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1、第十章 房屋修缮管理管理学物业管理房屋修缮管理课件一、修缮的概念及其作用 （一）房屋修缮的含义（一）房屋修缮的含义n n房房屋屋修修缮缮是是指指房房屋屋自自建建成成到到报报废废为为止止的的整整个个使使用用过过程程中中，为为了了修修复复由由于于自自然然因因素素、人人为为因因素素造造成成的的房房屋屋损损坏坏，维维护护和和改改善善房房屋屋使使用功能，延长房屋使用年限而采取的各种养护维修活动。用功能，延长房屋使用年限而采取的各种养护维修活动。 （二）房屋修缮的特点（二）房屋修缮的特点n n1 1设设计计和和施施工工都都只只能能在在一一定定范范围围内内进进行行，往往往往是是借借鉴鉴原原有有房房屋屋的的构
2、造、部件、装饰、布局等，发展修缮建筑艺术。构造、部件、装饰、布局等，发展修缮建筑艺术。n n2 2房屋修缮是大量的经常性的工作。房屋修缮是大量的经常性的工作。n n3 3房房屋屋修修缮缮项项目目多多，涉涉及及面面广广，零零星星分分散散，各各类类房房屋屋装装修修材材料料的的品种、规格多，备用的材料规格品种多。品种、规格多，备用的材料规格品种多。n n4 4房房屋屋修修缮缮由由于于要要保保持持原原有有的的建建筑筑风风格格和和设设计计意意图图，并并达达到到与与周周围环境相协调，因此技术要求较高。围环境相协调，因此技术要求较高。n n5 5房屋修缮具有生产和服务双重性。房屋修缮具有生产和服务双重性。管
3、理学物业管理房屋修缮管理课件（三）房屋修缮在物业管理中的作用 1.1.搞搞好好房房屋屋修修缮缮工工作作，有有利利于于延延长长房房屋屋的的使使用用寿寿命命，保保持持房房屋屋的的使使用用功功能能，增增强强房房屋屋住住用用安安全全性性能能，提提高高住住户户的的工工作和居住的质量。作和居住的质量。 2.2.搞搞好好房房屋屋修修缮缮工工作作，有有利利于于保保证证房房屋屋的的质质量量和和房房屋屋价价值值的的追追加加，可可使使房房屋屋保保值值、增增值值，为为业业主主增增加加财财富富，节节省省建建房资金。房资金。 3.3.搞搞好好房房屋屋修修缮缮工工作作，有有利利于于加加快快城城市市建建设设，美美化化环环境境
4、，促进城市经济的发展。促进城市经济的发展。 4.4.搞搞好好房房屋屋修修缮缮工工作作，有有利利于于物物业业管管理理公公司司在在住住户户中中建建立立良良好好的的企企业业信信誉誉，塑塑造造良良好好的的经经营营形形象象，为为其其他他业业务务开开展展打下扎实基础。打下扎实基础。 5.5.搞搞好好房房屋屋修修缮缮工工作作也也是是物物业业管管理理的的基基础础，而而良良好好的的房房屋屋修缮服务本身就是一种竞争资本。修缮服务本身就是一种竞争资本。管理学物业管理房屋修缮管理课件二、房屋修缮管理的原则和内容 （一）房屋修缮管理的含义房屋修缮管理是指对房屋修缮的各项活动所进行的管理。房屋的修缮管理通过制定合理的修缮
5、周期和科学的修缮计划，以及确定合理的修缮范围和修缮方案，可以合理使用人、财、物，做到节省费用，缩短工期，取得更好的经济效益、社会效益和环境效益。管理学物业管理房屋修缮管理课件（二）房屋修缮管理的原则1.“1.“经济、合理、安全、实用经济、合理、安全、实用”的原则的原则 经济，就是要加强维修工程成本管理、维修资金和维修定经济，就是要加强维修工程成本管理、维修资金和维修定额管理，合理使用人力、物力和财力，尽量做到少花钱多额管理，合理使用人力、物力和财力，尽量做到少花钱多修房；修房； 合理，就是要求制订合理的房屋维修计划和方案；合理，就是要求制订合理的房屋维修计划和方案； 安全，就是要通过房屋维修管
