《某公司项目营销思路培训讲义(powerpoint 110页)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某公司项目营销思路培训讲义(powerpoint 110页)（112页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、中管网房地产频道锐意浑南锐意浑南正达红阳项目营销思路正达红阳项目营销思路沈阳 世创2006年6月中管网房地产频道目录。目录。宏观环境区域市场竞品分析项目概况目标客群项目包装推广策略 中管网房地产频道一、宏观环境中管网房地产频道国家政策国家政策“国八条” 抑制房地产价格过快上涨，加强对房地产市场的宏观调控。“国六条” 有关税收、信贷、土地政策等8项“硬指标”具有更强的强制性和操作性。调控力度加强，政策更有针对性。调控力度加强，政策更有针对性。中管网房地产频道 打击炒房（未住满两年交易全额计税、期房禁止转让），打 击炒地，保证中低价位、中小套型住房供应，严肃查处违法违规销售。“国八条国八条”稳定房
2、价再出组合拳稳定房价再出组合拳对投机型消费起到抑制作用，使市场更为稳定健康的发展；使消费者产生降价的心理预期，选择执币观望或更为谨慎。中管网房地产频道国六条，八项措施调控楼市。 90平方米以下住房须占项目总面积七成以上。 个人住房贷款首付比例：不低于三成。 中低价房加温从土地供应到楼盘开发，政策都在向中低价“靠拢”。调整住房结构“限比重”、“限面积”、“限价位”的三限政策。中管网房地产频道沈阳市房地产现状商品房价格：涨幅放缓，将继续平稳增长。土地供应：二环内土地供应逐年减少，城市往外扩张。 土地价格：购置土地大幅增长，土地价格不断攀升。 地产本身的滞后性，虽然目前受新政影响不大， 但会有持续的
3、影响力。 房价：保持平稳、消费信心逐渐增强。 产品结构：中小户型、中低价格住宅产品是主流。国八条国六条中管网房地产频道二、区域市场二、区域市场从环境看浑南从政策看浑南从产品线看浑南中管网房地产频道从环境看浑南从环境看浑南以浑河自然环境优势为天然屏障，是中高档住宅的原生沃土。中管网房地产频道人居风景线河畔新城、浦江苑、假日伊丽雅特湾、 在水一方、塞纳家园、左岸慧晶、 东方威尼斯、沈阳中国女人街、金水花城、SR新城、亿丰广场、新世界花园等一大批风格迥异、各领风骚的商品住宅房地产开发项目，沿浑河两岸林立。沿岸景观楼盘的持续热销，本案作为一线江景的代表楼盘，前途乐观。中管网房地产频道从市政利好看浑南从
4、市政利好看浑南“大浑南大浑南” 总投资40亿元，打造活力“大浑南”，建设一流生态环境进行基础设施建设。 城市建设城市建设 地铁二号线于06年下半年开工，浑南板块， 进一步走向成熟。奥体中心落户浑南奥体中心落户浑南 由城市边缘转换为城市中心区域城市边缘转换为城市中心区域。中管网房地产频道从产品线看浑南从产品线看浑南目前形成三大板块浑河桥板块，富民桥板块，长青桥板块110以下后续产品的主力户型，销售速度较快，以控制总价， 减少市场抗性；110以上（中大面积户型）遭遇销售瓶颈，消化速度慢；营销手段日趋成熟，开发商开始意识到营销推广对项目销售 的重要性；单价升幅不大，购房者消费力低于区域市场期望要求。
5、中管网房地产频道房价水平及代表性楼盘房价水平及代表性楼盘整体均价（住宅）：35004000元/, 沈阳市房地产信息中心统计数据显示，05年浑南新区房价已跃居全市第三位。代表性楼盘：河畔新城、东方威尼斯、沈阳中国女人街(商业)、浦江苑等。 中管网房地产频道未来发展态势预测未来发展态势预测景观资源的逐渐减少，沿岸楼盘日益稀缺。大户型比例减少，中小户型占主导地位；短时间内，大面积户型仍存在市场抗性；长期来看，受国六条影响，大户型价格将有所攀升；政策利好明显，作用持续发挥。初级的营销推广及操盘手段将退出市场，竞争升级。中管网房地产频道结论。 环境资源日益稀缺，环境资源日益稀缺， 临水楼盘潜力无限！临水
