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1、万科万科金域蓝湾金域蓝湾在大朗的华丽变身在大朗的华丽变身 . . . 1二级市场策划品控中心深圳中原事业六部2007年7月万科万科东莞金域蓝湾东莞金域蓝湾 . . . 本提案围绕核心问题，结合对万科和大朗片区的理解，从本提案围绕核心问题，结合对万科和大朗片区的理解，从项目核心价值及中原资源和团队合作机制出发，提出切实项目核心价值及中原资源和团队合作机制出发，提出切实可行的操作方案，贡献出可供整合的资源。可行的操作方案，贡献出可供整合的资源。 . . . 31如何在大朗打造高品质的蓝湾系物业2如何实现快速消化，达成销售目标关键思考点关键思考点 . . . 4从万科蓝湾系的起源说起。从万科蓝湾系的
2、起源说起。 . . . 5深圳金域蓝湾深圳金域蓝湾万科蓝湾系的起源万科蓝湾系的起源核心价值：核心价值：红树林海景丰富的自然资源高层/超高层城市核心成熟规划便利交通成熟商业氛围美丽传说一个红树林畔的 . . . 6金域蓝湾系列金域蓝湾系列建面240000平方米，容积率为4。为九栋33层高层，两房、三房为主，95-150平方米，位于开发区东部泰达时尚广场核心生活区，CBD东进的核心位置 。建面240000平方米，容积率约6，泰式园林。共11栋33-47层高层及超高层，户型78130 ，四房150-170 。福田中心区一级辐射区深深圳圳天天津津珠珠海海厦厦门门建面9.2万，容积率3.9。5栋板楼，
3、1栋为47层超高层，1栋为TH。户型100 200 ，情侣中路建筑面积约16.7万，容积率3.0。7幢30余层高板式建筑，户型90300平方米。泰式皇家园林，湖边水库全全国国化化复复制制 . . . 7万科金域蓝湾：一起发现新滨海万科金域蓝湾：一起发现新滨海(组图组图)2007年年04月月02日日11:24 来源：来源：客户对金域蓝湾系列的不断关注客户对金域蓝湾系列的不断关注跟跟着着万万科科走走！ . . . 8着力点着力点金域蓝湾系的核心共性金域蓝湾系的核心共性金域蓝湾是万科的城市滨海高端物业品牌；拥有得天独厚的资源优势；稀缺的城市价值与成长潜力；城市核心地段；规划完善，商业成熟；高层/超高
4、层；较高容积率；户型面积段多样化；风格园林品质细节打造。万科系列品牌中打造成功的豪宅景观物业品牌；具有很强的复制模式；培育了一批蓝湾系列产品的忠实客户；各地蓝湾系列产品知名度相互叠加，形成联动效应；在品牌效应的联动下，截至目前，蓝湾系列产品的销售速度均比较快速。资源景观资源景观城市核心城市核心高端形象高端形象成熟的品牌成熟的品牌成熟的产品线成熟的产品线成熟的营销手法成熟的营销手法 . . . 9本报告的研究思维导图本报告的研究思维导图项目地块分析市场分析客户分析项目核心价值分析产品增值建议开发策略产品附加值溢价体系中原资源及团队机制 . . . 10经济指标经济指标p占地面积占地面积91779
5、.84391779.843平米；平米；p容积率容积率2 2；p商业面积商业面积70007000平米，其中集平米，其中集中商业中商业30003000平米，底商平米，底商40004000平米；平米；p建筑层数建筑层数2424层；层；p绿地率绿地率30%30%；p建筑覆盖率建筑覆盖率35%35%；美景大道美景大道长顺街长顺街富民大道富民大道本项目本项目新世纪新世纪明上居明上居工厂区工厂区市政公园市政公园长盛长盛广场广场箱涵箱涵 . . . 11项目交通和周边配套分析项目交通和周边配套分析项目宗地项目宗地体育馆体育馆长盛长盛广场广场帝豪花帝豪花园酒店园酒店大朗大朗中学中学办公楼办公楼项目宗地项目宗地华
