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1、 田园住宅小区建设项目可行性研究报告91目录一 总论 1二 市场预测 5三 建设规模与建设方案 13四 场址选择 23五 技术方案 设备方案和工程方案 26六 总图运输与公用辅助工程 33七 节能节水 36八 环境影响评价 39九 劳动安全卫生与消防 41十 项目实施进度 44十一 投资估算 45十二 融资方案 46十三 财务评价 48十四 风险分析 53十五 结论 55附件 56第一章 总 论1项目名称：田园住宅小区拟建场址：项目拟建场址位于*市区2 编制依据1、*市委、市政府关于加快城市建设的战略发展精神；2、项目土地挂牌出让地形图；3、建设部1997年建设项目可行性研究报告内容和深度规定
2、；4、建设部建标2000205号房地产开发项目经济评价方法；5、建设单位提供的设计依据资料及关于“田园住宅小区”的建设思想和使用要求；6、国有关规划设计定额、设计标准及规范。3 编制原则1、根据上级有关部门的文件精神，认真贯彻国家有关规定、标准、规范；2、积极进行实地考察，充分了解“田园住宅小区”目前基本的基础设施及有关情况，结合县城总体规划原则，根据当地实际，以人为本，合理利用土地，创造舒适、安宁、环境秀美、健康、适用的中高档住宅小区。3、根据“田园住宅小区”的发展规划，结合目前有的平面布置，立足长远发展，合理进行“田园住宅小区”工程建设，积极采用新技术、新材料，节约能源，节省投资，注重环境
3、保护。“田园住宅小区”工程方案在适于居住、经济等基本要求下，注意整体布置，进一步改善生活环境。4 项目可行性研究报告的工作范围本报告根据项目建设特点，对项目市场前景、建设的必要性、建设规模、工程方案、投资估算、财务评价、风险分析等内容进行研究，在此基础上完成了项目可行性研究报告。5 项目可行性研究报告的工作概况对“田园住宅小区” 项目进行了实地考察，了解“田园住宅小区” 项目基本情况，重点了解了“田园住宅小区” 项目对目前及以后发展的需求状况以及水、暖、电供应情况；搜集了国家、省、市、县有关政策法规、规划定额等大量资料；根据该工程现状进行了多个方案的比较，并提出了推荐方案，对“田园住宅小区”
4、项目建设方案的建设规模及对水、暖、电的需求进行了初期设计。重点对小区建设的必要性、市场前景、工程方案、投资估算、效益分析等诸多方面进行综合分析、论证，全面考察项目建设的必要性、可行性。在此基础上完成了该项目的项目可行性研究报告。6 项目可行性研究报告6.1建设方案本项目规划拟建设为现代化居住小区，其中包括居民住宅、商业、幼儿园及其他附属设施。一期拟在项目场址中部和北部建设14栋多层住宅楼，北部临街住宅楼一层为临街商业；二期拟在项目场址南部建设21栋多层住宅楼（单体别墅）、一座幼儿园。多层住宅楼之间空地为大型绿地广场。（详见方案图）6.2建设规模一期：总用地面积28828 m2住宅套数336户总
5、建筑面积45486 m2容积率1.32住宅建筑面积36195 m2商业建筑面积1858 m2地下建筑面积7433 m2绿化率41.3%二期：总用地面积11391 m2住宅套数21总建筑面积5240 m2幼儿园建筑面积510 m2住宅建筑面积4730 m2容积率0.46绿化率43.2%6.3 主要经济指标a、总投资： 6527.51 万元，其中：建安费 4282.12 万元，其它工程费用 1717.69 万元，预备费 359.99 万元，建设期贷款利息 167.71 万元；b、建设周期：2年6.4 投资估算与资金筹措本项目固定资产总投资为6257.51万元，企业拟自筹2000万元，筹资2000万
6、元，其余利用预售房款。经济效益：销售收入 15378 万元利润总额 7480.4万元净利润额 5011.81万元财务内部收益率 42.61%投资回收期 2.5 年6.5综合评价结论本项目建设符合国家产业政策和市政府关于加快城市化进程的要求，项目建成后，在一定程度上满足中、低收入家庭的住房需求。“*住宅小区” 地理位置优越，以人为本，呵护健康舒适，保护环境，节约资源，人与自然，协调共生，适宜居住，市场前景看好。项目各项经济指标均分别较好，项目具有较强的赢利能力和抗风险能力。本项目的建设是可行的。第二章 市场预测1.市场现状调查 改革开放二十年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段，经济的发展迫切
