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1、第一章总论、项目概况（一）项目名称：五星级酒店、会议中心及酒店式公寓项目（二）项目业主：（三）项目业主地址：重庆市长寿区长寿湖镇（四）项目建设地址：重庆市长寿湖西岸（五）项目法定代表人：（六）建设内容及规模：五星级酒店、会议中心及酒店式公寓，总建筑面积10万平方米（七）项目总投资：人民币6亿元（含土地费用）（八）资金筹措：自筹（九）建设年限：201 1年1月 一2013年12月(36个月）二、项目业主简介公司是在区政府的大力支持和长寿区旅游业发展的大好前景下成立的，致力千长寿湖畔高端酒店的开发和经营，努力改善景区现有的旅游配套设施，大力推进长寿旅游业的发展，为三峡库区旅游业做出应有的贡献。编制
2、依据及研究范围编制依据长江三峡区域旅游发展规划；重庆市长寿区城乡总体规划重庆市长寿区土地利用规划重庆市长寿湖风景名胜区总体规划重庆市长寿区长寿湖镇总体规划(2010-2030年）重庆市长寿区长寿湖镇控制性详细规划用地地质灾害调查评价报告；重庆市长寿区2009年度国民经济和社会发展统计公报；重庆市长寿湖西岸片区控制性详细规划；项目业主提供的相关资料；现场调查资料以及其它有关文件资料；市政道路设计文件。研究范围本研究报告通过对项目建设的必要性、可行性、建设区域的资源条件、市场等进行研究，提出项目的建设目标与方案，通过投资估算，对可能产生的经济效益和社会效益进行分析和评价，提出结论性的意见，以及招投
3、标方案和建设进度安排意见。五、主要技术经济指标项目主要技术经济指标汇总表序号项目技术经济指标单位备注建设内容1 五星级酒店54500 Ill2 2 会议中心5500 而3 酒店式公寓38000 而4 配套设施2000 而投资数据总投资59533. 76 万元1 土地费用9570 万元2 工程费用31450 万元3 工程建设其他费用10229. 76 万元4 建设期利息8284 万元经济指标1 项目税后财务内部收益率：9. 83% 计算期13年2 项目税后财务净现值(I=8%)4464. 43 万元全部投资3 税后静态投资回收期8.03 年全部投资4 项目税前财务内部收益率：11. 83% 全部
4、投资5 项目税前财务净现值(I=8%)8899. 38 万元全部投资6 税前静态投资回收期：7. 47 年全部投资7 投资利润率：21. 27% 8 I 投资利税率28.36% 9 I 年平均利润2371 万元主要结论长寿湖旅游风景区自然景观优美而独具特色，旅游资源丰富，极具旅游开发价值。长寿区是联系渝东南和渝东北的枢纽，是重庆通往华中和东部沿海地区的桥头堡，区位条件十分优越。长寿湖则处千重庆市域的几何中心的位置，在方圆150km范围内，集中了重庆市大部分人口，旅游开发直接受到周边城市的带动。长寿景区背靠西南最大核心城市和游客发生地重庆市，位千环城游憩带范围内，有成为重庆市“中心花园”的便利条
5、件。此外又有三峡国际旅游热线的辐射拉动，旅游市场前景广阔。本项目的建设将极大地完善长寿湖旅游配套设施，弥补当地高端旅游配套设施严重不足的现象，可带动周边区域内相关产业的发展和加速地区产业结构的调整，有利于政府招商引资。因此，本项目的建设是必要的。本项目的建设基地条件适宜，技术可靠，前期工作扎实，建设规模合理。经测算，本项目在技术上、经济上都是可行的。项目背景及必要性6 长寿区概况长寿区位千重庆腹心，三峡库区上游，雄踞长江之滨，是重庆“1小时经济圈”中规划建设的百万人口大城市，幅员面积1423平方公里，人口90万，城镇人口39万。长寿区辖14个镇、4个街道办事处。距重庆主城区40分钟车程，是重庆
