浅析房地产登记程序中存在的几个问题【法学理论论文设计,绝对精华】

《浅析房地产登记程序中存在的几个问题【法学理论论文设计,绝对精华】》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浅析房地产登记程序中存在的几个问题【法学理论论文设计,绝对精华】（11页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、法学理论论文浅析房地产登记程序中存在的几个问题摘要:女口何规范和完善房地产登记程序，是一个理论性和实践性都很强的问 题。从物权法理看，房地产权属登记是现代房地产法律制度的基础。随着房地产 市场的快速发展，房地产登记机关更应当强化服务功能，依法、审慎地履行职责。 本文从在建房屋抵押登记、拆迁安置房、商品房、乡村房屋的产权登记等方面， 结合案例剖析登记程序中存在的问题，并提出了解决思路，以利于规范登记行为， 确保登记程序的正当性，从而实现保护勇地产权利人的合法权益，保障房地产交 易安全的目的。全文共7300余字。关键词:房地产登记 程序问题目前的房地产交易市场日趋活跃，随之引发的纠纷呈逐年上升的态

2、势。而作 为房地产权属登记的法定机关应如何规范登记行为，从而促进市场交易、保障交 易安全是一个不容忽视的问题。笔者从在建房屋抵押登记、拆迁安置房的权属登 记、商品房的权属登记、乡村房屋的产权登记等方面，结合案例剖析登记程序中 存在的问题，并捉出解决思路，力图有助于实务操作。一、在建房屋抵押登记问题案例：1999年10月4日，北京某实业公司（以下简称实业公司）与重庆某 房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）订立借款协议，约定：实业公 司借给房地产公司人民币100万元，还款日期为1999年12月31 S 以房地产 公司正在开发建设的“森林花园”中的7号、10号商业用房，作为其100万元 债权担保

3、。同年10月28 S 双方到某区房地产交易所（以下简称房交所）对抵 押合同进行了登记，抵押合同中载明抵押期限终止日期为1999年12月31日。2000年1月12日，某区人民政府（以下简称区政府）与房地产公司签订关 于解除森林花园开发项冃协议关系的协议，后将该项目交由A公司实施综合开 发建设。同年7月18 S 房交所依据A公司的申请，核发了 “森林花园” 7号、 10号商业门面房的商品房预售许可证。实业公司认为，区政府和房交所擅 自将已登记的抵押物变更登记为A公司所有，损害其合法权益，对造成的损失应 当承担赔偿责任。故诉至法院要求区政府、房交所赔偿损失150万元。笔者认为，房交所依A公司的申请，

4、核发二处房产的商品房预售许可证 的具体行政行为未违反现行法律、法规的规定，不存在承担过失致害赔偿责任的 法定事由。但是，在登记过程中，对于抵押人房地产公司转让已办理登记的抵押 物二处房产时，土地房屋行政主管部门应责成其提供已通知抵押权人实业公司并 告知受让人A公司二处房产已经抵押的情况证明，审查核实抵押人房地产公司是 否履行了告知义务，使交易当事人在交易前即可快捷、准确地了解交易标的物的 相关状况，提高交易信息的对称度，防止交易陷阱及纠纷的产生，确保交易安金。 而且，也可促使抵押权人或其他利害关系人及吋通过行政或司法程序维护其合法 权益。笔者认为，信息公司完全可以通过民事诉讼途径获得圆满救济。

5、依照中华 人民共和国担保法第49条，最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法 若干问题的解释第12条、67条的规定，当事人约定的或者登记部门要求登记 的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院 应予支持。抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并 告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人 的，转让行为无效。抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未 告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押 物所有权的受让人，可以

6、代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清 偿债务后可以向抵押人追偿。由此可见，根据担保物权的法理，抵押人转让已办 理登记的抵押物的法律后果，发生抵押权人对抵押人的物上代位权，对第三人的 追及权，以及第三人对抗追及权的涤除权。抵押权设定后，抵押人的所有权并未 丧失，只耍不影响抵押权人的优先受偿权，抵押人可以对抵押物进行法律上或者 事实上的处分，并不因此构成对抵押权的侵害。抵押人将已登记的抵押物转让给 第三人，抵押物的转让并不影响抵押权的效力，抵押权具有物权的追及性，抵押 权人可以追及物之所在行使抵押权而得以优先受偿，取得抵押物的第三人不得提 出异议C由于抵押权人享有追及权使得买受人对抵押

