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1、嘉和首座商业发展定位策划报造至道地产2012年10月谨致：四川嘉和房地产开发3目 录PART 1 PART 2 PART 3 PART 4 邛崃城市概况商业物业市场研判市场各业态发展现状邛崃商业市场分析项目定位与开发策略项目定位方向PART 1 项目概况项目开发策略PART 5 规划思路及营销方案4PART 1 项目概况5项目概况区位：建成区边缘，未来城市商贸商务核心地段商贸会展区（规划）北部生态区（市政府、高端居住逐步在建）客运站综合体（规划）本项目城市核心商圈十方堂城南滨水区邛崃为成都下辖县级市，属四线城市，项目所在区域目前为建成区边缘位置，但成熟在即。项目距离城市核心商圈有一定距离，周边
2、市政府选址已定，高端居住项目逐步在建，本项目作为商业地产开发需要综合考虑近远期市场机会。6项目概况规划要求：商住用地，可开发物业功能相对单一项目用地红线内面积为106420，北侧临文虹路北侧街面，距离；南侧为君平大道，为划分邛崃市区与规划中的北部新城的主要道路；西侧与北侧与跳伞基地等单位。l规模较小：项目商业部分总建面积约达18625.1，是邛崃目前同类项目中最小的综合体商业项目。l物业功能单一：容积率4.0，物业类型需有裙楼+塔楼设计。l主沿街不充分：项目用地呈东西向分布，主要展面向文虹路北侧，但文虹路北侧当前已到路的尽头。l车流人流不旺：其中邻近的318国道上有一定车行量，而文虹路则大相径
3、庭，而对面洪川小区临街没有商业，整条路的商业氛围较弱。7针对项目情况，市场研究的重点l城市宏观分析：了解城市社会与经济基础及运行情况，商业发展的基础研判断。l传统商业：项目零售、餐饮、娱乐等传统商业业态情况，市场容量判断，是否有可全面升级的空间。l专业卖场：项目目前地处城市建成区边缘，可考虑发展以专业商品聚集的专业卖场。l商务功能物业：塔楼物业考虑商业/商务定位的公寓、写字楼、酒店需对本地市场，近期及未来趋势进行研判。8PART 2 邛崃城市概况城市概况邛崃市邛崃下辖于四川省成都市，位于四川省中部，距成都市区65公里。城市总面积1384平方千米，总人口约有65.8万人。邛崃市有一定的旅游资源，
4、其中最有名为文君井以及相关的酒文化，现主要产业也继承传统优势，以原酒生产闻名于全国。城市发展基础 GDP及产业状况2011年成都第三圈层市县GDP（单位：元）2005-2011年 邛崃市GDP（单位：亿元）2011年，全市实现地区生产总值129亿元，比上年增长14.8%。一、二、三产业比例关系为20.9:44.7:34.4。人均地区生产总值21043元，按当年汇率折算达3340美元。相比成都第三圈层市县情况，邛崃处于中后位。城市发展基础 社会消费品零售总额2011年成都第三圈层市县社会消费品零售总额（单位：亿元）2011年成都第三圈层市县人均社会消费品零售总额（单位：元）2006-2011年邛
5、崃市社会消费品零售总额(单位：亿元)社会消费品零售总额43.9亿元，比上年增长16.1%。其中城市零售额38.8亿元，增长21.5%；批发零售贸易业零售额35.8亿元，增长11.9%；住宿餐饮业零售额8.1亿元，增长39.2%。邛崃相比第三圈层市县水平处于中后位。城市发展基础人民生活水平2011年成都第三圈层市县人均可支配收入（单位：元）2005-2011年邛崃市区居民人均可支配收入(单位：元)城乡居民收入稳步增长。城市市区居民人均可支配收入17062元，比上年增长15.5%；人均消费性支出13703元，比上年增长13.5%，人均住房建筑面积34.8平方米。城市外部交通现状及未来规划光华大道延
