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1、河南省郑州市郑东新区国际写字楼营销推河南省郑州市郑东新区国际写字楼营销推广战略全案广战略全案盛世元年（中国）盛世元年（中国）二二七年八月二十日七年八月二十日 中管网房地产频道市场思考市场思考项目思考项目思考运营战略运营战略价值体系价值体系营销策略营销策略销售执行销售执行盛世元年优盛世元年优势势 一切研究都以现实条件为基础，以一切研究都以现实条件为基础，以客户目标为导向，以产品为定位之本、以客户目标为导向，以产品为定位之本、以项目运营为营销之本。项目运营为营销之本。 盛世元年地产（中盛世元年地产（中国）国） 中管网房地产频道我们相信通过这次提案能够回答以下问题：项目的市场空白点？项目的市场地位？
2、我们有什么可以引导市场？我们如何引导市场？如何实现目标？市场思考市场思考项目思考项目思考运营战略运营战略价值体系价值体系营销策略营销策略销售执行销售执行盛世元年优盛世元年优势势 中管网房地产频道为了这个答案，我们为了这个答案，我们计划如下：计划如下：市场思考市场思考项目思考项目思考运营战略运营战略价值体系价值体系营销策略营销策略销售执行销售执行盛世元年优盛世元年优势势 中管网房地产频道市场思考市场思考项目思考项目思考运营战略运营战略价值体系价值体系营销策略营销策略销售执行销售执行盛世元年优盛世元年优势势【第一章【第一章 市场思考市场思考】 随着经济的发展，郑州写字楼市场正处于高速增长期；随着经
3、济的发展，郑州写字楼市场正处于高速增长期； 政策性因素将影响写字楼市场健康发展；政策性因素将影响写字楼市场健康发展； 未来市场竞争激烈、其中高端写字楼同质化竞争加剧；未来市场竞争激烈、其中高端写字楼同质化竞争加剧； 写字楼品牌化趋势逐渐明显；写字楼品牌化趋势逐渐明显； 郑东高端写字楼不断推出将进一步拉动价格攀升；郑东高端写字楼不断推出将进一步拉动价格攀升； 未来将形成新旧两区板块竞争的市场格局。未来将形成新旧两区板块竞争的市场格局。写字楼宏观市场六大特征写字楼宏观市场六大特征市场思考市场思考项目思考项目思考运营战略运营战略价值体系价值体系营销策略营销策略销售执行销售执行盛世元年优盛世元年优势势
4、I I郑东新区写字楼市场郑东新区写字楼市场 中管网房地产频道 河南省重点建设项目、规划面积河南省重点建设项目、规划面积150150平方公里，规模相平方公里，规模相当于郑州原有已建成市区面积；当于郑州原有已建成市区面积； CBD CBD、龙湖南区、商住物流区为先期建设重点，占地面、龙湖南区、商住物流区为先期建设重点，占地面积约积约3333平方公里；平方公里； 确定发展金融服务业为龙头的现代服务业、现阶段发确定发展金融服务业为龙头的现代服务业、现阶段发展以物流、会展为主。展以物流、会展为主。市场思考市场思考项目思考项目思考运营战略运营战略价值体系价值体系营销策略营销策略销售执行销售执行盛世元年优盛
5、世元年优势势市场思考市场思考项目思考项目思考运营战略运营战略价值体系价值体系营销策略营销策略销售执行销售执行盛世元年优盛世元年优势势 中管网房地产频道市场思考市场思考项目思考项目思考运营战略运营战略价值体系价值体系营销策略营销策略销售执行销售执行盛世元年优盛世元年优势势郑东新区郑东新区CBDCBD内外环共计内外环共计6060栋高层，包括：绿地栋高层，包括：绿地世纪峰会、峰会天下、世纪峰会、峰会天下、蓝码地王大厦、联合中蓝码地王大厦、联合中心、中烟大厦、中油大心、中烟大厦、中油大厦、格拉姆大厦、国泰厦、格拉姆大厦、国泰财富中心、商会大厦、财富中心、商会大厦、中华大厦、嘉亿广场、中华大厦、嘉亿广场
