黄兴绿地商业项目策划案

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1、黄兴绿地商业项目前期策划报告第一部分、上海商业发展现状、2003年上海商业发展回顾全年商品销售总额达到5555.30亿元，比上年增长10.6%,其中零售和批 发销售额分别增长8.4%和11.9%o社会消费品零售总额仍然保持全国的领先 地位，达到2220.64亿元，比上年增长9.1%。结合商品零售物价下降的修正 值，实际增长102%。商业增加值首次突破700亿元，达到709.26亿元，比上年增长6.6%;对全市国民经济的贡献率达到11.3%,对第三产业的贡献率 达到23.4%,均比上年有所提高；在第三产业分行业增加值中，商业增加值名 列第一。2003年上海商业发展呈现以下特征:1. 消费市场岀现

2、持续上升势头2003年，上海人均GDP 5600美元，人均可支配收入14867元人民币,消费能力大大提高。尽管受到”非典”的影响，上半年的消费总量有所下降，但” 非典“过后消费出现了恢复性反弹，消费总量快速增长。”十一”黄金周期间抽样 统计的288家商业企业共实现零售总额22.90亿元，比上年同期增长25.1%, 创下节日黄金周零售额新高和比上年同期零售额增幅的新高；10月份零售总额 实现了 198.37亿元，也创下了历年单月零售总额的新高。从近几年情况看，上海社会消费品零售总额增长幅度从2002年开始出现反 弹，达到9.3%的增幅。2003年增幅虽然略低于上一年，但仍然保持在9%以 上，高于

3、1999年至2001年低谷时期的增幅，上海消费市场已开始出现周期性 上升势头。推动这一上升势头的主要动力是汽车、住房、通信设备等新兴的消费 热点。2003年，全市轿车零售量达7.11万辆，比上年增长30%,零售额为 176.7亿元，占社会消费品零售总额的8%,对社会消费品零售总额增长的贡献 率为19.8%。2003年与住房相关的家具、家居类商品零售额为232.81亿元， 比上年增长22.5%,对社会消费品零售总额增长的贡献率为23%;通信器材类 商品的零售额为45.93亿元，比上年增长44%,对社会消费品零售总额增长的 贡献率为7.6%o这三类消费品共拉动上海社会消费品零售总额增长了 4.6个

4、百 分点，对社会消费品零售总额增长的总贡献率在50%以上，表明这些新兴消费 热点已成为上海新一轮消费增长的主力。2. 各类消费品销售普遍増长除了汽车、住房、通信器材等热点消费品供销两旺外，2003年全市吃穿用 烧商品的销售也全面增长。 吃的商品销售887.29亿元，比上年增长7.5%;穿的商品销售287.59亿元，比上年增长7%;用的商品销售1027.27亿元，比上年增长11.1%; 烧的商品销售18.49亿元，比上年增长14.5%。从社会消费品的零售数量看，吃的商品中，水产品、净菜、食油零售量分别比上年增长19.8%、16.4%和7.9%;穿的商品中，针织内衣裤、羊毛衫、皮鞋分别比上年增长8

5、.4%、7.9%、7.6%;用的商品中移动电话增长1115%、空调机增长46.9%、家用消毒柜增长37.9%。汽车、2003年全市餐饮营业额达到214.83亿元，比上年增长16.6%;照相机、电脑、摄像机的销售量分别比上年增长6.9%、8.4%和35.4%。此外，各类文 化、休闲、娱乐、旅游等服务消费蓬勃发展。2003年上海城镇居民人均服务性 消费达到3369元，比上年增长11.1%,占人均消费总支出的30.5%。3. 消费价格指数略有回升2003年，上海居民消费价格指数为100.1,价格上涨集中在食品、居住、 娱乐教育文化用品3个大类，分别比上年上涨13%、1.1%和0.3%。食品类 价格从

6、8月份起逐月攀升，12月份涨幅较大的是食油、粮食、肉禽、蛋类、水 产品,分别上涨25%、12.3%、11.3%、10.3%和4.7%,拉动了在外用膳食 品、糕点面包、奶及奶制品、烟酒类商品价格上涨。衣着类、家庭设备用品及维 修服务类、交通和通信类商品的价格下降比较明显，这三类商品的价格下降幅度 分别为2.5%、1.6%和37%。商品零售价格指数2003年平均为99, 11月达 到 100.5o由于总体上消费市场商品供过于求，2003年上海市场物价水平仍处于低位 运行的状态，到年末，零售价格指数总体保持平稳。4新型零售商业业态发展迅速首先是大型综合性购物中心建设加快。据初步统计，上海的大型综合性

7、购物 中心已有14家，正在建设和即将建设的将有29家。大型综合性购物中心已成 为上海商业发展的热点。其次是”折扣店”开始在上海出现。第一家”品牌商品折 扣店“已在普陀区开张；家乐福旗下的“迪亚“折扣店也开了食品折扣店先河；华 联家电公司则开设了上海首家以销售陈列样品和过季产品为主的家电折扣店。尽 管这些折扣店还处在尝试阶段,但毕竟使上海零售商业又多了一种值得关注的新 型业态。再次是连锁商业继续快速发展。2003年全市连锁商业实现销售总额 800.43亿元，比上年增长27%。其中，零售总额突破579.98亿元,比上年增 长24.1%,占社会消费品零售总额的比重已达到26.1%。年末连锁门店数达到

