山3个村庄位于首都机场飞机起飞区内，多年来，3村村民饱受飞机起飞引擎轰鸣的噪音污染。“最高峰的时候，平均最高峰的时候，平均1分钟就分钟就来一架飞机。来一架飞机。”物业经理人物业经理人-物业管理智库物业管理智库-房地产房地产E网网首都机场西跑道首都机场西跑道1978年开始启用。年开始启用。西跑道与西跑道与枯柳树、回民营村相邻，东村相邻，东跑道则紧靠岗山村。跑道则紧靠岗山村。首都机场每周有首都机场每周有5000多个定期航班多个定期航班起飞。起飞。2004年年10月，单日起降飞机月，单日起降飞机首次突破千架次，达到首次突破千架次
