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1、本文格式为Word版，下载可任意编辑酒店行业分析报告 酒店行业分析报告 一、酒店的定义 酒店（HOTEL）一词来源于法语，当时的意思是贵族在乡间接待贵宾的别墅，在港澳地区及东南亚地区被称为“酒店”，在台湾被称为“酒店”，在中国大陆被称为“酒店”、“饭店”、“宾馆”、“旅店”、“旅馆”的。 我们从酒店的称谓与功能，可以找到对酒店的定义。然而，时至今日，对酒店的定义也是五花八门，众说纷纭的。一个具有国际水准的酒店首先，要有舒适安好并能吸引客人居住的客房，具有能供给有地方风味特色的美味佳肴的各式餐厅，还要有商业会议厅，贸易洽谈时所需的现代化会议设备和办公通讯系统，旅游者所需要的康乐中心。游泳池、健身
2、房、商品部、礼品部，以及综合服务部，如银行、邮局、电传室、书店、花房、美容厅等等。同时，各单位要有素质良好的服务员，向客人供给一流水平的服务。今日的国际酒店业被称为“旅游工业”。所谓工业，它该表达式大量的、科学的、专业以及有效率的事业。归纳起来，现代所谓的酒店，应具备以下根本条件： 1. 它是一座设备完善的众所周知且经政府核准的建筑。 2. 它务必供给旅客的住宿与餐饮。 3. 他要由为旅客以及顾客供给消遣的设施。 4. 还要供给住宿、餐饮、消遣上的梦想服务。 5. 它是营利的，要求取得合理的利润。 二、研究背景 当下国际金融环境并不乐观，欧美债务危机问题不断。国内经济形势特别低迷，在房地产调控
3、政策下经济增长缓慢，物价上涨过快，各方面冲突凸现出来。前两天芜湖地方政府对房地产的救市政策刚推出3天就被叫停，说明国家调控的决心大的方向不动摇。 在国家房产等相关部门及政策对高房价的打压下，曾经如火如荼的传统住宅市场成交表现黯淡，一系列政策很大力度上的压缩了住宅市场的投资空间，同时也限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，旅游地产成为投资客们的青睐，成为万众瞩目的房产新宠。 旅游地产的崛起，不仅来自房产新政的导向作用，国民经济的进展更是其内在的动力。据经济学家研究，当人均GDP达成确定程度时，以家庭为单位的消费布局就会发生变化，休闲支出比例会明显上升。目前的中国就正处在这一阶段，国民经济的
4、内在推动，以度假休闲为代表的第三产业正急速崛起。随之而来的，便是旅游地产的蓬勃进展。 三、旅游地产中的产权式酒店 定义 产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如添置商品房一样投资置业，将客房嘱托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的确定期限的免费入住权。其实质就是迎合普遍老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了扶助群众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值
5、和经营收益。 历史背景 20世纪60年头的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格振奋，多数家庭无力单独添置度假别墅，而片面有才能添置别墅的用户，每年的使用时间分外有限，最多只有几周，空置率很高，所以展现了亲朋好友联合添置一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的处境，最早的分时度假概念由此产生。据此，聪明的开发商研发了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。 产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假+房产投资”。它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人嘱托酒
6、店管理公司经营或分时度假网络管理，获得确定的投资回报。由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约1520年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情 况下，投资人拥有该酒店每年确定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的其次居所或企事业单位的度假基地。 四、产权式酒店利在何处（前景）？ 产权式酒店作为投资类物业的重要形式之一，近年来越来越受到宏大投资人士的青睐也是受客观环境影响。 首先 国内房地产积压和饭店出租率下降。经济过热时期，我国各地建起大批房地产工程，经济回落，大量盲目开发的房地产由于价格高、市
7、场定位不准等因素展现了严重的积压。据国家统计局城调总队对全国35个大中城市的调查结果说明，目前这些城市还有6000多万平方米的商品房空置，商品房严重积压。这些积压的房地产中，有相当大一片面位于度假地和旅游城市。 其次 休闲观念逐步成熟。随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的进展阶段之后，休闲度假旅游需求已经产生，并形成了确定的市场规模。因此，我国在35年内，可望形成具有确定规模的旅游度假市场。这一市场的形成和扩大，将为产权式酒店创造出旺盛的需求。 产权式酒店供给给业主每年的免费自住房额，一般处境下业主都不能用完，那么在不同地区的产权式酒店的业主就可以将自己的免费自
