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1、房地产估价第六章收益法第五章 收益法房地产估价一、概念一、概念 预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利还原利率率将其将其折现到估价时点折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法合理价格或价值的方法 二、适用范围二、适用范围 有收益有收益有潜在收益的房地产有潜在收益的房地产 三、理论依据三、理论依据 预期原理预期原理 6-1 收益法概述第五章 收益法四、收益还原法与估价原则的关系P94预期与变动原则供给与需求原则、替代原则均衡原则外部性原则房地产估价四、操作步骤 1、搜集有关房地产收入和费用的资料
2、、搜集有关房地产收入和费用的资料 2、估算、估算潜在毛收入潜在毛收入 假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 3、估算、估算有效毛收入有效毛收入 潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入的收入 4、估算、估算运营费用运营费用 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益他资本或经营的收益 5、估算净收益、估算净收益 净收益有效毛收入运营费用净收益有效毛收入运营费用 6、选用适当的还原利率
3、、选用适当的还原利率 7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 6-1 收益法概述第五章 收益法房地产估价 6-2 计算公式计算公式n补充内容补充内容：资金的时间价值：资金的时间价值 n常用利息代表资金的时间价值 n利息对投入的资金（即本金），随时间的推移，所得到的比本金多的那部分增值额。 n利率单位时间里投入单位资金所的得到的增值，一般用百分数表示一、单利和复利 n1、单利只按本金计息，对所获利息不再计息。 nF本利和 nP本金 nr利率 房地产估价n2、复利 n“利滚利” n某人以年利率8借了1000元，3年后一次还清本息。 n若按单利计算： n 若按
4、复利计算：1年后的偿还额2年后的偿还额3年后的偿还额故复利下：房地产估价n二、现金流量图 n将各种收支相抵后净金额形象地表示出来。 n 年支出支出收入收入102345n现金流量图现金流量图房地产估价n三、基本复利公式三、基本复利公式 n nP资金的现值（本金） nF资金的将来值，期末本利和或终值 nr年利率 nn计息期数（例如，年数） nA连续每期期末等额支出或收入中的每一次支出或收入额，又叫年金。年金。房地产估价n1、一次支付终值（已知P，r，n，求F）P年年0nF房地产估价n2、一次支付现值（已知F，r，n，求P）P年年0nF若三年后可以从银行取得本息若三年后可以从银行取得本息500元，元
5、，已知存款利率已知存款利率6（年复利），问现应（年复利），问现应存入银行多少钱？存入银行多少钱？ 房地产估价n3、已知A，r，n，求F。等额支付系列复利公式年年0nF123AAAAA房地产估价n4、已知F，r，n，求A。将上式转换：例：某企业每年末需向银行贷款400万元，共3年，年复利利率6，问3年末该企业应向银行还本息多少？房地产估价n5、已知A ，r，n，求P。AAAAP231n年年房地产估价n6、已知P ，r，n，求A 。此公式适用于按揭贷款此公式适用于按揭贷款房地产估价6-2 收益还原法的计算公式 一、一般公式一、一般公式 0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2
6、a3 a4 at an 收益法房地产估价通常以年为单位通常以年为单位V V价格价格 a ai i净收益净收益 n n收益期限收益期限 r r还原利率还原利率0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an一、一般公式 房地产估价二、净收益每年不变 a1=a2=a3=an=a n= r=0有限年有限年有限年公式有限年公式无限年公式无限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a第五章 收益法房地产估价公式用途：直接用于计算价格；直接用于计算价格； 不同年限价格的换算；不同年限价格的换算；比较不同年限价格的高低；比较不同年限价格
7、的高低；用于比较法中土地使用权年限修正。用于比较法中土地使用权年限修正。收益法房地产估价1、直接用于计算价格 例例5-75-7：某房地产于：某房地产于19991999年年4 4月月1 1日以出让方式取得日以出让方式取得5050年年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为每年可获得的净收益为1010万元，该类房地产的还原利率为万元，该类房地产的还原利率为7.5%7.5%。试评估该宗房地产于。试评估该宗房地产于20052005年年4 4月月1 1日的收益价格。日的收益价格。 收益法房地产估价2、不同年限价格的换算 假设
8、：假设：则则有：有：如果：如果： a an n= =a aN N=a =a 则则有：有：如果：如果： R=r R=r 则则有：有：收益法房地产估价例 已知某宗收益性房地产已知某宗收益性房地产4040年收益权利价格为年收益权利价格为50005000元元/ /，还原利率为，还原利率为8%8%，试求其，试求其3030年收益权利的价格。年收益权利的价格。 收益法房地产估价例 已知某宗收益性房地产已知某宗收益性房地产3030年土地使用权的价格为年土地使用权的价格为50005000元元/ /，对应的还原利率为，对应的还原利率为8%8%，试求假设其土地使用权为，试求假设其土地使用权为5050年、还原利率为年
