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1、 住宅专项维修资金保值增值模式探析 宋良明Summary：目前住宅专项维修资金对住宅共用部位、设施设备维修养护起到了关键性作用，资金归集和使用规模不断增加，按照目前管理办法规定除了正常使用外，只能进行组合存款和购买一级市场国债，因此，维修资金保值增值是维修资金管理部门需要认真考虑的课题。本文对住宅专项维修资金保值增值提出一点个人分析和建议，希望对维修资金管理工作起到一点帮助。Key：住宅专项维修资金;保值增值;模式探析住宅专项维修资金，是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。是由业主交存、属于业主所有。实行由政府部门管理、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监
2、督的原则。自建设部住宅专项维修资金管理办法颁布以来，各地维修资金实现了从无到有，归集资金数额从小变大，归集、使用、管理工作循序渐进，不断完善，保障了房屋共用部位、共用设施设备保修期后的维修养护，延长了物业使用寿命，为保障业主正常使用物业提供了维修资金支持，也为政府民生工程增光添彩。根据办法规定，各地维修资金管理部门严格按照文件规定在交存、使用、监管方面按文件规定执行。但是在面临维修资金使用潮到来之前，有必要未雨绸缪，应尽最大努力使维修资金保值增值，防止维修资金结余逐步减少，增强资金支付的支撑能力。因此，增值收益最大化是政府部门和广大业主应该关注的重点。结合实际工作，探析一下资金保值增值的模式。
3、一、在现有政策下，维修资金保值增值的模式及利弊分析按照建设部住宅专项维修资金管理办法规定，可以列入维修资金滚存使用的增值收益主要有以下几种情况：（一）住宅专项维修资金的存储利息;（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益;（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。以定期存款的方式存储在银行是维修资金增值收益的主要方式和来源。利用维修资金购买国债，并且只准购买一级市场新发行的国债，并持有到期。以上两种增值收益方式都是充分的考虑到了资金管理的安全性，其优点是资金放在国有银行或购买以政府信用为担保的国债，其信用风险和流动风险都很小，不会发
4、生资金本金损失，每年可以得到稳定的收益，业主放心，政府管理部门放心。但其弊端是产生的收益相对较低，资金以存款的方式放在银行“睡大觉“或购买一级市场国债，关注的重点放在资金管理的安全性方面，而资金的时间价值没有充分考虑。随着时间的推移，由于通货膨胀的原因及央行货币供应的“放水”，使得资金购买力相对不断缩水，资金增值不能充分抵消通货膨胀带来的损失，收益会相对较低或出现负收益，使维修资金总余额不断减少甚至出现负增长，有可能若干年后物业保修維修出现资金使用支付风险，逐渐面临“入不敷出”的隐忧。后面两种增值方式在现实工作中很少发生，所占比重较低，本次不作为探析的重点。住宅专项维修资金现有的增值保值模式主
5、要是由政府的维修资金管理办法的规定决定的，既政府资金管理部门是以经济学上的“公共人”来管理维修资金的，“公共人”要承担公共责任，处于公共监督之下。“公共人”因其公权地位和公职身份而必须对授权者和法律法规承担诸如民主、效率、公开、公平、正义、回应、廉洁等责任，而不是以“经济人”来管理资金，“经济人“是指追求自身利益或效用的最大化为目的。这就使得政府管理维修资金更多的是追求资金的绝对安全性，保证资金不被挪用，不发生本金损失，从而使得增值收益逊于安全性。二、探索尝试多种增值保值方式，优化资源组合，实现增值多元化。首先需由维修资金行业主管部门进一步补充完善维修资金管理办法，“办法”自2007年颁布以来
6、，为维修资金的归集和管理提供了很好的法规依据，也做出了很大贡献。但办法已经颁布十多年了，当初制定办法是在当时的政策和经济环境下制定的，面对目前的政策和经济环境，应与时俱进，增加一些新的方式方法补充完善，规定维修资金的投资范围和比例。政府部门可先进行调研、分析，尝试探索、试点一些新的增值方式，试点成熟后，再从制度层面进行“顶层设计”。让基层维修资金管理部门有法可依，有章可循。其次是探索尝试多种增值保值方法，进行资金“一篮子”组合，在保证资金安全性下，政府部门通过合理引导，有效监督，培育和完善维修资金向市场化运作转变进行多元化投资，达到资源的有效配置、收益的最大化。根据具体情况可制订如下投资方案。
7、一是继续优化组合银行存款，采取长期短期银行组合存款相结合的方式，或委托商业银行进行组合理财，通过公开招标选择理财产品，既达到了资金收益最大化，又保证了资金的安全性。二是借鉴养老金入市的模式，拿出一定比例资金，遴选出合格基金公司和保险证券资管机构进行委托投入运作。基金管理公司主要优点是投资专业化，一般都受过专业的投资训练，具有非常丰富的投资运作经验，信息渠道畅通，分析手段先进，因而能够比较准确地把握金融市场上各种金融品种的价格变动趋势，克服非专业人士在知识、经验、时间和精力方面的不足，最大限度地避免投资失误，提高投资成功率。维修资金运营可以和国家经济发展目标结合，投入大型基础设施建设等具有长期稳
8、定收益的领域，也可以直接投入股市一、二级市场或债券二级市场，进行组合投资。三是借鉴公积金贷款模式发放贷款。公积金贷款在解决个人住房贷款和公积金保值增值方面做的比较成功，维修资金某些方面和公积金类似，可以参考公积金贷款成功的经验，对地方政府公共基础设施投资发放贷款，既解决了政府融资问题，又支持了公共设施的建设，同时确保了维修资金的保值增值。由政府信用支持，维修资金的贷款安全性得到了充分保障。其次也可规划一定比例维修资金用于个人住房贷款，作为个人住房公积金贷款的补充，满足个贷需求，同时又增加了维修资金的增值渠道。用于个贷的资金为防控风险应由第三方担保机构进行担保。三、结语：“预则立，不预则废”不管采用何种保值增值方法，都要有一个规划或方案，维修资金保值增值投资模式同样适应这个原则，在投资之间，都要制订一个切实可行的、风险可控的计划或方案。在具体运作中，既要确保保值增值又要建立安全监控机制，确保资金安全和业主利益。让百姓满意，政府放心。Reference：1住宅专项维修资金管理办法.建设部、财政部2007年165号令2马珺.经济基础知识.2016 -全文完-
