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1、2012-5浙江精锐房地产营销代理有限公司聊城农产品物流交易中心市调报告1聊城艾科农业科技发展有限公司Part1 市场分析一、聊城城市概况二、周边城市概况三、聊城主要专业市场分布四、聊城商业市场分布五、聊城住宅市场分布Part2 竞争分析一、本地市场竞争分析二、外地市场竞争分析Part3 目标客群分析一、客户构成分析二、客户特征与需求分析Part4 项目研究一、项目本身研究二、swot分析三、项目价值体系2聊城艾科农业科技发展有限公司PART1市场分析一、 聊城城市概况二、聊城周边城市概况三、聊城主要专业市场分布3聊城艾科农业科技发展有限公司3四、聊城商业市场分布五、聊城住宅市场分布聊城艾科农
2、业科技发展有限公司1.聊城农业资源 聊城是农业大市，是中国重要的商品粮、优质棉、蔬菜、果品、畜禽生产基地和农副产品深加工和出口基地。依托丰富的物产资源，围绕农副产品精深加工、储藏、运销、发展起来各类农业产业化龙头企业1472家。拥有国际领先的加工设备，广大的海内外市场，是肯德基等世界知名快餐店的原料采购基地。肉牛出品居山东省第一位，肉鸡饲养、加工、出口居山东省第二位。果品、果汁、食用菌和速冻脱果蔬产品销往五大洲40多个国家。无公害蔬菜种植面积达100万亩，食用菌栽培面积达全国首位，久负盛名的冠县鸭梨种植面积达60万亩，为全国之最。蔬菜瓜类产量与潍坊市几乎持平，人均蔬菜占有量1533.7公斤，居
3、全省第一位，蔬菜种植面积239.9万亩，总产853.1万吨，均居全省第三位。粮食、棉花等产品在全国也占有相当大的比重。一、聊城城市概况4聊城艾科农业科技发展有限公司2. 聊城地理位置 鲁西聊城，位于山东、河北、河南三省交界处，属地处东部经济发达地带和中部经济欠发达地带结合部，是中国能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。聊城引华东，控中原，既可利用东部沿海的先进技术，还可利用西部省份的丰富资源，不仅起着带动鲁西经济发展的中心作用，而且也是与山西、河北等内陆省份进行经济、技术、文化交流的重要通道和东部经济西移的桥头堡。 山东省河北省河南省聊城5聊城艾科农业科技发展有限公司 聊城全市总面
4、积8715平方公里，市境地处黄河冲击平原，地势西南高、东北低。辖冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、东昌府区、经济技术开发区，代管省辖市临清市，下辖126个乡、镇、办事处，6516个村委会。 2011年末，全市户籍人口604.22万人，比上年增加5.98万人，增长0.5%。人口密度每平方公里640人。少数民族38个，约有6.73万人。3. 聊城行政区划6聊城艾科农业科技发展有限公司4. 聊城交通脉络 聊城是山东省交通最发达的城市之一，京九铁路、邯济铁路、济馆高速公路在此交汇，是连接东西南北的重要交通枢纽。聊城铁路编组站是京九线上的4大编组站之一。从聊城出发，1小时到达济南空港，4小时到达青岛海
5、港，3.5小时即可到达北京。 7聊城艾科农业科技发展有限公司5. 聊城总体规划根据城市规划布局，城市建设用地以东扩、南展为主，西、北适当完善 本案8聊城艾科农业科技发展有限公司城市布局结构一城：即整个聊城市城区 五区：中心区、开发区、商业 工贸区、文化行政新 区、西部能源仓储区形成“一城五区”的布局。规划建成区范围东到东外环路，南至南外环路 本案9聊城艾科农业科技发展有限公司聊城经济开发区 聊城经济开发区位于徒骇河以东，是聊城市区的重要组成部分，以高新技术、外向型经济、教育科研和生活居住为主的经济技术开发区。规划建设用地20.85平方公里，规划人口18.0万。规划布局分为两大片区，中华路东侧以