9、、还原利率为10%10%下的价格。下的价格。 收益法房地产估价3、比较不同年限价格的高低 例：例：有有A A、B B两宗房地产，两宗房地产，A A房地产的收益年限为房地产的收益年限为5050年，单价年，单价1000010000元元/ /，B B房地产的收益年限为房地产的收益年限为3030年，单价年，单价90009000元元/ /。假设。假设还原利率均为还原利率均为7%7%，试比较该两宗房地产价格的高低。，试比较该两宗房地产价格的高低。 计算计算A A房地产房地产3030年的收益价格年的收益价格: :收益法房地产估价A房地产无限年价格:B B房地产无限年价格房地产无限年价格: : A B 收益法
10、3、比较不同年限价格的高低 房地产估价4、用于市场比较法中土地使用权年限修正 VA=VVA=VA AK K情情K K日日K K区区K K个个 K K容容 K K年年 收益法房地产估价例： 某宗工业用地使用权剩余年限为某宗工业用地使用权剩余年限为4848年，所处地段的基准地价为年，所处地段的基准地价为15001500元元/ /平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为5050年。年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为现行土地还原利率为6 6，求该宗工业
11、用地的价格。，求该宗工业用地的价格。 宗地价格宗地价格=基准地价基准地价K日日K区区K个个 K容容 K年年 收益法房地产估价a发生在期初0 1 2 3 4 t1 t t+1n-1 n a a a a a a a收益法房地产估价0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a a收益法a发生在期中房地产估价0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a a a收益法a发生在期末房地产估价三、纯收益按一定比率递增（减）有限年公式有限年公式n= 无限年公式无限年公式r=g 有限年有限年0 1 2 3 0 1 2 3 n n a a(1+g) a(1+g
12、)a a(1+g) a(1+g)2 2 a(1+g) a(1+g)n-1n-1 收益法ai=a(1+g)i-1房地产估价例 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限年限7070年，于估价时点已使用了年，于估价时点已使用了5 5年；预计该房地产未来第一年年；预计该房地产未来第一年的净收益为的净收益为8 8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%2%；该类房地产的还原利率为；该类房地产的还原利率为9%9%。试求该宗房地产的价格。试求该宗房地产的价格。 收益法房地产估价0 1 2 3 4
13、19 20 21 n a1 a2 a3 a a a a(1+g) 收益法房地产估价四、纯收益按一定数额递增有限年有限年无限年无限年0 1 2 3 0 1 2 3 n n a a+b a+2b a a+b a+2b a+(n-1)b a+(n-1)b 收益法ai=a+(i-1)b房地产估价例 某宗房地产预计未来第一年的净收益为某宗房地产预计未来第一年的净收益为8 8万元，万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1 1万元，万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%9%。试求该宗房地产的价格。试求该宗
14、房地产的价格。 第五章 收益法房地产估价递减没有无限年第五章 收益法房地产估价五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 Vt a1 a2 a3 at 0 1 2 3 t t 收益法房地产估价若t年前的纯收益每年相等若若t年前的纯收益每年按一定比率年前的纯收益每年按一定比率g递增递增 若若t年前的纯收益每年按一定数额年前的纯收益每年按一定数额b递增递增 收益法房地产估价例 某宗房地产现行的价格为某宗房地产现行的价格为30003000元元/ /，年净收益为，年净收益为200200元元/ /，还原利率为还原利率为8.5%8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车。现获知该地区将兴建一座
15、大型的现代化火车站，该火车站将在站，该火车站将在6 6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为同类房地产的价格为50005000元元/ /。据此预计新火车站建成投入使。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到50005000元元/ /。试求。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。获知兴建火车站后该宗房地产的价格。 收益法房地产估价例 预计某宗房地产未来两年的净收益分别为
16、预计某宗房地产未来两年的净收益分别为5555万元万元和和60.560.5万元，两年后的价格比现在上涨万元，两年后的价格比现在上涨10%10%。该类房。该类房地产的还原利率为地产的还原利率为10%10%。求该宗房地产现在的价格。求该宗房地产现在的价格。 第五章 收益法房地产估价七、有效毛收入与运营费用的变化不同 设：设：Ai每一期的经营收入；每一期的经营收入； Ci每一期的经营费用，每一期的经营费用，则：则：ai=AiCi 第五章 收益法房地产估价Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci 每一期以一定的比率gC递增，且收益年限为n Ai每一期不变，每一期不变，Ci 每一期以一定的比率每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为递减，且收益年限为n Ai每一期以一定的数额每一期以一定的数额b递增，递增，Ci 每期固定不变，且收益年限为无限年每期固定不变，且收益年限为无限年 Ai每一期以一定的比率每一期以一定的比率gA递增，递增，Ci每一期以一定的比率每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为无限递减，且收益年限为无限 第五章 收益法房地产估价如下情形，请指出哪些不能使用或有条件使用A.B.C.D.第
