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1、大溪九龙街温泉度假村开发项目可行性报告浙江安吉大溪九龙街文化创意产业有限公司编制二一二年二月第一章 总 论一、项目提要1、项目名称：大溪九龙街温泉度假村建设项目2、建设性质: 新建3、项目承办单位、法人代表及所有制形式：项目承办单位：浙江安吉大溪九龙街文化创意产业发展有限公司法人代表：沈志祥所有制形式：民营企业4、建设地点、规模、期限及建设内容建设地点：浙江省湖州市安吉县天荒坪镇大溪村建设规模：度假村区域规划总用地面积103350平方米，总建筑面积24000平方米，停车场面积5，总投资11388万元。建成后，年均接待游客20万人次以上。建设内容及投资规模预计：(1)土地租用50亩，出让20亩，
2、投资额1713万元；(2)各项设施建设和设备安装：包括土地整理，13省道到景区入口的停车场建设；围墙、绿化及地下管渠道建设整治，区内各场馆间道路建设；河道环境整治，停车场、生态公厕、管理用房等设施建设；入口景门、九龙街广场、温泉山庄、温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等建设；电力、供排水、消防、空调、电梯、锅炉、洗衣房、电信宽带设施及餐饮、客房、会议、办公、娱乐等设备安装，投资额8743万元；(3)设计费60万元；(4)建设期固定资产投资利息435万元；(5)不可预计费，按固定资产投资总额5%计算，计437万元。5、资金筹措本项目总投资12160万元，企业自筹资金7160万元，金融机构贷款5000万
3、元。二、可行性研究报告编制的依据1、浙江省旅游产业发展和布局总体规划；2、安吉县国民经济和社会发展“十五”规划；3、安吉县生态旅游业发展总体规划；4、大溪九龙街温泉度假村详细规划；5、安吉县建设项目选址意见书。三、综合评价和论证结论(1)为了加快安吉县旅游产业的发展，安吉县委、县政府出台了一系列的招商引资措施，在尽可能的前提下给九龙街温泉开发给予政策支持，保证了本次建设项目的顺利实施。(2)浙江安吉大溪九龙街文化创意产业发展有限公司是一家实力雄厚的民营企业，公司负责人不但有多年的房地产开发经验，而且一直以来兼营酒店宾馆行业。积累了丰富的宾馆经营管理经验。同时根据项目建设需要，充分发挥安吉县旅游
4、、交通、建设、农业、林业各部门的协作作用，强强联合。(3)本项目环保措施得当，对环境无不良影响。(4)通过详细的经济和财务分析，得出本项目一期总投资11388万元，其中固定资产投资11万元。项目建成后，预计年营业收入4722万元，年利润总额2088万元(计算期平均数)。以上各项数据表明，本项目经济效益和财务状况较好，抗风险能力较强，安全可靠，项目是可行的。第二章 项目概括及背景一、项目背景自安吉县实施“生态立县”发展战略以来，安吉县旅游业得到较快发展。本项目所在的大溪九龙街景区山奇水秀林青，风景优美，九龙街温泉更是国内独一无二的冷热阴阳泉，与九龙街的龙王庙（筹）相辅相成，源远流长的九龙街龙文化
5、可谓是景区内的一张闪亮名片，但由于开发较晚，至今仍是养在深闺无人识，在外来游客中知名度较低。该县的天荒坪镇启动“风情旅居小镇”建设三年行动计划，将大溪九龙街文化创意产业园列为重点建设景区。二、项目建设目标以天人合一、人与自然相和谐的龙文化为积淀，以现代经营管理和现代企业制度为抓手，集生态、旅游、休闲、度假、娱乐为一体，以国内领先、国际一流的四星级酒店和AAAA级景区为目标，力争把九龙街温泉度假村建设成为全国的温汤文化、龙文化、养生文化胜地。三、项目布局该景区分为四个功能区，即温泉健身休闲区、森林生态游览区、龙文化体验区和外围控制区。规划区域与13省道相邻。1、温泉健身休闲区该区为整个项目的核心