7、要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点。房地产业作为新兴产业，带动了建材、冶金、化工、轻工等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前带动国民经济发展的一个先导性行业。中共中央、国务院对房地产工作高度重视，把加快房地产建设开发，拉动消费增长作为扩大内需的重要内容，实现了以市场化为取向的一系列制度创新和突破，使我国房地产业开始在更高、更新的层次上发展。1998年以来，随着国家一系列相关政策的出台，房地产业重新活跃起来，房地产业建设和消费已成为带动整个国民经济发展的新的经济增长点和消费热点。为了进一步促进住房建设健康发展，鼓励个人购房，国家计委和财政部宣布取消住房建设47项不合理收
8、费，减轻了房地产开发企业和购房者的负担，进一步刺激了住房消费。“十一五”期间，*市房地产开发投资平均保持了20%的增长速度，房地产投资占全市固定资产投资的比重超过了20%。房地产作为*市国民经济的支柱产业，其重要性不断提高。2005年*共推出各类土地858宗，总占地面积为6902.11万平方米，总建筑面积为8192.81万平方米；同比分别增长72.98%、65.17%和41.90%。 2005年*共成交各类土地774宗，总占地面积为6296.58万平方米，总建筑面积为7408.19万平方米；同比分别增长72.00%、57.18%和34.56%；成交土地楼面地价为988元/平方米，已接近千元/平
9、方米，比04年（775元/平方米）增长27.48%。 与04年相比，2005年土地市场总体表现更为活跃，供销两旺：国土资源局推出了更多的土地资源，同时众多开发企业拿地热情高涨，楼面成交地价不断增长或将进一步助涨商品房价格。 另据调查显示，我市居民五年内准备购房的占调查总体的31.9%，在已拥有产权的家庭中23.3%的家庭预计五年内购房，已拥有产权的家庭希望购置更大的房子，属二次置业，为改善生活质量。尤其是我市采取多项措施鼓励二级市场发展，使许多不满足于现有住宅想扩大居住面积、改善居住条件的居民多了一种选择。虽然当今购房者购房的用途已趋向多样化，尤其是二次置业需求已出现增长的势头。但据调查，居民
10、购房用于改善居住环境的比重依然占65%。居民中的高收入人群毕竟只占极少数，所以住宅的开发建设，其根本目的还是为了广大群众改善居住条件，现阶段住宅的开发主流应是建设高品质的康居住宅。有资料表明，选择60至80平方米的住房面积的购房者的比例为17.2%，80至100平方米的面积需求为32.4%，100至120平方米的住房需求仅为47.4%，说明购房者目前倾向于选购中小户型住宅。究其原因，是近年二次置业者增多，这些二次置业者并非都是高收入富裕阶层，大多数还是中产阶级和普遍老百姓，选购80至120平方米的住房面积，既可以承受得起，又改善和提高了生活素质，这也表明普通老百姓具有享受高品质生活的愿望。据*
11、市统计局城调队的最新抽样调查显示，由于*城市规划建设项目的实施，特别是市民生活水平的不断提高，使得2004年*城市居民家庭消费呈现出购建房支出增势强劲、居民社保意识增强、居民通讯消费结构发生根本性改变、居民家庭耐用消费品市场“新老交替”等10大消费热点。统计资料显示，2004年城市居民家庭人均用于购建房的支出为2762元，比上年增长68.5%，增幅比2003年上升39.5个百分点。家庭商品房拥有率为16.1%，提高了2个百分点。另外，本市城市居民家庭2004年住房贷款人均713元，比上年增长27.1%。表明经济环境持续良好的态势，促进了房地产消费。*市仍处于稳定发展的起跑阶段，大量有效消费需求
12、拉动市场长线增长。05年6月居住土地让出状况一览表地块位置用途占地面积（平方米）起拍价（万元）起始日期截止日期津静静海县大邱庄镇规划十八号路南侧城镇住宅1400.116906月9日6月28日津宝宝坻区钰华街道办事处通唐公路南侧城镇住宅21055.828606月9日6月28日津滨渔港汉沽海滨大道南侧居住176418.3327036月10日6月29日津滨渔港汉沽海滨大道南侧商业、酒店式公寓、居住148672.7275606月10日6月29日津滨渔港汉沽海滨大道南侧居住174066.1484566月10日6月29日津滨渔港汉沽海滨大道南侧居住126718.6234906月10日6月29日津滨渔港汉沽海滨大道南侧居住180525.2334656月10日6月29日津滨渔港汉沽海滨大道南侧居住、商业、金融业149938.4317566月11日6月30日05年6月居住土地成交状况一览表地块位置用途占地面积（平方米成交价（亿）成交日期楼面地价（元/平方米）津武武清区京津公路西侧城镇住宅118521.1
