xx县文化博览园建设项目可行性研究报告

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1、xx县文化博览园建设项目可行性研究报告目录1第1章总论51.1.1 项目背景5项目名称5项目承办单位概况5研究工作依据6项目提出的理由7项目建设的有利条件71.2.1 项目概况11项目拟建地点厂址11建设规模12规划目标13项目开发手续14可行性研究结论14市场预测14项目基础工程建设进度18投资估算和资金筹措18项目综合评价结论20第2章项目投资环境和市场研究242.1.1 市场宏观背景24全球投资环境24xx县投资宏观背景25区域发展及前景预测30宏观市场与本项目发展借鉴32区域市场分析33区域市场界定33旅游市场供给分析33目标市场分析34竞争分析34市场分析结论35第3章项目分析及市场

2、定位363.1.1 地块解析36交通条件36周边配套36地形地势37水电气保障37规划条件限制373.2.1 项目SWOT分析37S优势37W劣势38O机会38T威协38项目评价38第4章项目定位及项目评估404.1.1 项目定位40主题文化产品定位40特色定位40项目目标客户群定位41方案评估意见42第5章项目开发建设进度安排435.1 有关工程计划说明43施工横道图43第6章投资估算与资金筹措446.1.1 建设总投资估算44土地费用45建安工程费45前期费用45其他费用45前期推广费用45管理费用45财务费用46开发期税费46不可预见费46项目投入资金总额46资金措筹47资金措筹方式47

3、借款偿还计划47第7章财务评价497.1.1 财务评价范围和基础数据49财务评价范围确定49财务评价基础数据选取497.2.1 财务评价49物业收益预测估算49产业经营收益预测估算50商品房销售预测估算50产业经营成本费用预测估算50财务评价指标分析51盈利能力分析51偿债能力分析51不确定性分析52财务评价指标53第8章可行性研究结论与建议558.1.1 本项目的结论性意见55本项目的经济效益可行性55本项目的经济效益可行性55项目风险及防范建议56项目风险56项目风险防范措施57附图、附表、附件第1章总论1.1项目背景1.1.1项目名称xx县文化博览园建设项目。1.1.2项目承办单位概况本

4、项目投资商为XXXX置业有限公司。企业名称:住所:法定代表人:XXX公司类型:有限责任公司注册资本:人民币壹仟万元整经营范围:房地产开发经营、建筑材料、盆景花卉销售。XXXX置业有限公司成立于2007年,企业定位于一个综合性的实业公司,现以房地产开发投资为主体,下辖多家分支企业,公司以慈善为己任,以奉献社会,造福众生为理念,在发展历程中,不但为xx县的经济发展与城市建设作出有益的贡献,更为xx县的慈善事业上添砖加瓦,XXXX置业有限公司以投资本项目作起点,以文化推广为企业责任,打造文化产业链,带动区域经济发展为方向,驱动产业健康良性发展。本项目开发商为XXXX置业有限公司,xx置业公司置业将继

5、承公司一贯的诚信经营原则,秉承打造核心产业发展基地的中心思想,顺应xx县城市发展需要,以对城市未来高度负责的态度,组织好人力物力,精心策划,严谨施工,将xx置业公司xx文博园建成xx县的地标物业,崭新的旅游名片,必将取得良好的社会效益与经济效益。xx置业公司旗下将成立全新的运营管理机构,以打造产业集群为目标,以xx置业公司文博园为启动的载体,汇聚行业精英人才,塑造全新经营管理模式,以立足产业培育、综合运营的思路,着眼xx县公益文化事业的的成长和发展,并对配套服务设施进行配置管理,以商业化的运营方式壮大健全本土文化主题产业链,形成完整产业模块。公司现有员工余人,其中具有高级职称以上职工人,中级以

6、上职称人,大专及本科以上学历员工达95%以上。公司无论从人力上与物力上,都已具备开发本项目的基础条件。1.1.3研究工作依据(1) 、中共xx县委办公室20087号文化博览园项目建设专题会议纪要;(2) 、xx县发展和改革局文件通发改基200757号关于核准xxxx置业有限公司书屋万景园建设项目的通知;(3) 、xx县环境保护局通环管字20079号关于xxxx有限公司书屋万景园一期工程项目环境影响评价报告的审批意见;(4) 、xx县规划委员会2008年12月关于文博园规划设计方案等项目规划评审会纪要;(5) 、中共xx县委办公室出具的xxxx置业有限公司负责建的书屋万景园项目更名为文化博览园项