6、区，面积约103350平方米，两侧山体植被茂密，生态环境优良。利用资源环境条件和地形地貌，以及充分挖掘当地民间传说等文化遗存，建设一个供人们休闲度假、健身养身娱乐的场所，主要项目包括度假区入口大门、停车场、九龙街广场、温泉山庄、太极荷花池、温泉贡鱼区、温泉游泳馆、逍遥池、温泉冲浪等。2、森林生态游览区该区山体植被繁茂，主要为阔叶林、针叶林和毛竹林，具有较优越的生态环境，空气中负氧离子含量极为丰富，是一处不可多得的天然氧吧。将依山就势布置各种休闲、健身旅游活动项目，形成以康体和生态养生为主题的特色功能区块，是整个项目生态文化链的重要组成部分。3、龙文化体验区该区规划以体现龙文化风情、康体娱乐、龙
7、文化体验、游憩休闲为主要功能，恰当展现生态文化与龙文化，让游客充分感受乡村生态龙文化主题旅游的精粹。4、外围控制区该区包括核心建设区以外的山林、水面与村庄，规划在外围控制区严禁建造一切影响本区域生态环境的设施，山林采取封山育林措施，以达到涵养水源，防止水土流失的目的；区内居民点应严格控制其人口与建设规模、建筑风格等，使其与度假村的环境相协调。四、项目设计、施工及监理单位设计单位：天乐古韵文化创意发展有限公司，法人代表：沈志祥公司地址：浙江省湖州市安吉县祥和路新闻中心3楼，资质等级：甲级资质。施工单位：监理单位：综上所述，本项目建设单位具备相关资质。第三章 项目市场分析一、项目实施的有利条件1、
8、当地政府重视与支持安吉县委、县政府高度重视以良好生态环境为依托的旅游业发展，制定了“生态立县”战略，2000年，安吉县关于实施生态立县、生态经济强县的决议出台，明确提出要保护生态环境，重点发展生态旅游。这不仅为安吉发展旅游指明了方向，也为安吉县旅游业发展提供了良好的公众意识支持和良好的政治环境支持。近几年来，安吉县委、县政府高度重视旅游资源开发，取得了较为喜人的成绩。目前已初步开发出生态观光、温泉沐浴、健康养生、竹海漂流、奇景观赏、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探险等诸多生态旅游项目。根据安吉县的生态旅游业发展总体规划，九龙街温泉旅游区项目建设与江南天池旅游区、藏龙百瀑旅游区、灵峰圣境等一起列入了重
9、点发展项目。安吉县旅游资源较为丰富，但旅游资源开发起步相对较晚。因此，本项目的建设得到了县委、县政府的大力支持，在政策允许的情况下，得到了政府各部门在项目协调、立项、审批等环节的支持和帮助。2、旅游区位优势安吉县地处浙江省西部，北邻江苏省苏州市，南浙江省杭州市，西邻安徽宣城市，东邻上海市。距上海仅约2小时车程。本项目位于安吉县天荒坪镇大溪村，紧临13省道，离安吉县城约15公里，距杭州市约70公里。介于中外闻名的旅游胜地江南天池与中国大竹海之间，距离安吉县城约15公里，区位条件十分理想，便于景区与知名旅游区之间互动发展，对景区在较短时间内打响品牌，提升知名度具有重要现实意义。3、自然资源优势(1
10、)气候条件好冬有温泉、夏可避暑，气候宜人，旅游无淡季。安吉县气候属亚热带湿润季风气候，四季分明，雨量充沛，光热资源较为充足，平均气温低于周边各县，每逢盛夏，凉爽宜人，俗云“五岭皆炎热，惟独大溪宜”，乃避暑胜地。冬天又有得天独厚的冷热温泉，不管是哪个季节，到九龙街温泉旅游，都有着别样的享受。(2)森林覆盖率高，生态环境优越安吉县森林覆盖率87.1%，是浙江省重点林业县、全国生态示范区。九龙街温泉所在的区域，林木组合理想，四周青山翡翠，古木参天，竹海扶摇，生态环境十分优越，为温泉旅游开发营造了极其有利的自然环境。(3)冷热泉水相伴相生，全国唯一，品味独特九龙街温泉，是全国唯一的伴生冷热泉，冷热泉水
