房地产行业企业所得税政策解读课件

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1、房地产开发行业房地产开发行业企业所得税政策解读企业所得税政策解读 1 1精精精精选选PPTPPT培训及解读内容培训及解读内容一、政策依据一、政策依据一、政策依据一、政策依据 二、房地产经营范围及二、房地产经营范围及二、房地产经营范围及二、房地产经营范围及开发产品完工确认条件开发产品完工确认条件开发产品完工确认条件开发产品完工确认条件三、收入处理三、收入处理三、收入处理三、收入处理四、成本、费用的税务处理四、成本、费用的税务处理四、成本、费用的税务处理四、成本、费用的税务处理五、计税成本的核算五、计税成本的核算五、计税成本的核算五、计税成本的核算六、特定事项的税务处理六、特定事项的税务处理六、特

2、定事项的税务处理六、特定事项的税务处理七、新老政策的衔接七、新老政策的衔接七、新老政策的衔接七、新老政策的衔接2 2精精精精选选PPTPPTn n新法新法新法新法实施前实施前实施前实施前，内外资分别规定，内外资分别规定，内外资分别规定，内外资分别规定内资：国税发内资：国税发【20062006】3131号号外资：国税发外资：国税发【20012001】142142号号n n新税法新税法新税法新税法实施后实施后实施后实施后，统一政策，统一政策，统一政策，统一政策国税发国税发【20092009】第第031031号号意义：提供了在新税法框架下房地产开发企业意义：提供了在新税法框架下房地产开发企业意义：提

3、供了在新税法框架下房地产开发企业意义：提供了在新税法框架下房地产开发企业所得税处理的政策依据和操作规范。所得税处理的政策依据和操作规范。所得税处理的政策依据和操作规范。所得税处理的政策依据和操作规范。 一、政策依据一、政策依据3 3精精精精选选PPTPPT（一）房地产经营业务范围（一）房地产经营业务范围（一）房地产经营业务范围（一）房地产经营业务范围：1、土地开发土地开发土地开发土地开发2、开发产品开发产品开发产品开发产品的建造、销售的建造、销售的建造、销售的建造、销售开发产品包括：开发产品包括：开发产品包括：开发产品包括：住宅住宅住宅住宅商业用房商业用房商业用房商业用房其他建筑物、附着物、其

4、他建筑物、附着物、其他建筑物、附着物、其他建筑物、附着物、配套设施配套设施配套设施配套设施二、业务范围及完工确认条件二、业务范围及完工确认条件 4 4精精精精选选PPTPPT（二）开发产品完工确认条件（第（二）开发产品完工确认条件（第（二）开发产品完工确认条件（第（二）开发产品完工确认条件（第3 3条）条）条）条） ：1 1、 竣工证明材料已报房地产管理部门备案。竣工证明材料已报房地产管理部门备案。竣工证明材料已报房地产管理部门备案。竣工证明材料已报房地产管理部门备案。22、 已已已已开始投入使用开始投入使用开始投入使用开始投入使用。33、 已取得了已取得了已取得了已取得了初始产权证明初始产权

5、证明初始产权证明初始产权证明。 开开始始投投入入使使用用是是指指房房地地产产开开发发企企业业开开始始办办理理开开发发产产品品交交付付手手续续（含含入入住住手手续续）或或已已开开始始实实际际投入使用。投入使用。 房房地地产产开开发发企企业业建建造造、开开发发的的开开发发产产品品无无论论工工程程质质量量是是是是否否否否通通通通过过过过验验验验收收收收合合合合格格格格，或或是是是是否否否否办办办办理理理理完完完完工工工工（竣竣竣竣工工工工）备备备备案案案案手手手手续续续续以以以以及及及及会会会会计计计计决决决决算算算算手手手手续续续续，当当其其开开发发产品开始投入使用时均应视为已经完工。产品开始投入

6、使用时均应视为已经完工。 （国税函（国税函（国税函（国税函【20092009】342342号）号）号）号）5 5精精精精选选PPTPPT初初始始产产权权证证明明：通通常常是是指指大大产产权权证证，即即房房地地产产开开发发企企业业在在新新建建商商品品房房竣竣工工验验收收后后，交交付付给给买买受受人人之之前前，持持有有关关文文件件和和商商品品房房屋屋建建设设项项目目批批准准文文件件办办理理新新建建商商品品房房初初始始登登记记后后，取取得得的的新新建建商商品品房房房房地地产产权权证证。这是买受人办理小产权证的前提。这是买受人办理小产权证的前提。需需要要注注意意的的是是：成成本本对对象象的的完完工工标

7、标准准, ,而而非非整整个个项项目目的的完完工工标标准准，也也就就是是说说只只要要项项目目中中的的某某个个成成本本对对象象符符合合完完工工标标准准，该该成成本本对对象象就就应应该该视视作作完完工工产产品品。例例如如：某某栋栋楼楼的的其其中中一一套套房房子子已已经经开开始始投投入入使使用用, ,就应该将整栋楼视作完工产品。就应该将整栋楼视作完工产品。6 6精精精精选选PPTPPTn n（一）收入范围（一）收入范围（一）收入范围（一）收入范围n n（二）代收基金、费用和附加处理（二）代收基金、费用和附加处理（二）代收基金、费用和附加处理（二）代收基金、费用和附加处理 n n（三）收入确认的原则及形

8、式（三）收入确认的原则及形式（三）收入确认的原则及形式（三）收入确认的原则及形式 n n（四）开发产品销售收入核算要求（四）开发产品销售收入核算要求（四）开发产品销售收入核算要求（四）开发产品销售收入核算要求三、收入的处理三、收入的处理7 7精精精精选选PPTPPTn n开发产品销售过程中取得的开发产品销售过程中取得的开发产品销售过程中取得的开发产品销售过程中取得的全部价款全部价款全部价款全部价款。 包包包包括括括括现现现现金金金金、现现现现金金金金等等等等价价价价物物物物及及及及其其其其他他他他经经经经济济济济利利利利益益益益（货货货货币币币币形形形形式和非货币形式）。式和非货币形式）。式和

9、非货币形式）。式和非货币形式）。（一）收入范围（第（一）收入范围（第5条）条）8 8精精精精选选PPTPPTn n代收代缴款项不确认销售条件（同时符合）：代收代缴款项不确认销售条件（同时符合）：代收代缴款项不确认销售条件（同时符合）：代收代缴款项不确认销售条件（同时符合）：未纳入价内未纳入价内未纳入价内未纳入价内由企业之外的其他收取部门、单位开具由企业之外的其他收取部门、单位开具由企业之外的其他收取部门、单位开具由企业之外的其他收取部门、单位开具发票发票发票发票n n应计销售收入：应计销售收入：应计销售收入：应计销售收入： 纳入价内纳入价内纳入价内纳入价内或或或或由企业开具由企业开具由企业开具

10、由企业开具发票发票发票发票的；的；的；的；（二）代收基金、费用和附加处理（第（二）代收基金、费用和附加处理（第5条）条）9 9精精精精选选PPTPPTn n1 1、收入确认的原则、收入确认的原则、收入确认的原则、收入确认的原则n n2 2、销售方式及其收入确认时点、销售方式及其收入确认时点、销售方式及其收入确认时点、销售方式及其收入确认时点n n3 3、视同销售处理、视同销售处理、视同销售处理、视同销售处理n n4 4、销售未完工开发产品处理、销售未完工开发产品处理、销售未完工开发产品处理、销售未完工开发产品处理 （三）收入确认的原则及形式（三）收入确认的原则及形式1010精精精精选选PPTP

11、PTn n通通通通过过过过正正正正式式式式签签签签订订订订房房房房地地地地产产产产销销销销售售售售合合合合同同同同或或或或房房房房地地地地产产产产预售合同预售合同预售合同预售合同所取得的收入。（第所取得的收入。（第所取得的收入。（第所取得的收入。（第6 6条）条）条）条） n n注意事项：注意事项：税收收入与会计收入存在区别；税收收入与会计收入存在区别；计算三项费用扣除限额的基数的变化；计算三项费用扣除限额的基数的变化；税收待遇是不一样的；税收待遇是不一样的；定金、订金等预收款的税务处理。定金、订金等预收款的税务处理。1、收入确认的原则、收入确认的原则1111精精精精选选PPTPPTn n所谓

12、定金所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方一方在合同订立时在合同订立时或者或者订立后履行前订立后履行前，按照合同，按照合同标的额的一定比例（不超过标的额的一定比例（不超过2020），预先给付对），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。方当事人的金钱或其替代物。n n定金属于一种法律上的担保方式，主要是为了担定金属于一种法律上的担保方式，主要是为了担保主合同的成立和生效，根据保主合同的成立和生效，根据担保法担保法规定，规定，给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定给付定

13、金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返债务的，应当双倍返还定金。债务人履行债务后，依照约定，定金应还定金。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。抵作价款或者收回。定金和订金税收的处理：定金和订金税收的处理：1212精精精精选选选选PPTPPTn n订金订金在法律上是不明确的，也是不规范的（未签在法律上是不明确的，也是不规范的（未签订合同），不受法律保护。在审判实践中一般被订合同），不受法律保护。在审判实践中一般被视为预付款，订金只是单方行为，不具有明显的视为预付款，订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。担保性质。n

14、 n在税收上，企业只有通过正式签订在税收上，企业只有通过正式签订房地产销售房地产销售合同合同或或房地产预售合同房地产预售合同所取得的收入，才所取得的收入，才应确认为销售收入的实现。应确认为销售收入的实现。n n因此，具有预收款性质的因此，具有预收款性质的订金、保证金、诚意金、订金、保证金、诚意金、内部认购会员卡或会员费内部认购会员卡或会员费也同预收的定金一样处也同预收的定金一样处理，暂时不用缴纳企业所得税，在理，暂时不用缴纳企业所得税，在签订销售（预签订销售（预售）合同售）合同后才予以纳税。后才予以纳税。1313精精精精选选选选PPTPPT销售方式销售方式销售方式销售方式收入额确定收入额确定收

15、入额确定收入额确定收入实现时点收入实现时点收入实现时点收入实现时点一次性全一次性全一次性全一次性全额收款额收款额收款额收款实际收讫价款或取得实际收讫价款或取得实际收讫价款或取得实际收讫价款或取得索取价款凭据索取价款凭据索取价款凭据索取价款凭据实际收讫价款或取得索实际收讫价款或取得索实际收讫价款或取得索实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之取价款凭据（权利）之取价款凭据（权利）之取价款凭据（权利）之日日日日分期收款分期收款分期收款分期收款销售合同约定价款销售合同约定价款销售合同约定价款销售合同约定价款合同约定付款日合同约定付款日合同约定付款日合同约定付款日银行按揭银行按揭银行按揭银行按揭销售合

16、同约定价销售合同约定价销售合同约定价销售合同约定价首付款：实际收到日；首付款：实际收到日；首付款：实际收到日；首付款：实际收到日；余余余余 款：款：款：款：银行按揭贷款银行按揭贷款银行按揭贷款银行按揭贷款 办理转账之日办理转账之日办理转账之日办理转账之日委托方式委托方式委托方式委托方式根据合同签订方式及根据合同签订方式及根据合同签订方式及根据合同签订方式及约定价款约定价款约定价款约定价款收到受托方已销开发产收到受托方已销开发产收到受托方已销开发产收到受托方已销开发产品清单之日品清单之日品清单之日品清单之日2、销售方式及其收入确认时点（第、销售方式及其收入确认时点（第6条）条）1414精精精精选

17、选PPTPPT委托方式下收入的确认（第六条）委托方式下收入的确认（第六条）委托方式下收入的确认（第六条）委托方式下收入的确认（第六条）委托销售委托销售委托销售委托销售销售额的确认销售额的确认销售额的确认销售额的确认销售额确认条件销售额确认条件销售额确认条件销售额确认条件合同（协议）签订情况合同（协议）签订情况合同（协议）签订情况合同（协议）签订情况定价情况定价情况定价情况定价情况支付手续费支付手续费支付手续费支付手续费合同合同合同合同( ( ( (协议协议协议协议) ) ) )约定价约定价约定价约定价视同买断视同买断视同买断视同买断合同合同合同合同( ( ( (协议协议协议协议) ) ) )约

