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1、公共租赁住房租户退出意愿的影响因素研究：以武汉市为例引言：住房保障作为社会保障体系的重要组成局部之一，已经成 为一个关系到经济开展和社会稳定的重要问题。自1994年启动住房 制度改革以来，中国政府为了改善居民的居住条件已经采取了 一系列 措施，如推广住房公积金制度、建立旨在解决中低收入阶层住房问题 的经济适用房制度和旨在解决低收入阶层住房问题的廉租住房制度 等，取得了一定成效。但是，随着中国城市化进程的不断加快，住房保 障的夹心层问题和不断增加的城市流动人口的住房困难问题日益突 出。为实现住有所居的目标,政府提出要大力开展公共租赁住房（以下 简称公租房），并将其作为现阶段住房保障政策的重点和未
2、来的发 展方向。尽管十二五以来保障性住房的供应量大幅度增长，但是，由于我正处于城镇化快速开展时期，工业和人口在城市高度集中，土地价 格和住房价格的快速上涨进一步限制了城镇中低收入居民的住房支付能力，我国住房保障仍然面临着巨大的需求压力。然而，在现实中, 公租房在被入住以后能够退出的寥寥无几，很多城市的公租房退出率 现居住情况主要包括承租的公租房共同居住人数、已在公租房内居住 的时间、住房满意度等。如表2所示，本次受访对象的平均共同居住 人数为2. 949人，共同居住人数以3人为主;65. 22%的受访对象已在公 租房内居住了 5年以上，这说明武汉市公租房的流转率偏低；受访对 象对现承租的公租房
3、的居住条件总体还是满意的，选择一般及以上满 意水平的租户比重到达了 77. 17%。2.对公租房及其退出政策的认知情况对公租房及其退出政策的认知情况主要包括对公租房性质的认 知、对公租房退出政策的了解程度、对退出政策执行信心的认知、对 应退不退行为现状（包括对赖租骗租及违法违规使用公租房）的认知 及态度、对退出政策改善的认知及态度（包括对退出过渡期的需求、 对梯度租金补贴政策的态度、对严惩严罚政策的态度、对加大退出优 惠政策的态度）等（见表3）o从对公租房性质认知来看，仅有25%的人 认识到公租房的性质是政府给予中低收入住房困难居民的有租赁期 限的过渡性保障住房，说明大局部公租房的承租人对于公
4、租房的性质 并没有清楚的认知；从对退出政策的了解程度来看，选择对公租房的 退出政策非常不了解和不了解的合计占比64. 49归可见，公租房退出 政策的宣传力度还有待提高；从对退出政策执行的认知来看，仅有13. 77%的受访对象认为公租房的退出政策能够顺利执行;从对应退不 退现状的认知来看，认为目前赖租行为有少量和有很多的合计占比 52. 89%,认为目前违法违规使用公租房的行为有少量和有很多的合计 占比57. 97%,认为目前骗租行为有少量和有很多的合计占比17. 4%, 可见，在受访者印象中，赖租行为和违法违规使用公租房行为较为普 遍，骗租行为那么相对较少；从对应退不退行为的态度来看,8. 3
5、3%的受 访者认为不符合继续租住公租房的条件却拒不退出这种行为很正常, 公共资源不占白不占，69. 2%的受访者认为这种现象不应该，但是如果 租户确有退出困难还是可以理解的，表示鄙视这种侵占公共资源的行 为和不能容忍这种行为，会向相关部门举报的合计占比仅为22. 47%； 从对退出政策改善的认知及态度来看,59. 78%的人认为需要1年及以 上的腾退过渡期，可见，当承租人退出公租房时,所需过渡期倾向于长 期，51. 45%的受访者选择赞成梯度租金补贴政策,59. 42%的受访者选 择赞成严惩严罚政策，78. 99%的受访者选择赞成加大退出优惠政策, 可见，在公租房退出过程中，实行梯度租金补贴政