11、相伴相生，相距仅在数米之内，在国内具有唯一性，具有独特的文化品味，是不可多得的高品质旅游资源。出水温度约，日流量约1200余吨，富含对人体有益的多种微量矿物质元素，对有各种慢性病、富贵病以及肥胖症都有一定的疗效。(4)龙文化，渊远流长，具有深厚的文化内涵相传九龙街乃是龙生九子之地，所到之人皆受龙王庇护。九龙街老龙王庙是依山而建，几百年来受到村民们的供奉。九龙街的金钱松已有300多年的历史，与龙王庙相拥而生。龙文化的弘扬将为温泉旅游开发注入深厚的文化内涵，成为度假村的一张闪亮名片。二、市场分析与推广方案1、市场定位从九龙街温泉的水质、自然环境、文化内涵等方面看，九龙街温泉有条件建设成温泉中的精品
12、，因此市场定位为“温泉精品，高档度假，精英休闲、健康之旅”。2、目标市场分析该项目目标市场主要为外来游客。距杭州70公里、上海200公里。(1)上海市、苏州市、南京市等周边市区是最重要的客源市场，其中上海市较为重要，这些地区人口多，收入水平高，距离较近，是上海市短线旅游的绝佳之地。(2)杭州市、湖州市、嘉兴市等长三角地区。杭州市作为省会城市，市民消费能力强，而且随着国家法定节假日的变动，市民旅游观念发生转变，将一年一至两次的长途旅游转变为一年多次的短途旅游，省内或本省的周边地区成为出游首选，为九龙街度假村这样的新兴旅游区开发提供了良好的机遇。(3)以长三角地区为主的全国旅游市场。长三角地区、是
13、全国经济最发达的地区，也是居民出游率最高，旅游消费最高的地区，特别是上海、南京、杭州等城市。随着旅游观念的转变，这些区域的人们越来越渴望亲近自然，到山多、水多、森林多的地方去放松心情。3、市场推广方案和推广措施(1)将九龙街温泉度假村与安吉县的整体旅游资源推广紧密结合，依托与政府的强大宣传网络，将九龙街温泉度假村打造成安吉县的一张名片，让游客到安吉必到九龙街，或者说游在安吉，住在九龙街。(2)充分利用媒体和网络的包装和宣传作用，将九龙街温泉度假村包装成“生态之村、健康之泉、文化之地、休闲之都”，提高安吉九龙街温泉度假村的知名度。(3)充分利用安吉周边天目山、藏龙百瀑、江南天池、灵峰圣地等知名景
14、区的资源，加强与周边旅游区的合作，达到合作互赢的效果。(4)充分利用九龙街村的龙王庙和九龙街龙文化的名片，宏扬龙文化，打造一个新的龙文化圣地，吸引全国各地的游客前来观光。(5)与政府部门、大企业集团、大教育机构进行合作，将度假村列入他们举行会议、培训、集团活动的举办地，更好地吸引潜在客户群。第四章 项目经济效益及借款偿还分析本项目在2012年11月份完成度假村的主要项目，包括主要基础设施建设、温泉山庄、温泉游泳馆、露天泡澡池、水上娱乐中心等，并开始营业，2010年期间边营业边建设，至2013年11月底完成全部建设。本项目评价期10年，其中建设期2年，经营期9年，参照周边地区现有成熟景区的旅游招
15、待统计资料，结合九龙街温泉度假村的总体建设目标，度假村正常经营后，年招待人数将在20万人左右，并能实现每年6%的平均增长幅度，由于项目存在边经营边建设的过程，经营期第一年为预计收入水平的 50%，第二年为预计收入水平的70%，第三年为预计收入水平的90%，第四年开始正常经营，同时考虑到度假村的建设规模和接待能力，度假村的年最高接待人数定为50万。一、营业收入1、温泉洗浴收入2012年至2014年温泉接待人数分别为6万人次、12万元人次、16万人次，至2014年达到较为稳定的状态，为20万，人均消费120元。平均年洗浴收入为2088万元。2、客房收入(1)标准间110间，2010年至2012年入住率分别为20%、39%、52%，至2013年达到较为稳定的状态，入住率为65%，平均房价300元/间。(2)豪华间150间，2010年至2012年入住率分别为20%、39%、52%，至2013年达到较为稳定的状态，入住率为65%，平均房价400元/间。合计平均年客房收入1799万元。3、餐饮收入：在度假村用餐人（次）按温泉旅游人次的60%计算，平均每人（次）消费80元。合计平均年餐饮收入为835万元。二、营业税及附加营业税率5%，计平均年交营业税236万元；城建税和教育附加分别为营业税的7%和3%，计平均年交城