18、定价约定价约定价约定价（1 1 1 1）委托方与购买方）委托方与购买方）委托方与购买方）委托方与购买方（2 2 2 2）委托方、受托方、购买）委托方、受托方、购买）委托方、受托方、购买）委托方、受托方、购买方共同签订方共同签订方共同签订方共同签订合同（协议）约定价买合同（协议）约定价买合同（协议）约定价买合同（协议）约定价买断价断价断价断价买断价买断价买断价买断价（1 1 1 1）委托方与购买方）委托方与购买方）委托方与购买方）委托方与购买方（2 2 2 2）委托方、受托方、购买）委托方、受托方、购买）委托方、受托方、购买）委托方、受托方、购买方共同签订方共同签订方共同签订方共同签订（3 3

19、3 3）受托方与购买方）受托方与购买方）受托方与购买方）受托方与购买方合同（协议）约定价买合同（协议）约定价买合同（协议）约定价买合同（协议）约定价买断价（适用断价（适用断价（适用断价（适用1 1 1 1、2 2 2 2）基价（保底价基价（保底价基价（保底价基价（保底价）并实行超基）并实行超基）并实行超基）并实行超基价分成价分成价分成价分成合同合同合同合同( ( ( (协议协议协议协议) ) ) )约定价约定价约定价约定价（1 1 1 1）委托方与购买方；）委托方与购买方；）委托方与购买方；）委托方与购买方；（2 2 2 2）委托方、受托方、购买）委托方、受托方、购买）委托方、受托方、购买）委

20、托方、受托方、购买方共同签订方共同签订方共同签订方共同签订销售合同（协议）约定价销售合同（协议）约定价销售合同（协议）约定价销售合同（协议）约定价基价；基价；基价；基价；支付的分成额，不得直接支付的分成额，不得直接支付的分成额，不得直接支付的分成额，不得直接从销售收入中减除从销售收入中减除从销售收入中减除从销售收入中减除基价基价基价基价销售合同（协议）约定价销售合同（协议）约定价销售合同（协议）约定价销售合同（协议）约定价基价基价基价基价按基价按基价按基价按基价+ + + +分成额分成额分成额分成额受托方与购买方受托方与购买方受托方与购买方受托方与购买方包销包销包销包销包销期内包销期内包销期内

21、包销期内: : : :参照上述参照上述参照上述参照上述1 1 1 1至至至至3 3 3 3项规定确认收入项规定确认收入项规定确认收入项规定确认收入包销期满包销期满包销期满包销期满: : : :未出售的开发产品，根据包销合同（协议）约定价和付款方式未出售的开发产品，根据包销合同（协议）约定价和付款方式未出售的开发产品，根据包销合同（协议）约定价和付款方式未出售的开发产品，根据包销合同（协议）约定价和付款方式1515精精精精选选PPTPPTn n（1 1）视同销售行为：）视同销售行为：）视同销售行为：）视同销售行为： 用用用用于于于于捐捐捐捐赠赠赠赠、赞赞赞赞助助助助、职职职职工工工工福福福福利利

22、利利、奖奖奖奖励励励励、对对对对外外外外投投投投资资资资、分配给股东或投资人、抵债、换取非货币性资产分配给股东或投资人、抵债、换取非货币性资产分配给股东或投资人、抵债、换取非货币性资产分配给股东或投资人、抵债、换取非货币性资产 与与与与原原原原规规规规定定定定差差差差异异异异：开开开开发发发发产产产产品品品品转转转转作作作作自自自自用用用用不不不不视视视视同同同同销销销销售售售售（所所所所有有有有权权权权属属属属在在在在形形形形式式式式和和和和实实实实质质质质上上上上未未未未发生改变）发生改变）发生改变）发生改变）n n（2 2）确认收入时点：）确认收入时点：）确认收入时点：）确认收入时点：转

23、移之日，或实际取得利益权利之日转移之日，或实际取得利益权利之日转移之日，或实际取得利益权利之日转移之日，或实际取得利益权利之日n n（3 3）确定收入额的方法和顺序：）确定收入额的方法和顺序：）确定收入额的方法和顺序：）确定收入额的方法和顺序：A.A.按本企业最近时同类开发产品市场销售价；按本企业最近时同类开发产品市场销售价；按本企业最近时同类开发产品市场销售价；按本企业最近时同类开发产品市场销售价； B.B.参照当地同类开发产品市场公允价值；参照当地同类开发产品市场公允价值；参照当地同类开发产品市场公允价值；参照当地同类开发产品市场公允价值； C.C.按成本利润率确定，不得低于按成本利润率确

24、定，不得低于按成本利润率确定，不得低于按成本利润率确定，不得低于15%15%。3、视同销售处理（第、视同销售处理（第7条）条）1616精精精精选选PPTPPTl l（1 1）计计计计算算算算预预预预计计计计毛毛毛毛利利利利额额额额，计计计计入入入入当当当当期期期期应应应应纳纳纳纳税税税税所所所所得得得得额。额。额。额。公公公公式式式式：预预预预计计计计毛毛毛毛利利利利额额额额=销销销销售售售售未未未未完完完完工工工工开开开开发发发发产产产产品品品品收收收收入入入入预计计税毛利率预计计税毛利率预计计税毛利率预计计税毛利率注意：纳税申报时，作为注意：纳税申报时，作为注意：纳税申报时，作为注意：纳税

25、申报时，作为纳税调增纳税调增纳税调增纳税调增项目。项目。项目。项目。l l（2 2）完完完完工工工工后后后后，及及及及时时时时结结结结算算算算计计计计税税税税成成成成本本本本，同同同同时时时时计计计计算算算算实实实实际际际际毛毛毛毛利利利利额额额额与与与与对对对对应应应应预预预预计计计计毛毛毛毛利利利利额额额额的的的的差差差差额额额额，计计计计入入入入当当当当年年年年度度度度应纳税所得额。应纳税所得额。应纳税所得额。应纳税所得额。注注注注意意意意：只只只只要要要要符符符符合合合合完完完完工工工工条条条条件件件件，即即即即应应应应结结结结转转转转收收收收入入入入和和和和成成成成本本本本，以以以以

26、前前前前年年年年度度度度已已已已经经经经征征征征税税税税的的的的预预预预计计计计毛毛毛毛利利利利则则则则应应应应作作作作为为为为纳纳纳纳税税税税调调调调减减减减项目。项目。项目。项目。4、销售未完工开发产品处理（第、销售未完工开发产品处理（第8、9条）条）1717精精精精选选PPTPPT（3 3）征管要求：）征管要求：）征管要求：）征管要求：年年年年度度度度申申申申报报报报时时时时，出出出出具具具具报报报报告告告告完完完完工工工工产产产产品品品品实实实实际际际际毛毛毛毛利利利利与与与与预预预预计计计计毛毛毛毛利利利利差差差差异异异异调调调调整整整整情情情情况况况况；税税税税务务务务机机机机关关

27、关关需需需需要要要要的的的的其其其其他他他他相相相相关关关关资资资资料。料。料。料。 （4 4）计税毛利率）计税毛利率）计税毛利率）计税毛利率: :A.A.一般商品房：不得低于一般商品房：不得低于一般商品房：不得低于一般商品房：不得低于10%10%、5%5%B.B.经济适用房、限价房和危改房，不得低于经济适用房、限价房和危改房，不得低于经济适用房、限价房和危改房，不得低于经济适用房、限价房和危改房，不得低于3%3%1818精精精精选选PPTPPT经济适用房经济适用房n n1 1、定定定定义义义义：政政政政府府府府提提提提供供供供政政政政策策策策优优优优惠惠惠惠，限限限限定定定定套套套套型型型型

28、面面面面积积积积和和和和销销销销售售售售价价价价格格格格，按按按按照照照照合合合合理理理理标标标标准准准准建建建建设设设设，面面面面向向向向城城城城市市市市低低低低收收收收入入入入住住住住房房房房困困困困难难难难家家家家庭庭庭庭供供供供应，具有保障性质的政策性住房。应，具有保障性质的政策性住房。应，具有保障性质的政策性住房。应，具有保障性质的政策性住房。n n2 2、按、按、按、按3%3%的计税毛利率申报纳税，需报送资料：的计税毛利率申报纳税，需报送资料：的计税毛利率申报纳税，需报送资料：的计税毛利率申报纳税，需报送资料：（1 1）立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件；）立项批准机关对经济

29、适用住房立项的批准文件；）立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件；）立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件；（2 2）土管部门划拨土地的批准文件；）土管部门划拨土地的批准文件；）土管部门划拨土地的批准文件；）土管部门划拨土地的批准文件；（3 3）物物物物价价价价部部部部门门门门核核核核定定定定的的的的有有有有关关关关经经经经济济济济适适适适用用用用住住住住房房房房销销销销售售售售价价价价格格格格的的的的批批批批件；件；件；件；（4 4）住住住住房房房房保保保保障障障障主主主主管管管管部部部部门门门门为为为为低低低低收收收收入入入入住住住住房房房房困困困困难难难难家家家家庭庭庭庭出出出出具具

30、具具的的的的购房资格证明；购房资格证明；购房资格证明；购房资格证明；（5 5）列列列列明明明明该该该该项项项项目目目目的的的的省省省省、市市市市、县县县县级级级级人人人人民民民民政政政政府府府府关关关关于于于于经经经经济济济济适适适适用住房建设投资计划；用住房建设投资计划；用住房建设投资计划；用住房建设投资计划； （6 6）经经经经济济济济适适适适用用用用住住住住房房房房销销销销售售售售清清清清册册册册（购购购购房房房房人人人人姓姓姓姓名名名名、身身身身份份份份证证证证号号号号码码码码、准准准准购购购购面面面面积积积积、合合合合同同同同号号号号、订订订订立立立立合合合合同同同同日日日日期期期期

31、、楼楼楼楼栋栋栋栋号号号号、实实实实际际际际购购购购买面积、单价、销售金额）；买面积、单价、销售金额）；买面积、单价、销售金额）；买面积、单价、销售金额）；（7 7）主管税务机关要求提供的其他资料。）主管税务机关要求提供的其他资料。）主管税务机关要求提供的其他资料。）主管税务机关要求提供的其他资料。1919精精精精选选PPTPPT 按按按按3%3%的预计毛利率申报纳税，需报送资料：的预计毛利率申报纳税，需报送资料：的预计毛利率申报纳税，需报送资料：的预计毛利率申报纳税，需报送资料：l l（1 1）国国国国有有有有建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权出出出出让让让让合合合合同

32、同同同和和和和政政政政府府府府主主主主管管管管部部部部门门门门出出出出具具具具的的的的其其其其他他他他能能能能证证证证明明明明限限限限价价价价房房房房和和和和危危危危改改改改房房房房的的的的证证证证明文件；明文件；明文件；明文件；l l（2 2）限限限限价价价价房房房房和和和和危危危危改改改改房房房房销销销销售售售售清清清清册册册册（购购购购房房房房人人人人姓姓姓姓名名名名和和和和身身身身份份份份证证证证号号号号码码码码、准准准准购购购购面面面面积积积积、合合合合同同同同号号号号、订订订订立立立立合合合合同同同同日日日日期期期期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；楼栋号、实际购买面积、单

33、价、销售金额）；楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；l l（3 3）主管税务机关要求提供的其他资料。）主管税务机关要求提供的其他资料。）主管税务机关要求提供的其他资料。）主管税务机关要求提供的其他资料。限价房和危改房限价房和危改房2020精精精精选选PPTPPT经济适用房、限价房经济适用房、限价房经济适用房、限价房经济适用房、限价房和危改房收入核算要求和危改房收入核算要求和危改房收入核算要求和危改房收入核算要求n n一一一一般般般般商商商商品品品品房房房房小小小小区区区区配配配配套套套套建建建建设设设设经经经经济济济济适适适适用用用用住住住住房房房房

34、、限限限限价价价价房房房房和和和和危危危危改改改改房房房房的的的的，应应应应分分分分别别别别核核核核算算算算销销销销售售售售收收收收入入入入，分分分分别别别别计计计计算算算算预预预预计计计计利利利利润润润润；不不不不能能能能分分分分别别别别核核核核算算算算的的的的，一一一一律律律律从从从从高高高高适适适适用用用用计计计计税税税税毛毛毛毛利率。利率。利率。利率。n n对对对对经经经经济济济济适适适适用用用用房房房房、限限限限价价价价房房房房和和和和危危危危改改改改房房房房项项项项目目目目配配配配套套套套建建建建设设设设的的的的商商商商铺铺铺铺、车车车车库库库库、车车车车位位位位等等等等未未未未完