6、理，使住户居住安全；安全，就是要通过房屋维修管理，使住户居住安全； 实用，就是要从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行维实用，就是要从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行维修，满足用户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥修，满足用户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥房屋效能。房屋效能。管理学物业管理房屋修缮管理课件2.区别对待的原则n n区区别别对对待待是是指指对对不不同同建建筑筑结结构构、不不同同等等级级标标准准的房屋采取不同的修缮标准。的房屋采取不同的修缮标准。3.为住户服务的原则n n树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，切实做到为住
7、户服务。服务质量，切实做到为住户服务。 管理学物业管理房屋修缮管理课件（三）房屋修缮管理的内容 1.1.掌掌握握房房屋屋建建筑筑的的完完好好情情况况，根根据据房房屋屋的的建建筑筑设设计计用用途途定定期期地地对对房房屋屋质量进行评定，按照房屋的完好情况进行管理。质量进行评定，按照房屋的完好情况进行管理。 2.2.制制订订和和执执行行修修缮缮原原则则、范范围围、指指标标和和年年度度修修缮缮计计划划，审审核核修修缮缮方方案案和工程预决算，有计划地对房屋进行养护维修，延长房屋的使用年限。和工程预决算，有计划地对房屋进行养护维修，延长房屋的使用年限。 3.3.做做好好施施工工准准备备和和施施工工管管理理
8、工工作作，严严格格按按照照设设计计和和有有关关规规程程进进行行施施工工，按验收规范进行质量验收。按验收规范进行质量验收。 4.4.建建立立健健全全技技术术责责任任制制、岗岗位位责责任任制制、构构配配件件检检验验制制度度及及技技术术档档案案制制度，做好技术管理工作，完善施工项目质量体系。度，做好技术管理工作，完善施工项目质量体系。 5.5.加加强强人人力力、材材料料和和工工具具等等生生产产要要素素的的管管理理，实实现现生生产产要要素素的的优优化化配配置和最佳组合。置和最佳组合。 6.6.做做好好成成本本预预算算及及成成本本计计划划工工作作，按按成成本本计计划划控控制制工工程程实实际际成成本本，加
9、加强成本核算。强成本核算。 7.7.做做好好房房屋屋修修缮缮资资料料的的收收集集整整理理工工作作，妥妥善善管管理理房房屋屋技技术术档档案案，保保持持房屋技术资料的完整，以便查阅使用。房屋技术资料的完整，以便查阅使用。管理学物业管理房屋修缮管理课件（四）两种不同部门房屋修缮的区别 房房管管部部门门的的房房屋屋修修缮缮不不等等同同于于物物业业管管理理中中的的房房屋屋修修缮缮。两两者者同同中中有有异异，其区别主要是：其区别主要是： 1.1.同为房屋修缮，承担责任与履行方式不同同为房屋修缮，承担责任与履行方式不同n n房房管管部部门门对对管管辖辖内内的的房房屋屋实实行行行行政政管管理理，放放房房屋屋修
10、修缮缮的的出出资资者者与与承承担担人人是是同同一一的的，房房管管部部门门只只是是充充当当了了政政府府房房管管修修缮缮的的实实施施者者和和执执行行者者；而而物物业业管管理理公公司司却却不不同同，其其房房屋屋修修缮缮完完全全是是根根据据公公司司与与业业主主双双方方之之间间的的契契约约约约定定，按按房房屋屋商商品品化化的的约约定定规规定定双双方方责责任任，是是一一种种有有偿偿服服务务。业业主主是是修修缮出资者，物业管理公司是修缮承担者，出资者与修缮承担人是分离的。缮出资者，物业管理公司是修缮承担者，出资者与修缮承担人是分离的。 2.2.即使同是有偿服务，性质也不同即使同是有偿服务，性质也不同n n（
11、1 1）产产权权标标准准不不一一。房房管管部部门门凡凡有有偿偿服服务务对对象象一一定定是是异异产产的的（非非公公产产的的），物业管理公司对各类产权的物业都提供服务。，物业管理公司对各类产权的物业都提供服务。n n（2 2）经经营营性性质质不不一一。前前者者的的有有偿偿服服务务是是创创收收性性的的，后后者者的的有有偿偿服服务务却却是是经经营营性性的的。因因为为前前者者的的房房屋屋修修缮缮管管理理还还是是行行政政性性的的，后后者者的的房房屋屋修修缮缮管管理却完全是商业化、市场化。理却完全是商业化、市场化。n n（3 3）财财务务结结算算方方式式不不一一。前前者者的的收收入入不不列列入入房房管管正正
