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1、最新资料推荐南京审计学院自学考试助学专业毕 业 论 文 题目：房地产企业的业绩分析 学生姓名： 汪枫 班 级： 12会审独本班 准考证号：013712405034 专 业： 会计与审计 指导教师： 华老师 二O一三年 六月 二十日一、引言我国房地产业自1998年复苏以来，全国房地产开发投资每年以超出20的速度增长，销售额的平均增长率更是达到了27以上，增长速度远高于GDP的增长。2003年房地产开发投资突破了1万亿元，同比增长297。2004年以来由于宏观调控因素的影响，房地产开发投资增长速度虽然逐月下降，但根据国家统计局统计数据，全国累计完成房地产开发投资6 055亿元，同比仍增长了286。
2、房地产业的繁荣局面吸引了越来越多的非房地产业上市公司介入其中，为已经红火异常的房地产业又加了一把柴。从1989年万科在深交所上市以来，经过十几年的艰难发展，截至到2004年8月，沪深两市共有房地产上市公司6l家，开发区类公司18家(参考天相行业分类)。在房地产业如此繁荣的情况下，房地产上市公司的经营情况又怎么样呢?本文将对房地产上市公司的整体经营业绩和风险情况做出分析，以期对上市房地产公司有一个清晰正确的认识。 从1998年到2001年，房地产上市公司平均每股收益从O179元下降到O157元、O141元、0073元；平均净资产收益率从735下降到了674、593、310。2002年，69家上市
3、公司的平均每股收益也仅为O10元；约有五分之一的公司利润总额是负值，利润额在2亿元以上的有4家，有14家利润是负值，还有几家的利润在零的边缘；净资产收益绝大多数都低于7。2003年，全国房地产业出现了高速增长，房地产投资首次超过了1万亿元，施工面积和竣工面积同比增长341和291；在此背景下，房地产上市公司总资产、主营业务收入、利润总额分别比2002年仅增加了153、94、149；利润总额比2002年平均增长了1408万元，然而资本成本较2002年平均增长了950万元，增长幅度超过了利润增长的幅度。2004年，按中报显示，业绩仍不容人乐观。对证券部门公布的投资价值在前十五位的公司进行统计，其净
4、资产收益率平均为807，平均每股收益为022元，低于同期沪深股市的平均水平，如果把所有房地产上市公司进行统计，将会更低。这两年房屋销售出现了较大程度的增长。截至2013年5月份，全国商品房销售面积累计达3.9亿平米，同比增长35.58%。1-5月份的销售高增长主要有两个原因：1、2012年同期的基数较低。2、1-5月份房屋成交延续了2012年的火爆行情。今年一季度末，房地产板块预收账款总额达5711亿元，与2012年年末相比增长16.07%，龙头公司预收款总额达3431亿元，同比增长16.45%。房地产板块预收款总额是2012年全板块结算收入的0.97倍，而龙头公司达1.27倍，处在历史相对高
5、位。此外，在市场一致预期2013年收入增长25%的前提下，目前重点公司预收款已锁定2013年业绩的90%，未来行业实现稳定增长有保障。若下半年行业供给和需求保持稳定，将为行业2014年业绩增长奠定基础；若下半年行业受资金紧张影响，供给和需求出现下降，由于上市公司大多为行业中的优秀公司，资金、品牌、管理水平等方面的优势将使其在行业调控和激烈的竞争中生存下去。而资金紧张、开发和管理能力较差的小型企业将可能加速退出市场，这将使大中型公司市场集中度提高，从而保持业绩稳定。二：知名企业业绩销售2013年，房地产市场延续了去年下半年以来的回暖态势，品牌房地产企业顺势在一季度加大推盘力度，率先抢占市场先机，
