新会计准则下的新会计准则下的房地产开发企业房地产开发企业(qy)(qy)财务报表分析财务报表分析第一页，共六十一页内容内容(nirng)提纲提纲A.财务报表总述财务报表总述 （P3-P10）B.财务报表介绍财务报表介绍B1 资产负债表资产负债表 （P12-P18）B2 损益表损益表 （P19-P24）B3 现金流量表现金流量表 （P25-P27）C.财务分析财务分析(fnx) （P29-P48）D.财务分析实例（华润置地）财务分析实例（华润置地） （P50-P59）2第二页，共六十一页 2 财务报表体系(tx)咨询师为什么需要看懂财务报表？咨询师为什么需要看懂财务报表？n与财务人员交流、访谈需要与财务人员交流、访谈需要n诊断的有效工具诊断的有效工具n了解企业绩效了解企业绩效(j xio)的有效途径的有效途径n认识客户企业的财务管理能力认识客户企业的财务管理能力n识别客户对咨询师的开放程度（识别报表的真实性）识别客户对咨询师的开放程度（识别报表的真实性）n了解客户企业与标杆的差距了解客户企业与标杆的差距n有助于战略梳理和绩效分解有助于战略梳理和绩效分解A、财务报表总述、财务报表总述3第三页，共六十一页。
2 财务报表体系(tx)A、财务报表总述、财务报表总述n财务报表是企业财务会计在会计期间结束以后，分期结算账目，编财务报表是企业财务会计在会计期间结束以后，分期结算账目，编制的会计报表它主要是总结各会计期间企业制的会计报表它主要是总结各会计期间企业经营活动经营活动的财务成果及的财务成果及期末状况期末状况n财务会计报表不仅能反映企业在整个财务报告期间内的财务会计报表不仅能反映企业在整个财务报告期间内的经营状况经营状况以及期初与期以及期初与期未的资产负债状况，而且能借助其评价企业的经营效率，找出企业未的资产负债状况，而且能借助其评价企业的经营效率，找出企业生产经营活动中生产经营活动中存在的问题存在的问题(wnt)n所以，财务报表是企业生产经营财务状况的历史所以，财务报表是企业生产经营财务状况的历史总结和记录总结和记录，也是企，也是企业业未来生产经营决策的现实依据未来生产经营决策的现实依据 什么什么(shn me)是财务报表？是财务报表？财务报表是用会计语言表述的企业经营状况财务报表是用会计语言表述的企业经营状况4第四页，共六十一页外部环境经营(jngyng)理念企业(qy)资源营销(yn xio)人力资源研发财务资产负债表现金流量表股东权益变动表损益表财务状况变动表经营活动财务报表 经营决策分析生产A、财务报表总述、财务报表总述企业经营与财务报表企业经营与财务报表回馈5第五页，共六十一页。
日记簿日记簿总分类帐总分类帐电子表格电子表格财务报表财务报表原始凭证原始凭证输入输入(shr)：行为：行为输出：财务输出：财务(ciw)成果成果A、财务报表总述、财务报表总述财务报表是如何财务报表是如何(rh)产生的？产生的？2 按时间顺序记流水按时间顺序记流水账账A 发生经济活动发生经济活动4 汇总各会计科目汇总各会计科目3 按性质过帐按性质过帐到到相关相关会计科目会计科目5 编制之财务报表编制之财务报表6第六页，共六十一页A、财务报表总述、财务报表总述财务报表的种类财务报表的种类(zhngli) n按照会计报表的编制时间按照会计报表的编制时间(shjin)，可以分为日报、周报、月报、季报、，可以分为日报、周报、月报、季报、半年报（或称中期报告）和年报半年报（或称中期报告）和年报 n按照会计报表各项目所反映的数字内容，可以分为个别会计报表和合并会计报表按照会计报表各项目所反映的数字内容，可以分为个别会计报表和合并会计报表n按照会计报表的服务对象，可以分为内部报表和外部报表按照会计报表的服务对象，可以分为内部报表和外部报表 n注意(zh y)：中外企业报告期不一致12月是中、美、英、比利时等国最普遍的财务年度终止时间，3月是日本和新西兰最普遍的终止时间，6月是澳大利亚最普遍的终止时间。