6、陆路的交通枢纽和长江上游的重要港口，是重庆特大城市经济社会资源向三峡库区和渝东南地区辐射的重要中继站。2009年长寿地区实现地区生产总值176 4亿元，增长16昭固定资产投资228.5亿元，增长53窝社会消费品零售总额47.5亿元，增长21昭地方财政收入228亿元，增长31侬4年末金融机构存款余额219.3乙元，贷款余额117.1亿元，比年初分别增长35昭67.守4全区全年共接待游客15Q8万人次，实现旅游收入22亿元，分别增长11.彻和1饥长寿在旅游方面将全力打造“滨江长寿谷”、“菩提长寿山”、和“天赐长寿湖”为代表的长寿主题文化城。长寿作为三峡库区的重要区县，1小时经济圈的组成部分，是重庆
7、作为西部增长极的重要支撑，政策优势、地沿优势、产业优势将使长寿成为重庆的重要窗口、重庆经济的重要增长点、独具特色的7 大城市、城乡统筹的先行区。项目建设的背景旅游业将逐渐发展成为重庆及三峡库区经济的支柱产业重庆市自1997年直辖以来，市委市政府一直把旅游业作为支柱产业进行着力培育与扶持，积极实施“政府主导型”旅游发展战略，不断加大对旅游业的投入，产业规模逐步扩大，被称为旅游业三大直接支柱的旅行社、旅游交通、旅游饭店及其它配套设施均有极大的改善据重庆市统计局数据，截止到2009年，全市有国际、国内旅行社353家，星级宾馆饭店266座，国际旅游收入537亿美元，国内旅游收入666亿元。长江三峡是我
8、国目前推向国际市场的最具竞争力的旅游产品之一，三峡工程的建设又使三峡成为世界最知名的旅游目的地之一，其知名度和品牌竞争力大大提高。三峡是国内最知名的峡谷风光和峡江文化为代表的旅游目的地，根据长江三峡区域旅游发展规划预测，2010年到三峡旅游的国内旅游者为35(-400万人，这个数字只相当千同年国内出游城镇居民总量的0职0.5沉，三峡国内旅游前景广阔。同时，2020年内三峡旅游区仍然是国际旅游者的最主要目的地之一，国际旅游者年均8 增长将保持10-1职，长江三峡旅游国际需求前景广阔无比。根据长江三峡区域旅游发展规划，长江三峡库区旅游业发展的总体目标是：将三峡旅游建设成以新三峡为品牌，以自然生态观
9、光和人文揽胜为基础，以休闲度假和民俗体验为主体，以科考探险和体育竞技为补充，融生态化、个性化和专题化为一体，具有国际影响力、竞争力和可持续发展的世界级旅游目的地。规划期内将旅游业培育成库区支柱产业，到2010年，三峡旅游区接待入境旅游者195-215万人次，实现旅游外汇收入lQ沪12亿美元；接待国内旅游者L矿18 亿人次，旅游业总收入达到1000-1200亿元人民币，相当千全区国内生产总值的1邓进一步壮大旅游支柱产业。长寿湖旅游业正面临着前所未有的发展机遇随着西部大开发，三峡大移民，退耕还林、还草政策的全面实施，三峡生态经济区的建设为三峡库区的生态旅游发展提供了千载难逢的机遇。根据重庆市整体发
10、展战略，长寿湖景区的旅游业将作为区域经济的支柱产业，事实上，从2001年起，长寿湖旅游收入已超过了传统的主导产业渔业的收入，已达到3000万元渔业收入约2000万元），旅游人数已达到19万人次。2004年旅游人数已达到35万人次，旅游收入已达到4000万元。根据重庆市长寿区长寿湖镇总体规划(201(-2030)，依托长寿湖风景名胜区，以旅游服务为发展核心，完善旅游基础设施，努力9 把长寿湖镇建设成为在重庆具有较大影响的城郊旅游镇。统筹城乡发展，发展特色农业，不断提升城镇化水平，建设和谐发展新城乡。规划提出，将通过大力发展旅游业推动城镇的建设，以风景区保护与完善基础设施为中心，以镇区建设为重点，
11、突出旅游特色，打造精品景点，完善城镇功能，吸纳农村剩余劳动力。以旅游服务业为主导，推动基础设施和旅游服务设施的建设，逐渐形成以旅游服务为主导的产业模式。规划至2015年末，（预测）镇域总人口将达到8万人，城镇化率44镇区人口为35万人。到2030年末，镇域总人口将达到13万人，城镇化率为8邓镇区人口为11万人。长寿湖西岸片区急需发展随着重庆市经济社会发展，商务活动会更加频繁，带动商务、会务游的发展；市民闲度假游、自驾车旅游也将迅速发展，本地观光游的外流趋势将进一步加强。长寿湖景区山清水秀、湖面开阔、景色旆脆，是开展休闲度假、水上娱乐的理想地，长寿湖景区这些资源组合背景非常适合开发度假旅游产品，
