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1、浅从小区被盗案例分析安全防范中的儿个常见误区 关键词：小区，被盗，物业管理，安全防范，人防，技防，电子巡逻管理系统随住宅市场发展，物业管理成为一个新兴行业。物业管理公司主要提供三种服务，即安全防 范服务，物业设施维修保养服务，环境保洁服务。物业服务问题引发的物业纠纷这儿年变得 常见起来，其中安全防范服务问题引起的物业纠纷是最尖锐的，也容易成为社会关注的焦点。 引用案例，分析认识误区案例1,小区住宅被盗物业管理公司应不应该赔？新华网杭州3月1 4日电（方益波、潘蔚）家住高档小区，保安室“近在咫尺二红外线报警系统和闭路电视监控系统等一应俱全，结果 还是遭小偷“光顾”。物管公司责任究竟有多大？近日，
2、杭州市下城区法院开庭审理了这样一 起住户状告物管的诉讼。记者发现，类似的纠纷近年來多次发生，己成为我国物业管理这一 新兴行业面临的焦点问题。家住杭州金庆公寓3幢202宗的原告陈鸿旭称，他居住的单元楼道口外侧就装有闭路电视监 控的探头。而几小区保安室就面对着这幢楼，从保安室望过去尽收眼底。他一直以为自己家 是小区里最安全的。谁料想去年7月27日凌晨，他所住的202室与对门201室均遭窃。原 告共计损失财物价值人民币12610元。原告称，是由于被告一系列的疏忽大意，才导致盗窃 案的发牛，而且迟迟没有任何整改措施，对责任含糊推诿，缺乏起码的认识和诚意，己违反 和业委会签订的合同中“安全防范”的规定，
3、要求赔偿原告由此造成的经济损失。（引用自案例2,私家轿车小区内被盗物业口称无责任向小区物业交纳了停车费，但25力元的私家车被盗后，物业公司认为自己没有责任。洪山 区的洪女士对此束手无策，她准备将物业告上法庭讨回公道。（物业公司）陈主任解释，小区车主所交的停车费特指场地山用费，含场地使用费、清洁卫 牛和道路养护费等，停车场对车辆被盗被损事件不负任何责任，如有特殊停车耍求，要与物 业另定协议。金鹤园小区公选的业主委员会主任严权开认为，既然物业已和业主签订了“服务协议”，他们 有责任保证小区居民的人身和车辆安全，所以物业应负一定责任。湖北正义行律师事务所的刘律师说，根据国家物业管理条例第36条规定，
4、物业管理金 业应按物业服务合同的约定捉供相应的服务，如未能履行合同约定，导致人身、财产安全受 到损害的，应依法承担相应的法律责任。（引用自 http:/news.soufun.eom/2006-05-23/714442.htm）分析：对业主来说被盗就是被盗，支付了物业管理费，却因为安全防范服务不到位受到财产 损失，这个损失当然耍向物业管理公司讨要，而法律法规也支持这个道理。这个事故发生示不论物业公司最示被法院判罚多少赔偿,物业公司都会因为这个事件损失名 誉和顾主信任感。在市场化的今天，声誉不好的物业管理公司最终难以立足。由案例1看到认识误区一：物业公司和业主容易高估闭路电视监控（技防设备Z-）
5、的防盗 功能，忽视人防工作的作用。由于电子技防设备在中国应用的比较晚，推广得比较慢，所以 国内还有一个比较普遍的谋解就是认为技防是高级货，是贵重设备，是安防关键。而中国的 底端劳动丿J供应充分，所以保安是不太要紧的。其实安防体系中人的成木和功效才是最人的，技防设备只是为了节省人丁成木而产生的高价 工貝而已。技防单独存在的时候防范的功效是很弱的，技防也有自身明显的先天缺陷。拿监控系统说，它的主要作用是记录和回放，是为了事故发生后方便公安取证用。人们容易 谋以为总有保安在通过监控系统对各个地区时时观察，又或以为监控可以使得保安的观察视 角变得非常全面，小偷从哪个位置入侵都可能被看到。事实上保安并不
