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1、商业资料商业资料, ,内部使用内部使用! ! 凤凰城凤凰城 社区商业项目策划社区商业项目策划在本案在本案, ,我们旨在阐述我们旨在阐述 做什么做什么? ?1342项目分析项目分析项目分析项目分析项目定位项目定位项目定位项目定位操作思路解码操作思路解码操作思路解码操作思路解码顺益街超市和运营公司介绍顺益街超市和运营公司介绍顺益街超市和运营公司介绍顺益街超市和运营公司介绍大盘典范大盘典范-碧桂园凤凰城碧桂园凤凰城 凤凰城诞生于2002年,位处#市增城区新塘镇,紧邻广深高速、广园快速路、广惠高速、107国道,交通便捷,到#天河中央商务区仅30分钟车程,独立交通中心每天发车300多班次,强势运输网络全
2、面覆盖珠三角主要城市,可迅捷到达周边重要交通枢纽. 以森林、湖泊、新城市 定位的凤凰城,拉开了#都市山水新城人居新模式序幕.在开发自然环境的同时,凤凰城坚持配套先行,一次成型的理念,开创出极具竞争力的城市级配套模式,让业主在纯美自然山水之中,也可以享受到城市级配套的城市生活,带动了整个#居住板块的东移. 2002年,凤凰城大型交通中心、康体中心、商业中心、大型超市等便已投入使用；2003年,超省一级标准的凤凰城中英文学校正式开学；以白金五星级标准建造,集商务、度假于一体的凤凰城酒店试业；2004年凤凰城大型商业配套东门商业广场启动；2005年,位于凤凰城入口处的#游乐第一村增城荔枝文化村隆重试
3、业；2006年凤凰城累计获得包括联合国全球人居环境幸福社区创新奖、中国社科院评选的中国百家经典楼盘、十大明星楼盘及和谐人居评鉴至尚园林、最佳居住楼盘等在内的许多大奖；2007年,主打年轻市场的美寓小镇闪亮登场,在五个多月时间里劲销2500套.可以说,随着开发进度的推进,凤凰城的生活环境已经越来越美,越来越舒适和方便,一座缤纷成熟的山水新城已经崛起在东#. 包括凤馨苑在内,凤凰城现已规划建成各具特色的15个独立苑区,包括：超豪别墅区凤凰苑,独立别墅区凤鸣苑、凤翔苑、凤湖苑、凤雅苑,联体别墅区凤泉苑、凤翠苑洋房凤仪苑、凤盈苑、凤岭苑、凤馨苑,双拼别墅区凤曦苑、凤林苑、凤曦西区和正在销售的映山别墅组
4、团,优雅洋房区以及专为外籍人士量身订造的凤凰岛国际租赁社区.数万业主在此安居乐业.五星级的凤凰城,开创#大型居住社区的新时代. 资料显示开盘至今销售约17000户,已入住约12000户,5年内计划居住约30000户. 本次引入大型商场的场地位于凤凰城的心脏地带-交通中心及商业中心内,就该苑区凤妍苑规划户数约3100户.社区内商用物业主要分布于交通中心及周边即凤妍苑合计约55000m2.其它少部份分别位于东门商业街18000m2和凤馨苑裙楼底商8800m2,现已全部售出. 本案属于大型社区商业中心本案属于大型社区商业中心, , 我们建议我们建议采用采用 商业服从整个社区的大盘思维原则商业服从整个
5、社区的大盘思维原则, ,首先考虑如何更好地提升整个社区的综合首先考虑如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活品质价值及居民生活品质, ,其次才是社区商业自其次才是社区商业自身价值的最大化身价值的最大化. .A:A:社区商业中心是大盘时代的产物；社区商业中心是大盘时代的产物；B:B:社区商业中心是社区商业最高组织形式；社区商业中心是社区商业最高组织形式；C:C:社区商业中心功能齐备社区商业中心功能齐备. . SWOTSWOT分析分析WW劣势劣势A A交通便利交通便利, ,未来发展趋势良好未来发展趋势良好. .B B大型社区大型社区, ,高端人群高端人群, ,巨大潜在消费力巨大潜在消费力. .C
6、 C地产品牌客户认可度商誉度极高地产品牌客户认可度商誉度极高. .D D统一经营管理更具品牌塑造性统一经营管理更具品牌塑造性. .E E规划设计商业面积相对集中规划设计商业面积相对集中. .T T威胁威胁OO机会机会S S优势优势A A住宅消费力暂未形成住宅消费力暂未形成. .B B项目商业气氛也处于萌芽状态项目商业气氛也处于萌芽状态. .C C社区商业操作难度较其它商业有一定难度社区商业操作难度较其它商业有一定难度. .D D项目商业部分知名度和口碑性不高项目商业部分知名度和口碑性不高. .E E体积相对较小体积相对较小, ,一定程度影响业态规划一定程度影响业态规划. .A A改变消费习惯需
7、要一定的时间做铺垫改变消费习惯需要一定的时间做铺垫. .B B社区商业操作较其它商业类型有一定不确社区商业操作较其它商业类型有一定不确定因素定因素. .C C大项目的投入大、周期长大项目的投入大、周期长. .D D邻近商圈成熟运营项目的威胁邻近商圈成熟运营项目的威胁. .E E宏观消费市场较之前有一定疲软现象宏观消费市场较之前有一定疲软现象. .A A众多高收入人群不断的迁入众多高收入人群不断的迁入. .B B对舒适购物环境、娱乐休闲等元素的对舒适购物环境、娱乐休闲等元素的渴求渴求. .C C附近没有可以提供消费的理想场所附近没有可以提供消费的理想场所. .1342项目分析项目分析项目分析项目
8、分析项目定位项目定位项目定位项目定位操作思路解码操作思路解码操作思路解码操作思路解码顺益街超市和运营公司介绍顺益街超市和运营公司介绍顺益街超市和运营公司介绍顺益街超市和运营公司介绍天地行认识一天地行认识一:社区商业普遍具备的基本功能社区商业普遍具备的基本功能 餐饮餐饮服务功能服务功能再生资源再生资源回收功能回收功能 家政家政服务功能服务功能 修理修理服务功能服务功能社区商业社区商业基本功能基本功能 综合综合服务功能服务功能购物功能购物功能购物功能提供主、副食品、生活日用品；餐饮服务功能提供早餐、正餐和满足学生、老年人用餐；修理服务功能日常用品修理的需要；综合服务功能社区居民理发、洗衣、服装加工
