《房地产产权》PPT课件

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1、思考与思考与练习练习本章本章教学要求教学要求本章本章主要主要内容内容不动产经济学不动产经济学【教学目的和要求】【教学目的和要求】通过本章的学习使学生熟悉房地通过本章的学习使学生熟悉房地产产权的相关理论,掌握土地产权体系、土地所有权、产产权的相关理论,掌握土地产权体系、土地所有权、土地使用权相关理论及房屋产权相关理论土地使用权相关理论及房屋产权相关理论。【教学重点及难点】【教学重点及难点】土地所有权的权能构成、我国土土地所有权的权能构成、我国土地所有权和土地使用权的类型及特征、地役权和土地地所有权和土地使用权的类型及特征、地役权和土地抵押权的概念、房屋所有权的性质和房屋所有权取得抵押权的概念、房

2、屋所有权的性质和房屋所有权取得的途径等的途径等。【教学内容与时间】【教学内容与时间】 (4学时)学时) 。【教学方法与手段】【教学方法与手段】主要以多媒体教学为主,辅以课主要以多媒体教学为主,辅以课堂讨论和学生自学。堂讨论和学生自学。首页第八章第八章 房地产产权房地产产权第一节第一节 产权理论产权理论第二节第二节 土地产权土地产权第三节第三节 房屋产权房屋产权第四节第四节 国外房地产产权国外房地产产权首页第八章第八章 房地产产权房地产产权第一节第一节 产权理论产权理论一、产权的概念一、产权的概念 产权产权:是财产权或财产权利(:是财产权或财产权利(property rights)的简称。产)的

3、简称。产权是指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合,它是一定社会权是指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合,它是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现。具体讲,是的人与人之间财产关系的法律表现。具体讲,是对物品或劳务根对物品或劳务根据一定的目的加以利用或处置从而获得一定收益的权利。据一定的目的加以利用或处置从而获得一定收益的权利。 产权可分为产权可分为:所有权、用益权和:所有权、用益权和信托信托。房地产信托房地产信托(一)完全产权概念(一)完全产权概念:一项完全产权是指对某一财产具有可以完:一项完全产权是指对某一财产具有可以完全实施的排他性的使用及收益权、自由的转让权,否则,该产权全实施的排他

4、性的使用及收益权、自由的转让权,否则,该产权就是不完全的或者说是残缺的。就是不完全的或者说是残缺的。(二)交易费用(成本):(二)交易费用(成本):是指在产权交易过程中,寻求买方或是指在产权交易过程中,寻求买方或卖方、买卖双方谈判、签订合同、履行合同等方面的费用。卖方、买卖双方谈判、签订合同、履行合同等方面的费用。(三)科斯定理(三)科斯定理二、产权与经济效率二、产权与经济效率 假定一个工厂周围有假定一个工厂周围有5 5户居民户,工厂的烟囱排放的烟尘因为户居民户,工厂的烟囱排放的烟尘因为使居民户晒在户外的衣物受到污染而使每户损失使居民户晒在户外的衣物受到污染而使每户损失7575美元,美元,5

5、5户居民户居民总共损失总共损失375375美元。美元。 解决此问题的办法有三种:解决此问题的办法有三种: (1 1)一是)一是在工厂的烟囱上安装一个防尘罩,费用为在工厂的烟囱上安装一个防尘罩,费用为150150美元;美元; (2 2)二是)二是每户有一台除尘机,除尘机价格为每户有一台除尘机,除尘机价格为5050元,总费用是元,总费用是250250美元;美元; (3 3)三是)三是每户居民户有每户居民户有7575美元的损失补偿。补偿方是工厂或者美元的损失补偿。补偿方是工厂或者是居民户自身。是居民户自身。 假定假定5 5户居民户之间,以及居民户与工厂之间达到某种约定的户居民户之间,以及居民户与工厂

6、之间达到某种约定的成本为零,即交易成本为零,在这种情况下:成本为零,即交易成本为零,在这种情况下:(1 1)如果法律规定工厂享有排污权如果法律规定工厂享有排污权(这就是一种产权规定),(这就是一种产权规定),那那么,居民户会如何选择?么,居民户会如何选择?(2)如果法律规定居民户享有清洁权如果法律规定居民户享有清洁权(这也是一种产权规定),(这也是一种产权规定),那么,工厂会如何选择?那么,工厂会如何选择?科斯定理科斯定理实例分析实例分析 如果法律规定工厂享有排污权(这就是一种产权规定),如果法律规定工厂享有排污权(这就是一种产权规定),那那么,居民户会选择每户出资么,居民户会选择每户出资30