6、外向型工业和高新技术产业为主；西侧则以生活居住、科研教育、商贸服务等为主。 徒骇河10聊城艾科农业科技发展有限公司6. 聊城经济环境 2009年：全市实现生产总值（GDP）1375.92亿元，按可比价计算，比上年增长 13.2%其中，第一产业增加值198.63亿元，增长4.0%；第二产业增加值808.46亿元，增长15.4%，其中工业实现增加值752.22亿元，增长15.0%；第三产业增加值368.84亿元，增长12.9%。三次产业比例由上年的14.9：59.0：26.1调整为14.4：58.8：26.8。人均生产总值达到24613元（按年均汇率折算为3603美元），按可比价计算增长12.5%
7、。 2010年：全市实现生产总值（GDP）1606.51亿元，按可比价计算，比上年增长13.1%。其中，第一产业增加值221.64亿元，增长4.3%；第二产业增加值935.70亿元，增长13.9%，其中工业实现增加值865.64亿元，增长13.7%；第三产业增加值449.17亿元，增长15.7%。三次产业比例由上年的14.4：58.7：26.9调整为13.8：58.2：28.0。人均生产总值达到27747元（按年均汇率折算为4345美元），按可比价计算增长11.2%。 2011年：全市生产总值达到1905.2亿元，年均增长12.9%，高于全省平均水平1.1个百分点，人均生产总值迈上3万元台阶；
8、地方财政收入96.6亿元，年均增长22.9%,高于全省平均水平3个百分点；社会消费品零售总额630亿元；本外币存贷款余额分别达到1366.6亿元、1110.7亿元。各县（市、区）竞相发展，茌平跨入全国百强县行列。11聊城艾科农业科技发展有限公司2008年2009年2010年GDP（亿元）1252.571375.921606.51增长率（100%）1313.213.1人均GDP（元）225562461327747增长率（100%）12.312.511.2图表：聊城近几年GDP统计小结：聊城市经济环境逐年优化，特别是民营经济发展增速加快，所占的产业比重进一步提高，聊城市经济的快速发展，使得该地区发
9、展潜力增大，投资人的投资欲望增强。12聊城艾科农业科技发展有限公司7. 聊城政策背景 聊城市十二五期间的战略中心是建设“中国有机之都”，使聊城成为国内外知名的有机农产品的研发中心、交易中心、物流中心、价格形成中心、品牌集聚中心、总部集聚中心和国际贸易中心。为实现这些目标，聊城将全力实施“六个一工程”：建设 1个完整的有机农产品产业链；建设10个有机农业示范园；培育100个有机农业高科技企业；培育1000个有机农业合作社；培训10000名有机农业经纪人；促成100万农民直接受益。 聊城艾科农业科技发展有限公司1. 聊城周边主要农产品交易城市概况1.1 以蔬菜为主导农产品流通潍坊寿光市潍坊寿光市代
10、表性市场寿光蔬菜交易市场。潍坊市位于山东半岛中部，是一个农业大市，是山东省农副产品集中产区之一。全市已开成粮食、棉花、油料、烟草、蚕茧、果品、水产品、蔬菜、食用菌、花卉、肉鸡等16个具有一定商品优势和市场潜力的技术产业重点产品，建成各类龙头企业1200多家，建成了寿光蔬菜、诸城肉鸡、安丘蜜桃、青州食用菌、昌乐西瓜和肉鸡等一大批名优特稀农产品生产基地。6个县市区全部达到小康县标准。二、聊城周边城市概况14聊城艾科农业科技发展有限公司济南市1.2 以水产、肉类为主导农产品流通济南15 济南是中国东部沿海经济大省-山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿
11、海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。 代表性市场山东济南维尔康肉类水产综合批发市场为山东省最大的肉类水产综合批发市场，汇集600多家肉类、水产客商，集生猪交易、屠宰加工、生鲜肉批发、水产销售于一体，日交易生猪5000头以上，占省会济南肉类供应的90，其余产品远销天津、北京等地；水产日吞吐量1200吨以上，全省第一，被省政府列为全省“菜篮子”工程重点建设项目之一。 聊城艾科农业科技发展有限公司1.3 以瓜果为主导农产品流通淄博 淄博位于山东中部鲁中山区与鲁北平原的交接地带，区位优势独特，南连泰山，北靠黄河，东临潍坊，西接泉城济南。淄博是山东省重要的交通枢纽城市，铁路