6、为华为距松山湖车程距松山湖车程5 5分钟分钟大朗新中心大朗新中心, ,临富民大道临富民大道交通便利，配套成熟交通便利，配套成熟 . . . 12地块印象地块印象关键词：关键词：p核心的地段：大朗镇新中心区核心的地段：大朗镇新中心区p便捷的交通，与松山湖产业园区约便捷的交通，与松山湖产业园区约5分钟车程，莞城约分钟车程，莞城约20分钟分钟车程。车程。p成熟的商业，完善的配套成熟的商业，完善的配套p周边规划有体育中心周边规划有体育中心p品牌发展商进入大朗首次开发品牌发展商进入大朗首次开发p周边缺少景观资源周边缺少景观资源p箱涵对项目施工的影响箱涵对项目施工的影响 . . . 13本体资源分析系统本
7、体资源分析系统土地稀缺性p土地优劣p区位p自然资源p地质条件p配套资源p远期规划p土地稀缺性大朗镇区、松山湖产业区地势平坦，地块呈倒梯形，箱涵穿过地块，影响一期施工泛松山湖区域，大朗新中心，体育中心建设南面休闲公园、17层以上远眺松山湖美景倒梯形地块，地块下有箱涵穿过核心位置地块，昭示性强，商业价值高长盛广场、歌剧院、酒店等成熟配套，商业聚集 . . . 14本项目的土地属性为本项目的土地属性为： G2类类 城市完善型城市完善型 . . . 15p完善型物业，是指客户已拥有一套居住型物业，为了满足更高的生活需完善型物业，是指客户已拥有一套居住型物业，为了满足更高的生活需求而购置的用于求而购置的
8、用于自住的另一套物业自住的另一套物业。p完善型物业相对于首次置业价值敏感型客户呈现出强烈的个性化差异。完善型物业相对于首次置业价值敏感型客户呈现出强烈的个性化差异。首次置业是首次置业是“工作为住房服务工作为住房服务”，完善型置业是，完善型置业是“住房为工作服务住房为工作服务”。p完善型置业是舒适休闲第一，自身喜好的色彩强烈。从形式看是购房目完善型置业是舒适休闲第一，自身喜好的色彩强烈。从形式看是购房目的由单纯的满足居住向二次置业发展，从内涵看，则预示着客户从的由单纯的满足居住向二次置业发展，从内涵看，则预示着客户从“生生存需求存需求”向向“舒适需求舒适需求”转变转变，其中蕴涵着对生活的更多理解
9、，其中蕴涵着对生活的更多理解，对文化对文化和个性的追求。和个性的追求。 城市完善型的理解城市完善型的理解透过大朗市场看城市完善型物业的发展趋势透过大朗市场看城市完善型物业的发展趋势! ! . . . 16项目地块分析市场分析客户分析项目核心价值分析产品增值建议开发策略产品附加值溢价体系中原资源及团队机制 . . . 17东莞轻轨规划东莞轻轨规划未来的轻轨建设，加速莞深港城际间的切换，扩大了人们的居住区域，三地客户共融，未来的轻轨建设，加速莞深港城际间的切换，扩大了人们的居住区域，三地客户共融，关系更为紧密，东莞的客户群构成将进一步升级！关系更为紧密，东莞的客户群构成将进一步升级！片区交通概况片
10、区交通概况项目宗地项目宗地广州深圳香港东莞松山湖20分钟分钟交通圈交通圈10分钟分钟交通圈交通圈30.2%40分钟分钟交通圈交通圈大朗 . . . 18深圳与东莞房价比较深圳与东莞房价比较从05年至今，深圳和东莞房价均一路上扬。上半年深圳房价涨幅高达42；东莞房价现为4500元/平方米，今年第一季度涨幅也高达21。价格涨幅深圳远高于东莞，东莞以自住需求为主导，未来投资潜力旺盛，加之深圳品价格涨幅深圳远高于东莞，东莞以自住需求为主导，未来投资潜力旺盛，加之深圳品牌开发商的纷纷介入，受供应结构的影响，预计房价将有较大的上涨空间。牌开发商的纷纷介入，受供应结构的影响，预计房价将有较大的上涨空间。 .
11、 . . 19u全国毛纺重镇，世界毛纺贸易中心，且毗邻国家级科技产业园区毗邻国家级科技产业园区松山湖，区域价值高；松山湖，区域价值高；u经济持续快速发展，居民收入水平逐步提高，为房地产提供良好的发展平台；u大朗产业在升级，产业结构更优化，高素质群体不断壮大，产生大量的置业需求；u作为主城区之一的松山湖园区经济逐步迈入国际市场，大朗与松山湖唇齿相依，特别是大朗经济重心逐步向新中心特别是大朗经济重心逐步向新中心转移，使得大朗与松山湖之间的联系将转移，使得大朗与松山湖之间的联系将更加紧密，未来的大朗将与松山湖一起更加紧密，未来的大朗将与松山湖一起共繁荣，同发展共繁荣，同发展。片区概况片区概况 . .
