地产项目成本优化总结课件

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1、地产项目成本优化总结汇报人姓名2019/4内容提要内容提要1路网路网规规划划优优化化2停停车规车规划划优优化化3配套及商配套及商业优业优化化4组团组团配置配置优优化化5土石方土石方优优化化6临时设临时设施施优优化化7产品选型产品选型8方案方案选选型型优优化化9地下室地下室优优化化10其他其他11外外墙墙装装饰优饰优化化12节能节能方案方案优优化化13结结构方案构方案优优化化14供供电电方案方案优优化化15供水供水方案方案优优化化16消防方案消防方案优优化化17水处理方案水处理方案优优化化18景景观观方案方案优优化化19智能化工程智能化工程优优化化20小区小区围墙设计优围墙设计优化化路网规划优化

2、1 1、路网布置路网布置 优化原理或经验：道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支 成本优化原则：减少路网的不合理曲线和弯折2 2、出入口布置出入口布置 优化原理或经验：每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用，并且此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。成本优化原则： 满足消防、交通流向疏导等前提下 ，应尽量减少出入口。既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。3 3、道路宽度道路宽度 优化原理或经验：道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积

3、、增加建设用地、节约成本开支的作用。 成本优化原则：在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节约建设用地。1、注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道较车行道节约占地；2、通过设置单车行道会车区，可以有效地满足消防验收需要。停车规划优化1 1、停车场提地利用停车场提地利用 优化原理或经验：在项 目停车位规划要求数量一定的情况下，地下停车位与地面停车位是一个此消彼涨的关系，而地下车位的建造成本远高于地面车位。因此，在规划阶段科学而又尽可能的利用好土地，合理安排地面停车，可大幅的节约成本。 成本优化原则： （1）地面露天车位最大化； （2）地面停车按照最大边线原则布置；2 2、停车方式

4、停车方式 优化原理或经验：同样一块停车面积内，科学地规划停车方式与不合理的停车方式设计所能得到的有效车位数量是有很大差别。同样，从地面到地下各种停车位的建造成本有也巨大的差别。 成本优化原则： （1）车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大； （2）车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位首层架空车位地上独立车库半地下车位地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑3 3、停车位体型控制停车位体型控制 优化原理或经验：建筑高度越高成本越高，因此对停车位高度应有所关注。在满足停车要求的前提下，单个车位面积越小，同样范围内排布车位数量越多。 成本优化原则： （1） 停车位高度； （2） 单个车

5、位面积4 4、车位设置车位设置 优化原理或经验：当小区地下室面临是建一个大地下室方案选择的时候，以下的要点是必须把握的：集中设置地下室不仅可以节约地下室基坑和自身建造费用、减少车库出入口设置，还能更有效地组织停车。 成本优化原则： （1）车库宜集中设置，减少建造成本； （2）机械车位及地下车库高度预留配套及商业优化1 1、配套面积控制配套面积控制 优化原理或经验：配套成本都需要由可销售的产品来承担，因此控制配套面积是控制配套成本的最关键点。 成本优化原则： （1）会所面积优化； （2）学校面积优化； （3）物业用房面积优化； （4）架空层面积优化；2 2、商业商业 优化原理或经验：建造的商业面

6、积过多同时无法实现完全销售无疑是成本的浪费而且会带来后期长期的维护费用支出，建造的商业面积过少显然不利于实现项目利润的最大化。 成本优化原则： （1）商业面积控制； （2）商业布局优化；组团配置优化1 1、合理确定组团大小合理确定组团大小 优化原理或经验：组团大小对成本的影响要点是：1）每个组团一般需要1-2个出入口；2）每个组团均有围墙；3）每个组团均要考虑消防要求；4）每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。现实中的经验是：如果组团布置过小，则上述费用均大幅增加；如果组团布置过大，可能的物业服务能力跟不上。 成本优化原则：合理确定组团规模，避免组团规模过小。2 2、合理布置组团出入口合理