8、住房额拿出来与别人交换，以达成度假交换的目的。 第三 可投资领域少，可利用资金相对充沛。由于在工业技术方面与兴隆国家存在较 大的差距，加上面临参与世界贸易组织后开放市场的要挟，在工业领域的投资需求不旺。以家庭经营为根基的农业领域内虽存在较大的资金需求，但由于经营单位分散，无法吸纳大额资金。资金需求较旺的第三产业中，投入产出效益好的产业也不多。所以，在总体资金短缺的背景下，对资金的有效需求却严重缺乏。 当然，除了与股市的低迷，人们对基金、信托等投资渠道的不甚了解，银行 负利率等客观因素有关外，与产品本身的优势也是分不开的。北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文认为，产权式酒店之所以受到人们的
9、追捧，无外乎以下 两个理由 其一，嘱托经营，省去麻烦。 产权式酒店投资的根本形式为，业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，再嘱托开发商或特意的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样，对于业主来说，省去了不少管理麻烦。 其二，供给包租，收益稳定。 不少产权式酒店都供给相当迷人的包租服务，每年赋予业主固定百分比的回报率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。业界普遍认为，产权式酒店的投资回报相对于其他类型物业而言，是对比稳定的，并且风险相对也小一些。另外，好多产权式酒店的开发商每年都会供给给业主确定时间的免费入住权，1030天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当具有吸引
10、力。 五、产权式酒店定价依据及本金分析 1、定价依据：以40平方米的户型（其中包括公摊面积20平方米左右）为例，采取反推法定价，根据市场处境，按照三星级标准预计房价和开房率，算出平均一间客房的年毛收入计算公式为：一间客房的年毛收入=房价开房率每年天数（365），管理公司毛收益和业主回报按照7：3分摊（参照产权式酒店行业规律得出的结论）计算公式为：管理公司毛收益=一间客房的年收益0.7，业主回报金额=一间客房的年收益0.3，业主回报片面按照投资总额的8%的回报率，推算出销售价格计算公式为：单位销售价格=每年可回报业主金额(0.0840)。 例如：假设房间折后价为180元/天，住房率为60%； 那
11、么平均每一间40的客房年收入为1800.6365=39420元； 按照7：3分摊，酒店管理公司毛收益为：394200.7=27594元，可回报给业主的金额为 394200.3=11826元； 按照投资总额固定回报率8%计算，那么该客房的销售总额为：118260.08=147825元 单位销售价格为：14782540=3696元。 酒店经营状况与定价分析表 建筑 面积 计算 方式 （经营状况） 根本 状态 40（按中间 50%分状态 摊计算） 保守 状态 收益分摊 管理公回报 房间 折扣 司毛收业主 住房率 毛收益 牌价 (折后价) 益 （占(占70%) 30%） 250 0.8 (200) 0
12、.7 (180) 0.65 (160) 65% 50% 60% 47450 36500 39420 33215 25550 27594 14235 10950 11826 收 益 可销售价格 单位售价 总额 177937.5 4448.44 136875 147825 128000 131400 77850 3421.88 3696 3200 3285 1946.25 250 52% 34133.33 23893.33 10240 60% 35% 35040 20761.2 24528 14533 10512 6228 250 上述六种状态的平均单位销售价格为：3333元/；按160元/天、开
13、房率60%计算，那么平均销售单价为：3285元/；按180元/天，开房率52%计算，那么平均销售单价为：3200元/。根据周边市场价格以及本工程实际处境，保守估计销售均价可定位在3100元/，即28403340元/之间（6层起价2840元/，每高一层加20元/，包括装修费用）。我们选择参照160元/天、开房率60%、售价3100元/、回报金额10540元/年（即回报率为8.5%）为基准计算（以下全体的计算亦同）。这样对目标客户有相当大的吸引力（概括分析见投资收益例表）。 2、本金与收益分析： 1）面积：每层800，630层共计20000 2）本金预计：建安本金：1500元/； 精 装 修：300元/； 广告推广本金：50元/（总计500万元10万）； 管理本金：100元/； 税 收：155元/（销售单价5%，即31005%=155）； 不成预见费用：100元/； 以上共计为：2205元/。 3）预计利润为： （销售单价本金单价）总建筑面积 （31002205）20000=17900000元 9