35、完完完工工工工产产产产品品品品取取取取得得得得的的的的收收收收入入入入，不不不不得按得按得按得按3%3%计税毛利率执行。计税毛利率执行。计税毛利率执行。计税毛利率执行。2121精精精精选选PPTPPTn n出租出租出租出租未完工产品未完工产品未完工产品未完工产品（预租收入）：（预租收入）：（预租收入）：（预租收入）：交付（承租人）使用之日。交付（承租人）使用之日。交付（承租人）使用之日。交付（承租人）使用之日。n n出租出租出租出租完工产品完工产品完工产品完工产品：合同约定的应付租金之日。合同约定的应付租金之日。合同约定的应付租金之日。合同约定的应付租金之日。其其中中，如如果果交交易易合合同同

36、或或协协议议中中规规定定租租赁赁期期限限跨跨年年度度，且且租租金金提提前前一一次次性性支支付付的的，根根据据实实施施条条例例第第9 9条条规规定定的的收收入入与与费费用用配配比比原原则则，出出租租人人可可对对上上述述已已确确认认的的收收入入，在在租租赁赁期期内内，分分期期均均匀匀计计入入相相关关年度收入年度收入。（国税函（国税函【20102010】7979号）号）租金收入的确定（第十条）租金收入的确定（第十条）2222精精精精选选PPTPPTn n为便于计税开发成本的结算，应为便于计税开发成本的结算，应为便于计税开发成本的结算，应为便于计税开发成本的结算，应分别分别分别分别计税成本对计税成本对

37、计税成本对计税成本对象象象象进行销售收入的明细分类核算进行销售收入的明细分类核算进行销售收入的明细分类核算进行销售收入的明细分类核算（四）开发产品销售收入核算要求（四）开发产品销售收入核算要求2323精精精精选选PPTPPT（一）成本、费用的核算与扣除要求（一）成本、费用的核算与扣除要求（一）成本、费用的核算与扣除要求（一）成本、费用的核算与扣除要求（二）税前扣除项目（二）税前扣除项目（二）税前扣除项目（二）税前扣除项目（三）已销开发产品的计税成本的扣除（三）已销开发产品的计税成本的扣除（三）已销开发产品的计税成本的扣除（三）已销开发产品的计税成本的扣除 （四）维修费用的扣除（四）维修费用的扣

38、除（四）维修费用的扣除（四）维修费用的扣除 （五）维修基金的扣除（五）维修基金的扣除（五）维修基金的扣除（五）维修基金的扣除 （六）配套实施的处理（六）配套实施的处理（六）配套实施的处理（六）配套实施的处理 （七）银行按揭保证金的扣除（七）银行按揭保证金的扣除（七）银行按揭保证金的扣除（七）银行按揭保证金的扣除 （八）销售佣金（手续费）的扣除（八）销售佣金（手续费）的扣除（八）销售佣金（手续费）的扣除（八）销售佣金（手续费）的扣除 （九）利息支出的处理（九）利息支出的处理（九）利息支出的处理（九）利息支出的处理 （十）资产损失的扣除（十）资产损失的扣除（十）资产损失的扣除（十）资产损失的扣除

39、（十一）折旧费用的扣除（十一）折旧费用的扣除（十一）折旧费用的扣除（十一）折旧费用的扣除 （十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除（十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除（十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除（十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除 四、成本、费用的税务处理四、成本、费用的税务处理2424精精精精选选PPTPPTn n正确区分两组概念（第正确区分两组概念（第正确区分两组概念（第正确区分两组概念（第1111条）条）条）条） ： 期间费用与开发产品计税成本期间费用与开发产品计税成本期间费用与开发产品计税成本期间费用与开发产品计税成本 已销开发产品计税成本和未销开发

40、产品计税成本已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本 （一）成本、费用核算与扣除要求（一）成本、费用核算与扣除要求2525精精精精选选PPTPPTl l（1 1）期间费用；）期间费用；）期间费用；）期间费用；l l（2 2）已销开发产品计税成本；）已销开发产品计税成本；）已销开发产品计税成本；）已销开发产品计税成本；l l（3 3）营业税金及附加、土地增值税）营业税金及附加、土地增值税）营业税金及附加、土地增值税）营业税金及附加、土地增值税。 营营营营业业业业税税税税金金金金及及及及附附附附加加加加、土土土土

41、地地地地增增增增值值值值税税税税：销销销销售售售售完完完完工工工工和和和和未未未未完完完完工工工工开开开开发发发发产产产产品品品品缴缴缴缴纳纳纳纳的的的的营营营营业业业业税税税税金金金金及及及及附附附附加加加加、土土土土地地地地增增增增值值值值税税税税均可在企业所得税前扣除。均可在企业所得税前扣除。均可在企业所得税前扣除。均可在企业所得税前扣除。（二）税前扣除项目（第（二）税前扣除项目（第12条）条）2626精精精精选选PPTPPT计算公式计算公式计算公式计算公式: : 已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面已实现销售的可售

42、面已实现销售的可售面已实现销售的可售面积积积积可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本 可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总成本成本对象总成本成本对象总成本成本成本成本成本对象对象对象对象总可售面积总可售面积总可售面积总可售面积（三）已销开发产品计税成本的扣除（三）已销开发产品计税成本的扣除2727精精精精选选PPTPPTl l维修对象：维修对象：维修对象：维修对象：1 1、未售的未售的未售的未售的完工开发产品；完工开发产品；完工开发产品；完工开发产品；2 2、已已已已售售售售的的的的

43、开开开开发发发发产产产产品品品品（含含含含共共共共用用用用部部部部位位位位、共共共共用用用用设设设设施施施施设设设设备备备备），（限限限限制制制制条条条条件件件件：法法法法律律律律或或或或合合合合同同同同规规规规定定定定应应应应承承承承担担担担维修职责维而发生的修费用）维修职责维而发生的修费用）维修职责维而发生的修费用）维修职责维而发生的修费用）l l维修形式：维修形式：维修形式：维修形式：维护、保养、修理等维护、保养、修理等维护、保养、修理等维护、保养、修理等l l扣除金额：扣除金额：扣除金额：扣除金额：实际发生部分，据实扣除。实际发生部分，据实扣除。实际发生部分，据实扣除。实际发生部分，据

44、实扣除。 （四）维修费用的扣除（四）维修费用的扣除2828精精精精选选PPTPPTn n对对对对已计入销售收入已计入销售收入已计入销售收入已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维的共用部位、共用设施设备维的共用部位、共用设施设备维的共用部位、共用设施设备维修基金按规定修基金按规定修基金按规定修基金按规定移交移交移交移交给有关部门、单位的，应于给有关部门、单位的，应于给有关部门、单位的，应于给有关部门、单位的，应于移移移移交时交时交时交时扣除。扣除。扣除。扣除。（五）维修基金的扣除（五）维修基金的扣除2929精精精精选选PPTPPTn n理理理理解解解解上上上上可可可可区区区区分分分分为为为为三

45、三三三类类类类：公公公公共共共共配配配配套套套套设设设设施施施施、一一一一般般般般配配配配套套套套设施、其他配套设施。设施、其他配套设施。设施、其他配套设施。设施、其他配套设施。l l（1 1）公共配套设施公共配套设施公共配套设施公共配套设施公公公公共共共共配配配配套套套套设设设设施施施施费费费费：指指指指开开开开发发发发项项项项目目目目内内内内发发发发生生生生的的的的、独独独独立立立立的的的的、非非非非营营营营利利利利性性性性的的的的，且且且且产产产产权权权权属属属属于于于于全全全全体体体体业业业业主主主主的的的的，或或或或无无无无偿偿偿偿赠赠赠赠与与与与地地地地方方方方政政政政府府府府、政

46、政政政府府府府公公公公用用用用事事事事业业业业单单单单位位位位的的的的公公公公共共共共配配配配套套套套设设设设施施施施支出。支出。支出。支出。（国税发国税发国税发国税发200931200931号号号号第第第第2727条）条）条）条）税收待遇：不单独作为计税成本对象。税收待遇：不单独作为计税成本对象。税收待遇：不单独作为计税成本对象。税收待遇：不单独作为计税成本对象。（六）配套设施的处理（六）配套设施的处理3030精精精精选选PPTPPTl l（2 2）一般配套设施）一般配套设施）一般配套设施）一般配套设施如如如如会会会会所所所所、物物物物业业业业管管管管理理理理场场场场所所所所、电电电电站站站

47、站等等等等配配配配套套套套设设设设施施施施（第第第第十十十十七七七七条）条）条）条）A.A.应应应应单单单单独独独独核核核核算算算算其其其其成成成成本本本本（自自自自用用用用按按按按建建建建造造造造固固固固定定定定资资资资产产产产除除除除外外外外）符合下列条件之一条件：符合下列条件之一条件：符合下列条件之一条件：符合下列条件之一条件：营利性营利性营利性营利性产权归企业所有产权归企业所有产权归企业所有产权归企业所有未明确产权归属未明确产权归属未明确产权归属未明确产权归属 无无无无偿偿偿偿赠赠赠赠与与与与地地地地方方方方政政政政府府府府、公公公公用用用用事事事事业业业业单单单单位位位位以以以以外外

48、外外的的的的其其其其他单位他单位他单位他单位应视同销售应视同销售应视同销售应视同销售n nB.B. 视为公共配套设施处理视为公共配套设施处理视为公共配套设施处理视为公共配套设施处理，符合下列条件之一：，符合下列条件之一：，符合下列条件之一：，符合下列条件之一：非营利性且产权属于全体业主非营利性且产权属于全体业主非营利性且产权属于全体业主非营利性且产权属于全体业主无偿赠与地方政府、公用事业单位无偿赠与地方政府、公用事业单位无偿赠与地方政府、公用事业单位无偿赠与地方政府、公用事业单位3131精精精精选选PPTPPTl l（3 3）其他配套设施）其他配套设施）其他配套设施）其他配套设施 如邮电通讯、

49、学校、医疗设施等（第如邮电通讯、学校、医疗设施等（第如邮电通讯、学校、医疗设施等（第如邮电通讯、学校、医疗设施等（第1818条）条）条）条）n n应作为计税成本对象应作为计税成本对象应作为计税成本对象应作为计税成本对象单独核算成本单独核算成本单独核算成本单独核算成本。n n合资建设完工后有偿移交的处理：合资建设完工后有偿移交的处理：合资建设完工后有偿移交的处理：合资建设完工后有偿移交的处理：经济补偿经济补偿经济补偿经济补偿- -建造成本建造成本建造成本建造成本调整当期应纳税所得额调整当期应纳税所得额调整当期应纳税所得额调整当期应纳税所得额3232精精精精选选PPTPPT为为为为购购购购买买买买

50、方方方方的的的的按按按按揭揭揭揭贷贷贷贷款款款款提提提提供供供供担担担担保保保保而而而而支支支支付付付付的的的的保保保保证证证证金金金金，不不不不得得得得从从从从销销销销售售售售收收收收入入入入中中中中减减减减除除除除，也也也也不不不不得得得得作作作作为为为为费费费费用用用用在在在在当当当当期期期期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。n n理解：理解：理解：理解：1 1、或有事项，预计负债，不得扣除或有事项，预计负债，不得扣除或有事项，预计负债，不得扣除或有事项，预计负债，不得扣

51、除2 2、相关性原则相关性原则相关性原则相关性原则（七）银行按揭保证金的扣除（第（七）银行按揭保证金的扣除（第19条）条）3333精精精精选选PPTPPTn n境外佣金支出：境外佣金支出：境外佣金支出：境外佣金支出：委委委委托托托托境境境境外外外外机机机机构构构构销销销销售售售售的的的的佣佣佣佣金金金金或或或或手手手手续续续续费费费费，在在在在委委委委托托托托销销销销售收入售收入售收入售收入10%10%内据实扣除。内据实扣除。内据实扣除。内据实扣除。n n境内佣金支出：境内佣金支出：境内佣金支出：境内佣金支出：应符合应符合应符合应符合财税财税财税财税200929200929号号号号文件的规定：