7、布置组团出入口 优化原理或经验：如果能由一个物业管理人员同时管理集中布置的若干个出入口，可以减少后期小区管理费用。 成本优化原则：相对集中布置出入口。土石方优化1 1、按原有地势规划按原有地势规划 优化原理或经验：土方工程中的任何多余耗费均可以视为“无效成本”，优化土方工程方案的最基本原则就是：动土量最少。尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量。 成本优化原则：按原有地势排布产品，使动土量最小。2 2、场内土方平衡场内土方平衡 优化原理或经验：外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，应尽可能减少土方外运及外购量。 成本优

8、化原则：尽可能使场地土方挖填平衡，减少外运（购）土量。3 3、规划场地标高规划场地标高 优化原理或经验：项目场地标高的确定直接影响场地内土方工程量，标高一旦确定则场地土方量确定，同时局部影响建造成本。 成本优化原则：根据原有地形、管网布置情况、道路情况合理制定场区标高。4 4、关注排水坡度关注排水坡度 优化原理或经验：雨水和污水均为无动力排水，由排水坡度决定。对于长距离的排水，排水坡度的大小及决定相应地面的标高点。 成本优化原则：大量填土地块，考虑降低排水坡度减少添土量5 5、关注排水泵站关注排水泵站 优化原理或经验：排水泵站是指利用泵的动力将低洼地区经收集的污水提升到其下游排水系统中，从而降

9、低低洼区土场地标高。排水泵站需要长期维护费用。 成本优化原则：大量填土地块，考虑排水泵站的长短期成本与土方回填成本比选临时设施优化1 1、临时设施的排布临时设施的排布 优化原理或经验：对临时设施的布局要求是：科学布局、减少搬迁、避免重复工作。临时设施仅在建造过程使用，与最终交付客户的产品无直接关系，若不进行科学的布局与计划，则宜造成拆除与重复建设。 成本优化原则：避免临时办公室、施工生活区、项目临水、临电的重复建设2 2、临时道路设置临时道路设置 优化原理或经验：出于文明施工要求，项目开发过程中的临时道路往往也被要求建设为混凝土路面，同时由于其上部载重，其基层做法也有较高要求。因此，完全可以考

10、虑将临时道路与后期永久道路结合起来。 成本优化原则：尽量安排永久道路与临时道路的综合使用产品选型1 1、成熟产品选用成熟产品选用 优化原理或经验：使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建造成本。 成本优化原则：尽量选用成熟产品2 2、可售比控制可售比控制 优化原理或经验：未经过市场的科学判断的大赠送面积建筑形式，会出现很大成本风险。 成本优化原则：建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小，而不是根据销售提供的建筑赠送面积。对要求随楼附送的面积，应有书面的科学的市场分析。方案选型优化1 1、建筑体形建筑体形 优化原理或经验：建筑外部体形的长宽比例

11、、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。 成本优化原则：高层建筑单体应选择对称形式；地层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求2 2、优化外挑外挂构件优化外挑外挂构件 优化原理或经验：合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素质，繁琐和过分复杂的外挑外挂件则不仅在建筑上显得多余，而且增加成本支出。 成本优化原则：精减过度的外挑外挂构件，形成建筑和成本的双赢。3 3、山地建筑山地建筑 优化原理或经验：山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。 成本优化原则： （1）根据山体高差确定产品类型。 （2）山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。

12、赢。4 4、简化屋顶造型简化屋顶造型 优化原理或经验：坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差异，如何对比选型应予考虑。 成本优化原则：既有经济性的比选又满足建筑的要求。地下室优化1 1、控制地下室面积控制地下室面积 优化原理或经验：地下室造价高昂，对建造地下室的要求是：在满足人防要求的前提下能少建则少建。 成本优化原则：严格控制地下室面积。2 2、控制地下室层高、控制地下室层高 优化原理或经验：在地下室层数确定的情况下，地下室层高是决定地下室埋深的主要因素，控制层高能够减少埋深，从而降低地下室结构成本。地下室层高的确定一方面需考虑地下室停车和设备放置的需要，另一方面应考虑