7、的所有权处于不稳定状态， 为避免这种情况，法律规定了第三人的涤除权，即取得抵押物的第三人可以向抵 押权人支付或者提存抵押物的适当金额，以消灭抵押权。1 二、拆迁补偿安置房的权属登记问题案例：1999年6月，重庆瀛丹物业发展有限公司（以下简称瀛丹公司）在 对北硝下半城3号、6号片区进行旧城改造时，将重庆北硝医药有限责任公司（以 下简称北倍医药公司）位于该片区的非住宅房屋（建筑面积184平方米）拆除。双方订立了非住宅房屋拆迁补偿安置协议，约定以产权调换形式补偿。2002 年9月16 S 瀛丹公司与第三人宋尧钦订立重庆市商品房买卖合同，将拆 迁安置房的一部分出售给宋尧钦，并办理了房权证。北倍医约公司

8、认为，重庆市 国土资源和房屋管理局（以下简称市土房局）不认真履行职责，将房权证颁发给 第三人宋尧钦的行为侵犯了其合法权益，故捉起行政诉讼，请求法院判决撤销市 土房局核发给第三人宋尧钦的房权证。分析上述案例，笔者认为，被拆迁人北硝医药公司与第三人宋尧钦权利冲突 的主要成因，是拆迁人瀛丹公司恶意违反拆迁补偿安置协议，将与被拆迁房屋实 行产权调换的安置房屋另行出卖给第三人，侵害了被拆迁人北殆医药公司的合法 权益。冋时，値得注意的是，土地房屋行政主管部门核发房权证给第三人宋尧钦 的行为，则显露出房屋拆迁主管部门与土地房屋权属登记主管部门之间的业务衔 接，以及权属登记机关的内部工作流程存在重大疏漏。从权

9、属登记行为发生吋的 法律、法规、规章的相关规定来看，仅有中华人民共和国房屋拆迁管理条例 第21条的规定，房屋拆迁主管部门应当建立健全房屋拆迁档案制度，加强对房 屋拆迁档案资料的管理。城市房地产权属登记管理办法（建设部规章）中没 有相衔接的、具体明确的规定。由此，重庆市人大常委会于2004年12月1日颁 布实施了重庆市土地房屋权属登记条例，以塡补立法的空白。依照重庆市 土地房屋权属登记条例第10条、第12条、第51条的规定，土地房屋行政主 管部门对申请登记的土地房屋权属来源及其合法性进行审核，属区县（自治县、 I ji）人民政府公告确定的征地拆迁范围内的土地房屋或房屋行政主管部门公告确 定的城市

10、房屋拆迁范围内的土地房屋，不予登记。实施城市房屋拆迁的，土地房 屋行政主管部门应当在城市房屋拆迁补偿安置完毕后，依拆迁人申请或依职权公 告注销拆迁范围内的原房地产权证。可见，只耍冇健全的房屋拆迁档案和完整的房地产权属登记档案，在拆迁安置完毕前，拆迁人或者第三人是无法通过设定登 记或变更登记的途径取得拆迁安置房的所有权。所以，笔者认为，当务之急，是 建立健全房屋拆迁档案制度，加强拆迁主管部门和权属登记部门的工作衔接，拆 迁主管部门应及时将拆迁安置情况反馈给产权交易所佼易所在办理商品房预 售许可证和建立商品房楼盘表时将拆迁安置情况反映出来，从而实现信息畅通、 资源共享,以杜绝此类情况的发生。当然，

11、按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干 问题的解释第七条规定，被拆迁人请求获得拆迁安置房的权利优先于买受人获 得该房的权利。北殆医药公司的权利最终是通过民事诉讼途径得到了救济。三、房地产开发企业为购房人办理产权登记的审查问题案例：1999年12月6日，谋朗与重庆北殆水土综合市场有限公司（以下简 称水土综合市场公司）签订集资建门市协议书，约定买受人谯朗先付总价款 的80%，余款在北碍水土综合市场公司给买受人i甚朗办理产权手续时付清。i甚 朗在协议签订后向水土综合市场公司捉供了身份证复印件，并按约定支付了部分 价款。2001年6月10日，水土综合市场公司为了给谯朗办理房屋所有权