7、美元去共同购买一个防尘罩安装在美元去共同购买一个防尘罩安装在工厂的烟囱上,因为相对于每户拿出工厂的烟囱上,因为相对于每户拿出50元钱买除尘机,或者自认元钱买除尘机,或者自认了了75美元的损失来说,这是一种最经济的办法。美元的损失来说,这是一种最经济的办法。 如果法律规定居民户享有清洁权(这也是一种产权规定),如果法律规定居民户享有清洁权(这也是一种产权规定),那么,工厂也会选择出资那么,工厂也会选择出资150150美元购买一个防尘罩安装在工厂的烟美元购买一个防尘罩安装在工厂的烟囱上,因为相对于出资囱上,因为相对于出资250250美元给每户居民户配备一个除尘机,或美元给每户居民户配备一个除尘机,

8、或者拿出者拿出375375美元给每户居民户赔偿美元给每户居民户赔偿7575美元的损失,购买防尘罩也是美元的损失,购买防尘罩也是最经济的办法。最经济的办法。 因此,在交易成本为零时,无论法律是规定工厂享有排污权,因此,在交易成本为零时,无论法律是规定工厂享有排污权,还是相反的规定即居民户享有清洁权,最后解决烟尘污染衣物导还是相反的规定即居民户享有清洁权,最后解决烟尘污染衣物导致致375375美元损失的成本都是最低的,即美元损失的成本都是最低的,即150150美元,这样的解决办法美元,这样的解决办法效率最高。效率最高。 通过以上例子就说明,在交易成本为零时,无论产权如何通过以上例子就说明,在交易成

9、本为零时,无论产权如何规定,资源配置的效率总能达到最优。这就是规定,资源配置的效率总能达到最优。这就是“科斯定理科斯定理”。案例案例 1:假定有甲、乙两宗土地,甲土地上建筑物高度的假定有甲、乙两宗土地,甲土地上建筑物高度的变化会影响乙土地的风景,从而影响乙的价格。变化会影响乙土地的风景,从而影响乙的价格。0 d e b c甲土地上建甲土地上建筑物高度筑物高度cbeda总损失或收益总损失或收益乙的土地乙的土地甲的土地甲的土地大海大海不同产权安排下房地产开发效益的变化不同产权安排下房地产开发效益的变化甲总收益甲总收益乙总损失乙总损失产权学派经典案例产权学派经典案例产权学派经典案例产权学派经典案例案

10、例案例 2:养牛人与农夫的故事养牛人与农夫的故事(走失的牛损坏邻近土地谷物生长)(走失的牛损坏邻近土地谷物生长)考虑损坏的相互性,关键是:避免更大的损害。例如:考虑损坏的相互性,关键是:避免更大的损害。例如:牛群头数牛群头数年谷物损失(吨)年谷物损失(吨)每增加一头牛的谷物损失(吨)每增加一头牛的谷物损失(吨)1 11 11 12 23 32 23 36 63 34 410104 4此外,修栅栏的成本为此外,修栅栏的成本为9 9元,谷物为元,谷物为1 1元元/ /吨吨(1 1)将产权界定给农夫(即养牛人无权让牛吃农夫的谷物)将产权界定给农夫(即养牛人无权让牛吃农夫的谷物)若追加生产第若追加生产

11、第4 4头牛的价值头牛的价值= =追加成本(包括追加成本(包括4 4元赔偿)元赔偿) 这意味着:牛的最优产量是这意味着:牛的最优产量是 4 4 头。头。 则这时:养牛人是选择修栅栏还是赔偿?则这时:养牛人是选择修栅栏还是赔偿? 。若牛的最优产量是若牛的最优产量是3 3头,则牛夫又如何选择?头,则牛夫又如何选择? 。(2 2)将产权界定给养牛人(即养牛人有权让牛吃农夫的谷)将产权界定给养牛人(即养牛人有权让牛吃农夫的谷物)物)与情况(与情况(1 1)一样。)一样。产权学派经典案例产权学派经典案例案例案例 2:4修栅栏修栅栏赔偿赔偿科斯第一定理:科斯第一定理:交易成本为零时,只要产权界定清楚,而交

