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1、新城顺城立水桥项目新城顺城立水桥项目定位方向探讨定位方向探讨思源经纪思源经纪二二OOOO八年四月八年四月1新城顺城立水桥项目 项目情况分析项目情况分析1 1 项目定位建议项目定位建议4 4 项目项目SWOT 分析分析2 2 区域市场研究区域市场研究3 3 项目总体规划建议项目总体规划建议5 5 地块位置 地块周边环境 基本经济技术指标2新城顺城立水桥项目 地块位置地块位置立水桥西北，奥北核心地段立水桥西北，奥北核心地段p本项目位于北京市昌平区东小口镇立水桥西北方向 ，为原北京第二汽车制造厂 。p本项目处于奥北核心地段，位于城铁5号线与13号线换乘处。乘坐城铁5号线可直达奥运场区。3新城顺城立水
2、桥项目地块周边交通地块周边交通轨道交通便捷轨道交通便捷p距城铁5号线、13号线立水桥站600余米p沿中东路向西经西小口路达昌平路p距北五环公里p20多条公交线路组成四通八达的公交通网城城铁铁5号号线线安安 立立 路路北北 苑苑 路路本本 案案中东路中东路西小口路西小口路858、479、984、358、432、758、运通117、昌平22等北北 五五 环环 中中 路路北北 五五 环环八八达达岭岭高高速速路路京京承承高高速速路路北北 四四 环环北北 三三 环环城铁城铁13号线号线城铁城铁13号线号线城城铁铁5号号线线4新城顺城立水桥项目经过多年的建设，项目自身所处区域将为居住聚集区。近年来，随着多
3、个商品房的成功开发销售，此区域已由原来的低端居住区转变为高品质居住区。地块周边住宅地块周边住宅 北京居住聚集区之一北京居住聚集区之一A:东亚东亚奥北中心北奥北中心北区区C:东亚东亚奥北中心南区奥北中心南区B:北京北北京北OpA：东亚奥北中心北区pB：北京北pC：东亚奥北中心南区pD：北方明珠pO：中滩村p在地块的东北1公里为天通苑西区5新城顺城立水桥项目pE：龙德广场pF：万意服装批发城 亚奥海龙电子城pG：祥和宏兴建材pH：零散小摊位地块周边商业配套地块周边商业配套规模较大，档次参差不齐规模较大，档次参差不齐项目周边商业配套比较完善。大型商场、各类餐饮已具备一定规模。但由于开发节奏不一致，商
4、业配套档次参差不齐。E:龙德广场龙德广场F:万意、海龙万意、海龙6新城顺城立水桥项目地块区域环境地块区域环境自然、人文环境优越自然、人文环境优越680公顷森林公园公顷森林公园p距占地680公顷的奥林匹克森林公园4公里；p与奥运场区遥相呼应。2008奥运会结束后，那里的场馆设施将对外开放。水立方水立方鸟鸟 巢巢7新城顺城立水桥项目p中、小学：中滩中学、中滩小学、东小口小学、和平街一中（市级示范学校）、和平街一中分 校(区重点)、中山实验学校、亚奥学校等p幼儿园：东小口幼儿园、英华幼儿园、红苹果双语幼儿园、新世纪幼儿园、幸福泉幼儿园、 东方幼儿园、春天幼儿园等p医院：航空中心医院、万和颈椎医院、红
5、十字会中心医院、东小口医院、天通仁和医院、 北京市北郊肿瘤医院p邮局：黄金苑邮局、大羊坊邮局、东三旗邮局、天通西苑邮局、霍营邮局p银行：中国银行、工商银行、北京银行、农业银行、交通银行、广发银行等地块周边其他配套地块周边其他配套 各项生活设施齐全各项生活设施齐全8新城顺城立水桥项目p地块无拆迁，土地已实现三通一平p地块内有两排原生树地块自身条件地块自身条件开发条件优越开发条件优越9新城顺城立水桥项目本项目基本经济技术指标本项目基本经济技术指标项目单位建筑总面积平方米83444.963其中居住用地（托幼用地） 平方米4300指标容积率0.8建筑密度30%限高12多功能用地（F1）平方米80000
6、4.96其中住宅建筑面积平方米56003.474其中两限商品房平方米40002.482普通商品住宅平方米16000.992商业建筑面积平方米24001.489指标容积率3建筑密度25%限高60p项目总用地面积平方米。其中建设用地面积平方米，代征道路用地面积6591平方米。p项目绿地率：30p建筑产品及指标见右表。10新城顺城立水桥项目 项目情况分析项目情况分析1 1 项目定位建议项目定位建议4 4 项目项目SWOT 分析分析2 2 区域市场研究区域市场研究3 3 项目总体规划建议项目总体规划建议5 5 项目SWOT分析 开发难点探讨11新城顺城立水桥项目项目项目SWOT SWOT 分析分析WW