52、文件的规定：文件的规定：文件的规定：支付对象：合法经营资格的中介机构或个人支付对象：合法经营资格的中介机构或个人支付对象：合法经营资格的中介机构或个人支付对象：合法经营资格的中介机构或个人扣扣扣扣除除除除限限限限额额额额：所所所所签签签签订订订订服服服服务务务务协协协协议议议议或或或或合合合合同同同同确确确确认认认认的的的的收收收收入入入入金额的金额的金额的金额的5%5%。（八）销售佣金（手续费）的扣除（第（八）销售佣金（手续费）的扣除（第20条）条）3434精精精精选选PPTPPTn n扣扣扣扣除除除除范范范范围围围围：企企企企业业业业为为为为建建建建造造造造开开开开发发发发产产产产品品品品

53、借借借借入入入入资资资资金金金金而而而而发发发发生生生生的符合税收规定的借款费用的符合税收规定的借款费用的符合税收规定的借款费用的符合税收规定的借款费用n n核核核核算算算算要要要要求求求求：按按按按企企企企业业业业会会会会计计计计准准准准则则则则的的的的规规规规定定定定进进进进行行行行归归归归集集集集和和和和分分分分配配配配完工前计入开发成本；完工后计入期间费用；完工前计入开发成本；完工后计入期间费用；完工前计入开发成本；完工后计入期间费用；完工前计入开发成本；完工后计入期间费用；n n扣除标准：扣除标准：扣除标准：扣除标准：分别金融企业、非金融企业借款处理分别金融企业、非金融企业借款处理分

54、别金融企业、非金融企业借款处理分别金融企业、非金融企业借款处理 金融企业借款金融企业借款金融企业借款金融企业借款按借款合同规定的利息支出扣除；按借款合同规定的利息支出扣除；按借款合同规定的利息支出扣除；按借款合同规定的利息支出扣除； 由由由由企企企企业业业业集集集集团团团团或或或或其其其其成成成成员员员员企企企企业业业业统统统统一一一一借借借借款款款款，集集集集团团团团内内内内部部部部其其其其他他他他成成成成员员员员企企企企业业业业分分分分配配配配使使使使用用用用，符符符符合合合合条条条条件件件件的的的的利利利利息息息息支支支支出出出出准准准准予扣除予扣除予扣除予扣除 条条条条件件件件：能能能

55、能出出出出具具具具从从从从金金金金融融融融机机机机构构构构取取取取得得得得借借借借款款款款的的的的证证证证明明明明文文文文件件件件；无利率差。无利率差。无利率差。无利率差。（九）利息支出的处理（第（九）利息支出的处理（第21条）条）3535精精精精选选PPTPPT非非非非金金金金融融融融企企企企业业业业（含含含含自自自自然然然然人人人人）借借借借款款款款，按按按按金金金金融融融融企企企企业业业业同同同同期期期期同类贷款利率计算部分：同类贷款利率计算部分：同类贷款利率计算部分：同类贷款利率计算部分： 1 1、借借借借贷贷贷贷业业业业务务务务应应应应真真真真实实实实、合合合合法法法法、有有有有效效

56、效效，且且且且不不不不具具具具有有有有非非非非法集资目的或其他违法行为；法集资目的或其他违法行为；法集资目的或其他违法行为；法集资目的或其他违法行为；2 2、判别企业与借款人是否存在关联关系；、判别企业与借款人是否存在关联关系；、判别企业与借款人是否存在关联关系；、判别企业与借款人是否存在关联关系； 3 3、存存存存在在在在关关关关联联联联关关关关系系系系的的的的，按按按按财财财财税税税税【20082008】121121号号号号文件确定利息扣除金额；文件确定利息扣除金额；文件确定利息扣除金额；文件确定利息扣除金额； 4 4、非非非非关关关关联联联联关关关关系系系系的的的的，按按按按不不不不超超

57、超超过过过过金金金金融融融融企企企企业业业业同同同同期期期期同同同同类类类类贷款利率计算的数额部分；贷款利率计算的数额部分；贷款利率计算的数额部分；贷款利率计算的数额部分； 5 5、金金金金融融融融企企企企业业业业同同同同期期期期同同同同类类类类贷贷贷贷款款款款利利利利率率率率的的的的掌掌掌掌握握握握：参参参参照照照照本本本本企企企企业业业业年年年年度度度度内内内内向向向向商商商商业业业业银银银银行行行行贷贷贷贷款款款款的的的的同同同同期期期期同同同同类类类类利利利利率率率率确确确确定定定定；如如如如本本本本企企企企业业业业年年年年度度度度内内内内没没没没有有有有可可可可参参参参照照照照的的的

58、的贷贷贷贷款款款款利利利利率率率率，按按按按当当当当年年年年人民银行同期同类贷款的基准利率确定。人民银行同期同类贷款的基准利率确定。人民银行同期同类贷款的基准利率确定。人民银行同期同类贷款的基准利率确定。3636精精精精选选PPTPPTn n利息扣除凭证：利息扣除凭证：利息扣除凭证：利息扣除凭证：l l金融企业借款：金融企业借款：金融企业借款：金融企业借款：金融企业结息凭证；金融企业结息凭证；金融企业结息凭证；金融企业结息凭证； 适适适适用用用用集集集集团团团团统统统统一一一一银银银银行行行行借借借借款款款款的的的的: :从从从从金金金金融融融融机机机机构构构构取取取取得得得得借借借借款款款款

59、的的的的证证证证明明明明文文文文件件件件；地地地地税税税税部部部部门门门门提提提提供供供供的的的的利利利利息息息息发发发发票票票票（通通通通用用用用发票）；发票）；发票）；发票）；l l非金融企业（含自然人）借款：非金融企业（含自然人）借款：非金融企业（含自然人）借款：非金融企业（含自然人）借款：地税部门提供的利息发票（通用发票）地税部门提供的利息发票（通用发票）地税部门提供的利息发票（通用发票）地税部门提供的利息发票（通用发票）借款合同借款合同借款合同借款合同资金入帐证明资金入帐证明资金入帐证明资金入帐证明uu国国国国税税税税函函函函20097772009777号号号号文文文文明明明明确确确

60、确了了了了向向向向自自自自然然然然人人人人借借借借款款款款的的的的税税税税务务务务处理处理处理处理3737精精精精选选PPTPPTl l房地产开发企业特有的财产损失项目：房地产开发企业特有的财产损失项目：房地产开发企业特有的财产损失项目：房地产开发企业特有的财产损失项目：（1 1）国家无偿收回土地使用权而形成的损失）国家无偿收回土地使用权而形成的损失）国家无偿收回土地使用权而形成的损失）国家无偿收回土地使用权而形成的损失（2 2）开发产品整体报废或毁损的）开发产品整体报废或毁损的）开发产品整体报废或毁损的）开发产品整体报废或毁损的净损失净损失净损失净损失“整体整体整体整体” ”：以成本对象为计

61、量单位：以成本对象为计量单位：以成本对象为计量单位：以成本对象为计量单位l l管理上应履行审批手续管理上应履行审批手续管理上应履行审批手续管理上应履行审批手续依据：国税发依据：国税发依据：国税发依据：国税发【20092009】8888号号号号扣除项目：作为非货币性资产损失扣除项目：作为非货币性资产损失扣除项目：作为非货币性资产损失扣除项目：作为非货币性资产损失审批机关：有权税务机关（按金额大小确定）审批机关：有权税务机关（按金额大小确定）审批机关：有权税务机关（按金额大小确定）审批机关：有权税务机关（按金额大小确定）（十）资产损失的扣除（第（十）资产损失的扣除（第22、23条）条）3838精精

62、精精选选PPTPPTn n可扣除折旧可扣除折旧可扣除折旧可扣除折旧实际使用累计超过实际使用累计超过实际使用累计超过实际使用累计超过1212个月个月个月个月n n不得扣除折旧不得扣除折旧不得扣除折旧不得扣除折旧实际使用累计未超过实际使用累计未超过实际使用累计未超过实际使用累计未超过1212个月又销个月又销个月又销个月又销售售售售（十一）转为自用开发产品折旧的扣除（第（十一）转为自用开发产品折旧的扣除（第24条）条）3939精精精精选选PPTPPTn n20082008年年年年1 1月月月月1 1日日日日以以以以后后后后销销销销售售售售未未未未完完完完工工工工开开开开发发发发产产产产品品品品取取取

63、取得得得得的的的的收收收收入入入入，可可可可以以以以作作作作为为为为计计计计提提提提业业业业务务务务招招招招待待待待费费费费、广广广广告告告告费费费费和和和和业业业业务务务务宣传费的基数。宣传费的基数。宣传费的基数。宣传费的基数。n n开开开开发发发发产产产产品品品品完完完完工工工工，会会会会计计计计核核核核算算算算转转转转销销销销售售售售收收收收入入入入时时时时，已已已已作作作作为为为为计计计计提提提提基基基基数数数数的的的的未未未未完完完完工工工工开开开开发发发发产产产产品品品品的的的的销销销销售售售售收收收收入入入入不不不不得得得得重重重重复复复复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。计提

64、业务招待费、广告费和业务宣传费。计提业务招待费、广告费和业务宣传费。计提业务招待费、广告费和业务宣传费。（十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除（十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除4040精精精精选选PPTPPT（一）计税成本的含义（一）计税成本的含义（一）计税成本的含义（一）计税成本的含义（二）计税成本对象的确定（二）计税成本对象的确定（二）计税成本对象的确定（二）计税成本对象的确定（三）计税成本项目（三）计税成本项目（三）计税成本项目（三）计税成本项目 （四）计税成本核算的一般程序（四）计税成本核算的一般程序（四）计税成本核算的一般程序（四）计税成本核算的一般程序（五）计税成本

65、核算要求（五）计税成本核算要求（五）计税成本核算要求（五）计税成本核算要求 （六）以非货币交易方式取得土地使用权成本的确定（六）以非货币交易方式取得土地使用权成本的确定（六）以非货币交易方式取得土地使用权成本的确定（六）以非货币交易方式取得土地使用权成本的确定 （七）预提费用的处理（七）预提费用的处理（七）预提费用的处理（七）预提费用的处理 （八）停车场所的处理（八）停车场所的处理（八）停车场所的处理（八）停车场所的处理 （九）结算计税成本的凭证问题（九）结算计税成本的凭证问题（九）结算计税成本的凭证问题（九）结算计税成本的凭证问题 （十）计税成本的结算期限（十）计税成本的结算期限（十）计税成

66、本的结算期限（十）计税成本的结算期限 五、计税成本的核算五、计税成本的核算4141精精精精选选PPTPPTn n计计计计税税税税成成成成本本本本是是是是指指指指在在在在开开开开发发发发、建建建建造造造造开开开开发发发发产产产产品品品品过过过过程程程程中中中中所所所所发发发发生生生生的的的的按按按按照照照照税税税税收收收收规规规规定定定定进进进进行行行行核核核核算算算算与与与与计计计计量量量量的的的的应应应应归归归归入入入入某某某某项项项项成成成成本本本本对象的各项费用。对象的各项费用。对象的各项费用。对象的各项费用。n n与开发成本的区别：与开发成本的区别：与开发成本的区别：与开发成本的区别：

67、 归归归归集集集集依依依依据据据据不不不不同同同同，前前前前者者者者为为为为税税税税收收收收政政政政策策策策，后后后后者者者者为为为为会会会会计计计计制制制制度与准则从金额上讲，一般说来后者大于前者。度与准则从金额上讲，一般说来后者大于前者。度与准则从金额上讲，一般说来后者大于前者。度与准则从金额上讲，一般说来后者大于前者。 从从从从所所所所得得得得税税税税汇汇汇汇算算算算清清清清缴缴缴缴角角角角度度度度看看看看，计计计计税税税税成成成成本本本本是是是是唯唯唯唯一一一一的的的的，会计处理与税收政策不一致，应该作相应调整会计处理与税收政策不一致，应该作相应调整会计处理与税收政策不一致，应该作相应

68、调整会计处理与税收政策不一致，应该作相应调整（一）计税成本的含义（第（一）计税成本的含义（第25条）条）4242精精精精选选PPTPPTn n1、含义：含义：指为归集和分配开发产品开发、建造过指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象与成本核算对象的定义是不计税成本对象与成本核算对象的定义是不同的，两者的确认原则是有差异的同的，两者的确认原则是有差异的（二）计税成本对象的确定（二）计税成本对象的确定4343精精精精选选PPTPPTA.A.可否销售原则可否销售原则可否销售原则可否销售原则B.B.分类归集原则分类归集原则分