6、策、加强对应退不退 行为的惩罚、加大退出优惠政策都是具备可行性的。3.对未来改善居住条件的信心及意愿对未来改善居住条件的信心及意愿包括受访者对退出后依靠自 己的能力解决住房问题的信心程度和未来的购房打算。如表4所 示,85. 14%的受访者表示对未来的依靠自己的能力解决住房问题没有 信心;43. 84%的受访对象表示未来10年以上购房或不打算购买，这部 分租户的退出意愿是极低的。如图1所示，在被问及如果不再符合继 续租住公租房条件，是否会选择按时退出时，在本次调查的276位受 访者中，22. 46%表示会主动按时退出，21. 38%表示不会主动按时退 出，56. 16%那么表示将视政府采取的措
7、施而定，可见，公租房的退出工作 面临较大压力。三.公租房租户退出意愿影响因素的实证分析（一）模型设定为了研究公租房租户退出意愿的影响因素，在前文分析的基础上, 笔者将回归模型设定如下：exit= B 0+ 8 1X1+ 8 2X2+ B 3X3+ B 4X4+ e 其中，exit代表公租房租户的退出意愿,XI代表受访者个人及家庭特 征,X2代表受访者现居住情况,X3代表受访者对公租房及其退出政策 的认知情况,X4代表受访者对改善居住条件的信心及迫切程度，e表 示模型中的随机扰动项（见表5）o为了检验本次调查问卷检测信度， 笔者计算了调查问卷的整体Cronbachsa系数。由于人口统计学变量 不
8、纳入信效度分析，扣除本人及家庭特征变量后，共有16个变量进行 信度分析，问卷的Cronbachs a系数为0. 8185,说明本问卷量表信度 非常好，具有内部一致性。同时，笔者还对调查问卷进行的KM0和Bartlett球形检验，结果说明,KM0值到达0. 829,Bartlett球形检验 显著，说明本次调查样本适合进行因子分析，从而说明问卷设计可以 通过效度检验。(二)实证结果由于公租房租户的退出意愿是有序分类变量而非连续变量的形 式，本文选择有序概率模型(OrderedLogisticModel)进行分析。考虑 到变量之间存在多重共线性那么会导致回归模型拟合上存在不稳定性 和偏差，因此，在进
9、行有序Logistic模型回归分析之前，笔者对自变 量进行了多重共线性检查，结果说明本文所涉及的22个自变量的 VIF(方差膨胀因子)均小于10,说明不存在多重共线性问题。本文首 先分别对个人及家庭特征、现居住条件、政策认知、对改善居住条件 的信心及迫切程度等四个方面进行拟合，得到模型1、模型2、模型3 和模型4；然后，在个人及家庭特征的基础上，依次增加现居住条件和 政策认知变量进行拟合，得到模型5和模型6；最后，对全部变量进行 拟合,得到模型7。如表6所示，在模型16中大局部显著的变量在模 型7中仍然比拟显著，且模型7的PseudoR2值到达0.612,较模型6 有明显改善。因此，本文主要依
10、据模型7的回归结果对影响公租房租 户退出意愿的因素进行分析。1 .个人及家庭特征性别(gender)、年龄(age)、婚姻状况(marr)和受教育程度(edu) 变量在大多数所涉及的回归模型中都并不显著，意味着承租人的性别、年龄、婚姻状况和受教育程度对其退出公租房意愿的影响都不大。就 业状态变量（empl）的系数在大多数所涉及的回归模型中都显著为负, 说明承租人的就业状态越不稳定，其退出公租房的意愿就越弱。收入 变量（income）虽然在模型7中并不显著，但是在模型1、模型5和模 型6中系数显著为正，说明承租人的家庭人均月收入对其退出意愿具 有显著的正向影响，即承租人的家庭人均月收入越高，退出
11、公租房的 意愿就越强。2 .现居住情况共同居住人口 （peop）变量在模型5、模型6和模型7中并不显著, 但在模型2中，系数却在10%的水平下显著为负，说明承租人的共同居 住人口可能对其退出意愿产生了负向影响。由于目前公租房的面积受 到严格限制，武汉市的公租房面积基本都在60平方米以内，共同居住 人口越多，意味着居住空间越狭窄，因此，承租人退出其公租房的意愿 也就越强烈。居住时间变量（length）的系数显著为负，这意味着承租 人在公租房内的居住持续时间越久，其退出公租房的意愿就越弱。这 说明贫困人口对住房福利的路径依赖现象确实存在，由于长时间无法 摆脱贫困状况，承租人居住于公租房的时间越长，