6、、国龙大厦、金融大厦、国龙大厦、金融大厦、顺驰第一国际等。顺驰第一国际等。 市场思考市场思考项目思考项目思考运营战略运营战略价值体系价值体系营销策略营销策略销售执行销售执行盛世元年优盛世元年优势势 郑东新区郑东新区CBDCBD写字楼总体市场投放量巨大、区域市场竞争激烈，写字楼总体市场投放量巨大、区域市场竞争激烈，其中未来两年还有其中未来两年还有30403040万平米纯写字楼有待消化；万平米纯写字楼有待消化； 政策性利好致使郑东新区远景看好，但是短期内受郑州城市自身政策性利好致使郑东新区远景看好，但是短期内受郑州城市自身发展及产业限制，商务氛围不够浓厚。发展及产业限制，商务氛围不够浓厚。 中管网
7、房地产频道市场思考市场思考项目思考项目思考运营战略运营战略价值体系价值体系营销策略营销策略销售执行销售执行盛世元年优盛世元年优势势 档次档次目前郑东新区外环目前郑东新区外环3030座写字楼均属于郑州中端和中高端座写字楼均属于郑州中端和中高端写字楼行列；写字楼行列； 价格价格郑东新区在售写字楼销售价格均高于市区大部分在售楼郑东新区在售写字楼销售价格均高于市区大部分在售楼盘，价格岛逐渐形成：盘，价格岛逐渐形成： 产品产品郑东新区写字楼产品在硬件配置、立面造型、设计理念、郑东新区写字楼产品在硬件配置、立面造型、设计理念、智能化技术应用等方面缺乏特色，理念落后，同质化严重，产品创新智能化技术应用等方面
8、缺乏特色，理念落后，同质化严重，产品创新商亟待突破；商亟待突破； 市场市场郑东新区写字楼已经出现大量同质化产品且推售时间集郑东新区写字楼已经出现大量同质化产品且推售时间集中，未来市场激烈竞争局面不可避免。中，未来市场激烈竞争局面不可避免。郑东新区写字楼市场总结郑东新区写字楼市场总结市场思考市场思考项目思考项目思考运营战略运营战略价值体系价值体系营销策略营销策略销售执行销售执行盛世元年优盛世元年优势势IIII写字楼客户调查研究写字楼客户调查研究最关心物业前三项最关心物业前三项形象因素形象因素的调查结果的调查结果 大堂、楼宇造型、外墙是最受关注的形象因素；大堂、楼宇造型、外墙是最受关注的形象因素；
9、 对对于于形形象象和和档档次次起起重重要要支支撑撑作作用用的的部部分分，并并且且能能直直观观被被客客户户所所感感受的部分最为客户关心。受的部分最为客户关心。 市场思考市场思考项目思考项目思考运营战略运营战略价值体系价值体系营销策略营销策略销售执行销售执行盛世元年优盛世元年优势势最关心物业前三项最关心物业前三项硬件设施硬件设施的调查结果的调查结果 写字楼客户的选择标准停留在看得见和感受得到的地方；写字楼客户的选择标准停留在看得见和感受得到的地方； 电梯、网络、空调、会所是最受关注的硬件设施。电梯、网络、空调、会所是最受关注的硬件设施。 中管网房地产频道市场思考市场思考项目思考项目思考运营战略运营
10、战略价值体系价值体系营销策略营销策略销售执行销售执行盛世元年优盛世元年优势势最需要的前三项最需要的前三项商业配套商业配套调查结果调查结果 写字楼客户对商务配套的需求很大写字楼客户对商务配套的需求很大 ； 客客户户对对银银行行、商商务务中中心心、商商场场、酒酒楼楼在在楼楼宇宇中中的的设设置置非非常常关关注注，而邮局、快餐厅等有关生活配套只要是周围设有即可。而邮局、快餐厅等有关生活配套只要是周围设有即可。 市场思考市场思考项目思考项目思考运营战略运营战略价值体系价值体系营销策略营销策略销售执行销售执行盛世元年优盛世元年优势势最关心的最关心的物业服务物业服务的调查结果的调查结果 门禁门禁安防安防租车
11、租车服务服务秘书秘书服务服务票务票务干洗干洗衣物衣物礼仪礼仪服务服务客人客人接送接送打印打印装帧装帧翻译翻译65.22%65.22%39.13%39.13%78.26%78.26%52.17%52.17%8.70%8.70%91.30%91.30%30.43%30.43%13.04%13.04%8.70%8.70% 客客户户对对礼礼仪仪服服务务、秘秘书书服服务务等等能能体体现现商商务务档档次次的的服服务务最最为为关关注注，门门禁安防、票务、租车等日常办公所必须服务也有较高需求；禁安防、票务、租车等日常办公所必须服务也有较高需求； 服务已成为客户产生购买动机的主因。服务已成为客户产生购买动机的主