6、伸成蒲铁路成温邛快速通道成新蒲快速邛新路邛崃在成都市“半小时经济圈”内，属于成都第三圈层市县。距成都市区65公里、成都双流国际航空港50公里，现有成温邛高速公路和成新邛高等级公路相连。未来规划的成蒲铁路预计今年底开工建设，2014年完成，为邛崃市带来更便捷的交通。新的交通规划加入了轻轨建设，轻轨对一个城市的商业带动力非常大，但现在建设仍未开始，尚处于规划阶段。成都市邛崃市14项目所在区位项目位于邛崃城市东部边缘，毗邻318国道和文虹路旁。虽然位于城市建成区边缘，但由于城市尺度不大，距离市中心约1公里左右。北部新建房地产项目多分布在的君平大道沿线，北部区域不断有新开发用地拍出，城市新区建设加快，
7、新城市形象有望突出。本项目市中心市政府新址城市滨河带君平大道十方堂遗址区城市空间格局与未来发展方向南下：挖掘邛窑大遗址等文化与山水资源，建设南部亲水新区，在现繁荣富饶丝路首城。西进：推进西门与西河片区旧城改造，拓展城市空间，融入西部山水。北优：优质生态本底，建设双拥模范城。东兴：兴业新型工业、商贸会展、交通枢纽与城市综合体。产业是兴城之本，立城之基。城市发展向南向西，北部以生态为基础发展商务商贸功能。未来的商业区集中在商贸会展区与客运站综合体范围内，体量为现城市商业的3-4倍，有赖市区人口快速增长。在未来规划中项目所在的位置商业价值前景高，项目的商业开发应重视未来提升的空间。本项目本项目客运站
8、综合体16PART 3 邛崃商业市场分析商业物业市场研判市场各业态发展现状城市整体商业格局商业处于较初级的发展水平，但商业体系逐步完善中北城1号天檀盛汇摩尔国际海宁现代城瑞云欣广场项目所在地零售：邛崃的零售商圈主要以商业街形式存在，沿西街、东街和南街扩散发展。未来有多个综合性商业物业入市，主要代表为海宁现代城、摩尔国际、北城一号及瑞云欣广场，引入了超市、影院等大型主力店。城市零售商业形式进入转型、升级期。专业卖场：家居建材类的卖场也以街铺的形式存在，并自发地聚集起来，在汇源路附近形成商圈。除市区外对下辖乡镇有一定辐射力。餐饮：以茶楼、火锅、中餐为主要形态，分布相对零散，唯一集中的美食街“玉带香
9、榭”人气不足，经营较惨淡。休闲娱乐：娱乐业亦自发性聚集形成一定区域，主要代表是东星大道北侧的“KTV一条街”，而南环路附近在近年来亦迅速发展，以邛崃最高档的M堂KTV为龙头，逐渐形成新的娱乐商圈。玉带香榭美食街KTV娱乐街KTV娱乐街核心零售商圈家居建材商圈北部新城汽配市场江盛项目1、传统商业市场发展现状及预招商调研2、专业市场发展现状及预招商调研3、商务类物业发展现状传统商业发展现状零售主要以商业街形式存在，现状表现街铺过量，新增超市已饱和1、现有中大型超市/电器：联华超市约8000苏宁电器约20002、未来新增超市：人人乐2万华润万家1.2万家乐福1.7万核心零售商圈现有街铺总量约5.7万
10、 未来新增商业面积21.1万人均商业面积将达到1.34 （一线城市人均商业面积标准为11.2 ，三线城市人均商业面积标准为0.5 ）棉花街东街西街南街大北街项目所在地1、零售业态发展现状目前的零售业态主要为街铺，一个超市，一个家电，业态非常简单。也正因如此，若干上规模的集中式商业地产项目近两年登陆邛崃，抢占先机。1、现有街铺总量约57000，近年租金快速上涨；2、联华超市并非上海联华超市连锁品牌，而是浙江老板自营超市，经营情况较好，平均日营业额在10-15万左右；3、苏宁电器2000，物业较为老旧，经营情况较好，年销售额约4000万元。商贸会展区北部生态区2、餐饮业发展现状餐饮业态有一定空间，
11、行政商务新区的形象逐步明朗，新居住区集中开发带来利好因素项目所在地玉带香榭美食街KFC（年底开业）一品蓉和（新进驻）德克士柑子园酒家田坝渔庄西京食府桂园大酒店美滋味城市花园西餐厅小吃街江盛项目洪川花园北城1号天檀盛汇高宇上品城客运站综合体主要餐饮新区住宅项目白兰地拉菲1987摩尔国际鹭岛名苑商户访谈p消费者以本地居多，因临近文君井，有一定数量游客，平日约占10%-20%，周末、节假日稍多，但不超过30%；p邛崃最主要的餐饮形态是茶楼、火锅和中餐，分布于全市，洋快餐、西餐得在中心区人口密集处；p现经营铺面100，为04年自购，当时价格8000元/，现市场参考价格约4万多；p03年曾在玉带香榭美食