6、一定在盯监控屏幕（视 觉容易疲劳，实际操作难），而监控探头也不大可能做成全方位安装（监控口标不大nJ能对 准住八的阳台和窗八，那不是安防而是偷窥，所以监控是看不到已经在撬窗户的小偷的）， 监控头也难以监控到自身所在位直的所有角度（立体360度转角不人容易做到）。所以监控 系统有其重要的功能和效用，但人们往往会忽视监控的局限，对之抱过高的期待。案例1里的苦主被盗的关键原因是小偷的入侵整个过程中保安一直没冇看到，即没冇通过监 控看到，也没有通过窗户看到，更没有在巡逻时中看到。由案例1看到认识误区二 业主认为在保安室视线以内的物业一定是安全的。其实这么想也 没什么大错。只是在实际小，保安在保安室以内
7、主要是为了看守交通路口及等待接警。保安 不可能持续地从保安宗的窗八中向外观察视线以内的物业，只要小偷不是从外墙花相当长的 时间进入物业，保安从保安室看到小偷的儿率很低。保安室也是给保安休息的地方，并不具 备军营里瞭望塔一般的导望功能，也不可能守望到很人的范用。所以保安要频繁地离开保安 室在社区里巡逻，才能更好地抑制小偷的作案意图（有多少小偷敢跟保安照血？有多少小偷 敢在保安巡逻视线内作案？有多少小偷敢在作案的时候看到保安不逃跑或躲避？）。由案例2看到认识谋区三：物业管理公司往往认为有保安人员，有安装技防设备就算提供了 安全防范服务，忽视了因提供了不周到的安全防范服务后自身应承担的责任。物业必须
8、提供 比较完整周到的安防服务，否则物业公司有赔偿业主损失的责任。物业管理普遍成立吋间矩, 还没有对安全防范服务形成完整的认识。安全防范是个系统工程，应该是保安（人防）利用几种技防设备，结合一些物防措丿施，进行 的安全防范工作。人防、技防、物防结合的好，发生安全事故的概率才会小。我们现在看到小区里装的监控，电子门控等设备属于技防范畴；看到阳台上装的防盗网Z类 的属于物防范畴，技防设备和物防设施这些没有生命的死物单独存在吋安防功效是很弱的 （职业小偷懂得如何躲避技防设备，知道如何打开物防缺口），它们都需要和人防结合才能 发挥出安防功效來。使三防紧密结合以提供周到有效的安全防范服务是物业管理公司的责
9、 任。案例3,蜘蛛册攀31层楼连盗十多住户，事发海珠区某高档小区不少业主表示物管不让装 防盗网家里被盗后谁來埋单凌晨5时45分，A6栋2楼到31楼的十儿家住户向小区管理处报称家小被盗。凌晨5时50分，小区管理处监控中心A6栋天台门警报装置启动。小偷在通往天台吋触动 了警报装置。儿分钟内，小区12名保安人员封锁小区各出入口。多名保安到达出事住宅楼, 自上而下开始地毯式搜索。6时10分，小区附近的滨江街派出所多名警员到达现场，加入 搜查行列，但始终未发现可疑人物。记者调查：防盗网不能装保安又守不住除了上述治安隐患外，市区内不少高询住宅都不允许安装防盗网，如出事的楼盘，物业管理 处就曾经要求业主不能
10、装防盗网，人门不能装防盗门。不过，出事后，己经有数名业主安装 了防盗门，物业管理处还是建议业主不耍装防盗门。同样被要求不能装防盗网的番禺钟村某楼盘业主刘先生说，不仅阳台不能装防盗网，连大门 的防盗门也不能装。如果保安守不住，家里财物岂不是遭殃？(引用自: 1311688.html)案例4,窃贼黑手伸向中高档小区（不锈钢防盗网被撬得变了形）本报讯（记者李欣欣摄影报道）昨日上午记者接到报料，禅城区玫瑰大街一户人家被窃贼 撬开防盗网入屋，家中电脑和值钱财物全部被盗，损失上万元！如今窃贼的“眼光”已不再限 于老楼和防盗措施不健全的居民户，刚刚失窃的这类有物业管理、有防盗门窗的小高档小区 似乎也已挡不住