12、搬出那么变得越发困 难。对现居住条件的满意程度变量（hsatis）的系数全部在M的水平 下显著为负，这意味着承租人对其租住的公租房越不满意，在其不再 符合继续租住公租房条件的时候，才越可能做出按时退出的行为选择。3 .政策认知情况对公租房性质的认知(essence)在所有涉及模型中都并不显著， 说明承租人对公租房性质的认知并未如前述预期对其退出意愿产生 显著影响。这有可能是由于在该问题的回答中选择不清楚公租房性质 的受访者比重较大(59. 78%),这局部受访者可能相当一局部是隐藏了 自身的真实想法和态度的，从而影响了该变量估计结果的显著性。对 公租房退出政策的了解程度(epknow)的系数在
13、模型6和7中均显著为 正，这说明承租人公租房退出政策的了解程度对其退出意愿产生了显 著的正向影响，即承租人越不了解公租房的退出政策，越难以产生按 时退出的意愿。对公租房退出政策的执行信心的认知(epe-know)的系 数在所有涉及模型中都在1%的水平下显著为正，这意味着承租人对公 租房退出政策的执行越有信心，其退出意愿也越强。在对应退不退行 为的认知方面，实证结果说明：租户对于赖租行为的学习与模仿效应 并不明显，对于违法违规使用公租房行为也并未如前述预期那样存在 学习与模仿效应，笔者认为这可能是由于受访者选择不清楚的比重太 大,影响了回归结果的稳定性和可靠性。尽管如此，对骗租现状的认知(dec
14、eive)在模型3和模型7中系数均显著为负，这说明对于骗租行为 仍然存在着明显的学习与模仿效应，即承租人越是认为周围的骗租行 为非常普遍，越会模仿此类行为，难以产生按时退出公租房的意愿。这 也说明在上述三类应退不退行为中，骗租行为的性质最为恶劣，由 此引发的后果也最严重，对其他租户的学习与模仿效应也是最显著的。 对应退不退行为的态度(rqattit)的系数在所有涉及模型中均在5%的 水平下显著为正，这说明公租房的承租人对应退不退行为的态度越宽 容，在未来其不再符合继续租住条件的时候其越不可能主动按时退出 公租房。对退出过渡期的需求(trans)的系数在模型6和模型7中均 显著为正，说明退出过渡
15、期越长，越有利于承租人未来在不再符合继 续租住条件时作出按时退出的行为选择。对梯度租金补贴政策的态度 (rentsub),对严惩严罚政策的态度(punish)和对加大退出优惠政策 的态度(prefer)的系数在所有涉及模型中均显著为正，这说明承租人 越是支持上述退出激励政策，其未来退出公租房的意愿越强烈；反之， 越是不支持上述政策的实施，其未来退出公租房的意愿越弱。4 .对改善居住条件的信心及迫切程度未来独立解决住房问题的信心(confi)的系数均显著为正，这说 明承租人对未来独立解决住房问题越有信心，那么越倾向于未来在不再 符合继续租住条件时做出按时退出的行为选择。未来打算购房的年限(buy
16、)的系数均显著为负。未来购房打算的年限反映了承租人对未来 改善居住条件的迫切程度，这意味着承租人对未来改善居住条件的迫 切程度对其退出公租房的意愿产生了显著的负向影响，即未来购房打 算的年限越短，越可能主动按时退出公租房。四.结论及政策启示上述实证研究说明，公租房租户的个人及家庭特征因素（主要是 就业稳定性）、现居住条件因素（主要是在公租房持续居住的时间和对 现居住条件的满意程度）、政策认知因素（主要是对退出政策的了解程 度、对退出政策的执行信心和对应退不退行为的态度、对骗租现状的 认知、对梯度租金补贴政策、严惩严罚政策和加大退出优惠政策的态 度）和对未来改善居住条件的主观意愿（主要是未来独立解决住房问 题的信心和未来打算购房的年限）都将对其退出意愿产生影响。基于 此，可以从以下几个方面提升公租房租户的退出意愿、推动公租房退 出工作的顺利进行。第一，积极为公租房的承租人提供就业服务，提升租户的家庭收 入水平。承租人的就业稳定性对其退出公租房的意愿具有显著的负向 影响，而且承租人的家庭人均月收