6、楼盘潜力无限！中管网房地产频道三、竞品分析三、竞品分析中管网房地产频道竞争在哪里。中管网房地产频道本区域。本区域。竞争激烈。目前浑南常住人口为35万，在建项目超过20个，市场供应量巨大。本项目，规划1429套，但仅靠本区域也很难消化。中管网房地产频道样本一：河畔新城样本一：河畔新城华新国际集团开发，是整个板块乃至浑南区域仅有的既实现价格的提升又实现大面积户型的成功推出的楼盘；良好的品牌效应。项目现推出的四期产品以大户型（130）以上产品为主，价位在4700-5700元 之间，户型面积区间为96290，目前主力户型为132170，由于前期开发品牌的成功建立及产品品质的优化，140以下的户型销售状
7、况较好；四期有16栋多层/小高层约12万左右的货量推出市场，去货量相对理想，由于楼盘户型面积、总价及市场的现状需求以至项目必须进行中长期销售； 区域内的样板楼盘，项目的直接威胁者。区域内的样板楼盘，项目的直接威胁者。中管网房地产频道样本二：浦江苑样本二：浦江苑海派风格的代表楼盘。一期二期销售状况良好，经过一年的销售周期，销售率达到90。前两期600余户业主均已入住。目前在售三期房源。利益点与本项目相同，都是一线江景。直接竞争项目，利益点相同。直接竞争项目，利益点相同。中管网房地产频道结论。整个板块竞争激烈，向市区要客户。整个板块竞争激烈，向市区要客户。中管网房地产频道区域外。竞争在哪里？竞争在
8、哪里？离地块较近的区域利益点与本案相同的项目中管网房地产频道以区域内的代表楼盘以区域内的代表楼盘 看市场竞争看市场竞争离地块较近区域五里河中管网房地产频道东方威尼斯东方威尼斯中管网房地产频道定位：产品主要利益点：品质、河景、项目定位：唯美生态水岸，智能现代豪宅销售状况：项目总规划1200户，经过近四年的销售周期，目前消化率为70，随着政府不再批别墅项目政策的出台，近一段时间销售有明显上升的趋势。目前前排别墅和洋房已经售罄，剩余房源多为160200 以上户型，均格区间为47008000元左右。 景观优势类比者，项目的同盟军也是竞争者景观优势类比者，项目的同盟军也是竞争者 中管网房地产频道真正景观
9、楼盘稀少，有景观和环境优势的楼盘除本区域外，多集中于棋盘山等区域。 其他区域。中管网房地产频道竞争格局。本区域为主，其他区为辅。中管网房地产频道四、项目概况四、项目概况中管网房地产频道地块分析地块分析中管网房地产频道环境质量优于国家城市功能区标准，绿化覆盖率达到40%以上。地理环境。地理环境。中管网房地产频道配套。中小学：长青小学、育鹏小学、东陵实验小学、万科中学、五十一中、综合商场：社区自身商业街、颐玛特超市、万泉商业中心、南塔商圈、医院：东陵区中心医院、浑南新区医院、血磁医院中管网房地产频道规划。浑南新区五个功能区：高新技术产业区、商务会展区、教学研 发区、生活居住区、旅游观光区。本地块
10、规划中的教学研发区。中管网房地产频道交通。自驾车：距桃仙国际机场仅有7公里，5分钟路程。距中街商圈，15分钟路程。公交：224、118、276、4321等公交线路四通八达。中管网房地产频道项目特征。项目特征。中管网房地产频道项目俯视图项目俯视图中管网房地产频道特征一。占地3.6万平建筑面积26万平容积率5.87分三期开发层数基本在26F33F之间高层建筑规划户数1429户中等规模，消化相对容易。中管网房地产频道特征二。特征二。项目突出品质项目突出品质景观：湿地原生态景观。高科技：沈阳首家采用新风系统的住宅。运动：运动休闲与自然景观相融合。中管网房地产频道湿地原生态景观湿地原生态景观 以密植的方
11、式大量引入适生树种，配合总体滩地的造型，形成大面积的湿地原生态景观。 传奇效果：通过引入“彩色树种”打破沈阳传统的、常见的绿色景观印象，形成独特的、唯一的彩色环境效果，并配合常规植被在滩地公园的整体规划造型变化，在沈阳创新形成四季有景、色彩多变、景景可观的传奇效果。中管网房地产频道运动休闲运动休闲将网球、篮球、GOLF果岭等运动休闲场所融于河滩公园的原生态景观造型中，达到近可参与、远可观景的双重功能。 中管网房地产频道高科技高科技新风系统新风系统沈阳首家采用新风系统的住宅。沈阳首家采用新风系统的住宅。优点：净化生活空间：带有过滤、除尘功能的新风系统可以保持室内空气质量达到自然的环保标准。强化身