69、类归集原则分类归集原则C.C.功能区分原则功能区分原则功能区分原则功能区分原则D.D.定价差异原则定价差异原则定价差异原则定价差异原则E.E.成本差异原则成本差异原则成本差异原则成本差异原则F.F.权益区分原则权益区分原则权益区分原则权益区分原则n n特别注意：特别注意：（1 1）开工之前合理确定，并备案。开工之前合理确定，并备案。（2 2）用用6 6种方法来划分不同的成本对象，企业需种方法来划分不同的成本对象，企业需要注意区分。要注意区分。n2、计税成本对象确定原则（第计税成本对象确定原则（第26条）条）4444精精精精选选PPTPPTuu（1 1）土地征用费及拆迁补偿费）土地征用费及拆迁补

70、偿费）土地征用费及拆迁补偿费）土地征用费及拆迁补偿费uu 指指指指为为为为取取取取得得得得土土土土地地地地开开开开发发发发使使使使用用用用权权权权而而而而发发发发生生生生的的的的各各各各项项项项费费费费用用用用，主主主主要要要要包包包包括括括括：土土土土地地地地买买买买价价价价或或或或出出出出让让让让金金金金、大大大大市市市市政政政政配配配配套套套套费费费费、契契契契税税税税、耕耕耕耕地地地地占占占占用用用用税税税税、土土土土地地地地使使使使用用用用费费费费、土土土土地地地地闲闲闲闲置置置置费费费费、土土土土地地地地变变变变更更更更用用用用途途途途和和和和超超超超面面面面积积积积补补补补交交交

71、交的的的的地地地地价价价价及及及及相相相相关关关关税税税税费费费费、拆拆拆拆迁迁迁迁补补补补偿偿偿偿支支支支出出出出、安安安安置置置置及及及及动动动动迁迁迁迁支支支支出出出出、回迁房建造支出回迁房建造支出回迁房建造支出回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。、农作物补偿费、危房补偿费等。、农作物补偿费、危房补偿费等。、农作物补偿费、危房补偿费等。uu（2 2）前期工程费）前期工程费）前期工程费）前期工程费uu 指指指指项项项项目目目目开开开开发发发发前前前前期期期期发发发发生生生生的的的的水水水水文文文文地地地地质质质质勘勘勘勘察察察察、测测测测绘绘绘绘、规规规规划划划划、设计、可行性研究

72、、设计、可行性研究、设计、可行性研究、设计、可行性研究、筹建、筹建、筹建、筹建、场地通平等前期费用。场地通平等前期费用。场地通平等前期费用。场地通平等前期费用。uu（3 3）建筑安装工程费）建筑安装工程费）建筑安装工程费）建筑安装工程费uu 指指指指开开开开发发发发过过过过程程程程中中中中发发发发生生生生的的的的各各各各项项项项建建建建筑筑筑筑安安安安装装装装费费费费用用用用。主主主主要要要要包包包包括括括括开开开开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。uu关注甲供材料问题

73、，防止重复扣除关注甲供材料问题，防止重复扣除关注甲供材料问题，防止重复扣除关注甲供材料问题，防止重复扣除n3、计税成本内容（第、计税成本内容（第27条）条）4545精精精精选选PPTPPTuu（4 4）基础设施建设费）基础设施建设费）基础设施建设费）基础设施建设费uu指开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开指开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开指开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开指开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内发项目内发项目内发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、道路、供水、供电、供气、

74、排污、排洪、通讯、道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境等园林环境等园林环境等园林环境工程费。工程费。工程费。工程费。uu（5 5）公共配套设施费）公共配套设施费）公共配套设施费）公共配套设施费uu指开发项目内发生的、指开发项目内发生的、指开发项目内发生的、指开发项目内发生的、独立的、非营利性独立的、非营利性独立的、非营利性独立的、非营利性的，的，的，的，且产权属且产权属且产权属且产权属于全体业主于全体业主于全体业主于全体

75、业主的，或的，或的，或的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位无偿赠与地方政府、政府公用事业单位无偿赠与地方政府、政府公用事业单位无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。的公共配套设施支出。的公共配套设施支出。的公共配套设施支出。uu（6 6）开发间接费）开发间接费）开发间接费）开发间接费uu指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将且不能将且不能将且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出其归属于特定成本对象的成本费用性支出其归属于特定成本对象的成本费

76、用性支出其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理。主要包括管理。主要包括管理。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、费、劳动保护费、费、劳动保护费、费、劳动保护费、工程管理费工程管理费工程管理费工程管理费、周转房摊销以及、周转房摊销以及、周转房摊销以及、周转房摊销以及项目营销项目营销项目营销项目营销设施建造费设施建造费设施建造费设施建造费等。等。等。等。4646精精精精选选PPTPPTuu1 1、

77、合理确定计税成本对象、合理确定计税成本对象、合理确定计税成本对象、合理确定计税成本对象uu2 2、严格按照计税成本的内容核算、严格按照计税成本的内容核算、严格按照计税成本的内容核算、严格按照计税成本的内容核算 uu3 3、正确归集计税成本、正确归集计税成本、正确归集计税成本、正确归集计税成本uu4 4、预提计税成本、预提计税成本、预提计税成本、预提计税成本 uu5 5、分配共同成本、开发间接费用、分配共同成本、开发间接费用、分配共同成本、开发间接费用、分配共同成本、开发间接费用 uu6 6、分配已完工成本对象的计税成本、分配已完工成本对象的计税成本、分配已完工成本对象的计税成本、分配已完工成本

78、对象的计税成本 uu7 7、计算并结转已销开发产品的计税成本、计算并结转已销开发产品的计税成本、计算并结转已销开发产品的计税成本、计算并结转已销开发产品的计税成本（四）计税成本核算的一般程序（第（四）计税成本核算的一般程序（第28条）条） 4747精精精精选选PPTPPTn n项项项项目目目目开开开开工工工工之之之之前前前前，遵遵遵遵循循循循六六六六大大大大原原原原则则则则，确确确确定定定定计计计计税税税税成成成成本本本本对对对对象象象象n n履履履履行行行行报报报报备备备备手手手手续续续续，填填填填报报报报房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发企企企企业业业业计计计计税税税税成成成成本本本

79、本对象备案报告表对象备案报告表对象备案报告表对象备案报告表报主管税务机关报主管税务机关报主管税务机关报主管税务机关n n成成成成本本本本对对对对象象象象一一一一经经经经确确确确定定定定，不不不不能能能能随随随随意意意意更更更更改改改改或或或或相相相相互互互互混混混混淆淆淆淆，如如如如确确确确需需需需改改改改变变变变成成成成本本本本对对对对象象象象的的的的，应应应应征征征征得得得得主主主主管管管管税税税税务务务务机机机机关关关关同同同同意意意意1、合理确定计税成本对象、合理确定计税成本对象4848精精精精选选PPTPPTn n企业必须严格按照个计税成本项目的具体核算企业必须严格按照个计税成本项目

80、的具体核算企业必须严格按照个计税成本项目的具体核算企业必须严格按照个计税成本项目的具体核算内容进行核算内容进行核算内容进行核算内容进行核算 （1 1）土地征用费及拆迁补偿费）土地征用费及拆迁补偿费）土地征用费及拆迁补偿费）土地征用费及拆迁补偿费（2 2）前期工程费）前期工程费）前期工程费）前期工程费（3 3）建筑安装工程费）建筑安装工程费）建筑安装工程费）建筑安装工程费（4 4）基础设施建设费）基础设施建设费）基础设施建设费）基础设施建设费（5 5）公共配套设施费）公共配套设施费）公共配套设施费）公共配套设施费（6 6）开发间接费用）开发间接费用）开发间接费用）开发间接费用2、严格按照计税成本

81、项目的内容核算、严格按照计税成本项目的内容核算4949精精精精选选PPTPPTn n对当期对当期对当期对当期实际发生实际发生实际发生实际发生的各项支出：的各项支出：的各项支出：的各项支出： （1 1）按按按按性性性性质质质质、经经经经济济济济用用用用途途途途及及及及发发发发生生生生的的的的地地地地点点点点、时时时时间间间间区进行整理归类区进行整理归类区进行整理归类区进行整理归类 （2 2）正正正正确确确确区区区区分分分分应应应应计计计计入入入入成成成成本本本本对对对对象象象象的的的的成成成成本本本本和和和和期期期期间间间间费用费用费用费用3、正确归集计税成本、正确归集计税成本5050精精精精选

82、选PPTPPTn n按按按按照照照照办办办办法法法法三三三三十十十十二二二二条条条条的的的的规规规规定定定定，正正正正确确确确预预预预提提提提未未未未结结结结算算算算的的的的工工工工程程程程款款款款、未未未未完完完完成成成成的的的的公公公公共共共共配配配配套套套套设设设设施施施施成成成成本本本本以以以以及及及及报报报报批批批批报报报报建建建建费用、物业完善费用，并计入相关计税成本对象。费用、物业完善费用，并计入相关计税成本对象。费用、物业完善费用，并计入相关计税成本对象。费用、物业完善费用，并计入相关计税成本对象。n n依据：权责发生制原则依据：权责发生制原则依据：权责发生制原则依据：权责发生

83、制原则4、预提计税成本、预提计税成本 5151精精精精选选PPTPPTn n分分分分配配配配对对对对象象象象：共共共共同同同同成成成成本本本本、不不不不能能能能分分分分清清清清受受受受益益益益对对对对象象象象的的的的开开开开发发发发间接费用间接费用间接费用间接费用n n选选选选择择择择 “ “占占占占地地地地面面面面积积积积法法法法” ”、“ “建建建建筑筑筑筑面面面面积积积积法法法法” ”、“ “直直直直接接接接成成成成本本本本法法法法” ”、“ “预预预预算算算算造造造造价价价价法法法法” ”等等等等分分分分配配配配方方方方法法法法，分分分分配配配配归归归归集至相关计税成本对象。集至相关计

84、税成本对象。集至相关计税成本对象。集至相关计税成本对象。5、分配共同成本、开发间接费用、分配共同成本、开发间接费用 5252精精精精选选PPTPPTn n通通通通过过过过上上上上述述述述（）（）的的的的步步步步骤骤骤骤，已已已已经经经经将将将将开开开开发发发发成本按照计税成本对象进行了归集。成本按照计税成本对象进行了归集。成本按照计税成本对象进行了归集。成本按照计税成本对象进行了归集。n n对对对对已已已已经经经经归归归归集集集集的的的的已已已已完完完完工工工工成成成成本本本本对对对对象象象象应应应应负负负负担担担担的的的的成成成成本本本本费费费费用用用用，按按按按已已已已销销销销开开开开发发

85、发发产产产产品品品品、未未未未销销销销开开开开发发发发产产产产品品品品和和和和固固固固定定定定资资资资产之间进行分配，其中：产之间进行分配，其中：产之间进行分配，其中：产之间进行分配，其中：应应应应由由由由已已已已销销销销开开开开发发发发产产产产品品品品负负负负担担担担的的的的部部部部分分分分，在在在在当当当当期期期期纳纳纳纳税税税税申申申申报时进行扣除；报时进行扣除；报时进行扣除；报时进行扣除；未未未未销销销销开开开开发发发发产产产产品品品品应应应应负负负负担担担担的的的的成成成成本本本本费费费费用用用用待待待待其其其其实实实实际际际际销销销销售售售售时再予扣除。时再予扣除。时再予扣除。时再

86、予扣除。依据：面积、单位面积计税成本依据：面积、单位面积计税成本依据：面积、单位面积计税成本依据：面积、单位面积计税成本6、分配已完工成本对象的计税成本、分配已完工成本对象的计税成本 5353精精精精选选PPTPPTn n本期已完工成本对象本期已完工成本对象本期已完工成本对象本期已完工成本对象l l （1 1）区区区区分分分分开开开开发发发发产产产产品品品品和和和和固固固固定定定定资资资资产产产产并并并并对对对对其其其其计计计计税税税税成成成成本进行结算。本进行结算。本进行结算。本进行结算。l l （2 2）属属属属于于于于开开开开发发发发产产产产品品品品计计计计税税税税成成成成本本本本的的的

87、的，尚尚尚尚有有有有以以以以下下下下步步步步骤：骤：骤：骤：A.A.计算确定可售单位面积计税成本计算确定可售单位面积计税成本计算确定可售单位面积计税成本计算确定可售单位面积计税成本B.B.计算已销、未销开发产品的计税成本计算已销、未销开发产品的计税成本计算已销、未销开发产品的计税成本计算已销、未销开发产品的计税成本 C.C.已已已已销销销销开开开开发发发发产产产产品品品品的的的的计计计计税税税税成成成成本本本本，在在在在当当当当期期期期扣扣扣扣除除除除；未未未未销销销销开开开开发发发发产产产产品品品品计计计计税税税税成成成成本本本本待待待待其其其其实实实实际际际际销销销销售售售售时时时时再再再