霍顿公司的财务年度终止时间是9月30日，帕尔迪的呢？7第七页，共六十一页A、财务报表总述、财务报表总述财务报表及相关财务报表及相关(xinggun)内容内容n资产负债表资产负债表 n损益表（利润表）损益表（利润表）n现金流量表现金流量表n财务报表附注（产品类型，业务区域、行业类别等）财务报表附注（产品类型，业务区域、行业类别等）n附属报表（附属报表，如固定资产折旧明细表、存货附属报表（附属报表，如固定资产折旧明细表、存货(cn hu)明细、明细、表、利润分配表）表、利润分配表）n重要事项披露（合并、并购、担保事项等）重要事项披露（合并、并购、担保事项等） 8第八页，共六十一页A、财务报表总述、财务报表总述三张三张(sn zhn)主要财务报表的勾稽关系主要财务报表的勾稽关系9第九页，共六十一页A、财务报表总述、财务报表总述新会计准则新会计准则n2006年2月15日财政部颁布了“新会计准则（38项）”，并规定上市公司自2007年1月1日起施行新会计准则，众多非上市企业在2008年采用新会计准则，可以预测，新会计准则将在全部企业内陆续推行咨询师将看到越来越多按照新会计准则编制的报表(bobio)n会计准则是进行会计核算工作的规矩，处理会计业务的准绳 n新会计准则统一了财务报表项目，改变了原先财务报表按行业分类的状新会计准则统一了财务报表项目，改变了原先财务报表按行业分类的状况况10第十页，共六十一页。
内容内容(nirng)提纲提纲A.财务报表总述财务报表总述 （P3-P10）B.财务报表介绍财务报表介绍B1 资产资产(zchn)负债表负债表 （P12-P18）B2 损益表损益表 （P19-P24）B3 现金流量表现金流量表 （P25-P27）C.财务分析财务分析 （P29-P48）D.财务分析实例（华润置地）财务分析实例（华润置地） （P50-P59）11第十一页，共六十一页B1、资产、资产(zchn)负债表负债表概念概念n功功能能提提供供企企业业在在某某一一特特定定时时点点所所拥拥有有的的全全部部资资产产、负负债债和和所所有有者者权权益益（自自有有资资本本）的的存存量量及及其其结构结构n作作用用有有助助于于了了解解某某一一时时(ysh)点点上上各各类类资资产产和和负负债债的的规规模模、结结构构及及其其数数量量对对应应关关系系，明明确确个个人人和和企企业业受受托托责责任任及及义义务务，作作出出基基于于优优化化结结构构、降降低低风风险险和和提提高高运运营营效效率率的的判判断断和和决决策策12第十二页，共六十一页完整(wnzhng)的财务报表需要有公司负责人、经理人及主办会计签章并加盖公章B1、资产、资产(zchn)负债表负债表结构结构表头表头：报表名称、编制：报表名称、编制(binzh)单位名称、日期、单位名称、日期、货币单位货币单位资产资产：资产是公司可以使用的经济资源，资产依其性质为区分：资产是公司可以使用的经济资源，资产依其性质为区分为流动资产、长期资产、固定资产及其它资产为流动资产、长期资产、固定资产及其它资产负债负债：以负债到期偿还日做分：以负债到期偿还日做分类，区分为流动负债及长期类，区分为流动负债及长期负债负债股东权益股东权益：企业净资产，其：企业净资产，其金额为股东原始投资加上累金额为股东原始投资加上累计盈余计盈余13第十三页，共六十一页。
货币资金 存货流动资产(lidng zchn)合计 长期投资 固定资产 无形资产 其它资产长期资产合计 流动负债(f zhi) 长期负债负债合计 实收(sh shu)资本/股本 资本公积 盈余公积 未分配利润所有者权益合计负债及所有者权益总计负债及所有者权益总计 资产总计资产总计 资产 = 负债 + 权益益资产资产负债负债权益权益=所有的钱 = 借來的钱 + 自己的钱B1、资产负债表、资产负债表会计恒等式会计恒等式资产负债表的左边表示资产的结构，右边表示资产的来源资产负债表的左边表示资产的结构，右边表示资产的来源14第十四页，共六十一页资产负债表中，表中，报表表(bobio)项目（目（报表表(bobio)科目）的排列特征科目）的排列特征n资产按流按流动性排列，流性排列，流动性性强的在先，流的在先，流动性弱的在后性弱的在后n负债按到期日的按到期日的远近排列，近者在先，近排列，近者在先，远者在后者在后n所有者所有者权益益则按永久程度排列，永久性大的在先，小的在后按永久程度排列，永久性大的在先，小的在后B1、资产负债表、资产负债表报表报表(bobio)项目特征项目特征15第十五页，共六十一页。
