2022年第一季度济南市住宅市场调研报告2022年第一季度济南市住宅市场调研报告 住宅市场广义上包括新建商品房、出售二手房、出租房等各类居住型物业，本文主要是对济南市市区范围内的近百个在售商品住宅工程进展的分析本调查目标区域为济南市市区〔不含长清区〕统计分析的对象为市区内的在售商品住宅”本次调查设定的“在售商品住宅”的一般标准是：“全部销售率在95％以下、以及刚刚到达95％―101％的商品房工程”，须要说明的是，局部“大盘”因开发周期长，我们将他们分为“母／子工程”，本调查只包含“子工程”局部调查采纳文案调查、实地调查〔普查〕及专家调查3种方式相结合一、调查结果与统计分析1、工程规划总量目前，在售商品房的规划总面积近600万平方米，总体容积率约为1.9，物业类型的总体状态是：多层、小高层、高层混合分布，以小高层和高层比重为多其中，高档楼盘〔均价4600以上〕的规模和平凡楼盘之比约为1:3不同楼型构成：通过统计可以看出：市场上多层商品住宅的面积将近总体的一半，小高层约占三分之一，高层约占五分之一。
2、供给量的区域构成供给量区域构成如下列图所示从图中可以看出：开发面积较大的有：东部、西南部、新城；较小的有东北部、东南部、中部3、总体价格统计结果每平方米的均价超过3900元，比去年增长许多，此价格是开发商的报价，真正的成交价估计为近3900元比正式的结果高出一千多〔房管局公布4月统计结果为2773元／平方米〕，其差异的缘由是：官方统计范围是济南全市〔包括各个郊县〕，造成“构造性偏低”4、遵照区域分类的价格统计分区域价格如图从图中可以看出：价格高于平均的区域有：东南部、中部、东部、南部、东部新城；价格低于平均的有：北部、东北部、西部、西北部、西南部 ? 5、遵照档次分类的商品房价格划分档次的方法：依据目前市场现状，我们将以均价为中心，分为5个价格档次，进展统计分析从分档次价格图上，可以看出：市场价格目前确实处于一个较高的位置，从工程个体数量来看，最多的是2500―3490之间〔37％〕，而从面积来看，最多的在3500-4500之间〔36％〕6、近年价格变动分析为了探究近1的价格变动，市场将近1年的市区主要开发区域的房价变动，从中可以看出，通过对近年价格变动表的分析，可以得出：市场总体平均价格从去年同期的3101多，上涨到目前的3900元，同比上涨了20％还要多。
价格变动最大有：花园路东段片、洛口片、匡山片等；价格变动最小有：泉城广场、经纬片、开元片等目前，价格上涨空间较大的为价格原值较低的区域和工程〔根本是中低档工程〕，而原本价格较高的中高档工程的涨幅空间就相对较小，深化分析可以看出：目前的价格离散性〔19%〕要比去年同期〔26％〕减小，出现了较明显的“价格同质化趋势”7、市场总体销售率我们为了分析市场交易进度状况，采纳销售率作为调查和统计指标须要说明的是对于详细工程的销售率与“销售速度”不必须相同，但从市场总体来看，销售率仍是反响销售进度的关键指标市场上的总体销售率接近70％，说明整体市场销售良好，许多工程接近销售的后期比照总体竣工率〔60%〕，也可以看出：市场销售态势良好，已竣工的根本都售磬，接近竣工的销售状况也都不错从销售率分布还可以看出：多数工程的销售率集中在60％到101％之间，接近尾房销售8、分档次销售率比照分档次销售率图如下可以看出，仍旧是平凡商品房的销售率较高但高档的销售率也相当高，这与市场开发的阶段性有关9、分规模的销售率比照分规模的销售率图如下可以看出：中等规模楼盘的销售率略好于大规模和小规模的工程二、对一手市场的相关分析1、价格租售比分析所谓“租售比”，是指每平方米运用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。
依据专家看法,此比例关系是对于包括一手房和二手房的全部住宅而言)一般而言，“租售比”能够表现出一个城市居民、从业人员更真实、最根本的住房需求，客观反映当地房地产市场的供求状况买房可能有投资投机的成分，租房却是一种实实在在的居住须要因此，当一个城市的房地产销售价格上升幅度过快或长时间居高不下，而当地的房屋租金却没有随之变动、赐予房价有效支撑，致使“租售比”出现紧要的不协调时，就说明该地区房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象，此时楼市是非理性的、非安康状态的依据市场经济兴旺国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系在我国，租赁市场较为兴旺的深圳“租售比”是1∶200左右，上海二手房租售价格比在1∶150~200之间，杭州那么到达了1∶300以上依据专家看法,比拟安康的比例关系是1/180左右)市场部也对这一问题进展了初步的调查，结果形成了《分区域租售比表》，从初步调查的结果可以计算：济南目前新居的“价格租售比”约为1/205因为调查中采集的是“套内建筑面积”，而非“套内运用面积”，会使结果略偏小，加之测算口径不一〔正确的租售比应包括一、二手商品住宅〕 第4页 共4页。