6、并凭借广泛的市场布局、丰富的产品结构与强大的品牌优势实现了销售业绩的高速增长，较早奠定了全年的业绩基础。中国指数研究院监测数据显示，销售业绩行业领先的52 家品牌房企中已有26 家在上半年销售额突破百亿，其中万科、绿地、保利、中海四家企业的销售额更是突破了600 亿的销售大关，而融创、碧桂园、华润等企业销售额则实现了50%以上的同比增长，发展势头良好。企业销售数据主要依据以下数据来源进行统计，具体以企业公告为准：1.CREIS 中指数据在各地的销售监测数据；2.企业已经发布的业绩公告；3.参考上年同期业绩和本年度总体经营情况进行的数据统计；4. 企业销售额以商品房为统计口径。品牌房企抢占市场先
7、机，销售业绩高速增长业绩：品牌房企业绩争先，十大品牌房企上半年销售业绩达历史最高水平2013 年上半年，品牌房地产企业依托广泛的市场布局、丰富的产品结构与强大的品牌效应，实现了良的销售业绩，为年度销售业绩的稳步提升奠定了良好基础。万科凭借其在全国范围内的广泛布局，及其长期所坚持的刚需产品定位持续获得市场关注，累计实现销售金额843 亿元，销售面积726 万平方米，行业领导地位持续稳固；绿地集团以653 亿元紧随其后，销售表现十分抢眼；保利地产通过均衡布局全国各大区域，重点深耕核心城市，并凭借其完善的产品线和灵活的销售策略在2013 年上半年共实现销售金额648亿元，销售面积581 万平方米，位
8、列第三；重点布局区域核心城市的中海地产，受益于一、二线城市房地产市场上半年的放量成交，销售业绩稳步增长，以643 亿元的销售业绩紧随其后，恒大则以470 亿元的销售额居于第五位。竞争格局：标杆企业市场地位更加巩固，企业竞争日趋激烈在房地产调控持续深入的背景下，行业龙头企业的市场份额进一步提升，且房地产企业之间的竞争亦日趋激烈。2013 年1-5 月份，万科、保利、中海三家房地产企业的市场份额分别为2.71%、1.98%，2.00%，2012 年末分别提升了0.52、0.41、0.61 个百分点，龙头企业规模优势进一步凸显。在万科、保利、中海、绿地四家企业上演第一梯队之间激烈角逐的同时，销售额在
9、300 亿以上的企业之间的竞争也日益强化。2013 年上半年，销售额在300 亿以上的企业由去年同期的6 家扩大至现在的9 家，华润、碧桂园、世茂三家房地产企业以50%左右的增长速度顺利跻身前十，且销售金额差距甚小。调控以来，华润置地加快布局全国，调整产品结构，加大中小户型刚需产品推盘力度，持续实现销售业绩的高速增长，2013年上半年，企业共实现销售金额348 亿元，较去年同期增长49.36%；碧桂园启动的“全民营销”策略有效促进了销售业绩的快速增长，2013 年上半年企业销售额同比增长速度高达97.81%。此外，佳兆业与融创等企业销售额同比增长50%以上，下半年的销售表现亦值得期待。以万科、
10、保利、中海、恒大等十大品牌房企为代表，进一步分析房地产企业2013 年上半年的销售变化态势：1 月份，房地产市场延续了2012 年以来的暖冬态势，十大品牌房企在传统销售淡季迎来了“开门红”，销售额均值高达82.52 亿元，为同期历史最高水平，较上年增长了214.47%，万科销售金额为190.7 亿元，融创、保利两家企业则实现了同比920.34%与580.34%的大幅增长，2 月份的销售业绩虽然环比有所回落，但销售金额均值仍同比大幅增长43.84%。3 月份，在各地“国五条”细则落实预期和推盘量加大、季节性回升等多重因素的带动下购房需求持续释放，十大品牌房企加大了推盘力度，销售业绩亦实现了同比大