11、他们的“黑手”。不锈钢防盗网被撬得变了形（如下图）（引用自:分析：物业管理公司不让高档小区的住户装防盗门和防盗窗有侵权嫌疑。由此引发的被盗损 失物业也难逃赔偿判罚。由案例3看到认识课区四：高层住宅不易被盗。人们认为住得高小偷就不人容易爬上來，事 实上小偷通过一些悬吊装置在楼而上移动并进入住八并不是太闲难,功夫更好的还可以沿窗 沿和水罐移动。高层住宅一样冇必要安装防盗窗和阳台防盗网（也很少冇监控头的监控冃标 对着高层楼面，保安在巡逻的时候也很少抬头看高层的楼面，毕竟头仰得太高脖子难受不 是？晚上的时候更是想看也看不清。）。若高层住户夜晚开窗睡觉，小偷从窗户进入室内行窃 成功可并不算意外。另外，即
12、便楼下己经装了对讲和电子门控设备，但也不能杜绝小偷骗取 某住户信任示通过电了门控进入楼内，所以高层住户也应该安装防盗门来阻止小偷。由案例4看到认识误区五：物业公司和业主往往将保安工作（人防）和自家防盗（物防）分 割开来考虑。认为保安防得住就不用装防盗网，保安防不住所以要装防盗网。其实光靠保安 來进行安全防范，以一个小区的保安人数是不可能防住这么多家的牛命财产安全的。但是家 里装了防盗网述是需要保安，因为防盗网的作用是拖延小偷入室的时间好让保安巡逻时发现 小偷的机会增人，不是绝对地抵御小偷的入侵。如案例四所见，小偷在整个撬开防盗网的过 程小没有被保安发现，所以盗窃成功。说到底还是人防和物防没有结
13、合好，或人防方面缺乏 作为。由案例4看到认识误区六：人们往往认为高档小区里的物业公司提供的安全防范服务会比较 好，出安全事故的概率小。单纯地这样认为是非常片面的，小区高档并不一定代表这个小区 的物业管理就作得好。前而已经说了安全防范服务是一个系统化的有难度的工作，一些内部 管理不善的物业公司在这方面是难以及格的。另外而高档小区里的住户也更冇财富，是被小 偷惦记的重点对象。其实还有不少专门偷窃高档小区的案例，这里就不再引用了。所以高档 小区事实上更需要高品质的安全防范服务。总结教训经验，理清问题根结，提出整改建议从物业管理公司的角度确实是非常想把安防服务做好的，我们只要针对认识误区不断进行修 正
14、，就一定可以一步步提高安全防范的服务品质，最后拿出让人家都满意的安全防范服务来。 首先，要明白物防是业主家居的最后防线，因该支持业主安装防盗门，防盗窗，防盗网。还 应该提高业主自身的安防意识。这些装备能拖延窃贼入侵的时间，增加窃賊入侵的难度，降 低小偷的盗窈意愿。物业公司还对以鼓励业主在家里安装感应报警装置，这些装置往往能在 窃贼作案过程中发出警报，将窃贼惊走，或将保安呼到现场。在提高业主白身的安防意识方面，物业公司可以拿一些实际案例出黑板报告诉业主，讣业主 以人度己。再如，我国古代是有人“打更”的，晚上敲着锣经过城区，还会喊一些“天干物燥, 小心火烛“的话，可见我国在宣传安防意识是冇优良传统
15、的。其次，正确看到技防设备的功能和局限，正视技防设备的工具地位，让保安熟悉这些工具的 操作和使用细节，提高保安和技防设备Z间的人机结合程度。除了上文中提到的监控和电子门控，常见技防设备还有联网报警系统，周界报警系统，电子 巡逻（巡更）管理系统。联网报警系统和医院里的医护呼叫系统有些类似，为的是呼叫保安 到出了状况的现场；周界报警系统的作用是在有物体触发周界感应的时候，呼叫保安到现场 察看是否有人翻越囤墙；电了（巡逻）巡更管理系统的作用是记录和考勤保安的巡逻匸作, 对保安的巡逻工作起督促和监督的作用。可以看出这些设备都是围着保安转，为保安服务, 提高保安工作效率和防范能力的。笫三，正视保安在安全防范系统中的主要地位，提高保安的职业素质和敬业精神，走梢兵路 线，充分挖掘保安人员的防范能效。这也是物业管理公司在安防服务方而最重要也是最难做的工作。也是提高安防服务整体品质 的重点。保安其实才是安防系统中最贵的部分。给大家算个简单的经济帐，物防是一次性投入，hl常 使用的损耗很低；技防是周期性投入（一定年限后技防设备该报废或升级换代，但周期比较 长），日常损耗的是电，损耗也不算高；保安是常备工作