12、街投资一楼街铺50，2000多元/，现翻了三倍，但由于开发商运能能力不强，未能在开业初期一炮打响，经营状况始终不温不火；p面对新的商业项目，无论作为投资者抑或经营者，最看重开发商的运营能力，定位一定要专一、集中，建议可先租后卖，给予首批入场商户一定的免租优惠，在短时间内聚集大量人气，此法更有利于销售，招商周期切忌太长，以免政策、市场等各方面发生不可预计的变化。文君街中餐老板2、餐饮业发展现状3、娱乐场所发展现状KTV、酒吧等目前自成体系，有可提升空间，但远离项目所在区域未来新增影院3家，将面临激烈竞争摩尔国际大地影院海宁现代城中美星美影院瑞云欣广场太平洋院线新时代电影城项目所在地KTV娱乐街K
13、TV娱乐街北城1号规划影院业态江盛项目新增商业地产以销售模式为主摩尔国际海宁现代城瑞云欣广场项目所在地天檀盛汇白兰地拉菲1987北城1号天阜名城钱江凤凰城江盛项目（未来新增） 商业物业以销售为主，进一步冲击零售街铺的量，从而冲淡商户的经营收益与开店的成活率。售价高企，投资回报要求高，导致租金过高，招商经营压力大新增商业地产以销售模式为主海宁现代城项目所在地相距1.5公里项目1：海宁现代城新增商业地产以销售模式为主摩尔国际项目所在地相距1.2公里项目2：摩尔国际新增商业地产以销售模式为主北城1号项目所在地北城1号项目3：北城1号江盛项目结论：超市主力店带街铺的销售情况较好，纯街铺形式的销售视地段
14、情况；地段成熟的销售情况较好，地段略偏的销售缓慢；投资反租产品，相对复杂的产权酒店等理财概念接受度低。销售情况喜忧参半天檀盛汇销售产权酒店和商铺。承诺5年、8年的回报，在销售时从总价中一次性折扣；到期后或能一次性按超出原价一定比例的价格回购。咨询中心开放约3个月，接待约100个客户，但市场反馈不佳，目前暂时撤场。海宁现代城有主力店带动的成熟地段引入近20000人人乐超市和中影星美影院。去年年底开盘至今已基本售罄，销售价格区间：1.38万-7.18万元/，均价高达3.88万元/，市场反馈非常好。北城1号地段略偏周边区域发展尚未成熟，通过引入星级酒店和知名大型餐饮带动，但大部分仍以自持为主，首层大
15、面积租给了三家银行，二期仅推出约15个铺。投资者反馈3万元/的售价在此区域偏高。在售商业项目情况集中式商业在售商业项目情况街区式商业主力商家再引入的难度大摩尔国际大地影院华润万家超市海宁现代城中美星美影院人人乐超市瑞云欣广场太平洋院线新时代电影城家乐福超市项目所在地北城1号一品蓉和（大型中餐）苏宁电器销售形式上，以主力商家带动的销售情况较好，但可选择进入此级市场的主力商家非常有限。新增超市三家，新增影院三家，大型餐饮一家，主力商家进一步引入有一定难度。品牌百货进此级市场的意向不强；品牌超市表示未来市场竞争激烈，经营压力大；品牌电器商家虽过往经营情况不错，但认为市场已趋向饱和，再开店意向不强。江
16、盛项目商户访谈（华润万家超市）：邛崃未来有三家大型综超瓜分市场，在市场总量不变的情况下，竞争将会非常激烈。对华润而言，每天只有做到20万的营业额才能够维持生存。相信其余两家超市也同样面临不小压力。基于对本项目位置的判断，和目前市场竞争的情况，认为近两年不会再有品牌超市进入邛崃市场。主力商家再引入的难度大商户访谈（苏宁电器）：邛崃店面积约2000平米，位于城市中央，地段优势明显，基本辐射全市，经营情况较好，年销售额约4000万元。但邛崃人口基数较小，市场容量有限，现阶段市场表现已趋向饱和，故没有迫切的拓店计划。如果有合适的位置和物业的话，可以考虑再开店，需要看具体条件再谈，意向不强烈。1、零售商业市场发展现状及预招商调研2、专业市场发展现状及预招商调研3、商务类物业发展现状汽配市场家居建材专业聚集专业市场商业发展现状邛崃县级市为终端市场，受成都市场辐射大，本地批发物流的属性不强，专业零售场有一定规模。项目所在地l专业市场分为两类：一种是批发性市场，以物资/物流的逐层传递为主，简称批发市场，另一类是某类商品聚集零售的形式，简称专业零售场。l邛崃级别为下辖于成都的县级市，且人口有限，批发市场