12、易成本为零时,只要产权界定清楚,而无论是如何界定的,市场运行的最终结果都是一样的,且无论是如何界定的,市场运行的最终结果都是一样的,且达到达到帕累托最优帕累托最优。科斯第二定理:科斯第二定理:交易成本大于零时,不同的产权安排会有不交易成本大于零时,不同的产权安排会有不同的交易成本,因而,最初的产权界定会影响到市场配置资同的交易成本,因而,最初的产权界定会影响到市场配置资源的效率。源的效率。 由于存在交易成本,因而初始产权的界定应在兼顾公平由于存在交易成本,因而初始产权的界定应在兼顾公平的同时,最大限度地降低交易成本。要注意的是,产权的安的同时,最大限度地降低交易成本。要注意的是,产权的安排只是

13、整个社会制度体系中的一个方面,除了考虑经济效益,排只是整个社会制度体系中的一个方面,除了考虑经济效益,还要与社会道德及伦理等价值体系和谐一致,才能够得到有还要与社会道德及伦理等价值体系和谐一致,才能够得到有效实施。效实施。 科斯定理科斯定理第一节第一节 产权理论产权理论三、产权的演变三、产权的演变 在简单的商品经济条件下,形成了罗马法的在简单的商品经济条件下,形成了罗马法的“个人本位个人本位”的立的立法思想和绝对所有权原则。一方面,它强调所有权,承认个人所有法思想和绝对所有权原则。一方面,它强调所有权,承认个人所有权的绝对性、排他性和永续性;另一方面,它强调对物的权的绝对性、排他性和永续性;另

14、一方面,它强调对物的“所有所有”,而不是对物的,而不是对物的“利用利用”。 所有权在立法中处于绝对的、中心的地位,主要表现在所有权在立法中处于绝对的、中心的地位,主要表现在:(1)所有权中心主义)所有权中心主义(2)一物一权原则)一物一权原则(3)绝对所有权原则)绝对所有权原则(4)所有权的弹力性和归一性)所有权的弹力性和归一性 产权的区分是社会发展的结果,不同的社会发展阶段和组产权的区分是社会发展的结果,不同的社会发展阶段和组织形式,产权的概念和结构不同。最具有特点的是罗马法的绝织形式,产权的概念和结构不同。最具有特点的是罗马法的绝对所有权、英美法的地产权、日耳曼法的所有权和权利束。对所有权

15、、英美法的地产权、日耳曼法的所有权和权利束。(一)罗马法的绝对所有权(一)罗马法的绝对所有权三、产权的演变三、产权的演变 地产权地产权是英美法中土地制度的基础是英美法中土地制度的基础。 1066年诺曼底公爵征服了英格兰后,英王变成了其全国土地的年诺曼底公爵征服了英格兰后,英王变成了其全国土地的唯一绝对所有权人。征服者威廉以唯一绝对所有权人。征服者威廉以“保有保有”的形式将英格兰土地授的形式将英格兰土地授予一批追随者、追随者又将土地以保有权形式授予一级领主,直至予一批追随者、追随者又将土地以保有权形式授予一级领主,直至最终佃户,最终佃户,形成一个金字塔式的等级结构形成一个金字塔式的等级结构。 罗

16、马法长期反对所有权的分离,英美法的土地保有推动了土地罗马法长期反对所有权的分离,英美法的土地保有推动了土地权利的分离趋势。权利的分离趋势。 在法律中,土地保有权的拥有者称为在法律中,土地保有权的拥有者称为土地持有人或租借人土地持有人或租借人。土。土地持有人所保有的土地权利的总和,叫做地持有人所保有的土地权利的总和,叫做地产权地产权。 地产权有两种形式地产权有两种形式:一种是自由保有的地产权,即为永业权一种是自由保有的地产权,即为永业权,主要有三类,即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地主要有三类,即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地产权。产权。另一种是租用保有地产权。也称为租业权另一种是租用保有地产权。也称为租业权,它是有一定期限,它是有一定期限的地产权,大部分依协议而产生。的地产权,大部分依协议而产生。(二)英美法的地产权(二)英美法的地产权 在英国、英联邦国家和地区,在英国、英联邦国家和地区,全部的土地从法律上都归英王或全部的土地从法律上都归英王或国家所有国家所有。也就是说英王是唯一的绝对的土地所有人,个人、企业。也就是说英王是唯一的绝对的土地所有人,个人、企业和

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