88、再予予予予扣扣扣扣除。除。除。除。7、计算并结转已销开发产品的计税成本、计算并结转已销开发产品的计税成本5454精精精精选选PPTPPTn n例例例例：某某某某房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发企企企企业业业业20082008年年年年完完完完工工工工一一一一幢幢幢幢商商商商品品品品房房房房住住住住宅宅宅宅楼楼楼楼（作作作作为为为为计计计计税税税税成成成成本本本本对对对对象象象象），可可可可售售售售面面面面积积积积80008000，结结结结算算算算单单单单位位位位面面面面积积积积计计计计税税税税成成成成本本本本30003000元元元元，20082008年年年年当当当当年年年年实实实实现现现

89、现销销销销售售售售20002000；20092009年年年年发发发发生生生生应应应应由由由由该该该该住住住住宅宅宅宅楼楼楼楼承承承承担担担担的的的的计计计计税税税税成成成成本本本本160160万万万万元元元元，实实实实现销售现销售现销售现销售50005000。n n问问问问题题题题：计计计计算算算算20092009年年年年度度度度可可可可税税税税前前前前扣扣扣扣除除除除的的的的已已已已销销销销开开开开发发发发产品的计税成本。产品的计税成本。产品的计税成本。产品的计税成本。5555精精精精选选PPTPPTn n解题过程：解题过程：解题过程：解题过程：（1 1）20092009年年年年发发发发生生

90、生生成成成成本本本本应应应应调调调调整整整整单单单单位位位位面面面面积积积积计计计计税税税税成成成成本本本本1600000800016000008000200200元元元元/ / （2 2）调调调调整整整整后后后后单单单单位位位位面面面面积积积积计计计计税税税税成成成成本本本本3000300020020032003200元元元元/ / （ 3 3） 20092009年年年年 销销销销 售售售售 的的的的 开开开开 发发发发 产产产产 品品品品 的的的的 计计计计 税税税税 成成成成 本本本本 32005000=1600000032005000=16000000元。元。元。元。（4 4）2008

91、2008年年年年销销销销售售售售的的的的开开开开发发发发产产产产品品品品可可可可在在在在20092009年年年年税税税税前前前前扣扣扣扣除的计税成本除的计税成本除的计税成本除的计税成本2002000=4000002002000=400000元。元。元。元。（5 5）20092009年年年年可可可可税税税税前前前前扣扣扣扣除除除除的的的的已已已已销销销销开开开开发发发发产产产产品品品品的的的的计计计计税税税税成本成本成本成本=16000000+400000=16400000=16000000+400000=16400000元。元。元。元。（6 6）未未未未销销销销开开开开发发发发产产产产品品品品

92、计计计计税税税税成成成成本本本本3200100032001000 32000003200000今后实际销售时扣今后实际销售时扣今后实际销售时扣今后实际销售时扣5656精精精精选选PPTPPTn n通过分配通过分配通过分配通过分配n n对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应分别建立明细台帐，待开发产品完成本费用，应分别建立明细台帐，待开发产品完成本费用，应分别建立明细台帐，待开发产品完成本费用，应分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。工后再予结算。工

93、后再予结算。工后再予结算。未完工和尚未建造的成本对象未完工和尚未建造的成本对象5757精精精精选选PPTPPTn n1 1、核算方法：核算方法：核算方法：核算方法：制造成本法制造成本法制造成本法制造成本法n n2 2、核算要求核算要求核算要求核算要求： 属属属属于于于于直直直直接接接接成成成成本本本本和和和和能能能能够够够够分分分分清清清清成成成成本本本本对对对对象象象象的的的的间间间间接接接接成本成本成本成本直接计入成本对象直接计入成本对象直接计入成本对象直接计入成本对象 共共共共同同同同成成成成本本本本和和和和不不不不能能能能分分分分清清清清负负负负担担担担对对对对象象象象的的的的间间间间

94、接接接接成成成成本本本本按受益、配比原则分配按受益、配比原则分配按受益、配比原则分配按受益、配比原则分配（五）计税成本核算要求（第（五）计税成本核算要求（第29条）条）5858精精精精选选PPTPPTn n3 3、共同（间接）成本分配（第二十九条）共同（间接）成本分配（第二十九条）共同（间接）成本分配（第二十九条）共同（间接）成本分配（第二十九条）A.A.占地面积法。占地面积法。占地面积法。占地面积法。该方法一般适用于土地成本的分配。该方法一般适用于土地成本的分配。该方法一般适用于土地成本的分配。该方法一般适用于土地成本的分配。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积指按已动工开发成本对

95、象占地面积占开发用地总面积指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。按开发方式分别计算：的比例进行分配。按开发方式分别计算：的比例进行分配。按开发方式分别计算：的比例进行分配。按开发方式分别计算： 1.1.一次性开发一次性开发一次性开发一次性开发某一成本对象应分摊土地成本某一成本对象应分摊土地成本某一成本对象应分摊土地成本某一成本对象应分摊土地成本=（某一成本对象占地面（某一成本对象占地面（某一成本对象占地面（某一成本对象占地面积积积积全部成本对象占地总面积）全部成本对象占地总面积）全部成本对象占地总面积）全部成本对象占地总面积

96、） 土地总成本土地总成本土地总成本土地总成本2.2.分期开发的，应两次分配分期开发的，应两次分配分期开发的，应两次分配分期开发的，应两次分配本期内全部成本对象应分摊土地成本本期内全部成本对象应分摊土地成本本期内全部成本对象应分摊土地成本本期内全部成本对象应分摊土地成本=（本期全部成本（本期全部成本（本期全部成本（本期全部成本对象占地面积对象占地面积对象占地面积对象占地面积开发用地总面积）开发用地总面积）开发用地总面积）开发用地总面积） 土地总成本土地总成本土地总成本土地总成本某一成本对象应分摊土地成本某一成本对象应分摊土地成本某一成本对象应分摊土地成本某一成本对象应分摊土地成本=（某一成本对象

97、占地面（某一成本对象占地面（某一成本对象占地面（某一成本对象占地面积积积积本期全部成本对象占地面积）本期全部成本对象占地面积）本期全部成本对象占地面积）本期全部成本对象占地面积） 本期内全部成本对象本期内全部成本对象本期内全部成本对象本期内全部成本对象应分摊土地成本成本应分摊土地成本成本应分摊土地成本成本应分摊土地成本成本注意：本期全部成本对象占地面积：不含应由各期成本对注意：本期全部成本对象占地面积：不含应由各期成本对注意：本期全部成本对象占地面积：不含应由各期成本对注意：本期全部成本对象占地面积：不含应由各期成本对象共同负担的占地面积（象共同负担的占地面积（象共同负担的占地面积（象共同负担

98、的占地面积（单独作为过渡性成本对象核算的单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。）5959精精精精选选PPTPPTn n例例例例：某某某某房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发企企企企业业业业经经经经立立立立项项项项开开开开发发发发一一一一住住住住宅宅宅宅小小小小区区区区，占占占占地地地地60000600006000060000，计计计计划划划划分分分分三三三三期期期期开开开开发发发发，分分分分别别别别20000200002000020000 ，30000300003000030000 ，100001000010

99、00010000，支支支支付付付付土土土土地地地地出出出出让让让让金金金金50000500005000050000万万万万元元元元，一一一一期期期期计计计计划划划划开开开开发发发发小小小小高高高高层层层层住住住住宅宅宅宅3 3 3 3幢幢幢幢和和和和一一一一个个个个会会会会所所所所，分分分分别别别别占占占占地地地地面积面积面积面积6000600060006000 ，6000600060006000 ，6000600060006000 ，2000200020002000 。n n计算：计算：计算：计算： 一一一一 期期期期 内内内内 全全全全 部部部部 成成成成 本本本本 对对对对 象象象象 应

100、应应应 分分分分 摊摊摊摊 土土土土 地地地地 成成成成 本本本本=2000060000=2000060000=2000060000=2000060000） 5000050000500005000016667 16667 16667 16667 万元万元万元万元 3 3 3 3幢幢幢幢小小小小高高高高层层层层住住住住宅宅宅宅应应应应分分分分别别别别分分分分摊摊摊摊土土土土地地地地成成成成本本本本（6000 6000 6000 6000 20000200002000020000） 166671666716667166675000.15000.15000.15000.1万元万元万元万元 会会会会所

101、所所所应应应应分分分分摊摊摊摊土土土土地地地地成成成成本本本本（2000 2000 2000 2000 20000200002000020000） 166671666716667166671666.71666.71666.71666.7万元万元万元万元6060精精精精选选PPTPPTn nB.B.建筑面积法。建筑面积法。建筑面积法。建筑面积法。定义：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总定义：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总定义：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总定义：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。建筑面积的比例进行分配。建筑面积的比例

102、进行分配。建筑面积的比例进行分配。适用成本项目：单独作为过渡性成本对象核算的公共配适用成本项目：单独作为过渡性成本对象核算的公共配适用成本项目：单独作为过渡性成本对象核算的公共配适用成本项目：单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施成本套设施成本套设施成本套设施成本计算公式：计算公式：计算公式：计算公式：一次性开发：一次性开发：一次性开发：一次性开发：某一成本对象应分摊的公共配套设施成本某一成本对象应分摊的公共配套设施成本某一成本对象应分摊的公共配套设施成本某一成本对象应分摊的公共配套设施成本=（某一成本对（某一成本对（某一成本对（某一成本对象建筑面积象建筑面积象建筑面积象建筑面积全部成本对象

103、建筑面积）全部成本对象建筑面积）全部成本对象建筑面积）全部成本对象建筑面积）公共配套设施成公共配套设施成公共配套设施成公共配套设施成本本本本 分期开发的，应两次分配：分期开发的，应两次分配：分期开发的，应两次分配：分期开发的，应两次分配： 本期内全部成本对象应分摊的公共配套设施成本（本本期内全部成本对象应分摊的公共配套设施成本（本本期内全部成本对象应分摊的公共配套设施成本（本本期内全部成本对象应分摊的公共配套设施成本（本期内成本对象建筑面积期内成本对象建筑面积期内成本对象建筑面积期内成本对象建筑面积开发用地计划建筑面积）开发用地计划建筑面积）开发用地计划建筑面积）开发用地计划建筑面积） 公共公

104、共公共公共配套设施成本配套设施成本配套设施成本配套设施成本 某一成本对象应分摊的公共配套设施成本某一成本对象应分摊的公共配套设施成本某一成本对象应分摊的公共配套设施成本某一成本对象应分摊的公共配套设施成本=（某一成本（某一成本（某一成本（某一成本对象建筑面积对象建筑面积对象建筑面积对象建筑面积本期内成本对象总建筑面积）本期内成本对象总建筑面积）本期内成本对象总建筑面积）本期内成本对象总建筑面积） 本期内全本期内全本期内全本期内全部成本对象应分摊的公共配套设施成本部成本对象应分摊的公共配套设施成本部成本对象应分摊的公共配套设施成本部成本对象应分摊的公共配套设施成本6161精精精精选选PPTPPT

105、n nC.C.直接成本法。直接成本法。直接成本法。直接成本法。定定定定义义义义：指指指指按按按按期期期期内内内内某某某某一一一一成成成成本本本本对对对对象象象象的的的的直直直直接接接接开开开开发发发发成成成成本本本本占占占占期期期期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。适用成本项目：借款费用适用成本项目：借款费用适用成本项目：借款费用适用成本项目：借款费用计算公式：计算公式：计算公式：计算公式： 某某某某一一一一成成成成本本本本对对对对象象象象应应应应分分分分摊摊摊

106、摊的的的的借借借借款款款款费费费费用用用用=（期期期期内内内内某某某某一一一一成成成成本本本本对对对对象象象象的的的的直直直直接接接接开开开开发发发发成成成成本本本本期期期期内内内内全全全全部部部部成成成成本本本本对对对对象象象象直直直直接接接接开开开开发发发发成本）成本）成本）成本）本期借款总费用本期借款总费用本期借款总费用本期借款总费用6262精精精精选选PPTPPTn nD.D.预算造价法。预算造价法。预算造价法。预算造价法。定定定定义义义义： 指指指指按按按按期期期期内内内内某某某某一一一一成成成成本本本本对对对对象象象象预预预预算算算算造造造造价价价价占占占占期期期期内内内内全全全全