B1、资产、资产(zchn)负债表负债表流动资产项目流动资产项目流动资产指预计在一个正常营业周期中变现、出售或耗用，或者主要为交流动资产指预计在一个正常营业周期中变现、出售或耗用，或者主要为交易目的易目的(md)而持有，或者预计在资产负债表日起一年内变现的而持有，或者预计在资产负债表日起一年内变现的资产资产1.货币资金：包括现金和银行存款2.交易性金融资产： 为交易目的所持有的债券、股票、基金的公允价值3.应收账款：因销售产品和提供劳务而应向购买单位收取的各种款项4.其他应收款：除应收票据、应收账款、预付账款以外的其他各种应收、暂付款项包括：应收的赔款、罚款、内部单位或个人领用的备用金等当此项目有较大数额时，应向会计人员咨询5.存货：期末在库、在途和开发中的各项存货资产包括已开发产品、在建开发产品、土地储备、甲供材料等6.一年内到期的非流动资产：包括一年内到期的持有至到期投资、长期待摊费用和一年内可收回的长期应收款16第十六页，共六十一页B1、资产、资产(zchn)负债表负债表非流动资产项目非流动资产项目非流动资产指流动资产以外非流动资产指流动资产以外(ywi)的资产，不能在一年之内通过经济运作转化为可用资金的资产，不能在一年之内通过经济运作转化为可用资金的资产，区别流动资产和非流动资产的主要就是看能不能在一定的周期内（通常是一年）的资产，区别流动资产和非流动资产的主要就是看能不能在一定的周期内（通常是一年）把资产转变为流动的资金使用把资产转变为流动的资金使用1.可供出售金融资产：初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，主要包括股票、债券、基金等 2.持有至到期投资： 持有至到期投资，仅限到期日固定、可以固定金额或可确定金额收回的投资。
一般包括债券投资 、企业委托银行或其他金融机构向其他单位贷出的款项 3.长期应收款 ：融资租赁产生的应收款项和采用递延方式分期收款、实质上具有融资性质的销售商品和提供劳务等经营活动产生的应收款项 4.投资性房地产：为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产开发物业（即持有型物业，新会计准则前计入“库存”科目）5.在建工程：未完成的、以自用为目的的工程支出如万科2007年报的“东莞万科建筑研究基地”6.工程物资：指企业各项以自用为目的的工程尚未使用的工程物资的实际成本 7.开发支出研发过程中所使用资产的折旧、消耗的原材料、直接参与开发人员的工资及福利费、开发过程中发生的租金以及借款费用等 17第十七页，共六十一页B1、资产负债表、资产负债表负债负债(f zhi)及所有者权益项目及所有者权益项目1.预收款项：收入确认前的预售总额 2.其他应付款：主要包括土地增值税、股权转让款、购房诚意金、代收款、保证金、职工未按期领取的工资等3.长期应付款 ：指应付补偿贸易引进设备款和应付融资租入固定资产租赁费等4.专项应付款：企业取得政府作为企业所有者投入的具有专项或特定用途的款项5.预计负债：因对外提供担保、未决诉讼、重组义务、产品质量保证等或有事项可能产生的负债 6.实收资本：即资本金，实收资本应该等于企业的注册资本 7.资本公积：即股本溢价，接受捐赠以及资产重估增值价形成的资本8.盈余公积：企业依法从利润中累计计提的保留盈余，包括法定盈余公积和任意盈余公积18第十八页，共六十一页。
B2、损益表、损益表概念概念(ginin)n功能功能提供企业在某一特。