12、证， 在i甚朗没有交清房款的情况下按该协议约定，开具谋朗已交清房款的发票，以谋 朗的名义代签了重庆市商品预售（预购）合同和办理商品房产权登记申请 书。2001年7月17 S 水土综合市场公司向市土房局递交了发票、重庆市 商品房预售（预购）合同、商品房出售产权登记申请书和办理商品房产 权登记申请书，申请为i甚朗办理位于北倍区水土镇解放路50号4 7商业用房的房屋所有权证。由于水土综合市场公司提供的手续是齐全的，市土房局经 书面审查后于2001年8月1日向水土综合市场公司颁发了以i甚朗为所有权人 的房权证。之后，谨朗认为预购合同、办理登记申请书中自己的签名是水土综合 市场公司伪造的，市土房局在其未

13、到场，又未委托代理人的情况下，向水土综合 市场公司颁发了以谯朗为所有权人的房权证的行为，属于违法行政行为，遂诉至 法院要求依法确认市土房局的颁证行为违法，并注销该房权证。一审法院认为， 市土房局对辖区内的房屋产权具有进行登记、发证的法定职责。水土综合市场公 司向市土房局提供的办证资齐备，市土房局只对其形式耍件进行了书面审查， 对有关材料的真伪审查不严，其行为虽有不当，但并未对谋朗和水土综合市场公 司的合法权益产生实质性侵害，据此判决维持市土房局的颁证行为。谯朗不服， 提起上诉，二审法院作山了终审判决，驳回上诉，维持原绸J。笔者认为，本案主要涉及以下两个问题：一是房地产开发企业单方申请办证的行为

14、性质的认定问题。必须明确是，房 地产开发企业履行的是一种协助的义务。即中华人民共和国城市房地产开发经 营管理条例第33条的规定，“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土 地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必耍的证明文件。”而地方性法规 重庆市城市房地产开发经营管理条例第34条规定，房地产开发企业应在规 定期限内为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所冇权登记手续。这样，就 产生了认识上的分歧，导致实践中土地房屋行政主管部门也将房地产开发企业单 方申请办证的行为视为理所当然，存在疏于审查的情况。根据上位法的规定，可 以得山这样的结论：商品房买卖中的房地产权属转移变更登记应由双方当事人共

15、同的行为来完成开发商应尽到法定的协助义务否则将承担民事和行政责任。笔者建议，私房买卖、房改房冉交易、商品房交易的产权转移登记皆属当事人双方共同申请办理登记的行为，双方当事人应亲自到场办理。如有委托办理的情 况，应当要求当事人出具经公证机关公证的授权委托书和当事人的身份证明 文件。二是应当如何把握对房地产登记行为合法性审查标准的问题。对具体行政行 为合法性审查，应从执法主体资格、执法主体的权限、执法目的、认定事实、适 用法律和执法程序五个方面进行，对这一点在实务中已达成共识。但对房地产登 记行为认定事实部分，是进行实质审查还是形式审查，即是只审查法律、法规规 定应提供的登记材料是否具备、齐全，还

16、是耍对申请人提供的登记材料的真实、 合法、有效作全面的审查，则始终存在争议。这种争议不仅存在于法院和房地产 登记机关之间，即使不同的法院审查标准的把握，也不是完全一致的。造成这一 状况的原因，是由于我国尙未制定不动产登记法，现行的不动产登记制度缺乏完 整的体系，对登记机关的设置、实质审核的内容、登记的程序、登记的效力等没 有统一的法律依据，致使一些法理问题无法得到合理的解释。事实上，确定房地产登记的审核范围，对房地产登记行为的合法性审查具有 直接的关系。从国外立法的实践看，登记机构的审查职责一般分为两类：第一类 是实质审查，即登记薄的信息记载、登记证明文件与房地产权利事实状况之间应 当完全保持一致，登记机构需对有关申请登记文件和房地产状况进行全面审查； 第二类是形式审查，即登记薄的信息记载应当与申请人提交的申请登记文件一 致，但不承担对申请登记文件内容的合法