107、部成本对象预算造价的比例进行分配。部成本对象预算造价的比例进行分配。部成本对象预算造价的比例进行分配。部成本对象预算造价的比例进行分配。适用成本项目：借款费用适用成本项目：借款费用适用成本项目：借款费用适用成本项目：借款费用计算公式：计算公式：计算公式：计算公式： 某某某某一一一一成成成成本本本本对对对对象象象象应应应应分分分分摊摊摊摊的的的的借借借借款款款款费费费费用用用用=（某某某某一一一一成成成成本本本本对对对对象象象象预预预预算算算算造造造造价价价价期期期期内内内内全全全全部部部部成成成成本本本本对对对对象象象象预预预预算算算算造造造造价价价价 ）本本本本期借款总费用期借款总费用期借款

108、总费用期借款总费用6363精精精精选选PPTPPTl l特别说明：特别说明：特别说明：特别说明：n n土地成本、公共配套设施成本以及借款费用的分土地成本、公共配套设施成本以及借款费用的分土地成本、公共配套设施成本以及借款费用的分土地成本、公共配套设施成本以及借款费用的分配必须按照确定的方法处理。配必须按照确定的方法处理。配必须按照确定的方法处理。配必须按照确定的方法处理。n n其他其他成本项目的分配，可由企业自行确定其他其他成本项目的分配，可由企业自行确定其他其他成本项目的分配，可由企业自行确定其他其他成本项目的分配，可由企业自行确定企业有了较大的自由选择权。企业有了较大的自由选择权。企业有了

109、较大的自由选择权。企业有了较大的自由选择权。n n成本分配方法一经确定，不能随意变更，应该遵成本分配方法一经确定，不能随意变更，应该遵成本分配方法一经确定，不能随意变更，应该遵成本分配方法一经确定，不能随意变更，应该遵循一致性原则。如确需变更的，必须征得主管税循一致性原则。如确需变更的，必须征得主管税循一致性原则。如确需变更的，必须征得主管税循一致性原则。如确需变更的，必须征得主管税务机关的同意。务机关的同意。务机关的同意。务机关的同意。 6464精精精精选选PPTPPTn n1 1、以以以以换换换换取取取取开开开开发发发发产产产产品品品品为为为为目目目目的的的的，将将将将土土土土地地地地使使

110、使使用用用用权权权权投投投投资资资资企业企业企业企业n n2 2、以股权的形式，将土地使用权投资企业、以股权的形式，将土地使用权投资企业、以股权的形式，将土地使用权投资企业、以股权的形式，将土地使用权投资企业（六）以非货币交易方式取得土地使用权成本（六）以非货币交易方式取得土地使用权成本的确定（第的确定（第31条）条） 6565精精精精选选PPTPPT投资目的投资目的投资目的投资目的换取的开发换取的开发换取的开发换取的开发产品地点产品地点产品地点产品地点接受土地使用权接受土地使用权接受土地使用权接受土地使用权成本确定时点成本确定时点成本确定时点成本确定时点接受土地使用权成本确定接受土地使用权成

111、本确定接受土地使用权成本确定接受土地使用权成本确定以换取以换取以换取以换取开发产开发产开发产开发产品为目品为目品为目品为目的的的的该项土地开该项土地开该项土地开该项土地开发、建造发、建造发、建造发、建造首次分出开发产品首次分出开发产品首次分出开发产品首次分出开发产品时时时时应分（付）出开发产品的应分（付）出开发产品的应分（付）出开发产品的应分（付）出开发产品的市场公允价市场公允价市场公允价市场公允价+ + + +土地使用权土地使用权土地使用权土地使用权转移过程中应支付的相关转移过程中应支付的相关转移过程中应支付的相关转移过程中应支付的相关税费税费税费税费支付的补价款（应支付的补价款（应支付的补

112、价款（应支付的补价款（应收到的补价款）收到的补价款）收到的补价款）收到的补价款）其他土地开其他土地开其他土地开其他土地开发、建造发、建造发、建造发、建造投资交易发生时投资交易发生时投资交易发生时投资交易发生时股权形式股权形式股权形式股权形式投资交易发生时投资交易发生时投资交易发生时投资交易发生时该项土地使用权的市场公该项土地使用权的市场公该项土地使用权的市场公该项土地使用权的市场公允价值允价值允价值允价值+ + + +土地使用权转移土地使用权转移土地使用权转移土地使用权转移过程中应支付的相关税费过程中应支付的相关税费过程中应支付的相关税费过程中应支付的相关税费支付的补价款（应收到支付的补价款（

113、应收到支付的补价款（应收到支付的补价款（应收到的补价款）的补价款）的补价款）的补价款） 6666精精精精选选PPTPPTn n1 1、出包工程结算款、出包工程结算款、出包工程结算款、出包工程结算款n n2 2、公共配套设施成本、公共配套设施成本、公共配套设施成本、公共配套设施成本n n3 3、报批报建费、物业完善费、报批报建费、物业完善费、报批报建费、物业完善费、报批报建费、物业完善费 首次规范，与原规定有突破首次规范，与原规定有突破首次规范，与原规定有突破首次规范，与原规定有突破 原原原原规规规规定定定定：内内内内资资资资不不不不得得得得预预预预提提提提，外外外外资资资资可可可可预预预预提提

114、提提绿绿绿绿化化化化、道道道道路路路路等配套设施费等配套设施费等配套设施费等配套设施费（七）预提费用的处理（第（七）预提费用的处理（第32条）条） 6767精精精精选选PPTPPTn n（1 1）预提条件）预提条件）预提条件）预提条件（同时符合）（同时符合）（同时符合）（同时符合）A.A.出包工程已经全部完成；出包工程已经全部完成；出包工程已经全部完成；出包工程已经全部完成；B.B.出包工程结算正在办理；出包工程结算正在办理；出包工程结算正在办理；出包工程结算正在办理；C.C.可能结算的金额有充分的证明依据；可能结算的金额有充分的证明依据；可能结算的金额有充分的证明依据；可能结算的金额有充分的

115、证明依据；D.D.未全额取得发票。未全额取得发票。未全额取得发票。未全额取得发票。n n（2 2）预预预预提提提提金金金金额额额额确确确确定定定定：未未未未开开开开票票票票金金金金额额额额，最最最最高高高高不不不不得得得得超过合同总金额的超过合同总金额的超过合同总金额的超过合同总金额的10%10%。n n（3 3）跟跟跟跟踪踪踪踪结结结结算算算算管管管管理理理理：预预预预提提提提的的的的出出出出包包包包工工工工程程程程，自自自自开开开开发发发发产产产产品品品品完完完完工工工工之之之之日日日日起起起起超超超超过过过过2 2年年年年仍仍仍仍未未未未支支支支付付付付（未未未未取取取取得得得得发发发发

116、票票票票）的的的的，预预预预提提提提的的的的出出出出包包包包工工工工程程程程款款款款全全全全额额额额计计计计入入入入应应应应纳纳纳纳税税税税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。1、出包工程结算款的预提、出包工程结算款的预提6868精精精精选选PPTPPTn n（1 1）预提条件（同时符合）：）预提条件（同时符合）：）预提条件（同时符合）：）预提条件（同时符合）： A.A.已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造

117、且不可撤销，或已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；按照法律法规规定必须配套建造的条件；按照法律法规规定必须配套建造的条件；按照法律法规规定必须配套建造的条件； B.B.尚未建造或尚未完工的；尚未建造或尚未完工的；尚未建造或尚未完工的；尚未建造或尚未完工的； C.C.公共配套设施预算造价的依据充分，公共配套设施预算造价的依据充分，公共配套设施预算造价的依据充分，公共配套设施预算造价的依据充分，最好是有工程造价中介机构的最好是有工程造价中介机构的最好是有工程造价中介机构的最好是有工程

118、造价中介机构的鉴证报告。鉴证报告。鉴证报告。鉴证报告。n n（2 2）预提金额确定：）预提金额确定：）预提金额确定：）预提金额确定：公共配套设施预提成本预算造价已实际发生的公共配套设施成本公共配套设施预提成本预算造价已实际发生的公共配套设施成本公共配套设施预提成本预算造价已实际发生的公共配套设施成本公共配套设施预提成本预算造价已实际发生的公共配套设施成本n n（3 3）预提金额的跟踪结算管理：）预提金额的跟踪结算管理：）预提金额的跟踪结算管理：）预提金额的跟踪结算管理：A.A.明确建造期限而逾期未建造的，已预提金额在规定建造期满之日起明确建造期限而逾期未建造的，已预提金额在规定建造期满之日起明

119、确建造期限而逾期未建造的，已预提金额在规定建造期满之日起明确建造期限而逾期未建造的，已预提金额在规定建造期满之日起计入当期应纳税所得额；计入当期应纳税所得额；计入当期应纳税所得额；计入当期应纳税所得额；B.B.未明确建造期限的，在最后一个可供销售的成本对象达到完工产品未明确建造期限的，在最后一个可供销售的成本对象达到完工产品未明确建造期限的，在最后一个可供销售的成本对象达到完工产品未明确建造期限的，在最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。条件时仍未建造的，已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。条件时仍未建造的，已预提的该项费用应并入当

120、期应纳税所得额。条件时仍未建造的，已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。C.C.以后实际发生时，再按照以后实际发生时，再按照以后实际发生时，再按照以后实际发生时，再按照办法办法办法办法第二十八条第三款规定扣除（已第二十八条第三款规定扣除（已第二十八条第三款规定扣除（已第二十八条第三款规定扣除（已销、未销、固定资产间分配）。销、未销、固定资产间分配）。销、未销、固定资产间分配）。销、未销、固定资产间分配）。2、公共配套设施成本的预提、公共配套设施成本的预提6969精精精精选选PPTPPT物业完善费用：应由企业承担的物业管理基金、公建维物业完善费用：应由企业承担的物业管理基金、公建维物业完善费用

121、：应由企业承担的物业管理基金、公建维物业完善费用：应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。修基金或其他专项基金。修基金或其他专项基金。修基金或其他专项基金。 （1 1）预提条件：）预提条件：）预提条件：）预提条件：A.A.开发产品已完工（未完工产品不得预提）开发产品已完工（未完工产品不得预提）开发产品已完工（未完工产品不得预提）开发产品已完工（未完工产品不得预提）B.B.应向政府上交而未交应向政府上交而未交应向政府上交而未交应向政府上交而未交 （2 2）预提金额确定：）预提金额确定：）预提金额确定：）预提金额确定：依政府相关文件规定，或相关政府部门发出的依政府相关文件规定，或相

122、关政府部门发出的依政府相关文件规定，或相关政府部门发出的依政府相关文件规定，或相关政府部门发出的“ “缴费通知缴费通知缴费通知缴费通知书书书书” ”确定确定确定确定 （3 3）跟踪结算管理：）跟踪结算管理：）跟踪结算管理：）跟踪结算管理：A.A.政府相关文件规定上交期限的，预提期限依规定的期政府相关文件规定上交期限的，预提期限依规定的期政府相关文件规定上交期限的，预提期限依规定的期政府相关文件规定上交期限的，预提期限依规定的期限确定；限确定；限确定；限确定；B.B.政府相关文件未规定上交期限的，预提期限最长不得政府相关文件未规定上交期限的，预提期限最长不得政府相关文件未规定上交期限的，预提期限

123、最长不得政府相关文件未规定上交期限的，预提期限最长不得超过超过超过超过3 3年；超过年；超过年；超过年；超过3 3年未上交的，计入当期应纳税所得额，年未上交的，计入当期应纳税所得额，年未上交的，计入当期应纳税所得额，年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时准予在税前扣除。以后年度实际支付时准予在税前扣除。以后年度实际支付时准予在税前扣除。以后年度实际支付时准予在税前扣除。3、报批报建费、物业完善费的预提、报批报建费、物业完善费的预提7070精精精精选选PPTPPTn n企企企企业业业业单单单单独独独独建建建建造造造造的的的的停停停停车车车车场场场场所所所所，应应应应作作作作为为为为

