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1、物业服务合同中的物业费请求权研究一一兼评法释20098号中的相关规定关键词：物业费物业费请求权物业服务合同内容提要：物业费请求权是物业服务企业基于物业服务合同而对业主享有的合同债权请求权。物业服务合同的当事人是业主和物业服务企业，物业使用人和继受人原则上不能作为物业费请求权的相对人。书面催交物业费是物业服务企业向人民法院提起诉讼的前置程序。业主可以主张违约或违规收费、物业服务存在瑕疵、物业服务合同关系已经终止和诉讼时效经过的抗辩对抗物业服务企业支付物业费的请求。我国立法上对物业费请求权不能实现时的救济不足，应适当加重责任，丰富责任类型。物业费的支付与收取，对于确保区分所有建筑物的功能，维持区分
2、所有建筑物的管理运营得以顺利进行至关重要，从而不仅对于每一位业主的生活品质的提升不可或缺，而且在委托管理模式下对于物业服务企业的生存与发展影响巨大，但是该问题在建筑物区分所有权法律制度中却是一个令人头疼的问题，大量的诉讼和物业投诉证明了这一点。2009年10月1日起施行的最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（以下简称法释20098号）13个条文中，有6个条文涉及到物业费问题（第5条至第10条），为司法实践中大量的物业费纠纷案件提供了切实可行的法律依据。但由于法释20098号有关物业费的规定均以物业服务合同为前提，实际上就将业主自主管理模式之下的物业费问题排除在外，本文
3、以下也将研究限定于委托管理模式之下的物业费请求权问题。一、物业费请求权的性质物业费，又称物业服务费、物业管理费、管理费等，是业主为维护房屋共有部位以及共有配套设施正常使用和功能，以及维护物业管理区域环境卫生和秩序而分摊的费用。物业费的性质，一方面是属于为管理维护建筑物基地，共用部分物的费用，及群居关系改善的人事费用，为区分所有建筑物共同团体利益所生必要必不可缺之费用1另一方面，物业费也是物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的对价。在现代各国建筑物区分所有权法上，区分所有权人（业主）支付管理费是其作
4、为管理团体成员的一项基本义务，而为各国区分所有权法及管理规约所一致规定。业主承担该义务与业主基于专有部分所有权的共有持分权联系紧密。因此，从管理规约的角度而言，支付管理费是业主对业主大会的债务，其债权人是业主大会，相应地，物业费请求权即是业主大会基于管理规约对于业主享有的债权请求权。随着社会专业化分工的不断加强，委托管理模式在区分所有权建筑物的管理中比例越来越高。而委托管理模式，不论是委托物业服务公司管理，还是委托其他管理人管理，都需要与其签订物业服务合同。因此，从物业服务合同的角度而言，物业费请求权是物业服务企业（或者其他管理人）基于物业服务合同而对于相对人所享有的债权请求权。二、物业费请求
5、权人和支付义务人这个问题首先涉及到物业服务合同的当事人问题，因为物业服务合同的当事人一般情况下就是物业服务合同的权利主体，即物业费请求权人和支付义务人。其次，这个问题还涉及物业使用人和物业继受人是否为物业费支付义务人的问题。（一）物业服务合同的当事人对于物业服务合同的当事人，学说上颇有争议，主要集中于业主委员会能否作为物业服务合同的当事人问题上。这主要涉及业主委员会的法律地位问题。关于我国业主委员会的地位，我国物权法和法释20098号第8条均未作出明确规定，物业管理条例第15条也仅规定了业主委员会是业主大会的执行机构及其法定职责，但是否具有独立人格并享有权利能力，条例并不明确。从法律解释上来说
6、，似乎应当解释为未明确赋予业主大会和业主委员会法人人格。比较法上我国与德国法比较类似，德国法也不承认管理团体具有权利能力和法人人格，因此,管理团体仅“得以全体住宅所有权人名义对外实施行为”，而不能以管理团体的名义对外实施行为。根据法释20098号第8条之规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”物业服务合同的当事人应当是业主和物业服务企业，而不是作为其代表人的业主委员会。另外，在业主大会和业主委员会成立之前的很长一段
7、时间，物业服务企业进行物业服务所依据的是前期物业合同。根据物业管理条例的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。其性质为涉他合同中的为第三人利益的合同，是建设单位和物业服务企业之间订立的为业主利益的合同，因此，前期物业服务合同的效力及于当时尚未入住的业主。只要前期物业服务合同合法有效，其对业主即应具有约束力。因此，业主虽然不是物业服务合同（包括前期物业服务合同）形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。从这个角度看，物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物
8、业服务法律关系。法释20098号第1条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。（二）物业使用人问题物业使用人包括物业的承租人、借用人以及其他物业使用人等。物业使用人不是物业服务合同的当事人，因此物业服务合同原则上对于其没有约束力，即其不应当承担支付物业费的义务。原因在于房屋出租、借用与房屋转让不同。在房屋转让的情况下，由于业主的法律身份直接让渡给受让人，因此物业服务合同可以直接约束房屋的受让人，这属于合同权利义务的概括承受；而在房屋出租、借