12、 . 20p随着松山湖片区的发展和腾飞，未来将吸引更多资金实力雄厚的企业、以及外来开发商进驻，松山湖地产未来仅光大、万科、长城有土地储备，土地资源稀缺而珍贵，市场关注必将以松山湖为中心，扩展至周边镇区，形成泛松山湖生活圈，因此大朗与松山湖融为一体乃大势所趋。大朗与松山湖融为一体乃大势所趋。p持续的经济增长及强大的购买人群，为大朗房地产价格攀升提供坚实基础持续的经济增长及强大的购买人群，为大朗房地产价格攀升提供坚实基础p随着物权法的推出以及别墅用地的限制，独立别墅日益成为稀缺产品，加随着物权法的推出以及别墅用地的限制，独立别墅日益成为稀缺产品，加快了投资者的投资热情。快了投资者的投资热情。片区市
13、场概况片区市场概况 . . . 21文文酒酒体体文文文文体体酒酒文文住住住住住住住住商商商商商商商商邮邮政政邮邮行行行行行行邮邮片区市场概况片区市场概况体育馆体育馆 长盛广场长盛广场帝豪花园酒店帝豪花园酒店大朗中学大朗中学本项目本项目美景大道与富民路交汇区已经形成了大朗的新的商贸、文化、美景大道与富民路交汇区已经形成了大朗的新的商贸、文化、娱乐、教育、行政中心区娱乐、教育、行政中心区配套成熟，规划良好，形象档次高，与老城区形成鲜明的对比配套成熟，规划良好，形象档次高，与老城区形成鲜明的对比办公楼办公楼长盛片区成为大朗现代生活的标志区域！长盛片区成为大朗现代生活的标志区域！ . . . 22地块
14、地块编号编号土地位置土地位置面积（平方面积（平方米）米）用途用途买方买方建筑建筑密度密度2005G020富民大道9531商住新世纪长盛0.4552005G021富民大道4943商住新世纪长盛0.4552005G027富民大道20090商住新世纪长盛0.22005G028富民大道22878商业大和商贸0.52005G034富民大道20468商住新世纪长盛0.22005G035富民大道32477商住新世纪长盛0.22005G036富民大道32489商住新世纪长盛0.22005G038富华大道18853商住同方实业0.620064030长塘村6091.2商住金泓地产0.4320064031长塘村86
15、22.1商住金泓地产0.432006G010长塘村91780商住新世纪明上居0.4总计268222n200-2006年，大朗镇通过招标、挂牌出让的商住用地合计.万平米，平均每年批出平均每年批出1 1. .万平万平米，每年的供应量维持在米，每年的供应量维持在2525万平米左右；万平米左右；n商住用地供应主要沿富富民大道、美景大道一带民大道、美景大道一带；n大朗土地市场基本上被本地知名发展商垄断，基本上控制了每年的市场供应量，短时间内不可能集短时间内不可能集中放量中放量. .竞争聚焦竞争聚焦大朗土地供应大朗土地供应 . . . 23大朗近年商品房供应（万平方米）n大朗镇房地产市场近三年开发总量约5
16、0多万平方米；n2005年前,商品房年供应量在10万左右,2006年供应有所放量;n相比周边邻近镇区，供应量较少，楼盘消化周期在一年左右。竞争聚焦竞争聚焦大朗商品房供应大朗商品房供应 . . . 24竞争聚焦竞争聚焦 大朗楼盘分布大朗楼盘分布大井头农民公寓巷头农民公寓圣堂农民公寓长塘农民公寓佛新农民公寓校椅围农民公寓宝陂农民公寓美好家园添一居碧水天源明上居中心花园长富花园海杨城n目前大朗房地产项目主要集中在行政旧区和新区范围内，有寡头垄断的现象；n农民公寓有6000多套，吸纳了大量的本地居民，但农民公寓不允许对外出租亦不允许转让，对于富裕的本地居民和本地新生代来说，依然有强大的投资和居住的需求。兴业华庭商品房商品房农民公寓农民公寓本项目本项目本项目本项目 . . . 25竞争聚焦竞争聚焦大朗户型结构大朗户型结构项目名称主力户型面积区间（M2）碧水天源（洋房）二房、三房90.86-167大朗中心花园三房、四房118-152.3长富花园一房、二房、三房41-103新世纪明上居三房、四房136-156新世纪添一居三房、四房109.55-202.91新世纪美好家园一房、二房、三房36-49（复