11、幅增长，销售额增长速度继续保持在40%以上；4 月份以来，随着调控细则的进一步落实，房地产场进入常态发展，业绩增长速度进一步回落，2 季度十大品牌房企销售金额的同比增长速度基本保持在20%以下。从十大品牌房企产品结构和销售均价来看：随着房地产市场的持续回暖、企业去库存压力的不断减小，品牌房企在主攻刚需市场的同时，开始加推高端项目，中高端项目的热销有效促进了其在上半年的销售表现。此外，品牌房企还在上半年采取了“提价策略”，与上年同期的“以价换量”形成鲜明对比；1-5 月份，十大代表企业中仅保利、中海两家企业的销售均价出现结构型下调，其余8 家企业的均价涨幅均在5%以上，其中万科、龙湖、世茂三家房
12、地产企业的销售均价亦较上年同期增长了10%以上。1 十大企业包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖从十大品牌房企2013 年上半年的销售额增长速度来看，融创增速最快，达124.40%，成长能力领跑规模以上企业，而碧桂园2013 年上半年的销售额也较上年同期增长了一倍左右；此外，华润与世茂上半年的销售金额则较上年增长了50%左右；而万科、保利、绿城、龙湖等企业的销售业绩均保持在30%以上；仅一直保持稳健发展策略的中海地产销售额增长速度在20%左右。相对2012 年的全年销售业绩来看，除恒大目前的销售金额不足上年的40%以外，其余九家品牌房企的销售金额均已达到去年年度销
13、售业绩的50%左右。按照目前销售态势来看，十大品牌房企要实现全年销售业绩的稳定增长压力不大。品牌房企秉持“量入为出”拿地策略，投资节奏稳重有进。2013 年上半年，房地产企业资金状况有所缓解，1-5 月份，房地产开发企业到位资金45115 亿元，同比增长32.0%。其中，国内贷款8051 亿元，增长27.9%；利用外资、自筹资金分别同比增长18.2%和14.3%；定金及预收款则同比增长57.9%。可见，随着销售回款与国内贷款的相对充裕，房地产企业资金状况较为理想，从而引发了全国房地产市场的投资热情，2013 年1-5 月份全国房地产开发投资26798 亿元，同比增长20.6%。品牌房企在调控依
14、旧未见明显放松的背景下，依旧延续了“量入为出”、“稳中有进”的拿地策路：投资：拿地热情迅速回升，“量入为出”、稳中有进从十大品牌代表企业的新增土地规划建筑面积总量来看，品牌企业在土地市场延续2012 年下半年的积极态度，拿地面积和拿地金额均大幅增长。2013 年1-6 月份，共新增土地储备4012 万平方米，同比增长29.7%；逐月来看，由于2012 年1 月仅恒大一家企业拿下15 宗地块，共计840 万平方米（其中保定温泉旅游一宗地面积就超过 340 万平方米），因而较高的基数导致2013 年1 月份十家企业同比下降30.0%。尽管自2012 年底销售情况明显好转，但受季节性因素及“国五条”
15、调控政策对预期的影响，品牌房企一季度的总体拿地规模呈现缓速回升，同比增加7.1%；但四月份起逐步进入小高峰，二季度拿地规划面积总量则同比增长58.1%，拿地规摸显著增加。从品牌房企2013 年年初的计划拿地金额看，各企业拿地预期则较为谨慎。其中，中海地产计划拿地金额为240 亿元，虽略高于前四年均值，但低于2012 年实际拿地额；保利计划拿地金额为300 亿元，明显低于去年实际水平及四年来均值；世茂、雅居乐今年拿地计划有明显增加，主要原因在于去年拿地较少，需要补充土地储备，但仍低于近四年平均水平。从十家品牌企业土地购置金额的实际情况来看，品牌房企采取了“量入为出”的拿地策路，随着销售回流现金的状况来调整土地投资节奏。2012 年上半年，十家品牌企业土地购置金额占销售额比重为13.9%，下半年土地购置金额占销售额比重则上升至47.0%，在2012 年12 月达到高点。而2013 年一季度受国五条调控预期的影响，品牌房企土地投