7、目;(6) 、xx县发展纲要(20042010年)。(7) 、建设项目选址意见书通规选址许字(城区)2007第015号;(8) 、中共xx县委工业经济第“一五”年发展目标;。(9) 、XX省和xx县相关统计资料。(10) 、工业建设用地指标控制规定;(11) 、xx县经济开发区控制性详细规划;(12) 、xx县城市总体规划(13) 、;建设部及发改委关于建设项目经济评价工作的若干规定;(14)、建设项目经济评价方法与参数第三版;(15)、投资项目可行性研究指南试用版;1.1.4项目提出的理由近年来,在xx县委县政府招商引资,共建和谐xx的决策下,xx县物质文明建设取得了显著的成就。近几年来,为

8、了优化企业经营环境,加快县域经济的发展,县委、县政府下发了通发2003号文、通政办发200449号文、通纪发200518号文。县委县政府将坚持以科学发展观统领全局,抢抓二个机遇(武汉城市圈两型社会建设综合配套改革试验区和全省贫困地区新农村建设试点县),突出五大重点(新农村建设、工业园区建设、生态旅游业发展、城乡建设和路网建设、招商引资和项目建设),着力优化产业结构,着力改善民生,着力促进社会和谐,打造咸宁次中心城市,建设富裕文明秀美和谐的新xx。根据规划,xx将加强文化设施建设,完成中心运动场、xx大剧院的建设,启动文博园和体育馆的建设,力争三年时间完成通羊、大路等11个乡镇、风景区综合文化站

9、建设和全县185个村农家书屋工程建设。2008年6月27日,xx县委召开了“文化博览园项目建设专题会议纪要”,会议认为:建设xx文化博览园,有利于完善城市功能,提升城市文化品位,是xx县城市建设和文化建设的重点工程。xx文化博览园项目是旅游开发总体规划通羊景区建设的重要项目,是国家级风景名胜区九宫山、国家级文物保护单位闯王陵、国家级地质公园景点开发的配套工程,是xx旅游产品开发和完善,项目建设很有必要。1.1.5项目建设的有利条件1)政策环境十五”期间,全国文化设施建设坚持实事求是、量力而行、优先安排、填遗补缺的原则,建成文化设施中,既有高起点、高科技、高标准的大型文化设施,又有规模适当、标准

10、适宜、满足群众文化活动基本要求的基础文化设施,从而形成省、市、县、乡多层次、布局合理、功能先进的文化设施网络。国务院办公厅转发的文化部国家计委财政部关于进一步加强基层文化建设的指导意见(国办发:20027号),提出了要“加快推进基层文化设施建设”,出台了文化设施建设的任务、规划、资金投入及配套的有关政策,以及加强文化设施管理和利用的具体要求。为深入贯彻7号文件的精神,原国家计委和文化部针对全国基层文化设施现状,制定并颁发了关于印发“十五”基层文化设施建设规划的通知(计社会20021433号),召开了全国加强基层公共文化设施建设工作会议,对全国基层文化设施建设工作作了具体部署。20022005年

11、,加大县级文化馆、图书馆建设专项资金投入,每年安排12亿元补助投资,4年共48亿元投资,用于新建县级图书馆、文化馆。国家设立专项资金补助地方文化设施建设,有力地推动了基层文化设施建设。“十五”期间,仅中央就补助地方县级图书馆、文化馆等基层文化设施项目5亿元,带动了各省、地(市)、县投资县级图书馆、文化馆建设资金约12亿元,新建、扩改建县级图书馆、文化馆1078个。各级政府把加强县级文化馆、图书馆和乡镇文化站等基层文化设施建设,进一步改善群众文化活动的服务设施和环境,作为贯彻十六大会议精神,努力实践“三个代表”重要思想的大事来抓,在对本地文化设施建设情况进行调研后,采取积极可行的措施,多渠道筹资