12、适千进行生态度假旅游。目前景区最便千开发的的长寿湖西岸的配套市政基础设施已经启动，但缺乏相应的旅游服务设施，市场的需求将催生西岸片区的快速发展。长寿湖景区准备以重庆市区域发展背景为依托，跨越客观上必然存在的经济技术梯度，大力发展以旅游业为核心的产业体系，带动商业、金融、会务、信息等高端服务行业发展，辐射周边村镇发展。为了达到上述10 目标，大力改善长寿湖西岸片区重庆市的投资环境，就需要加强旅游配套设施的建设。长寿湖西岸片区属长寿湖镇辖区，含东海村、黄坪村、水口村、罗山村、回龙村、响塘村、围子村、桂花村8个村。南北向沿湖长约8公里。南接长寿湖镇区，北至与高丰岛相接的西岸最北端半岛，沿湖以海拔33
13、7米为低界，西端大致以海拔400米等高线附近的可用地为高界。规划总用地约为729.14公顷，其中建设用地696.85公顷。规划区人口规模约为49万人。项目建设的必要性是开发和利用长寿湖景区资源，完善旅游配套设施的需要为积极开发长寿湖西岸片区的旅游景观资源，强化长寿区作为重庆近郊休闲度假旅游基地的功能，同时为改善长寿湖西岸片区内的服务配套、生态环境等条件，长寿区政府对长寿湖西岸片区进行了整体性规划，依托良好的自然山水景观资源，并与长寿湖生态环境保护、历史传统文化有机地结合起来，将其打造成以旅游服务和开发为产业导向，集休闲度假、游览观光、水上运动、会议会展于一体的国际休闲旅游度假区。xx洒店（含会
14、议中心）是长寿湖景区内唯一的五星级度假酒店，II 是风景区旅游配套设施的重要组成部分，它的建成将改善长寿湖旅游区内高端度假酒店空白的局面，同时，将极大的提升风景名胜区内休闲、度假、会议、会务等功能，带动整体区域旅游经济的发展。是解决库区移民及下岗再就业的需要旅游业是以满足旅游者吃、住、行、游、购、娱等各项活动需求的综合性产业，高端酒店的建设可以极大的促进当地旅游业的发展，通过迅速发展的旅游业可以带动其关联产业提供大量间接就业岗位安置移民及下岗工人。旅游关联产业包括交通、餐饮、商业贸易、邮电通信等直接关联产业和农业、制造业、水电气暖供应业及咨询、教育、科技、公共安全、医疗卫生服务、政府管理等间接
15、关联产业。关联产业所提供的就业岗位数，取决于关联产业与旅游业发展的相互作用程度，关联作用程度低，提供的就业岗位就少，相反则多。世界旅游组织在全球的调查显示，旅游业直接安置1名就业人员，其关联产业可安置4-5名间接就业人员。根据长寿湖风景区旅游发展规划资料，到2015年，可直接解决从业人数5404人，间接解决从业人数21614人。是促进长寿产业结构转型、加速城镇化步伐的需要长寿湖景区常住人口约两万余人，其中农业人口13000多人，城12 镇人口约7000多人，主要分布于长寿湖镇及周边地区。以前，长寿湖景区经济结构主要以渔业和特色水果生产为主，渔业是传统的主导产业，近年来，由千旅游业的繁荣和蓬勃发
16、展，旅游业已成为景区的新兴主导产业。随着景区外围道路工程以及市政配套工程的逐步建设，解决了交通和市政条件不足的瓶颈，为景区大力开发铺平了道路，随着高端酒店的开发建设，将进一步吸引旅游人群进驻景区内部，提升长寿湖区域整体价值，从而促进了招商引资、土地开发，进一步改善长寿区的现有产业结构，加快长寿区城镇化的进展步伐。是提升长寿湖景区窗口形象、增强景区竞争力的需要长寿湖旅游资源类型齐全，资源单体数量较多。景区内自然旅游资源以岛屿、湖泊、山体及野生动植物等见长，可谓山岛湖景观三位一体，优美俊秀；人文旅游资源则以史迹、寺观、古城址、古建筑、特色物产等取胜。长寿湖的特色物产丰富，地方气息浓郁，是镶嵌在重庆市中心位置上的一颗堆璨明珠。长寿湖周边过去几年的服务功能主要集中在宾馆、招待所、旅行社和家庭旅馆等各类低端接待服务设施上，总体上说，长寿湖景区的旅游开发还处千起步阶段。高端酒店项目将极大的改善这一状况，其对整体区域的带动性对提升景区窗口形象，增强景区旅游竞争力具有重要的现实意义。综上分析，本项目选择当下的机遇进行建设是非常必要的。13 旅游市场分析14 全国旅游市场分析国内旅游业发展现状旅游业是一