12、体机能：新鲜净化的空气加快了人体的新陈代谢，使人体的机能得到了强化。中管网房地产频道核心竞争力核心竞争力中管网房地产频道一线江景一线江景中管网房地产频道河滩公园河滩公园中管网房地产频道新风系统新风系统中管网房地产频道关于新风系统的小范围调查关于新风系统的小范围调查中管网房地产频道对新风系统的了解程度了解不了解知道一点中管网房地产频道对住宅的意义没意义没感觉有意义中管网房地产频道觉得会有吸引力么？没有有中管网房地产频道为此增加200元的成本，是否接受不接受接受中管网房地产频道被访问者年薪20万以上10万以下1020万中管网房地产频道调查结论。新风系统不为人了解。需要一定的解释成本。接受起来需要一
13、定时间。增加成本有一定的市场抗性。作为项目一大利益点，需要展开宣传攻势。中管网房地产频道项目结论。项目结论。一线江景，视不可挡沈阳首家采用新风系统的住宅项目利益点突出！利益点突出！中管网房地产频道项目定位项目定位会呼吸的上游建筑！中管网房地产频道定位阐释。会呼吸：突出新风系统，空气置换的形象表现。上 游：两层含义。 项目位置来看，位于浑河上游。 与项目档次和人群比较匹配和契合。中管网房地产频道六、目标客群六、目标客群中管网房地产频道人群构成。人群构成。以中产阶级中产阶级为主。城市年轻白领年轻白领为辅。不排除安享晚年的退休人员退休人员。中管网房地产频道中产阶级。中管网房地产频道人群特征。人群特征
14、。收入：中上等水平，有一定积蓄，家境殷实。年龄：集中在30-50岁，职业： 政府工作人员、医疗、教育、艺术、文化、 私营经济实体经营者、高科技产业的从业 人员等，除此之外，亦应对退休、半退休 人员也具有很大吸引力。中管网房地产频道经济上。富足，殷实。有车有房。多为二次置业。消费前卫。对价格不是很敏感。中管网房地产频道事业上。有所成就。处于所在领域的中上位置。多为企业中层领导。年富力强。企业的骨干力量。中管网房地产频道文化。思想审美品味较高。有一定的文化素养。思想开放。容易接受新鲜事物。中管网房地产频道消费上。比较超前。以度假为主要放松方式。出入中高档的消费场所。使用信用卡。中管网房地产频道家庭
15、上。有家庭。有孩子。多口之家。重视孩子教育。中管网房地产频道关键词。中产阶级中产阶级经济殷实经济殷实多口之家多口之家消费超前消费超前审美独特审美独特生活品质生活品质企业骨干企业骨干中管网房地产频道年轻白领。中管网房地产频道人群特征。人群特征。收入：中上水平，积蓄不多。年龄：2030岁之间。职业：三资企业员工 soho一族 IT技术人员中管网房地产频道事业。事业。起步阶段。事业心强。压力日益增大；有冲劲，有活力；高潜力，未来无可限量；暂时支付能力低中管网房地产频道接收力强。接收力强。20-30岁对新事物敏感；容易接受外来事物；勇于尝试；是时尚的缔造者中管网房地产频道文化。思想文化。思想受过良好的
16、教育；有较高的文化素质； 向往自由；追求高品质生活；追求品牌中管网房地产频道年轻白领年轻白领关键词关键词接受力强消费潜力强文化素养高追求品质支付能力低压力大中管网房地产频道置业需求顺序。置业需求顺序。中产阶级中产阶级年轻白领年轻白领产品价格附加值交通交通产品价格附加值中管网房地产频道目标人群在哪里中管网房地产频道本区域。本区域。随着一个个的高新技术企业进驻浑南，人口构成中，20%以上拥有大专以上学历，农业人口不到总人口的1/3。人口素质有所提升人口素质有所提升消化部分产品消化部分产品。中管网房地产频道市区。景观环境等优势已经深入人心。河畔新城、新榆公馆、浦江苑等项目为浑南造势。景观新风优势明显，必然引起大范围关注，景观新风优势明显，必然引起大范围关注，跳出浑南一区，放眼整个沈阳市。跳出浑南一区，放眼整个沈阳市。中管网房地产频道七、项目包装七、项目包装中管网房地产频道项目命名。项目命名。检视点：反映项目的景观优势一线江景；体现项目的高科技产品新风系统；切合目标客群的文化层次；朗朗上口，易于传播中管网房地产频道方向一：一线江景方向一：一线江景观潮碧水扬帆淼漫扬帆清风筑浪水语蓝岸中管网房地产