9、用的情况下,出租人、出借人的身份依然保留，出租人、出借人作为业主享有的完整物权以及由此派生出来的诸多业主权利并未当然移转给承租人、借用人，因此物业服务合同原则上不能直接约束房屋的承租人、借用人。物业服务合同设定的可让渡义务虽然不能直接拘束物业使用人，但可以籍由租赁合同、借用合同等移转使用权的合同的转化程序，将物业服务合同设定的业主义务转移给物业使用人。换言之，租赁合同、借用合同等移转使用权的合同可以把物业服务合同为业主设定的某些具有可让渡性的义务转化为物业使用人的约定义务。在这种情况下，直接拘束物业使用人的法律文件不是物业服务合同，而是租赁合同、借用合同等移转使用权的合同。然而，虽然业主可以通
10、过租赁合同、借用合同等移转使用权的合同把物业服务合同设定的物业费支付义务转嫁给物业使用人，但是物业使用人毕竟不是物业服务合同的当事人，其向物业服务公司支付物业费的行为源于双方之间的租赁合同、借用合同等移转使用权的合同。业主向物业服务企业交纳物业服务费用是物业服务合同为业主（而非物业使用人）设定的义务。因此,业主要承担连带责任。基于这一法律思维，法释20098号第7条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”当然，物业服务企业、业主与物业使用人可以签订三方协议，约定由物业使用人直接向物业服务企业缴纳物业
11、费、进而免除物业使用人的缴费义务。此时物业使用人直接向物业服务企业支付物业费的义务产生于物业使用人的意思自治。此外，倘若三方协议并未明确约定免除物业使用人的缴费义务，在物业使用人拒绝或怠于向物业服务企业缴费的情况下，业主依然要承担连带责任。（三）物业继受人问题物业继受人包括物业的买受人、受赠人和物业的继承人。毫无疑问物业继受人当然要支付其继受以后所产生的物业费。但是其是否应当支付前业主积欠的物业费呢？这个问题要区分不同情况：物业的买受人、受赠人是否继受出卖人积欠的物业费？该问题我国现行的物权法以及相关的法律法规、法释20098号都没有规定。学说上有肯定说和否定说。本文同意王泽鉴教授的看法，采否
12、定说。物业买受人和受赠人所继受的，系依法律或规约所定的一切权利义务，例如规约所订缴交物业费的义务本身，但不应及于积欠的物业费，此属业主个人的债务，不随同区分所有权之移转而移转，而由继受人继受。物业的继承人应否继受被继承人积欠的物业费？根据我国继承法的规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当偿还的债务，但是清偿债务以被继承人的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当偿还的债务可以不负偿还责任。三、物业费请求权的行使方式和程序物业管理条例第67条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期
13、仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。该条规定将业主委员会的催告作为物业服务企业起诉的前置程序。其弊端在于如果业主委员会不督促业主限期交纳，根据第67条的规定，物业服务企业不能向人民法院起诉，这显然不合理。法释20098号第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持在物业费请求权的行使程序上，由业主委员会的催告改为物业服务企业书面催交，从而一定程度上完善了物业费请求权的行使程序
14、。实践中物业服务企业除了通过口头、书面催缴诉讼途径行使物业费请求权以外，一些物业服务企业会寻求“私力救济”，暴力威胁、电话骚扰甚至对业主停水断电、拒绝有关业主进入小区，侵犯了业主的合法权益。这些行为，根据我国现行法律规定，都是要承担侵权责任甚至刑事责任的。以停水断电为例，业主与社会公用部门之间就水、电、气、热供应存在合同关系，区分所有权人向这些部门缴纳相关使用费后，享有使用权利,考虑到日常生活之必要，即便是这些社会公用部门，在使用人滞纳费用时，也不能擅自掐断供应，以免给人民生活产生不良影响。物业服务企业就更无权因业主欠缴物业费而擅自停水、断电，所以物业服务企业对于因停水、停电等行为而给业主造成
15、的损害应当承担损害赔偿责任。为避免损失的扩大，物业服务企业应依法定的方式和程序行使物业费请求权。四、对物业费请求权的抗辩权物业服务合同为双务合同，双务合同中当事人权利义务具有平衡性与复杂性，为了使业主等物业费支付义务人能够及时维护自我权益，法释20098号还规定了对抗物业服务企业物业费请求权的抗辩权。1. 违约或者违规收费的抗辩法释20098号第5条规定了违约或者违规收费的抗辩：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主即可以主张违约或违规收费的抗辩，以对抗物业服务公司的物业费请求权。“擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收
16、费”的认定，物业服务收费实行政府指导价的，按照有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定并定期公布的相应基准价及其浮动幅度确定，具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。2. 物业服务存在瑕疵的抗辩业主以物业服务没有达到法定或约定的标准，拒绝支付或者要求降低物业收费，是行使合同法第67条规定的先履行抗辩权的行为，属于合理抗辩。法释20098号第6条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”反对解释的话，即是物业服务企业未按照合同约定以及相关规定提供服务，业主可以主张未享受相关物业服务的抗辩。物业服务存在瑕疵的认定，