124、成成成成本本本本对对对对象象象象单单单单独独独独核算。核算。核算。核算。n n利利利利用用用用地地地地下下下下基基基基础础础础设设设设施施施施形形形形成成成成的的的的停停停停车车车车场场场场所所所所，作作作作为为为为公公公公共共共共配配配配套设施进行处理（摊入开发产品计税成本）套设施进行处理（摊入开发产品计税成本）套设施进行处理（摊入开发产品计税成本）套设施进行处理（摊入开发产品计税成本） 新办法对停车场所的处理采取了简化方法新办法对停车场所的处理采取了简化方法新办法对停车场所的处理采取了简化方法新办法对停车场所的处理采取了简化方法 对对对对第第第第二二二二种种种种情情情情形形形形将将将将停停

125、停停车车车车场场场场所所所所作作作作为为为为公公公公共共共共配配配配套套套套设设设设施施施施的的的的简简简简化化化化处处处处理理理理后后后后，停停停停车车车车位位位位的的的的销销销销售售售售以以以以及及及及出出出出租租租租取取取取得得得得的的的的收收收收入入入入属属属属于净收入，没有成本配备了。于净收入，没有成本配备了。于净收入，没有成本配备了。于净收入，没有成本配备了。（八）停车场所的处理（第（八）停车场所的处理（第33条）条）7171精精精精选选PPTPPTn n实实实实际际际际发发发发生生生生的的的的支支支支出出出出应应应应当当当当取取取取得得得得但但但但未未未未取取取取得得得得合合合合

126、法法法法凭凭凭凭据据据据的的的的，不不不不得得得得计计计计入入入入计计计计税税税税成成成成本本本本，待待待待实实实实际际际际取取取取得得得得合合合合法法法法凭凭凭凭据据据据时时时时，再再再再按规定计入计税成本。按规定计入计税成本。按规定计入计税成本。按规定计入计税成本。 新新新新办办办办法法法法对对对对结结结结算算算算计计计计税税税税成成成成本本本本的的的的票票票票据据据据合合合合法法法法性性性性强强强强调调调调了了了了要要要要求求求求，由由由由此此此此可可可可知知知知，税税税税前前前前扣扣扣扣除除除除的的的的重重重重要要要要条条条条件件件件之之之之一一一一是是是是应应应应该该该该取取取取得得

127、得得合合合合法法法法凭凭凭凭据据据据，但但但但是是是是按按按按照照照照该该该该办办办办法法法法第第第第三三三三十十十十条条条条、三三三三十十十十二二二二条条条条规定预提的费用是可以除外的。规定预提的费用是可以除外的。规定预提的费用是可以除外的。规定预提的费用是可以除外的。 （九）结算计税成本的凭证要求（第（九）结算计税成本的凭证要求（第34条）条）7272精精精精选选PPTPPTn n开开开开发发发发产产产产品品品品完完完完工工工工以以以以后后后后，企企企企业业业业可可可可在在在在完完完完工工工工年年年年度度度度企企企企业业业业所所所所得得得得税税税税汇汇汇汇算算算算清清清清缴缴缴缴前前前前（

128、5 5月月月月3131日日日日）选选选选择择择择确确确确定定定定计计计计税税税税成成成成本本本本核核核核算的终止日，算的终止日，算的终止日，算的终止日，不得滞后不得滞后不得滞后不得滞后。n n法法法法律律律律责责责责任任任任：对对对对已已已已完完完完工工工工开开开开发发发发产产产产品品品品在在在在完完完完工工工工年年年年度度度度未未未未按按按按规规规规定定定定结结结结算算算算计计计计税税税税成成成成本本本本，主主主主管管管管税税税税务务务务机机机机关关关关有有有有权权权权确确确确定定定定或或或或核核核核定定定定其其其其计计计计税税税税成成成成本本本本，据据据据此此此此进进进进行行行行纳纳纳纳税

129、税税税调调调调整整整整，并并并并按按按按中中中中华华华华人人人人民民民民共共共共和和和和国国国国税税税税收收收收征征征征收收收收管管管管理理理理法法法法的的的的有有有有关关关关规规规规定定定定对对对对其其其其进进进进行行行行处理。处理。处理。处理。（十）计税成本的结算期限（第（十）计税成本的结算期限（第35条）条）7373精精精精选选PPTPPTn n计税成本核算流程图：计税成本核算流程图：当期各项支出当期各项支出成本成本预提、待摊费用预提、待摊费用期间费用期间费用直接成本直接成本间接成本间接成本共同成本共同成本完工成本对象完工成本对象在建成本对象在建成本对象未建成本对象未建成本对象已销开发产

130、品已销开发产品未销开发产品未销开发产品固定资产固定资产开发成本（开发成本（6项费用）项费用）主营业务成本主营业务成本2022/6/292022/6/297474精精精精选选选选PPTPPT（一）联合开发项目且未成立独立法人公司（一）联合开发项目且未成立独立法人公司（一）联合开发项目且未成立独立法人公司（一）联合开发项目且未成立独立法人公司 （二）以土地使用权投资换取开发产品的处理（二）以土地使用权投资换取开发产品的处理（二）以土地使用权投资换取开发产品的处理（二）以土地使用权投资换取开发产品的处理 六、特定事项的税务处理六、特定事项的税务处理7575精精精精选选PPTPPTn n（1 1）约定

131、分配开发产品）约定分配开发产品）约定分配开发产品）约定分配开发产品A.A.税务处理时点：首次分配开发产品税务处理时点：首次分配开发产品税务处理时点：首次分配开发产品税务处理时点：首次分配开发产品B.B.应纳税所得额的确定：应纳税所得额的确定：应纳税所得额的确定：应纳税所得额的确定： 已已已已经经经经结结结结算算算算计计计计税税税税成成成成本本本本，当当当当期期期期应应应应纳纳纳纳税税税税所所所所得得得得额额额额应应应应分配给投资方开发产品的计税成本投资额；分配给投资方开发产品的计税成本投资额；分配给投资方开发产品的计税成本投资额；分配给投资方开发产品的计税成本投资额； 未未未未结结结结算算算算

132、计计计计税税税税成成成成本本本本，当当当当期期期期应应应应纳纳纳纳税税税税所所所所得得得得额额额额投投投投资资资资额额额额预计计税毛利率预计计税毛利率预计计税毛利率预计计税毛利率n n（2 2）约定分配项目利润）约定分配项目利润）约定分配项目利润）约定分配项目利润 A.A.项项项项目目目目利利利利润润润润并并并并入入入入当当当当期期期期应应应应纳纳纳纳税税税税所所所所得得得得额额额额统统统统一一一一申申申申报报报报纳纳纳纳税税税税，不不不不得得得得在在在在税税税税前前前前分分分分配配配配利利利利润润润润。对对对对投投投投资资资资额额额额相相相相关关关关的的的的利利利利息息息息支出不得扣除。支出

133、不得扣除。支出不得扣除。支出不得扣除。 B.B.投投投投资资资资方方方方取取取取得得得得该该该该项项项项目目目目的的的的营营营营业业业业利利利利润润润润应应应应视视视视同同同同股股股股息息息息、红红红红利进行相关的税务处理。利进行相关的税务处理。利进行相关的税务处理。利进行相关的税务处理。 （一）联合开发且未成立独立法人公司（第（一）联合开发且未成立独立法人公司（第37条）条） 7676精精精精选选PPTPPTn n（第（第3737条，条，对外投资对外投资）n n所得税处理时点：首次取得开发产品所得税处理时点：首次取得开发产品所得税处理时点：首次取得开发产品所得税处理时点：首次取得开发产品n

134、n计算：计算：计算：计算： 应分解为两项经济业务应分解为两项经济业务应分解为两项经济业务应分解为两项经济业务 1 1、转转转转让让让让土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权所所所所得得得得取取取取得得得得的的的的开开开开发发发发产产产产品品品品（首首首首次次次次和和和和以以以以后后后后应应应应取取取取得得得得的的的的）的的的的市市市市场场场场公公公公允允允允价价价价值值值值土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权计税基础计税基础计税基础计税基础 2 2、购购购购入入入入开开开开发发发发产产产产品品品品，成成成成本本本本取取取取得得得得的的的的开开开开发发发发产产产产品品品品（首首首首次次次次

135、和以后应取得的）的市场公允价值和以后应取得的）的市场公允价值和以后应取得的）的市场公允价值和以后应取得的）的市场公允价值 第三十一条第一款对应（接受投资）第三十一条第一款对应（接受投资）（二）以土地使用权投资换取开发产品的处理（二）以土地使用权投资换取开发产品的处理7777精精精精选选PPTPPTn n例例例例：某某某某企企企企业业业业将将将将本本本本企企企企业业业业持持持持有有有有的的的的土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权投投投投资资资资一一一一家家家家房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发企企企企业业业业，计计计计税税税税基基基基础础础础为为为为1200012000万万万万元元元元

136、，该该该该项项项项目目目目开开开开发发发发完完完完成成成成后后后后，按按按按照照照照双双双双方方方方约约约约定定定定，房房房房开开开开企企企企业业业业返返返返还还还还该该该该企企企企业业业业一一一一幢幢幢幢1000010000的的的的写写写写字字字字楼楼楼楼，市市市市场场场场价价价价为为为为1500015000万元。万元。万元。万元。n n该企业在取得写字楼时，分别两项业务处理：该企业在取得写字楼时，分别两项业务处理：该企业在取得写字楼时，分别两项业务处理：该企业在取得写字楼时，分别两项业务处理： 转转转转 让让让让 土土土土 地地地地 使使使使 用用用用 权权权权 所所所所 得得得得 150

137、00-1200015000-1200030003000万元万元万元万元申报应纳税所得额申报应纳税所得额申报应纳税所得额申报应纳税所得额 写字楼的计税基础写字楼的计税基础写字楼的计税基础写字楼的计税基础1500015000万元万元万元万元7878精精精精选选PPTPPTn n外外外外资资资资房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发企企企企业业业业20072007年年年年1212月月月月3131日日日日前前前前预预预预缴缴缴缴所所所所得税的预售收入的处理（得税的预售收入的处理（得税的预售收入的处理（得税的预售收入的处理（第三十八条）第三十八条）n n将将将将该该该该预预预预售售售售收收收收入入入入

138、按按按按原原原原预预预预计计计计利利利利润润润润率率率率还还还还原原原原未未未未预预预预计计计计毛毛毛毛利利利利额额额额，至至至至该该该该项项项项开开开开发发发发产产产产品品品品完完完完工工工工后后后后，结结结结算算算算实实实实际际际际毛毛毛毛利利利利额额额额，同同同同时时时时将将将将实实实实际际际际毛毛毛毛利利利利额额额额与与与与其其其其对对对对应应应应的的的的预预预预计计计计毛毛毛毛利利利利额额额额之之之之间间间间的的的的差差差差额额额额，计计计计入入入入当当当当年年年年度度度度企企企企业业业业本本本本项项项项目目目目与与与与其其其其他他他他项项项项目目目目合合合合并并并并计计计计算算算算

139、的的的的应应应应纳税所得额。纳税所得额。纳税所得额。纳税所得额。七、新老政策的衔接七、新老政策的衔接7979精精精精选选PPTPPTn n例：某外资房地产开发企业例：某外资房地产开发企业例：某外资房地产开发企业例：某外资房地产开发企业20072007年底预售开发年底预售开发年底预售开发年底预售开发产品收入产品收入产品收入产品收入1000010000万元，按预计利润率万元，按预计利润率万元，按预计利润率万元，按预计利润率1010预缴预缴预缴预缴所得税所得税所得税所得税330330万元。万元。万元。万元。20092009年，该开发项目完工，年，该开发项目完工，年，该开发项目完工，年，该开发项目完工

140、，结算计税成本结算计税成本结算计税成本结算计税成本80008000万元。万元。万元。万元。n n所得税处理：所得税处理：所得税处理：所得税处理： 计算预计计税毛利计算预计计税毛利计算预计计税毛利计算预计计税毛利1000010100001010001000 该开发项目实际毛利该开发项目实际毛利该开发项目实际毛利该开发项目实际毛利10000-800010000-800020002000 实际毛利与预计计税毛利差额实际毛利与预计计税毛利差额实际毛利与预计计税毛利差额实际毛利与预计计税毛利差额200020001000100010001000计入当年度应纳税所得额计入当年度应纳税所得额计入当年度应纳税所得额计入当年度应纳税所得额8080精精精精选选PPTPPTTHANK YOU！8181精精精精选选PPTPPT