13、机械车位设置的可能性。 成本优化原则：严格控制地下室层高。3 3、减少地下室层数、减少地下室层数 优化原理或经验：地下室层数、层高以及室外地坪标高共同决定地下室埋深，从而影响地下室建造成本。如果通过对地下停车布置的优化，能在两（一）层地下室内解决三（二）层地下室的停车要求，无疑应减少地下室层数。 成本优化原则：严格控制地下室层数。4 4、简化地下室排水、简化地下室排水 优化原理或经验：地下室内排水通过建筑找坡实现，将地面水收集到排水沟。由于地下室面积较大，建筑找坡需进行大量混凝土浇注，费用昂贵。 成本优化原则：在满足设计要求的前提下，取消或简化地下室建筑找坡层。其他1 1、边坡支护优化边坡支护

14、优化 优化原理或经验：在山地或坡地中使用较多，由于其对形成产品无直接作用，因此应考虑采用最经济而可靠的边坡支护形式。常见的边坡支护形式有毛石砌筑、钢筋混凝土挡墙、普通锚杆、预应力锚杆、花管注浆、喷锚护壁、自然放坡。 成本优化原则：在可靠方案的基础上，通过经济性比选，采用最经济的边坡支护方式。2 2、层高优化层高优化 优化原理或经验：建筑层高直接影响建筑柱、墙体、垂直向管道管线的工程量，一般来说建筑物每增加0.1米，单层建筑成本增加2左右。在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大影响。 成本优化原则：控制层高。3 3、门窗面积优化门窗面积优化 优化原理或经验：同样面积的门窗造价远高于建筑外

15、墙造价，且直接影响建筑能耗。控制门窗面积不仅是建筑成本的要求，也是建筑节能的需要。 成本优化原则： （1）通过节能测算指标来控制窗墙比 ； （2）窗地比应不超过同类产品经验值；4 4、栏板栏杆优化栏板栏杆优化 优化原理或经验：栏杆作为建筑中的重要构件，但却往往容易被忽视，一方面应根据产品定位确定栏杆档次，另一方面应尽量使用标准化栏杆，提高采购效率并降低成本。 成本优化原则： （1）尽量形成标准化栏杆 ； （2）栏杆、栏板档次规范化；5 5、阳台露台屋面优化阳台露台屋面优化 优化原理或经验：标准化或有经验的阳露台做法是首选，这样可减少过程中及事后的损失。 成本优化原则：提供目前不同产品阳台、露台

16、、屋面具体做法及价格表，以便设计作为参考选择 。外墙装饰优化1 1、关注外墙装饰档次关注外墙装饰档次 优化原理或经验：鉴于对住宅而言外墙面积约等于建筑面积，外墙材料选型的造价差别对建筑单方造价影响颇大。 成本优化原则： （1）提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考 ； （2）以成熟产品外墙装饰用材比率作为控制 ； （3）关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议。2 2、关注外装材料适用性关注外装材料适用性 优化原理或经验：外墙材料的耐候性直接决定了其使用成本，不是所有的装饰材料均适合在外墙及室外使用，如钢质材料易锈蚀、木质材料易开裂、部分石材易风化等；选择外墙材料时需同时考虑其前期的投入成本和后期的使用维护成本。 成本优化原则：尽量减少后期维护成本较高的外装材料的使用。节能方案优化1 1、约束体形系数约束体形系数 优化原理或经验：体形系数是决定节能方案的最关键数据，不满足体形系数的要求即意味着将采用高成本的节能解决方案，但降低体形系数与建筑立面效果有一定冲突，因此体形系数是建筑方案中一个最棘手的问题。 成本优化原则：约束体形系数。2 2、控制合理的窗墙比控制合理的窗墙比 优化原理