12、因。 中管网房地产频道市场思考市场思考项目思考项目思考运营战略运营战略价值体系价值体系营销策略营销策略销售执行销售执行盛世元年优盛世元年优势势写字楼客户研究总结写字楼客户研究总结写字楼客户关注核心投资者经营者区位区位档次形象外观品质交通状况软件配套与物业管理硬性指标：技术参数、机电配比、电负荷置业门槛和投资回报软性指标：开发商经营思路、市场策略市场思考市场思考项目思考项目思考运营战略运营战略价值体系价值体系营销策略营销策略销售执行销售执行盛世元年优盛世元年优势势【第二章【第二章 项目思考项目思考】市场思考市场思考项目思考项目思考运营战略运营战略价值体系价值体系营销策略营销策略销售执行销售执行盛
13、世元年优盛世元年优势势 中管网房地产频道市场思考市场思考项目思考项目思考运营战略运营战略价值体系价值体系营销策略营销策略销售执行销售执行盛世元年优盛世元年优势势面对郑东新区、老城区写字楼市场，项目优势何在？面对郑东新区、老城区写字楼市场，项目优势何在？项目的开发经营如何整合才能有利促进企业的品牌项目的开发经营如何整合才能有利促进企业的品牌? ?项目的开发经营如何整合才能跳出市场、赢得市场项目的开发经营如何整合才能跳出市场、赢得市场? ?如何实现强势引导目标客户的销售策略？如何实现强势引导目标客户的销售策略？如何启动市场，带动后续良好开发？如何启动市场，带动后续良好开发？市场思考市场思考项目思考
14、项目思考运营战略运营战略价值体系价值体系营销策略营销策略销售执行销售执行盛世元年优盛世元年优势势从市场、客户到项目从市场、客户到项目拼地段？拼交通？拼硬件？拼价格？拼优惠？拼地段？拼交通？拼硬件？拼价格？拼优惠？ 中管网房地产频道市场思考市场思考项目思考项目思考运营战略运营战略价值体系价值体系营销策略营销策略销售执行销售执行盛世元年优盛世元年优势势【第三章【第三章 运营战略运营战略】如如何何把把握握本本项项目目的的销销售售价价格格节节奏奏和推盘节奏？和推盘节奏？如如何何通通过过写写字字楼楼和和商商业业部部分分联联动动，使使整个项目更具有整体性？整个项目更具有整体性？如如何何在在挖挖掘掘本本项项
15、目目写写字字楼楼最最佳佳价价值值点点的的同同时时，降降低低写写字字楼楼的的开开发发成本，增强竞争力？成本，增强竞争力？如如何何细细分分写写字字楼楼的的类类型型及及档档次次组组合合，提提升升整整个个项项目目的的形形象象，以及完善内部乃至城市功能以及完善内部乃至城市功能? ?核心问题核心问题的界定的界定如如何何科科学学的的对对本本项项目目写写字字楼楼物物业业做做好好定定位位, ,使使其其既既能能有有效效规规避避郑郑州州写写字字楼楼市市场场竞竞争，又能实现利润最大化？争，又能实现利润最大化？1 15 52 24 43 3市场思考市场思考项目思考项目思考运营战略运营战略价值体系价值体系营销策略营销策略
16、销售执行销售执行盛世元年优盛世元年优势势领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性引导市场引导市场追随者追随者搭便车，借势跟进搭便车，借势跟进以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值行业老大行业老大非行业龙头，中大规模市场非行业龙头，中大规模市场次次/ /非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者市场四种战略分析市场四种战略分析 中管网房地产频道我们是我们是挑战者挑战者挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值我们的战略我们的战略市场思考市场思考项目思考项目思考运营战略运营战略价值体系价值体系营销策略营销策略销售执行销售执行盛世元年优盛世元年优势势领导者领导者西有裕达国贸，东有盛世国际！西有裕达国贸，东有盛世国际！区位区位市场背景市场背景建筑形态建筑形态产品形态