7、（劣势）（劣势）S S（优势）（优势）OO（机会）（机会）T T（威胁）（威胁）l奥运来临，奥北商圈价值的迅速提升l10线等地铁线的开通，地铁交通 更加发达，人们更依赖地铁交通l地块小，缺少规模优势l双限商品房与商品住宅共同规划、销售，影响项目整体品质l商业面积比例大l受规划用地所限，园林规划难出亮点l周边住宅供应对商品住宅形成竞争压力l周边大配套商业丰富，商业规划 存在难点l项目位于城乡结合部，西侧为单村，环境较差l 紧邻地铁交换站,道路通畅公交发达；l交通出行方便l位于奥北商圈，地段升值潜力大l邻近国家奥林匹克森林公园， 人文资源优越l土地平整，无拆迁问题SWOTSWOTSWOTSWOT分
8、析分析分析分析12新城顺城立水桥项目项目开发难点探讨项目开发难点探讨p项目双限商品房与商品房共同开发销售，项目双限商品房与商品房共同开发销售， 如何解决双限商品房对商品房的影响？如何解决双限商品房对商品房的影响？p项目总体量不大，规模性较差，市场影响力不足项目总体量不大，规模性较差，市场影响力不足 如何解决市场影响力不足？如何解决市场影响力不足？p商业规划比例较大商业规划比例较大 如何解决商业面积过大的难题？如何解决商业面积过大的难题？p开发商对商业销售价格预期高于市场水平开发商对商业销售价格预期高于市场水平 如何解决商业销售实现价值最大化？如何解决商业销售实现价值最大化？ 13新城顺城立水桥
9、项目项目双限商品房与商品房共同开项目双限商品房与商品房共同开发销售，发销售，如何解决双限商品房对商品房的如何解决双限商品房对商品房的影响？影响？1 1、产品规划中区域分开，产品类型区分、产品规划中区域分开，产品类型区分; ;2.2.营销过程案名、推盘期、形象等区分。营销过程案名、推盘期、形象等区分。14新城顺城立水桥项目项目总体量不大，项目总体量不大，规模性较差，市场影响力不足规模性较差，市场影响力不足 如何市场影响力不足的难题？如何市场影响力不足的难题？1 1、开发区域内差异化产品、开发区域内差异化产品2 2、优化产品，提高户型使用功能和竞争力、优化产品，提高户型使用功能和竞争力 15新城顺
10、城立水桥项目商业规划比例较大，商业规划比例较大， 如何解决商业面积过大的难题？如何解决商业面积过大的难题？1 1、产品规划中对商业业态进行合理把控、产品规划中对商业业态进行合理把控3 3、将剩余部分商业产品进行合理转换、将剩余部分商业产品进行合理转换2 2、 适当缩减商业面积适当缩减商业面积16新城顺城立水桥项目开发商对商业销售价格预期高，开发商对商业销售价格预期高，如何解决商业销售实现价值最大如何解决商业销售实现价值最大化？化？使商业产品具备稀缺性和领先性，提高产品附加值使商业产品具备稀缺性和领先性，提高产品附加值17新城顺城立水桥项目 项目情况分析项目情况分析1 1 项目定位建议项目定位建
11、议4 4 项目项目SWOT 分析分析2 2 区域市场研究区域市场研究3 3 项目总体规划建议项目总体规划建议5 5 住宅市场研究 商业市场研究 写字楼市场研究 公寓市场研究 未来市场供应量18新城顺城立水桥项目住宅市场研究住宅市场研究公寓市场研究公寓市场研究商业市场研究商业市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究19新城顺城立水桥项目住宅市场研究住宅市场研究研究范围研究范围项目所在区域内，在售商品房项目：媒体村、公园2008、北京北地块位置地铁五号线地铁地铁13号线号线北五环北五环媒体村媒体村公园公园20082008北京北北京北20新城顺城立水桥项目住宅研究项目住宅研究项目 产品特征产品特征项目名
