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1、 市场经济视角下的物业管理研究 杜娟摘要：在现今城市建设中，物业管理显示出越来越重要的地位，物业管理对城市生态建设，公共环境维护，起着不可忽视的作用，随着我国城镇化进程的加快，物业管理工作中方方面面的问题显现出来，物业管理企业要想在发展中求生存，一方面对内要不断地完善科学的管理制度，树立“以人为本”思想，另一方面对外要强化市场竞争意识，树立企业良好的社会形象，提高服务质量，更好地提升人民群众的生活品质，才能使企业朝着规范化，社会化的健康轨道发展下去。关键词：市场经济；视角；物业管理1、物业管理中出现的问题1.1产权形成和转换的矛盾在我国建筑用土地必须要国家审批和售卖，只有符合要求的房地产公司才
2、可以购买建筑用土地并开发生商品房向人民出售。过去的十年是我国房地产高速发展时期，城市中每年都会有众多的楼盘在开工建设，房地产开发商在房子承建过程中，监管方是国家的行政部门。只有房子建设完成之后，物业公司前期介入，对物业进行承接查验，才向业主们发放钥匙，验收入住。作为楼房的管理者的物业公司和作为房子所有人的业主，对房子产权形成并没有行使到监管的权利。作为开发商的目的是获得经济利益，他们会选择符合他们利益的物业公司，即使房屋质量有瑕疵，只要物业公司对楼房进行接收，开发商的售楼款到账，他们就获得既得利益。作为楼房产权的所有者，业主不这样看，他们购买房子是为了居住，他们的要求是选择可以带来舒适和安全生
3、活的物业。作为楼房的承建时期的所有者的开发商和作为房子销售之后的所有者的業主之间对物业公司选择就存在矛盾。这种由开发商指定物业公司，为物业公司接管小区后，物业公司与业主关系紧张埋下隐患。同时，公共设施以及房屋的验收都是物业公司完成的，物业公司为了可以得到开发商的物业合同，在遇到质量问题时，会丧失独立性，不能对业主的权益作出违反开发商意愿的决策。在以后楼房的使用过程中，出现公共设施，如管线、排水、消防设施出现问题时，出现相互推诿的问题。物业公司推说开发商建设的时候有问题，开发商会说是物业公司的使用不当，而最后承担损失的是广大业主。1.2产权的多重性矛盾在我国的城镇住宅小区中，绝大多数是高层住宅和
4、多层住宅，属于集合式建造形式。业主行使独立所有权的只是业主房门内的部分，除了独立所有权还有公共所有权部分，包括单元门，楼梯，公共绿地，公共设施以及公共土地等。业主的独立所有权和公共所有权并存，决定了业主不能独自形成对公共设施的使用、保养、维修的决定权。使用公共设施的是物业公司，但是物业公司并不是所有者，现在我国物业绝大多数都是物业公司，属于经营性盈利的组织。物业公司除了收取物业费，作为日常维护治安和公共卫生外，还收取一笔维修基金。居民们为了生活舒适和安全，希望物业公司多投入人力物力维持治安和公共卫生，物业公司为了追求利润必然会缩减开支，这样物业公司和业主在利益的追求上，就产生了矛盾，经常是业主
5、认为卫生不达标拒绝交物业费，物业公司收不到物业费，放任小区脏乱差而不管，导致恶性循环，严重影响了我国物业管理的整体发展。2、从市场经济角度对于物业发展问题的解决2.1物业管理引入竞争机制开发商在商品房移交整体项目时，所选择的物业公司应向业主提前公示。虽然此时业主们比较分散，相互不熟悉很难成立业主委员会，但是开发商可以组织业主一起开会商讨物业公司选择和公共设施验收和移交的问题。在开发商移交项目之前的物业公司选择不能由开发商独自决定，业主们可以临时推选代表参加开发商的物业公司选择评选，业主会选择那些代表业主利益的物业公司，这样物业公司在公共设施验收中就会认真负责，减少日后公共设施使用中的矛盾。应该
6、在机制上引入竞争和监管机制，小区成立业主委员会，通过业主委员会公开招标选择物业公司来进行物业管理。物业公司经过对小区的管理进行测算后，进行投标，综合提出一个物业管理服务的标准和价格，业主委员会通过对服务水平的考量和报价进行评估，选择一家适合的物业公司来对小区进行管理。业主委员会对物业的服务进行监管，尤其是对公共设施的维护和日常安全和卫生的管理水平，物业公司如果做不到投标的承诺，首先进行警告，如果改善达不到要求，可以辞退物业公司，重新在市场上公开选择物业公司重新招标。对于管理服务特别好的公司，对公共设施的维护保养费用节约，可以把结余的资金用于奖金，奖励给物业公司，以提高物业公司的积极性。2.2收
7、费资金和维修基金监管市场化运作的物业管理矛盾主要还是集中在了收费和资金使用上，从经济角度看，资金的使用应该统筹进行管理和分配。小区的费用主要是人力物力成本投入上，花费较高的是人工成本、绿化维护和设施维修保养上，这部分是纯支出，资金来源是物业费。表面看起来合理，但是实际上，小区除了收取物业费之外，还会有其他经营性收入，比如停车位的租金、公共房屋的租赁等。这部分资金不能是物业公司独自占有，而应该与全体业主共同分配共享，这部分资金可以考虑由业主委员会进行收取，折合一定的物业费之后，再作为物业费用支付给物业公司，这样就了降低物业服务产品的价格。按照自2008年2月1日起施行的住宅专项维修资金管理办法规
8、定，公共维修金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。业主委员会应至房地产主管部门指定的商业银行设立本物业维修基金专用帐户，并将账户情况报房地产行政管理部门备案，该帐户是该物业范围内业主缴纳的全部维修基金的情况。该帐户只能用于维修基金的存储和管理，不得挪作他用。银行同时为每位业主设立分户帐户，用来显示该业主所有维修基金部分的使用和留存情况。维修基金的使用及补充需经业主大会作出决议。在资金使用中和使用后业主委员会有权利对目进行检查和审计，物业公司不得阻碍业主委员会的审计行为。维修基金中长期不使用的资金可以考虑购买国债和金融产品进行长期投资以实现维修基金的增值。 -全文完-