12、常常管管理理费费用用中中，后后者者的收入直接作为正常管理费用。的收入直接作为正常管理费用。管理学物业管理房屋修缮管理课件三、房屋查勘与完损等级评定 （一）房屋查勘的目的（一）房屋查勘的目的 房房屋屋查查勘勘是是物物业业管管理理公公司司了了解解和和掌掌握握所所管管房房屋屋的的完完损损状状况况而而必必须须进进行行的的一一项项重重要要基基础础工工作作。通通过过查查勘勘，及及时时发发现现房房屋屋的的损损坏坏程程度度，以以便便采采取取必必要要的的养养护护和和修修缮缮措措施施。其其目目的的是：是：n n1.1.监监督督房房屋屋的的合合理理使使用用，掌掌握握房房屋屋结结构构、部部件件、设设备备的的技技术术状
13、状况况，及时纠正违反设计和使用规定的违章行为。及时纠正违反设计和使用规定的违章行为。n n2.2.掌掌握握房房屋屋的的完完损损状状况况，依依据据（房房屋屋完完损损等等级级评评定定标标准准），评评定定房屋的完好等级，计算房屋完好率。房屋的完好等级，计算房屋完好率。n n3.3.为安全使用提供信息。为安全使用提供信息。n n4.4.为编制房屋修缮计划提供依据。为编制房屋修缮计划提供依据。n n5.5.为拟定房屋修缮工程方案提供依据。为拟定房屋修缮工程方案提供依据。管理学物业管理房屋修缮管理课件（二）房屋查勘的内容 房屋查勘可以分为定期查勘、季节性查勘和工程查勘三类。房屋查勘可以分为定期查勘、季节性
14、查勘和工程查勘三类。 1.1.定期查勘的内容定期查勘的内容 定定期期查查勘勘即即每每隔隔一一定定年年限限对对所所管管房房屋屋进进行行普普查查。其其内内容容如如下：下：n n（l l）结结构构部部分分。基基础础、梁梁、柱柱、墙墙、板板、楼楼面面等等有有无无损损坏坏；屋屋顶顶平面防水层是否老化，有无裂缝、起壳、渗漏现象等。平面防水层是否老化，有无裂缝、起壳、渗漏现象等。n n（2 2）装装修修部部分分。内内外外墙墙面面有有无无裂裂缝缝、脱脱落落；墙墙壁壁是是否否渗渗漏漏、结结露露等；门窗有无松动、腐烂；油漆是否起壳、剥落等。等；门窗有无松动、腐烂；油漆是否起壳、剥落等。n n（3 3）设设备备部部
15、分分。水水、卫卫、电电、暖暖气气及及各各种种设设备备是是否否合合理理、完完好好、完整等。完整等。n n（4 4）附属设施。下水道、化粪池是否堵塞，有无损坏等。）附属设施。下水道、化粪池是否堵塞，有无损坏等。管理学物业管理房屋修缮管理课件2.季节性查勘的内容季节性查勘是根据地区和季节特点确定的机动的查勘。n n（l l）新发现危险迹象的房屋；）新发现危险迹象的房屋；n n（2 2）未处理解危的危险房屋；）未处理解危的危险房屋；n n（3 3）严重损坏房屋；）严重损坏房屋；n n（4 4）建建筑筑在在经经常常淹淹水水、岩岩上上、坡坡边边等等地地区区的的不不安全的房屋；安全的房屋；n n（5 5）商
16、商场场、幼幼儿儿园园、学学校校、影影剧剧院院等等人人流流密密集集场所。场所。管理学物业管理房屋修缮管理课件3.3.3.3.工程查勘的内容工程查勘的内容工程查勘的内容工程查勘的内容工工程程查查勘勘是是以以房房屋屋定定期期查查勘勘或或季季节节性性查查勘勘所所掌掌握握的的完完损损状状况况为为基基础础，对对需需修修房房屋屋进进行行深深一一步步的的查查勘，它是拟订修缮方案的技术依据。勘，它是拟订修缮方案的技术依据。n n（l l）砖砖砌砌体体。应应检检查查房房屋屋高高宽宽比比、墙墙、柱柱的的高高厚厚比比，并重点检查以下部位的变形（倾斜、裂缝）等情况：并重点检查以下部位的变形（倾斜、裂缝）等情况： 房屋内、外墙连接处，房屋转角处和两端庙墙；房屋内、外墙连接处，房屋转角处和两端庙墙； 承重墙、柱和变截面处，不同材料结合处。承重墙、柱和变截面处，不同材料结合处。n n（2 2）木结构。重点检查以下部位：）木结构。重点检查以下部位： 房屋行架的整体变形和稳定性；房屋行架的整体变形和稳定性； 房屋的柱、梁、屋架受周围环境的影响而变形；房屋的柱、梁、屋架受周围环境的影响而变形； 受受压压构构件件的的倾倾斜斜