12、称项目名称项目总规模项目总规模（含商业、配（含商业、配套等）（）套等）（）建筑形式建筑形式主力户型（）主力户型（）装修标准装修标准已售供应量已售供应量（）（）媒体村媒体村92万14栋32层塔楼； 2栋11层板楼一居（40-80）占50%；两居(100)占50%21层以下简装，送分户中央空调；21层以上毛坯22万公园公园2008200835万5栋14层板楼；6栋23层塔楼；2栋23层板塔结合两居（90-103）占60%毛坯28.4万北京北北京北21万11栋23层板塔结合两居（80左右）占70%毛坯15.3万数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测p塔楼和板塔结合形式的产品较多，面积集中在
13、塔楼和板塔结合形式的产品较多，面积集中在70-10070-100之间。之间。21新城顺城立水桥项目住宅研究项目住宅研究项目销售价格销售价格项目名称项目名称开盘时间开盘时间销售均价（元销售均价（元/ /）套总价区间套总价区间（元）（元）折扣情况折扣情况媒体村媒体村2007年10月7日1300052万-130万无公园公园200820082006年3月18日板楼15800塔楼1300084.5万-170万一次性付款97折北京北北京北2007年3月10日: 9、11号楼;2006年11月17日:8号楼;2006年10月28日:6号楼;2006年9月6日:10号楼;2006年8月17日: 7号楼;200
14、6年6月27日: 4、5号楼.截止07年7月全部入市面积售罄，最后一次报价800070万左右无数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测p在售价格在售价格1300013000元元/ /平米（在售项目位置明显优于本项目），平均套总价在平米（在售项目位置明显优于本项目），平均套总价在100100万左右。万左右。22新城顺城立水桥项目住宅研究项目住宅研究项目销售速度销售速度项目名称项目名称月均销售套数月均销售套数媒体村媒体村南区进行4.5个月客户积累，于07年10月开盘，目前签约1357套，月均销售129129套套公园公园2008200807年月均销售100100套套；08年106#C座进行4
15、个月客户积累，240套房开盘当天销售1/3，月均销售2020套套北京北北京北3个月客户积累，06年7月-07年7月完成8栋1536套销售，月均销售102102套套数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测p0606、0707年市场环境较好，销售速度较快，月均销售年市场环境较好，销售速度较快，月均销售100100套以上。套以上。p0808年客户积累时期长，受整体楼市氛围影响销售速度下降明显。年客户积累时期长，受整体楼市氛围影响销售速度下降明显。23新城顺城立水桥项目住宅研究项目住宅研究项目客群特征客群特征项目名称项目名称客户来源客户来源媒体村媒体村年龄：25-45岁之间； 来源：本地60%
16、；职业：企业中层收入者； 目的：自住占70%公园公园20082008年龄：30岁左右； 来源：外地80%；职业：中关村IT，亚运村；目的：为结婚购买，自住北京北北京北年龄：30岁左右 ； 来源：外地70%职业：地铁沿线工作人群；目的：自住为主数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测p地铁沿线工作的年轻人、外地客源多，自住需求较大。地铁沿线工作的年轻人、外地客源多，自住需求较大。24新城顺城立水桥项目区域住宅市场整体特征区域住宅市场整体特征p户型面积集中在户型面积集中在70-10070-100之间之间，研究区域内住宅户型面积80平米左右占多数；p总价较低，总价较低，区域内住宅在单价不高、面积适中的前提下，总价较低；p销售速度较快，销售速度较快，07年较好市场环境下，住宅月均销售100套以上；p0808年销售受淡季和北京楼市整体氛围影响明显年销售受淡季和北京楼市整体氛围影响明显；p年轻客户为主力购买群年轻客户为主力购买群，客群多为工作在地铁沿线的年轻外地人群；p对销售价格敏感度高；对销售价格敏感度高；p客户多为自住需求客户多为自住需求，其中部分过渡型居住。25新城顺城立水桥项目住宅