8、7609家，比上年末增加了 1177家，连锁商业已覆盖了 69类业种和业态。连锁公司向市外拓展的步伐加快，市外连锁门店的数量已超过3038家，约占上海 连锁商业门店总数的28.5%o由于连锁商业积极向市外拓展，使上海对市外的 批发销售业务快速增长。2003年共实现市外销售业务276.39亿元，比上年增 长17%,占上海批发销售总额的7.8%。5商业布局差异化特征开始显现随着上海城市形态向多功能、多层次发展，上海商业布局也出现了差异化特 征。2003年，以”四街四城“为代表的中心商业区，以五角场、中山公园、打浦 桥等地区为代表的区域性商业中心，以及分布广泛的社区商业中心这三种商业布 局，在规划功

9、能和形态上更具有差别化特征。同时，形成了南京西路”金三角”、 卢湾区”新天地”、衡山路休闲街、多伦路名人街，以及虹桥仙霞路等富有特色的消费商圈，使上海商业布局显示出丰富多彩的特征。徐汇区、卢湾区、长宁区开 始对区内富有历史文化底蕴的老式花园洋房和新式里弄进行规划和开发，探索营造能充分体现上海历史文化风貌和区域特征的特色商圈。各郊区城镇也开始根据当地的资源和文化特点，进行城区商业规划和改造。上述因素使上海商业开始显 现差异化、多元化。二、2004年上海商业发展环境分析从总体上看，2004年上海商业的发展环境具有延续性和多样性。随着上海社会诚信体系的建设和完善，整顿与规范市场秩序工作的不断深 入，

10、上海的消费环境得到较大改善。同时，与商业紧密相关国内生产总值(GDP) 和城乡居民收入等宏观经济指标在2004年继续向好，也为消费市场的繁荣提供 了良好的坏境基础。此外，随着市场消费总量的不断扩大、居民购买力的稳步增 长，以及外来消费的增加，整个消费市场将呈现平稳增长的发展特点。单位：亿元人民币上海GDP与增长率变化数据来源：上海市统计局（二）外资投资环境2003年上海零售商业合同利用外资1.86亿美元，实际引进外资7877.8 万美元，外资商业零售约占全社会零售总额10.55%o 2004年底，随着中国零 售业入世过渡期结束，分销服务业将全面开放，外资商业的进入速度会进一步加 快，特别是在大

11、型商业设施、连锁商业以及各种新型商业业态方面的投资会更加 集中。单位：亿美元上海FDI及增长率变化120100806040200199819992000外商直接投资合同金额80%60%40%20% 0% -20%-40%200120022003外商直接投资合同金额增长率10576110.64数据來源：上海市统计局（三）商业投资环境2003年上海商业（批发.零售.餐饮行业.房地产建设中的商业设施）定资产总投资97.39亿元。其中，基本建设和更新改造完成29.39亿元，同比 增长44.28%o房地产中的商业设施投资67.82亿元，同比增长8.8%。商业设 施施工面564.04万平方米，同比增长34

12、%;新开工面积248.37万平方米，同比 增长81.5%;竣工面积163.01万平方米，同比增长27.5%o据统计，2004 年上海商业投资稳中有升，达到100亿元人民币。（四）区域合作环境根据“五个统筹“的科学发展观，以及中共上海市委、市政府提出的”服务全国、融入全国”的指示精神，上海同全国各地的经贸合作将会更加密切，特别是 与长江三角洲地区的经济融合度将得到增强。2004年上海举办的各类会展数量将超过往年，推动上海同各地的贸易合作进一步扩大，使上海中心城市的作用更 加凸现。第二部分上海餐饮行业发展概况一、上海社会消费品零售业分析2003年，上海商业努力克服”非典”疫情和历史罕见的持续高温等

13、重大困难的不利影响，把握中国加入世贸组织、加快实施中西部开发战略、振兴东北老工 业基地和长江三角洲地区整合发展的有利契机，扩大对外开放、积极引进外资, 加强产业联手，共同开拓全国市场，推动了上海消费市场的健康持续增长，提高 了商业对本市国民经济的贡献度。2003年上海社会消费品零售总额达到2220.64亿元，在全国商业中心城市中市场规模排名第一，分别比北京、天津、广州、重庆四个大城市多303.94亿元、1146.59亿元、726.37亿元和1385.12 亿元，占全国社会消费品零售总额的比重保持在5%。2003年全国主要城市社会消费品零售总额I排列序号城市社会消费品零售总额（亿元）比上年增涨（

14、）1上海2220. 649. 12北京1916.714.5|3广州1494. 2794天津1074. 0514. 15武汉854126重庆835. 539.5I7深圳801.7716.38沈阳776. 2811.79成都771.51310哈尔滨624. 111.8I11南京600. 2414. 412杭州587. 5212. 213大连568. 4512.414宁波521. 5313. 415济南513.214.8|2004前11月上海官方统计数据社会消费品零售额同比上涨（）居民消费价格指数二-餐饮业现状分析目前，上海处于人均GDP5000到8000美元的发展阶段，消费品市场由 生产者主导转向

15、消费者主导，社会需求以购买实物产品为主转化为更多地购买服 务，休闲消费、文化消费、娱乐消费等占据了越来大比重，市场需求日趋多元化、 细分化和个性化。近十年来，上海市餐饮市场每年以两位数速度增长，2003年遭受“非典“疫 情的影响，但营业额依旧增幅强劲，达到214.83亿元，比上年增长16.6%。上海市餐饮业营业额年份19952000200120022003营业额（亿元）50. 38127. 65141.63184. 23214. 83比上年增长（）23. 115.91130. 116.6第三部分上海房地产零售物业市场现状分析1、市场综述随着中国经济尤其是上海经济的良性发展，上海零售物业市场面临难得的发 展机遇。今年沪上商铺市场主要呈现如下特征：(1) 市中心主要商业街的临街店铺基本满租。新供应的店铺租金高企，次级商业区新上市商铺的租金直逼甚至超过繁华地 段的商铺租金。(2) 近期