12、,制订了本地的规划和实施方案。随着各级配套资金的逐步落实,全国基层文化设施建设进展顺利,2005年底基本实现了县县有图书馆和文化馆的建设目标。一些省区的省(区)委、省(区)政府提出“建设文化大省,发展文化产业”,强化中心城市的文化集聚和辐射功能,将文化建设与历史文化名城建设、文化旅游资源开发利用及城市文化环境建设相结合,加强了公益性文化基础设施建设,推动了文化设施建设和整个文化艺术的繁荣与发展。多渠道、多方式筹集资金,是进行文化设施建设的有效举措,许多地方在文化设施建设中,开拓创新,探索文化建筑的新和美,突出了文化建筑和区域文化的特点。环境要求(绿化、交通、泛光照明等)进一步优化;技术含量大幅

13、度增强,计算机、互联网、多媒体技术为代表的手段大量应用;资源共享和资产综合利用率进一步提升,为充分发挥文化设施的总体效益奠定了基础。在突出“特色”方面,文化设施建设规模定位进一步明确以人为本,并和市场经济定位结合起来。文化设施建设虽然取得了一定成绩,但仍然存在着一些困难和问题,主要表现在:文化设施建设投入仍然偏少,比例偏低,基层公共文化设施建设滞后于经济建设的发展和人民文化生活的需求。2)区位条件xx县位于XX省东南部,以通羊镇为中心,西北距咸宁市所在温泉37公里,北距武汉市124公里,东北向径直32公里至石栏桥的新县,东南向径真41公里的至太平山主峰界江西省武宁县,南向径直28。5公里至老尖

14、崖,南偏西向径直至老虎头主峰界江西省修水县,西向21公里至崇阳县。xx县是一片美丽土地,山川秀美,风光旖旎,东有道教名山太平山,南有华中胜景九宫山,西有百洞之山大城山,北有森林公园大幕山,水上乐园富水湖及地下长廊隐身洞,一步一景,景景别致,目前已有两处国家级景点:国家级风景名胜九宫山,国家级文物保护单位闯王陵,此外,国家级白然保护区-森林公园、国家级地质公园-隐水洞正在评审中。本项目位于xx县经济开发区的石宕村,依山傍水,风景宜人,空气清新,地理位置得天独厚,是区住、休闲的最佳区域,地理位置优越、交通便利,环境优美,具有良好的发展潜力。3)地理优势:本项目用地四至范围:基地西临二十米支路,南临

15、横一路,东临九宫山,北临横二路,现状用地为水田、旱地及部分山体项目地块位于xx县市通羊镇石宕村,地理位置十分优越。东邻惠淡路,南临规划路,西面是惠南大道,北面为规划路,本项目用地面积约127397平方米,分为三块,两块为山地地形,另一块为平地,分两期建设,第一期建设文化博览园、艺术馆、联排别墅,占地面积147.1亩,是发展商贸业的繁华黄金地带。但属未开发地,部分在开发,一部分未被征用,也亟待开发,这些地块基本上是建厂房、办公,或作其他商业建设,用地性质单一,实用性差,严重制约了该用地的经济效益。该地块具有良好的文化气息,风景优美,是适合居住、休憩的胜地。因此,按照xx县委县政府及市政规划的要求,对该用地拟进行重新规划。4)经济发展基础:近年来,xx县按照“以旅游促开发,以开发促开放,以开放促发展”思路,倾力发展生态旅游业,初步形成“游山、玩水、休闲、探洞、观古民居”的旅游大格局。2007年,全县共接待旅客102.5万人次,门票收入425万元,综合收入3.82亿元。而今,在建设武汉城市圈的大格局下,xx县委、县政府正在谋划发展旅游的新篇章。xx依靠通达顺畅的106国道,构建了境内旅游大交通网络。几年来,景区景点旅游公路全面改造升级,以高标准建设九宫山、富水洞、隐水洞等景区景点的连接道路,仅九宫山旅游开发投资达2亿多元。修建了九宫山至石龙峡公路改造升级砂铜线公路,基

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