9、以及彩扩等在社区内完成；家政服务功能社区能帮助居民雇用小时工、请保姆和家教等.再生资源回收功能社区能帮助居民回收废旧物品等. 主出入口 /主干道1层/2层1,000 -5,000社区标超社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层1040其他其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层1020冲印店冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层1020干洗店干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30100地产中介地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生活家居生活家居一般处于社区商业街中
10、间位置，单体购买频率较高1层3060饼屋（蛋糕店）饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发： 50-100 美容： 200-1,000美容美容/ /美发美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类： 100500；西餐咖啡： 200800 中式酒楼： 1,000 -3,000餐饮餐饮主出入口1层100-500便利超市便利超市主干道 /主出入口-1-3层6,000 15,000综合超市综合超
11、市位置位置经营楼层经营楼层经营面积（）经营面积（）业态业态指标指标主出入口 /主干道1层/2层1,000 -5,000社区标超社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层1040其他其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层1020冲印店冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层1020干洗店干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30100地产中介地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生活家居生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层3060饼屋（蛋糕店）饼屋（蛋糕
12、店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发： 50-100 美容： 200-1,000美容美容/ /美发美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类： 100500；西餐咖啡： 200800 中式酒楼： 1,000 -3,000餐饮餐饮主出入口1层100-500便利超市便利超市主干道 /主出入口-1-3层6,000 15,000综合超市综合超市位置位置经营楼层经营楼层经营面积（）经营面积（）业态业态指
13、标指标天地行认识二天地行认识二: :社区商业业态选址特点社区商业业态选址特点天地行认识三天地行认识三:#23:#23个社区对比数据个社区对比数据业态辐射型中间型内向型超市50.12%30.41%29.23%餐饮11.92%24.84%17.23%服务配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休闲23.96%7.59%6.79%服饰精品1.81%4.60%3.50%地产中介0.73%2.87%7.18%杂货/肉菜/五金/证券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合计100
14、.00%100.00%100.00%结论结论结论结论: : 超市、餐饮、服务配套、休闲在以上统计数据中所在比值达商业总面积的5070%. 吃、穿、住、行中的吃、穿在社区商业操作中体现淋漓尽致,作为重点思路展开. 社区商业的辐射面越广,超市、餐饮、休闲的比例就相应越大.国内借鉴国内借鉴#邻里中心邻里中心我们对本项目的定位我们对本项目的定位顾客顾客属地性属地性业种业种配套性配套性日常日常便利性便务亲和性亲和性赢利赢利稳定性稳定性需求需求依赖性依赖性商圈商圈扩展性扩展性社区商业的特征决定了社区商业的特征决定了社区商业的特征决定了社区商业的特征决定了定位一：功能定位定位一：功能定位 集集 休闲、娱乐、
15、饮食、购物、生活休闲、娱乐、饮食、购物、生活商服商服 五大功能于一体的社区商业中心五大功能于一体的社区商业中心以内向型服务功能为主以内向型服务功能为主以内向型服务功能为主以内向型服务功能为主, ,偏外向型服务功能为辅！偏外向型服务功能为辅！偏外向型服务功能为辅！偏外向型服务功能为辅！多功能型多功能型多功能型多功能型, ,以购物、餐饮、休闲为特色！以购物、餐饮、休闲为特色！以购物、餐饮、休闲为特色！以购物、餐饮、休闲为特色！定位二：业态定位定位二：业态定位 食杂店食杂店+ +便利店便利店+ +专卖店专卖店+ + 专业店专业店+ +折扣店折扣店+ +中型超市中型超市零售业态分类GB/T18106-
16、2004超市超市 顺益街超市顺益街超市餐饮餐饮 # #米线、陶然居、一品香辣蟹等米线、陶然居、一品香辣蟹等西餐咖啡西餐咖啡 迪欧咖啡、上岛咖啡、米萝西餐、怡迪欧咖啡、上岛咖啡、米萝西餐、怡景西餐厅、等景西餐厅、等中西结合式快餐中西结合式快餐 肯德基、吉野家、大禾寿司、禾肯德基、吉野家、大禾寿司、禾绿寿司、永和大王、真功夫等绿寿司、永和大王、真功夫等服务配套服务配套 海王药业、柯达冲印、博恩凯音像、中国银行、千百度花艺、书店等服饰精品服饰精品 耐克、七匹狼、以纯、爱特爱、尤可、芬怡内衣、贝蒂童装、圣骏水晶、周大福、风之谷精品等美容及美发美容及美发 自然美、玛莎、思妍丽、纯剪一派等超市超市+ +餐饮餐饮+ +服务配套服务配套60%60%区域套内面积（）比例超市区411144.12%餐饮区7197.72%服务配套108511.65%潮流港143015.35%女人世界100210.75%名店区5135.51%男人天下4574.91%合计9317100.00%定位三：客户定位定位三：客户定位 消费群消费群: :以以 凤凰城凤凰城 居住人群为主居住人群为主 投资群投资群: :结合项目目标