12、贯通，公路纵横，交通方便，是国务院批准的山东半岛经济开放区城市。 代表性市场淄博鲁中果品批发市场， 年销售总量达17亿公斤，年交易额12亿元，辐射二十多个省、市、国家和地区，经营情况较好。淄博市16聊城艾科农业科技发展有限公司临沂市1.4 以土特产为主导农产品流通临沂市临沂市位于山东省的东南部，东部连接日照，地近黄海，西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。地跨东经117度24秒119度11秒，北纬34度22秒36度22秒，南北最大长距228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省面积最大和人口最多的地级市。 代表性市场华东土产杂品市场，占地200亩，建筑面积20万，容纳
13、客户1600多家，是集经营、仓储、停车、餐馆、住宿、娱乐于一体的“六配套”市场。年交易额20多亿元，利税2000多万元，是目前全国规模最大的土产杂品市场。17聊城艾科农业科技发展有限公司聊城周边城市农副产品特色分布情况： （1）济南市：明水香稻、龙山小米、章丘大葱、白莲藕、小白梨、黄河鲤鱼、平阴玫瑰、长清木鱼石、福牌阿胶、章丘黑陶油旋 （2） 青岛市：青岛啤酒、崂山矿泉水 高梁饴（饴糖） 贝雕 崂山绿茶 大泽山葡萄 珍珠制品 钙奶饼干 华东薏丝琳干白葡萄酒 即墨老酒 海鲜 （3） 淄博市：周村烧饼、博山豆腐箱、酥锅、油粉、2. 聊城周边城市农副产品流通介绍18聊城艾科农业科技发展有限公司（4）
14、 枣庄市：软籽石榴、榴叶茶、挎包火烧、一只烛大萝卜、黑香稻、阴平毛笔、地瓜枣、滕县土豆 （5） 东营市：黄河刀鱼、广饶肴驴肉、齐笔、洼地绵羊、渤海黑牛、渤海马、王王刀 （6） 烟台市：烟台苹果、烟台大花生、张裕葡萄酒系列、莱阳梨、福山大樱桃、龙口粉丝、莱州月季、莱州大理石、莱州毛笔、福山无花果、招远黄金、龙口草莓、莱州湾大螃蟹、长岛海参、鲍鱼、对虾、海胆、扇贝 莱阳梨、大樱桃、无花果、 19聊城艾科农业科技发展有限公司（7） 潍坊市：渤海对虾、潍坊萝卜、风筝、高密菜刀、青州蜜桃、寿光蔬菜、昌邑镜框、朝天锅、杨家埠木版年画、安丘蜜桃、坊子白酒、景芝白干、昌乐西瓜、沂山丹参 。青州弥河银瓜。青州花
15、卉 昌邑银鱼 （8） 济宁市：微山麻鸭、微山湖松花蛋、鱼台大米、金乡大蒜、四鼻孔鲤鱼、微山湖莲藕、玉堂酱菜 （9） 泰安市：肥城桃、泰山灵芝、泰山赤鳞鱼20聊城艾科农业科技发展有限公司龙山副食品批发市场聊城交运大市场香江光彩大市场鲁西瓜果蔬菜批发市场绿康瓜果批发市场光明蔬菜批发市场本案本案柳柳园园路路绿康瓜果批发市场光明蔬菜批发市场香江光彩大市场聊城交运大市场龙山副食品批发市场鲁西瓜果蔬菜批发市场三、聊城专业市场分布21聊城艾科农业科技发展有限公司221.香江光彩大市场聊城艾科农业科技发展有限公司地理位置建设西路与卫育路交叉口西北角经营年限70年产权商铺，项目体量占地1100亩，商铺6503套
16、，摊位762辐射区域山东、河北、河南、山西及全国商家渠道聊城本地区及周边省市租金，售价0.41.4元/天产品类别服装鞋帽、轻纺、小商品、日杂百货、副食、建材装饰材料、家电、五金机电、汽车、农机营业状况2002年开业物流情况-总体评价华北地区最大的现代化商贸物流批发基地聊城艾科农业科技发展有限公司232.光明农贸蔬菜批发市场地理位置柳园北路与济聊高速交界处西北角经营年限50年项目体量辐射区域聊城区域商家渠道聊城本地及周边各城镇租金、价格0.28-0.5元/天产品类别蔬菜、调味品（以蔬菜理货、物流为主）营业状况良好物流情况良好总体评价整体形象杂乱、功能单一，无规范的管理制度及团队聊城艾科农业科技发展有限公司243.绿康瓜果批发市场地理位置柳园北路以西、周公河以南经营年限50年项目体量辐射区域聊城区域商家渠道聊城本地及周边各城镇租金、价格0.28-0.5元/天产品类别瓜果营业状况良好物流情况良好总体评价针对果品，功能相对比较完善,拥有香蕉房、仓储等功能空间聊城艾科农业科技发展有限公司地理位置柳园北路高架桥以北，公交水果市场站经营年限1990-2012项目体量辐射区域北京，安徽，河北，江苏，河
